I. EL CAMBIO DE MODELO Y LOS DEBERES DEL PROPIETARIO
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (en adelante, LRRRU) -EDL 2013/104919- ha introducido importantes modificaciones en el Texto Refundido de la Ley del Suelo (RDL 2/2008, de 20 de junio, en adelante TRLS2008) recogidas en su disposición final duodécima -EDL 2008/89754-, que afectan singularmente al contenido del derecho de propiedad del suelo y, más concretamente, al deber de conservación que será objeto de este comentario.
La reforma de 2013 sigue una línea de política legislativa evolutiva que trae causa fundamentalmente de los problemas estructurales que han surgido en el mercado del suelo y la vivienda en España, especialmente por la denominada crisis inmobiliaria, que lejos de ser coyunturales, se presentan más bien como un cambio de ciclo económico, con proyección en el modelo tradicional de urbanismo, y que exige una intervención de los poderes públicos a fin de dar respuesta a esta nueva situación (1).
En efecto, la propia Exposición de Motivos de la LRRRU -EDL 2013/104919- expresa que el modelo urbanístico tradicional, expansivo o de crecimiento, está en crisis, tanto por la situación económica desfavorable actual, como por la existencia de un amplio parque de vivienda vacía (2), lo cual implica que la normativa urbanística ha de evolucionar hacia un modelo de sostenibilidad, especialmente si se tiene en cuenta que más de la mitad de los edificios existentes en el ámbito estatal superan los 35 años de antigüedad (3).
Este modelo de sostenibilidad implica que las intervenciones urbanísticas deben focalizarse sobre los tejidos urbanos existentes, lo que supone en definitiva un cambio del paradigma del urbanismo, esto es, la transición de un modelo de crecimiento a un modelo de conservación y mejora. Así, se ha dicho gráficamente que el urbanismo del siglo XXI ha de tener como principal reto atender a la conservación, rehabilitación y recualificación de la ciudad existente, frente al objetivo de creación de nueva ciudad que caracterizó el urbanismo del siglo XX.
El cambio de modelo urbanístico se proyecta principalmente sobre los deberes de los propietarios del suelo, de manera que se ensancha significativamente el deber de conservación, incluyendo nuevos contenidos que superan la antigua equivalencia entre conservación-reparación. En este sentido, la LRRRU -EDL 2013/104919- culmina una línea evolutiva, iniciada en la década de los setenta, y potenciada a partir de la nueva regulación introducida por la Ley 2/2011, de Economía Sostenible -EDL 2011/8038-, tendente a ampliar cualitativamente los contenidos que definen el deber de conservación, condicionada asimismo por exigencias de las normas comunitarias, especialmente en el ámbito de la eficiencia energética de los edificios (4), así como de la normativa en materia de accesibilidad universal (5).
Esta nueva configuración del deber de conservación alcanza también a los deberes accesorios, como son el de acreditar la adecuada conservación de la propiedad, y en este sentido debe tenerse en cuenta que el deber de conservación es un deber de resultado que determina la obligación accesoria del propietario de demostrar el cumplimiento de dicho deber (6), lo cual, tratándose de edificios, se articula en la regulación resultante de la LRRRU a través de la figura del Informe de Evaluación de los Edificios regulado en los artículos 4 a 6 de la LRRRU -EDL 2013/104919-.
La importancia de la nueva configuración del deber de conservación del propietario que resulta de la reforma operada en el TRLS2008 -EDL 2008/89754- por la LRRRU -EDL 2013/104919- nos lleva al análisis de este esencial aspecto del contenido de la propiedad del suelo, a cuyo efecto examinaremos el contenido básico del deber de conservación, sus límites y los instrumentos que pretenden materializar su nueva configuración.
II. EL CONTENIDO BÁSICO DEL DEBER DE CONSERVACIÓN
El deber de conservación ha sido definido por la jurisprudencia como un deber básico del propietario del suelo, cuyo contenido expresa una manifestación de la función social de la propiedad.
Así, el Tribunal Constitucional entiende que el deber de conservación, es inherente a la propiedad urbana, esto es, un deber que constituye una expresión de la función social de esta forma de propiedad (7); por este motivo, la intervención del legislador estatal en su regulación básica se justifica esencialmente en el título competencial que le atribuye la regulación del derecho de propiedad privada (art. 149.1.1 C.E. -EDL 1978/3879-); por otra parte, corresponde también al Estado dictar las normas básicas que delimiten aquellos deberes de conservación que son manifestación de la función social (art. 33.2 C.E. -EDL 1978/3879-) y aquellos otros que desbordan las exigencias de aquélla y, por consiguiente, están sujetos a indemnización (art. 33.3 C.E. -EDL 1978/3879-), lo cual entronca con la competencia estatal en materia de expropiación forzosa en punto a la indemnización (art. 149.1.18º C.E. -EDL 1978/3879-).
En el mismo sentido, la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha venido interpretando que el deber de conservación es uno de los deberes básicos del propietario que es manifestación inequívoca de la función social que tiene el derecho de propiedad urbanística (artículo 33.2 de la C.E. -EDL 1978/3879-) porque las razones de seguridad y de salubridad, e incluso de ornato público, son valores sociales indudables (8).
La intervención de los poderes públicos en la materia encuentran asimismo legitimación en otros preceptos constitucionales: a) el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada del artículo 47 de la CE -EDL 1978/3879- (9), según resulta expresado en el vigente artículo 2.4 del TRLS -EDL 2008/89754- al indicar que “el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada; b) el deber de conservación puede verse ampliado por la concurrencia de otros principios constitucionales como es el caso del medio ambiente; el Tribunal Constitucional, en atención al bien jurídicamente protegido y dada la relevancia que la Constitución atribuye al medio ambiente al establecer en su art. 45 -EDL 1978/3879- un derecho de todos a disfrutarlo, afirma que surge un deber de conservación que pesa sobre todos, más un mandato de los poderes públicos para la protección, lo que puede justificar un contenido obligacional más intenso para los propietarios del suelo (10); y c) el reforzamiento de la protección por razones históricas, culturales o artísticas; en este punto, el Tribunal Supremo ha venido pronunciándose en relación al deber de conservación, afirmando que el deber de protección de los edificios cesa en caso de declaración de ruina, si bien ha modulado dicha afirmación en los supuestos de bienes que, por sus características, deban ser objeto de protección desde el punto de vista histórico, cultural o artístico; en tales supuestos, la protección del bien con base en la concurrencia de tales cualidades es precisamente el único instrumento a disposición de los poderes públicos para cumplir con el deber de protección del mismo que les encomienda, en sede de principios rectores de la política económica y social, según el artículo 46 de la Constitución Española -EDL 1978/3879- (11).
El contenido de este derecho básico ha evolucionado normativamente hasta la vigente regulación establecida por el artículo 9 del TRLS -EDL 2008/89754-, tras la reforma operada por la LRRRU -EDL 2013/104919-.
Tradicionalmente, se había venido manejando normativa y jurisprudencialmente un contenido restrictivo del contenido del deber de conservación equivalente a las reparaciones normales o a las extraordinarias de alcance parcial y coste no excesivo.
Este contenido tradicional se vio ampliado en un primer momento con fundamento en la propia función social de la propiedad, lo cual suponía la admisión de contenidos adicionales que tuvieran conexión con dicha función, lo cual supuso la inclusión en el deber de conservación de contenidos que responden propiamente al interés general, ampliando cualitativamente su contenido. En este ámbito, en el artículo 246 del TRLS1992 -EDL 1992/15748- ya se contemplaba el deber de conservación “por motivos turísticos o culturales”, el cual fue incorporado en la legislación urbanística autonómica y recogido asimismo por la Ley del Suelo de 2007 -EDL 2007/28567- y en el TRLS 2008 -EDL 2008/89754- (12).
Otro punto evolutivo cualitativamente importante se produce con la inclusión de obras de mejora en el ámbito del deber de conservación por los artículos 107 a 111 de la Ley 2/2011, de Economía Sostenible -EDL 2011/8038-, que ahora han sido incorporados al TRLS -EDL 2008/89754- por la reforma operada por la LRRRU -EDL 2013/104919-.
El artículo 111.1 de la Ley 2/2011 -EDL 2011/8038- introdujo la obligación del propietario del suelo de costear obras de mejora dentro del deber legal de conservación, incluyendo el supuesto de que la construcción o el edificio de que se trate quede afectado por un programa, plan o cualquier otro instrumento legal de rehabilitación de viviendas aprobado y en vigor, y se refieran a obras que sirvan para garantizar los derechos reconocidos por ley a las personas, especialmente las que padezcan alguna discapacidad, o vengan impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía.
El vigente artículo 9.1 del TRLS -EDL 2008/89754- incluye este supuesto de hecho, estableciendo que el propietario debe realizar a su costa aquellas obras que sean ordenadas por la Administración “para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano”, en cuyo ámbito se incluyen las obras adicionales que vengan exigidas para adecuar la edificación, total o parcialmente, a las exigencias básicas del Código Técnico de la Edificación -EDL 2006/20956-. Por su parte, el artículo 9.5 del vigente TRLS -EDL 2008/89754- impone al propietario el deber de participar en las actuaciones de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas, lo que enlaza con lo dispuesto en el artículo 8 de la LRRRU -EDL 2013/104919- en cuanto a la obligación de los propietarios de costear las actuaciones sobre el medio urbano.
En definitiva, en la vigente regulación se produce una estratificación del deber de conservación en tres niveles (13): a) el nivel básico o estricto, que se identifica con la exigencia de que la edificación cumpla los requisitos básicos establecidos en el artículo 3.1 la Ley de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-; b) el nivel de adecuación o adaptación progresiva a las normas que sean exigibles en cada momento; y c) el nivel adicional o de mejora.
Los dos primeros niveles -básico y de adaptación progresiva- del deber de conservación tienen una conexión clara con el concepto de “infravivienda” definido en el artículo 2.2 de la LRRRU -EDL 2013/104919-, que pivota sobre tres aspectos: seguridad, accesibilidad universal y habitabilidad. Concretamente, el aspecto relativo a la accesibilidad universal, ahora incorporado expresamente como contenido del deber legal de conservación, está modulado por el concepto de “ajustes razonables”, de manera que la adecuación a costa del propietario ha de ser impuesta en términos de proporcionalidad (14).
El tercer nivel, adicional o de mejora, puede obedecer a distintas causas (vgr. motivos turísticos o culturales, o mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano) y está sujeto a unos límites cuantitativos que definen el coste máximo que debe asumir el propietario ( v.gr. mitad del valor de reposición).
De ello resulta que se incorpora un deber de conservación que se ha adjetivado como amplio e impreciso (15), especialmente en lo que se refiere al nivel adicional o de mejora, que implica una sustancial ampliación del contenido del deber de conservación regulado en el TRLS 2008 -EDL 2008/89754-(16), en tanto que incluye obligaciones derivadas de actuaciones integradas.
Esta nueva configuración del contenido del deber de conservación hace necesaria la determinación de unos límites precisos, y en este punto la reforma del artículo 9.1 TRLS -EDL 2008/89754- por LRRRU -EDL 2013/104919- introduce unos límites cuantitativos precisos, como examinaremos seguidamente.
III. LOS LÍMITES DEL DEBER DE CONSERVACIÓN
El deber de conservación del propietario está sujeto a unos límites que se concretan en la situación de ruina, y más concretamente en la ruina económica (17), donde, por una parte, no es exigible al propietario la conservación, dando paso a la demolición, y, por otra parte, surge el deber de la Administración de costear las obras en tanto se exceda del deber legal de conservación con el correlativo derecho del propietario a la indemnización.
En este punto, el Tribunal Supremo había venido expresando reiteradamente que si el deber de conservación integra el contenido normal del derecho de propiedad, ese deber tiene su límite o momento de cesación en la situación de ruina, pues cuando resulta procedente la demolición se extingue, por incompatibilidad, el deber de conservación , lo cual no es obstáculo para la imposición de obras o reparaciones de reconocida urgencia y de carácter provisional y excepcional, con la finalidad de atender a la seguridad e incluso salubridad del edificio en tanto esté habitado o en pie (18).
La definición precisa del deber de conservación hace necesario fijar unos límites de inexigibilidad, donde el propietario no está obligado a conservar. Precisamente, una de las novedades introducida en el TRLS -EDL 2008/89754- por la reforma de la LRRRU -EDL 2013/104919- es la de definir el alcance del deber de conservación mediante la determinación de un límite económico, que resulta de esta manera incorporado a la legislación estatal básica, fijando el límite de las obras que deben ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano.
En concreto, el vigente artículo 9.1 del TRLS -EDL 2008/89754- establece dicho límite en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio; cuando se supere dicho límite, corren a cargo de los fondos de la Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
En este sentido, el contenido del deber de conservación está en relación con las limitaciones singulares que generan derecho a indemnización, de manera que las limitaciones que exceden de los deberes establecidos legalmente confieren al propietario un derecho a la indemnización.
Dicho supuesto estaba contemplado en el artículo 43 de la Ley 6/1998 -EDL 1998/43304- que incorporó los dos apartados que se contenían en el antiguo 239 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 1/1992, de 26 de junio -EDL 1992/15748-, prescribiendo el derecho a la indemnización cuando se impongan vinculaciones o limitaciones singulares en orden a la conservación de edificios, en lo que excedan de los deberes legalmente establecidos. Esta misma prescripción se recoge en el vigente artículo 35.2 del TRLS -EDL 2008/89754-, el cual expresa la interrelación entre el contenido del deber de conservación y el derecho a indemnización del propietario en cuanto excede del límite legal.
El límite cuantitativo del deber legal de conservación esta ligado al concepto de ruina económica, el cual venía establecido en la legislación precedente, más concretamente en el artículo 247 del TRLS92 -EDL 1992/15748-, que disponía que el estado ruinoso debía declararse cuando el coste de las obras necesarias fuera superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno.
La declaración de inconstitucionalidad de este precepto por la STC 61/1997 -EDJ 1997/860 supuso que la definición de ruina económica se recogiera en sede de legislación urbanística autonómica, lo que se hizo con cierta uniformidad en relación al límite establecido en el artículo 247 del TRLS92 -EDL 1992/15748- en las primeras normas que se promulgaron a raíz de la declaración de inconstitucionalidad.
Así, la mayor parte de las legislaciones autonómicas fijaron la situación de ruina económica en los supuestos en que el coste de las obras necesarias de consolidación o conservación sea superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas, excluido el valor del terreno, lo cual se mantiene en la mayoría de las normas que no han sido modificadas (19).
Sin embargo, las normas autonómicas posteriores incrementaron el límite legal del deber de conservación, al utilizar el parámetro del “valor de reposición” del edificio, el cual es superior al de “valor actual” que utilizaba el TRLS1922 -EDL 1992/15748-, puesto que éste es inferior debido a la depreciación de su valor por su antigüedad (20).
Finalmente, debe citarse del artículo 199.2 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco -EDL 2006/98285- que fija el contenido del deber de conservación en el 60% del coste de reposición del edificio, para el supuesto de actuaciones aisladas,y en el 50% del coste de reposición del edificio, para el caso de actuaciones integradas, en ambos casos sin ninguna consideración del valor del suelo.
La incorporación del límite del deber legal de conservación a la normativa estatal básica plantea algunos interrogantes sobre su interpretación, así como sobre la incidencia que puede tener este límite sobre las normas autonómicas definidoras del concepto de ruina económica.
En cuanto a la interpretación del límite establecido por el vigente artículo 9.1 TRLS -EDL 2006/98285- parece claro que debe excluirse el valor del suelo, puesto que tal límite está referido al “valor actual de construcción” de un inmueble de nueva planta y similares características, lo cual enlaza con el concepto de “coste de reposición de una construcción o edificación” definido en el artículo 2.3 de la LRRRU -EDL 2013/104919-, en el cual no aparece que resulte incluido el valor del suelo.
En cuanto a la incidencia del artículo 9.1 del TRLS -EDL 2008/89754- en la legislación autonómica vigente en relación al concepto de ruina económica, debe subrayarse que el límite que establece el precepto estatal básico lo es en relación al deber legal de conservación y correlativa obligación de la Administración de costear las mejoras de interés general que excedan de dicho límite. Sin embargo, la clara interrelación de ambos conceptos ( deber de conservación-ruina económica) haría aconsejable la unificación de los parámetros que delimitan los dos supuestos, por lo que deberían armonizarse ambas figuras.
IV. LOS MECANISMOS INSTRUMENTALES
La nueva regulación legal del deber de conservación viene acompañada de instrumentos adecuados para materializar sus prescripciones, de los que destacan fundamentalmente la regulación de las actuaciones de transformación urbanística, la figura del Informe de Evaluación de los Edificios como instrumento de evaluación de las condiciones de conservación del edificio, y la incorporación de mecanismos eficaces de ejecución que pueden incrementar el contenido obligacional del propietario, quien deberá asumir hasta el 75% del coste de reposición en caso de ejecución subsidiaria si así se contempla en la legislación autonómica.
Así, en primer lugar, la nueva redacción del artículo 14.2 del TRLS -EDL 2008/89754- por Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- incluye, dentro de las actuaciones de transformación urbanística, las denominadas actuaciones edificatorias, en las cuales se incluyen tanto las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente, como las de rehabilitación edificatoria, entendiendo por tales la realización de las obras y trabajos de mantenimiento o intervención en los edificios existentes, sus instalaciones y espacios comunes, en los términos dispuestos por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -EDL 1999/63355-.
Las actuaciones sobre el medio urbano están reguladas en los artículos 7 a 19 de la LRRRU -EDL 2013/104919-, introduciéndose diferentes elementos que tienen como objeto incentivar las actuaciones de regeneración y renovación urbanas, tales como la participación de las empresas o entidades de rehabilitación en la iniciativa y ejecución del proceso rehabilitador, las medidas tendentes a reducir el impacto económico de las obras sobre los propietarios y a facilitar la financiación de las obras, y la previsión de requisitos más flexibles en el caso de que los “planes de rehabilitación” modifiquen el planeamiento (21).
En segundo lugar, los artículos 4 a 6 de la LRRRU -EDL 2013/104919- regulan el Informe de Evaluación de Edificios, generalizando su exigencia. Esta figura sucede a la de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que se había establecido obligatoriamente para los municipios de más de 25.000 habitantes en relación a edificios con una antigüedad superior a los cincuenta años por Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio -EDL 2011/118864-.
Tras la reforma operada por la LRRRU -EDL 2013/104919-, el mandato legal se generaliza, superando alguna de las insuficiencias de las ITE y debiendo materializarse conforme al calendario establecido en la disposición transitoria primera de la LRRU -EDL 2013/104919-.
Finalmente, en orden a la ejecución, la pieza clave en la materia son las órdenes de ejecución (22), que determinan la afección real e inmediata del inmueble al cumplimiento del deber de conservación (23) y que facultan a la Administración a incrementar el límite máximo del coste que debe asumir el propietario ( v.gr. hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o edificio correspondiente), siempre que así se haya contemplado en la legislación autonómica (artículo 9.2 TRLS -EDL 2008/89754-).
Notas
1) El cambio normativo resultante del nuevo modelo de sostenibilidad hará necesario un nuevo enfoque de la legislación urbanística. Ejemplo de ello es el Anteproyecto de Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana de julio de 2012, que prioriza la intervención sobre la ciudad construida, apostando por la renovación y rehabilitación, frente al desarrollo de nueva ocupación de suelo.
2) La propia Exposición de Motivos -EDL 2013/104919- concreta en el número de viviendas vacías en 723.043. Esta cuantificación corresponde a la estadística del Ministerio de Fomento del año 2011.
3) BERROCAL LANZAROT, I. (“Primeras reflexiones sobre la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-”. Actualidad Civil. La Ley. 27 Junio 2013) indica, en relación a los datos estadísticos, que aproximadamente el 55 % (13.759.266) del parque edificado estatal, que asciende a 25.208.622 viviendas, es anterior al año 1980, y casi el 21% (5.226.133) cuentan con más de 50 años.
4) La Exposición de Motivos de la LRRRU -EDL 2013/104919- hace referencia a la necesidad de adaptar sus prescripciones a la Directiva 2010/31/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios -EDL 2010/91724-, y a la Directiva 2012/27/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2012, relativa a la eficiencia energética -EDL 2012/234534-. Ello justifica la intervención del legislador estatal en esta materia, tal como expresa la propia Exposición de Motivos en los siguientes términos: “Las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos poseen amplias competencias en materia de vivienda y urbanismo, pero el Estado no puede mantenerse al margen por su propio ámbito competencial y porque muchas de las exigencias que se demandan en relación con un medio urbano sostenible, proceden en la actualidad de la Unión Europea o de compromisos internacionales asumidos por España”.
5) Esta adaptación se deriva de la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad -EDL 2011/152629-, lo cual determina la exigencia de ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, que se integran en el ámbito del deber de conservación; en este punto, el artículo 15 de la Ley 26/2011 -EDL 2011/152629- modificó el artículo 10.2 de la LPH -EDL 1960/55-, estableciendo la obligación de las comunidades de propietarios de realizar ajustes razonables ( v.gr. actuaciones y obras de accesibilidad necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes).
6) El deber de conservación es uno de los deberes básicos del propietario, primario y sustancial, e incluye también el deber accesorio de demostrar su cumplimiento, pues se trata de un deber de resultado, de manera que el deber accesorio es inherente al de conservación (en este sentido, STS 26 junio 2007 -EDJ 2007/80313-).
7) STC 61/1997, de 20 de marzo, FJ 34 -EDJ 1997/860-.
8) En este sentido la STS 26 junio 2007 (Rec. 9002/2003) -EDJ 2007/80313-.
9) CORCHERO,M.; SÁNCHEZ PÉREZ, L. “Administración local y proyecto de ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”. El Consultor de los Ayuntamientos y de los Juzgados. La Ley. Núm. 9. 15 a 29 de mayo de 2003.
10) Vid. SSTC 49/2013, de 28 de febrero -EDJ 2013/29019-, y 84/2013, de 11 de abril -EDJ 2013/53492-.
11) STS 20 de julio de 1998 (Rec. 11714/1999) , en relación con un edificio enclavado en el Conjunto Histórico-Artístico de la ciudad de Murcia, y STS 15 diciembre 2011 (Rec. 4941/2010, en relación con un Palacio en la localidad de Saviñan) -EDJ 2011/320953-.
12) No obstante, la carga de sufragar el coste de las obras se imponía al propietario del suelo; este contenido adicional suscitó críticas doctrinales al entender que se trastornaba el sentido del deber de conservación, pues se impone a los propietarios la carga de costear las obras por motivos turísticos o culturales, y estableciendo una distinción sin sentido con las obras de mejora por interés general, éstas a cargo de la Administración en la regulación del TRLS2008 -EDL 2008/89754- (FERNÁNDEZ RODRIGUEZ , T.R. “Manual de Derecho Urbanístico. La Ley. 2008).
13) MENÉNDEZ SEBASTIÁN, E.M. “Nuevo enfoque del deber de conservación en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-”. La Administración al día. INAP. 31 julio 2013.
14) El artículo 2.4 LRRRU -EDL 2013/104919- fija como límite expreso en los edificios en régimen de propiedad horizontal el de repercusión del coste anual de las obras que exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho.
15) CASTELAO RODRÍGUEZ, J. “Reflexiones sobre la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-. El paso de las ITE a los Informes de Evaluación de los Edificios”. Práctica Urbanística. La Ley. 27 junio 2013.
16) LOZANO CUTANDA, B. “Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas -EDL 2013/104919-: hacia el “agente rehabilitador”. Diario del Derecho. Iustel. 18 julio 2013.
17) El artículo 247 del TRLS92 -EDL 1992/15748- distinguía los tres supuestos de ruina que actualmente vienen expresados en la legislación urbanística autonómica, como son: a) la ruina técnica, cuando el edificio presente un agotamiento generalizado de sus elementos estructurales o fundamentales; b) la ruina urbanística, cuando es necesaria la realización de obras que no pueden ser autorizadas por encontrarse el edificio en situación de fuera de ordenación; y c) la ruina económica, ligada a un límite económico que delimita el contenido del deber legal de conservar por parte del propietario.
18) SSTS 21 junio 1997 ( Recurso 13021/1991) -EDJ 1997/6447- y 2 diciembre 1999 (Recurso 1421/1994) -EDJ 1999/42543-, entre otras muchas, en interpretación de los artículos 181 y 183 del Texto refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976 -EDL 1976/979-).
19) Cfr. Artículo 202 Ley 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria -EDL 2001/23259-; artículo 196.2 Ley Foral 35/2002, de 20 de diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra -EDL 2002/55808-; artículo 224 Decreto Legislativo 1/2005, de 10 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo de la Región de Murcia -EDL 2005/187813-, entre otros.
20) Cfr. artículo 199 Ley 5/2006, de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja -EDL 2006/42514-; artículo 208.3 de la Ley 16/2005, Urbanística Valenciana -EDL 2005/207006-; artículo 198 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña -EDL 2010/149456-; artículo 251.3 de la Ley 3/2009, de Urbanismo de Aragón -EDL 2009/119852-, redactado por Ley 4/2013 -EDL 2013/73718-.
21) Más ampliamente, LOZANO CUTANDA, B. “Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas: hacia el “agente rehabilitador”. Diario del Derecho. Iustel. 18 julio 2013.
22) MENÉNDEZ SEBASTIÁN, E.M. “Nuevo enfoque del deber de conservación en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas”. La Administración al día. INAP. 31 julio 2013.
23) Esta misma afección real se prescribe para los casos de actuaciones de rehabilitación, regeneración o renovación urbanas, conjuntas o aisladas, en el artículo 12.2 de la LRRU -EDL 2013/104919-.
24) Para que se produzca este incremento sobre el límite legal ordinario del deber de conservación es necesario que la legislación autonómica haya incorporado expresamente un incremento porcentual para el caso de inejecución injustificada dentro del límite del 75% del coste de reposición de la construcción o del edificio correspondiente.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", el 1 de septiembre de 2013.
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