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La propuesta de informe, redactada Álvaro Cuesta, exdiputado del PSOE, echa en falta una justificación suficiente para aplicar esa medida

El borrador del CGPJ sobre la ley de Vivienda dice que falta concreción en la intervención de precios de alquiler

Noticia

El borrador del informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre el Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, elaborado por el vocal Álvaro Cuesta --quien fuera diputado del PSOE--, considera que es un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda que recoge la Constitución, pero entiende que se da una "falta de concreción" en algunos puntos, especialmente en los preceptos que determinan las reglas de intervención de precios del mercado de alquiler de viviendas.

Ley de vivienda

En una nota del CGPJ, recogida por Europa Press, se indica no obstante que las consideraciones generales sobre la norma son "favorables". Y añade que el vocal en su borrador entiende que dado su carácter "básico", el texto del anteproyecto pretende también garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles, sin perjuicio de las competencias que sobre la materia tienen atribuidas las Comunidades Autónomas.

Ahora, desde el CGPJ anuncian que el Pleno se reunirá este viernes 14 de enero en sesión extraordinaria para estudiar esta propuesta de informe al Anteproyecto, que fue tomado en consideración en primera lectura por el Consejo de Ministros el pasado 26 de octubre y remitido al órgano de gobierno de los jueces el 1 de diciembre.

IMPRECISIÓN E INCONCRECIÓN

Entre otras consideraciones, la propuesta de informe, a la que ha tenido acceso Europa Press, advierte en sus conclusiones de la "inconcreción e imprecisión" que afecta a algunos enunciados y contenidos del anteproyecto, lo que dificulta la definición precisa del derecho que se pretende garantizar. Como ejemplo de ello, y sin perjuicio de las competencias autonómicas en la materia, señala la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda.

También echa de menos que el anteproyecto especifique los medios que se emplearán para hacer efectiva la tutela del derecho a la vivienda. Pese a su carácter básico, señala la propuesta de informe, el anteproyecto requiere un mayor grado de claridad, por ejemplo, en la identificación del titular del derecho y del sujeto obligado y respecto del modo en que puede exigirse el cumplimiento de dicho derecho.

Así, apunta que esa falta de concreción se aprecia especialmente en los preceptos que determinan las reglas de intervención de precios del mercado de alquiler de viviendas. En ese punto, a su juicio, el prelegislador parece haber renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos para asegurar el cumplimiento de las limitaciones que se introducen en la disposición final primera del texto, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento. Esta solución, advierte la propuesta de dictamen, tendrá una incidencia en la carga de trabajo que soportan los tribunales, ya de por sí elevada.

COMPATIBLE CON EL DERECHO A LA PROPIEDAD

No obstante, la propuesta de informe señala, por otra parte, que el diseño contenido en el anteproyecto para intervenir en el mercado de alquiler de viviendas es compatible con el derecho a la propiedad del artículo 33 de la Constitución. La regulación adoptada "no hace irreconocible dicho derecho ni niega la utilidad económica de la propiedad", por lo que se mueve dentro de los parámetros de control establecidos por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Asimismo, el borrador de informe echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas. Se sugiere, por ello, la conveniencia de establecer un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico. Explica Cuesta que ese modelo sería similar al ejemplo francés.

El hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado --declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables--, no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe.

GRANDES TENEDORES

Al hilo, señala que el sistema previsto por el legislador, que combina la prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en zonas de mercado tensionado con límites a las rentas de dichos arrendamientos, acoge mecanismos regulatorios utilizados en países del entorno y no desnuda al contenido esencial del derecho de propiedad sobre esos inmuebles residenciales. De hecho, señala que la propia finalidad de la norma, vinculada al contenido del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada, y con él, al de los demás derechos constitucionales concernidos, se incorpora a la función social que modula el contenido del derecho de propiedad, constitucionalmente entendido.

Además, apunta que desde una dimensión institucional del derecho que aunque la función social del derecho de propiedad privada y del derecho a la libertad de mercado, los distintos intereses en juego justifican el tratamiento diferenciado que se establece en la norma respecto de las personas jurídicas calificadas de grandes tenedores, en línea con lo apuntado por la doctrina constitucional.

El sistema anteproyectado --dice-- se mueve dentro de los cánones que contempla la doctrina constitucional y del TEDH para validar las medidas de intervención del mercado inmobiliario residencial, por cuanto no hace irreconocible el derecho de propiedad ni niega su utilidad económica y no conlleva cargas desproporcionadas y excesivas.

EL CARÁCTER TEMPORAL

En este sentido, añade que la medida de prórroga de los arrendamientos en zonas tensionadas es idéntica a la prevista en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 y del Real Decreto-ley 16/2021, si bien en este se preveía con carácter temporal en la medida en que su vigencia estaba condicionada a la del estado de alarma y a la situación de crisis sanitaria originada por el COVID-19.

Ahora, la norma, apunta el borrador, viene a otorgar mayor fijeza a aquella norma temporal, pero sin dejar de tener carácter temporal, sustituyendo el elemento que dotaba de carácter temporal a su vigencia por otro, la vigencia de la declaración de zona de mercado tensionado.

El informe afea de la ley que no determina a quién corresponde la competencia para la declaración de zona tensionada, ya que se limita a señalar que las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar esas zonas. Apunta que la norma verá fraccionada su efectividad, que no será homogénea, tanto más cuanto en ella no se contempla un plazo máximo para llevar a cabo tal declaración, y añade que algo similar ocurre con el índice de referencia de precios del alquiler.

En cuanto al apartado del anteproyecto que hace referencia a la construcción de vivienda con acción pública, el borrador del CGPJ señala que debe dejarse claro si se otorga legitimación a cualquier persona jurídica sin ánimo de lucro, con el límite de que deberá acreditar que la finalidad del ejercicio de la acción es la protección de la vivienda; o bien, si se reconoce la acción pública sólo a las personas jurídicas sin ánimo de lucro que tengan por objeto social y desarrollen su actividad en el ámbito de la protección de la vivienda.