Resumen: Causas eficaces de oposición a la ejecución hipotecaria más allá del art.695.1 de la LEC -EDL 2000/77463-. Análisis exhaustivo de las causas de oposición a la ejecución hipotecaria por motivos procesales y de fondo que se encuentran reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil al margen de la regulación especial hipotecaria.
Palabras clave: procedimiento de ejecución hipotecaria, causas de oposición, motivos de fondo, defectos procesales, art.552.3 LEC -EDL 2000/77463-, notificación fehaciente art.573 LEC -EDL 2000/77463-, operaciones de cálculo art.574 LEC -EDL 2000/77463-, sobreseimiento procedimiento de ejecución hipotecaria, defectos en la demanda, art.695 LEC -EDL 2000/77463-.
Abstract: Effective causes of opposition to mortgage foreclosure beyond article 695.1 of the LEC. Exhaustive analysis of the causes of opposition to mortgage foreclosure for procedural and substantive reasons that are regulated in the Civil Procedure Law outside the special mortgage regulation.
Keywords: foreclosure proceedings, grounds for opposition, substantive reasons, procedural defects, article 552.3 LEC, reliable notification article 573 LEC, calculation operations article 574 LEC, dismissal of foreclosure proceedings, defects in the claim, article 695 LEC.
I. INTRODUCCIÓN
Por todos es sabido, que, ante el impago de un préstamo con garantía real de hipoteca, el acreedor puede instar, el correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, cuya tramitación se encuentra regulada en la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante “la LEC”), capítulo V, del título IV, del libro III, en concreto abarca los arts.681 a 698 del citado texto legal -EDL 2000/77463-.
No obstante, lo anterior, y aunque resulta obvio, debemos indicar que un acreedor hipotecario, no solo dispone del procedimiento de ejecución hipotecaria para hacer valer sus derechos, sino que también dispone de otros mecanismos o procedimientos legales que pueden ser útiles para recobrar la deuda garantizada mediante hipoteca,
Ello es debido a que una hipoteca no deja de ser un derecho real que garantiza una deuda, de tal forma que el acreedor hipotecario, en devolución de su deuda, puede hacer valer la garantía hipotecaria, pero ello no excluye la posibilidad de poder instar otro tipo de procedimientos recogidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En efecto, a acreedor hipotecario mediante la escritura de hipoteca puede instar, por ejemplo, una petición inicial de monitorio, un procedimiento declarativo o incluso una ejecución de título no judicial contenida en el art.517.1.4 de la LEC -EDL 2000/77463-.
Aunque, a priori, pueda resultar carente de toda lógica instar un procedimiento distinto al hipotecario, son cada vez más los acreedores, que mediante una escritura de hipoteca interponen, por ejemplo, un procedimiento de ejecución de título no judicial para embargar otros bienes titularidad del prestatario diferentes al bien inmueble garantizado con hipoteca, y ello es debido, entre otros motivos, a que el bien garantizado con hipoteca tiene escaso valor en comparación con la deuda garantizada.
En estos casos, es bastante común, que el acreedor hipotecario, a sabiendas que el prestatario tiene otros bienes más efectivos para el recobro de su deuda, interponga un procedimiento de ejecución de título no judicial y solicite el embargo de cuentas corrientes, salarios, planes de pensiones o bien otros bienes inmuebles de mayor valor y libre de cargas hipotecarias.
Dicho lo cual, a continuación, vamos a realizar un breve análisis del procedimiento de ejecución hipotecaria con el fin de ponernos en antecedentes y así exponer las causas más eficaces de oposición a la ejecución hipotecaria.
II. REGULACION JURIDICA
Cabe destacar que el procedimiento de ejecución hipotecaria, tiene su esencia en la garantía de devolución de una deuda, y en este sentido el art.682 de la LEC -EDL 2000/77463-, establece que los preceptos legales del citado capítulo V, del título IV, del libro III serán de aplicación cuando el procedimiento de ejecución se dirija, única y exclusivamente, contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de una deuda.
En concreto, la regulación procesal de la ejecución hipotecaria la encontramos, como hemos indicado, en los arts.681 a 698 del citado texto legal, si bien, como veremos a continuación, no son los únicos preceptos legales aplicables a la ejecución hipotecaria.
Cabe destacar que dicho procedimiento de ejecución tiene carácter sumario y no produce excepción de cosa juzgada, de manera que no tiene carácter de definitivo y por tanto cabe la posibilidad de admitir un hipotético futuro procedimiento declarativo.
Su regulación la encontramos en el art.129 de la Ley Hipotecaria (en adelante la “LH”) de 8 de febrero de 1946 -EDL 1946/59-, que dispone que:
“La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados sujetando su ejercicio a lo dispuesto en el Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades que se establecen en su capítulo V. Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al artículo 1.858 del Código Civil, para el caso de falta de cumplimiento de la obligación garantizada. La venta extrajudicial se realizará por medio de notario, con las formalidades establecidas en el Reglamento Hipotecario.”
Dicho artículo viene a establecer que el derecho de hipoteca puede ejercitarse por vía judicial, cuyo procedimiento será regulado conforme a las normas procesales establecidas en la LEC, otorgándole una regulación especial con una serie de prerrogativas que el resto de los procedimientos recogidos en el LEC no disfrutan.
Asimismo, el derecho real de hipoteca puede ejercitarse también, por vía extrajudicial, mediante la venta ante Notario del inmueble hipotecado, si bien, aunque se trata de un procedimiento más ágil y rápido su uso no está siendo mayoritario, dado los inconvenientes que tienen como puede ser la toma de posesión y/o la notificación al prestatario del procedimiento notarial.
Por otro lado, establece el art.130 de la LH -EDL 1946/59- que:
“El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita y, dado su carácter constitutivo, sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo”
En este sentido y dado el carácter constitutivo de la hipoteca, su ejercicio debe basarse en el contenido del asiento de su inscripción registral, de modo que resulta imprescindible acreditar junto a la demanda hipotecaria, la inscripción de la hipoteca en el correspondiente registro de la propiedad.
De hecho, durante la tramitación del procedimiento hipotecario se libra mandamiento de certificación de cargas al registro de la propiedad, a fin de que el Sr. Registrador anote al margen de la hipoteca, que la misma está siendo objeto de ejecución hipotecaria para que con posterioridad se devuelva al procedimiento judicial dicho mandamiento de certificación de cargas debidamente cumplimentado.
Asimismo, del citado precepto legal se desprende que el procedimiento de ejecución hipotecaria tiene base registral, de tal forma que lo que no esté inscrito en el registro de la propiedad no podrá ser utilizado en el procedimiento hipotecario.
A modo de ejemplo, nos podríamos encontrar con el hecho que el registro de la propiedad al inscribir la hipoteca no inscribiera la cláusula que establece los intereses de demora en caso de impago de la hipoteca, pues bien, en este caso, desde nuestro punto de vista, no sería posible que en el procedimiento de ejecución hipotecaria se reclamasen los intereses de demora pactados en la hipoteca, ya que, como decimos, el procedimiento hipotecario tiene base registral de tal forma que lo que no se encuentra inscrito en el registro de la propiedad no tiene cabida en dicho procedimiento.
Por tanto, ante la redacción de una demanda de ejecución hipotecaria es recomendable, por no decir obligatorio, revisar la calificación del registrador de la propiedad tras la inscripción de la escritura, todo ello con la finalidad de verificar que han quedado inscritas las cláusulas o pactos esenciales para la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria, como son la tasación del inmueble a efectos de subasta, el domicilio del prestatario a efectos de notificaciones, la cláusula de vencimiento anticipado etc.
De no efectuar esta revisión, y en el hipotético supuesto que no se haya inscrito alguna cláusula hipotecaria esencial para la tramitación del procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible que nos encontremos ante un escrito de oposición a la ejecución cuya estimación supondrá ineludiblemente el sobreseimiento del procedimiento hipotecario.
III. FASES DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA
El procedimiento hipotecario, se podría decir que se divide en dos grandes fases: la fase extrajudicial y la judicial.
En puridad la fase extrajudicial no es propiamente un procedimiento judicial, no obstante, el hecho que la entidad acreedora cumpla rigurosamente los requisitos fijados por la ley puede suponer el éxito o el fracaso del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.
1.1 Fase extrajudicial
Aunque, como decimos, realmente no sería propiamente una fase del procedimiento de ejecución hipotecaria, consideramos muy relevante la misma, por lo que la señalamos como fase extrajudicial.
En esta primera fase, el acreedor hipotecario tiene que proceder al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario, para ello debe cumplir escrupulosamente con los requisitos fijados en la Ley 5/2019, de 15 de marzo -EDL 2019/7993-, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante “LCCI”).
En concreto debe cumplir con los requisitos fijado en el art.24 de la LCCI -EDL 2019/7993- que dispone, entre otros el número de cuotas vencidas y no satisfechas para poder dar por vencido anticipadamente el préstamo hipotecario.
Asimismo, dicho precepto legal establece que ante de proceder al vencimiento anticipado del préstamo y el correspondiente cierre de cuenta, el acreedor hipotecario debe requerir de pago al deudor, concediéndole el plazo de un mes para que regularice su situación, bajo apercibimiento de proceder al vencimiento anticipado del préstamo hipotecario por ende la reclamación íntegra del mismo.
A priori, puede parecer que esta fase no resulta importante, si bien, todo lo contrario, resulta esencial para el buen fin del procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que en caso de no haber cumplido con los requisitos establecidos en el mencionado art.24 de la LCCI -EDL 2019/7993-, supondrá el sobreseimiento del procedimiento hipotecario en el hipotético supuesto de que se formule oposición a la ejecución hipotecaria.
Por lo general la entidad acreedora cumplirá con el requisito de esperar al impago de cuotas correspondiente, si bien, a modo de ejemplo, es posible que la notificación del saldo deudor se realice en un domicilio erróneo o no pactado en la escritura de hipoteca, o bien por cualquier motivo, proceda el vencimiento anticipado sin esperar al transcurso del mes obligatorio que establece dicho precepto legal
Con lo cual, como letrados, bien de la entidad bancaria o bien de la parte prestataria, recomendamos la revisión exhaustiva de la documentación aportada junto al escrito de demanda, ya que es posible encontrar algún defecto en esta fase extrajudicial que sea causa de oposición a la ejecución hipotecaria y que supondrá el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria por no haberse cumplido los requisitos establecidos en el art.24 de la LCCI -EDL 2019/7993-.
1.2 Fase judicial
En esta fase, la entidad acreedora presenta ante el Juzgado correspondiente demanda de ejecución hipotecaria, teniendo en consideración que la misma debe cumplir rigurosamente los requisitos establecidos, entre otros, en los arts.685, 550, 573 y 574 y concordantes de la LEC -EDL 2000/77463-.
Como vemos, la demanda, no solo debe cumplir con los requisitos fijados en el capítulo V, del título IV, del libro III, que regula el procedimiento de ejecución hipotecaria, sino que también de cumplir con los requisitos deI libro III de la LEC, que regula la ejecución forzosa
Por tanto, la demanda hipotecaria deberá cumplir los requisitos del artículo 685 y se deberá dirigir frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que se haya acreditado la adquisición de dichos bienes.
A la demanda se acompañarán la escritura de hipoteca con eficacia ejecutiva debidamente inscrita en el registro de la propiedad, así como los documentos establecidos en el arts.550, 573 y 574 de la LEC -EDL 2000/77463- y 24 de la LCCI, es decir, se deberá aportar el burofax previo al vencimiento anticipado concediendo el plazo de un mes para regularizar la situación, así como el burofax notificando el saldo deudor una vez se haya dado por vencido el préstamo hipotecario.
Asimismo, se deberá aportar la correspondiente acta de determinación de saldo y en el escrito de demanda se deberán incluir las operaciones necesarias para determinar el saldo deudor conforme establece el art.574 de la LEC -EDL 2000/77463-.
Respecto al título ejecutivo, debemos indicar que, si no pudiese presentar la escritura de hipoteca inscrita, se deberá acompañar certificación del Registro que acredite la inscripción y subsistencia de la hipoteca.
En este sentido debemos indicar que existe numerosa jurisprudencia respecto a la eficacia ejecutiva de una escritura de hipoteca, así como respecto a la expedición de segundas o ulteriores copia autorizadas, con lo cual recomendamos que antes de enfrentarnos ante una demanda de ejecución hipotecaria se haga un estudio exhaustivo del criterio fijado por la jurisprudencia respecto al título ejecutivo, ya que, nuevamente, el hecho de no aportar título ejecutivo suficiente es causa de oposición muy eficaz para dejar sin efecto el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Del mismo modo, para que la demanda de ejecución hipotecaria no adolezca de defecto alguno y pueda despacharse ejecución, es necesario que cumplir con los requisitos establecidos en el arts.573, 574 y concordante de la LEC -EDL 2000/77463-, lo cual ya deja entrever que las causas de oposición a la ejecución hipotecaria no solo son las contenidas en el art.685 de la LEC -EDL 2000/77463-, sino que también serán de aplicación las causas de oposición para ejecuciones forzosas fijadas en el arts.557 y 559 de la LEC -EDL 2000/77463-.
Si el procedimiento transcurre con normalidad, y por tanto no ha habido oposición a la ejecución o la misma ha resultado desestimada, se procederá a la celebración de la correspondiente subasta pública, a través del portal de subasta del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, cuya subasta finalizará con la enajenación del inmueble hipotecado y su posterior adjudicación al mejor postor en subasta o a favor del acreedor hipotecario en el supuesto que la subasta haya resultado desierta.
Por último, el acreedor hipotecario que no haya visto satisfecho su derecho de crédito puede continuar reclamando la deuda a los fiadores solidarios, conforme a lo previsto en el art.579.1 de la LEC -EDL 2000/77463-, si bien será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial.
Obviamente, hemos realizado un resumen superficial de lo que sería la tramitación de un procedimiento de ejecución hipotecaria, si bien, la tramitación del mismo es mucho más compleja y amplia, hasta el punto que desde la presentación de la demanda de ejecución hasta la finalización por adjudicación y toma de posesión del inmueble subastado, puede transcurrir más de un año y medio de tramitación judicial.
Los plazos de tramitación del procedimiento hipotecario pueden variar en función del juzgado ante el que se tramite, así como en función del hecho que haya habido oposición a la ejecución, recurso de apelación etc., si bien, en el mejor de los casos, la duración de la ejecución hipotecaria como mínimo, se prolongará entre un año y año y medio de tramitación en sede judicial.
IV. CAUSAS DE OPOSICION
Dicho lo cual y centrándonos en las causas de oposición a la ejecución hipotecaria, debemos indicar que, por nuestra experiencia práctica a lo largo de más de dos décadas, no son pocos las demandas de ejecución hipotecaria que adolecen de algún defecto, que podría conllevar en el sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria.
Si bien, utilizamos el tiempo verbal “podrían” ya que, pese a que la demanda de ejecución hipotecaria adolezca del algún defecto, en la mayoría de las ocasiones el Juzgado encargado de despachar ejecución no verifica la existencia de defectos y procede simplemente a la admisión a trámite de la demanda, dictando el correspondiente despacho de ejecución, sin que posteriormente, la parte ejecutada muestre oposición alguna al citado despacho de ejecución, pese a que, como decimos, la demanda de ejecución puede adolecer de algún defectos que puede llevar aparejado el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
Para evitar esta situación, debemos prestar atención al emplazamiento para presentar oposición, puesto que, aunque a priori, podemos pensar que el todopoderoso procedimiento de ejecución hipotecaria es conforme a derecho, con total probabilidad el mismo sufra de algún defecto formal o material que suponga dejar sin efecto la ejecución hipotecaria y por tanto impida la subasta del inmueble hipotecado.
Como hemos indicado anteriormente, únicamente mediante los arts.681 a 698 de la LEC -EDL 2000/77463-, que regulan con la ejecución hipotecaria, no resulta posible tramitar íntegramente un procedimiento de ejecución hipotecaria, de modo que, todo lo que no está regulado en los mismos se rige por lo dispuesto en el art.517 y ss de la LEC -EDL 2000/77463-, que, como sabemos, regula la ejecución de título no judicial, también llamados “procedimientos ejecutivos”.
De hecho, es aquí, en la regulación de la ejecución de título no judicial, donde encontramos las causas de oposición a la ejecución hipotecaria más útiles y eficaces, que nos pueden dar lugar al archivo del procedimiento hipotecario, en el que a priori, el acreedor hipotecario goza de cierta ventaja, dado los privilegios que la regulación hipotecaria otorga al acreedor hipotecario.
Si atendemos a lo dispuesto en el capítulo V, del título IV, del libro III de la LEC, el art.695.1 de la LEC -EDL 2000/77463- establece, exclusivamente, como causa de oposición a la ejecución hipotecaria, las siguientes:
1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible.
3.ªHipoteca o embargo inscrito con anterioridad al préstamo que se esté ejecutando.
4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.
Atendiendo a la regulación de la ejecución hipotecaria, éstas son las únicas causas de oposición a la ejecución hipotecaria, de hecho, se trata de “números clausus”, tal y como establece el propio art.695.1 de la LEC -EDL 2000/77463-, que indica “en los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las causas anteriormente indicadas.”
A tenor del citado precepto legal, cualquier profesional del derecho no experto en procedimientos de ejecución hipotecaria, podría entender que las únicas causas de oposición al procedimiento hipotecario se encuentran en el reiterado art.695.1 de la LEC -EDL 2000/77463-, no obstante, conforme hemos avanzado anteriormente, existen otras causas de oposición al procedimiento hipotecario, que incluso resultan mucho más efectivas y letales ya que pueden suponer el archivo del procedimiento hipotecario.
No obstante, conforme hemos avanzado anteriormente, la parte ejecutada también puede argumentar las causas de oposición a la ejecución de título no judicial o también llamado “procedimiento ejecutivo”, que pueden ser causas de oposición por defectos procesales y/o por motivos de fondo.
Respecto a los motivos de oposición procesales el art.559 de la LEC -EDL 2000/77463-, dispone como causa de oposición:
1.º Carecer el ejecutado del carácter o representación con que se le demanda.
2.º Falta de capacidad o de representación del ejecutante o no acreditar el carácter o representación con que demanda.
3.º Nulidad radical del despacho de la ejecución por no contener la sentencia o el laudo arbitral pronunciamientos de condena, o por no cumplir el documento presentado, el laudo o el acuerdo de mediación los requisitos legales exigidos para llevar aparejada ejecución, o por infracción, al despacharse ejecución, de lo dispuesto en el art.520.
4.º Si el título ejecutivo fuera un laudo arbitral no protocolizado notarialmente, la falta de autenticidad de éste.
Cabe destacar, que estos motivos de oposición por defectos procesales pueden resultar muy eficaces, dada la existencia de demandas de ejecución hipotecaria que adolecen de algún defecto formal, y cuya estimación de la oposición, supone el inmediato archivo del procedimiento hipotecario con la correspondiente condena en costas al acreedor hipotecario.
A priori, podemos pensar que difícilmente el acreedor hipotecario pueda cometer algún tipo de error formal, no obstante, suele ocurrir, por ejemplo, que el apoderamiento electrónico aportado junto al escrito de demanda no incluya las facultades necesarias para presentar la demanda de ejecución hipotecaria o bien, como hemos indicado anteriormente el título ejecutivo no goce de eficacia ejecutiva suficiente para proceder al despacho de ejecución.
Asimismo, cabe la posibilidad de oponer motivos de fondo que viene determinados en el art.557 de la LEC -EDL 2000/77463-.
1.ª Pago, que pueda acreditar documentalmente.
2.ª Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva.
3.ª Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie.
4.ª Prescripción y caducidad.
5.ª Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente.
6.ª Transacción, siempre que conste en documento público.
7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas.
Ciertamente, como norma general, estas causas de oposición no suelen tener gran interés, ya que tienen su causa homóloga en el art.695 de la LEC -EDL 2000/77463-. En este sentido, por ejemplo, en el art.695 de la LEC -EDL 2000/77463-, encontramos como causa de oposición la extinción de la garantía o de la obligación, si bien su homólogo lo tenemos en el art.557 de la LEC -EDL 2000/77463- con la oposición por pago.
Ahora bien, la auténtica artillería para contrarrestar los efectos de un procedimiento de ejecución hipotecaria la encontramos, en los arts.572, 573 y 574 de la LEC -EDL 2000/77463-.
Mi recomendación como letrado, aunque parezca algo obvio, cuando nos enfrentamos ante un procedimiento de ejecución hipotecaria, debemos estudiar minuciosamente la documentación aportada por la parte ejecutante junto a su escrito de demanda, puesto que puede existir una gran probabilidad de que dicha demanda de ejecución hipotecaria adolezca de algún defecto en la aportación de los documentos que se acompañan.
En algunos supuestos, no se acredita haber notificado previamente al ejecutado la cantidad exigible de la liquidación, conforme preceptúa el arts.572 y 573 de la LEC -EDL 2000/77463-. El error no viene dado por la no aportación de un burofax o cualquier otro medio de notificación fehaciente, sino porque el envío de la notificación se ha efectuado en una dirección incorrecta, errónea o distinta a la pactada en la escritura de hipoteca, lo cual determina el archivo inmediato del procedimiento.
En este sentido recomendamos al prestatario que, en el supuesto que haya cambiado de domicilio, se remita notificación fehaciente a la entidad acreedora, informando de dicho cambio puesto que de esta forma la acreedora deberá remitir la notificación del art.573 de la LEC -EDL 2000/77463- al nuevo domicilio.
El Auto nº195/2015 de 6 de abril dictado por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Córdoba -EDJ 2015/79191-, declaró no ser válido el despacho de ejecución por falta de notificación al ejecutado de la cantidad exigible, por haber sido enviado el burofax a un domicilio erróneo que no coincidía con el pactado en la póliza objeto de ejecución. Así, en este sentido dice el citado auto, que.
“.-. Como es de sobra sabido, el art. 573.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) exige que, con la demanda de ejecución, se aporte el documento que acredite haberse notificado al deudor y al fiador, si lo hubiere, la cantidad exigible. Ahora bien, también es cierto, como tenemos dicho ( Auto de esta Sección de 6 de mayo de 2014 , por todos), que la naturaleza recepticia de este acto de comunicación no puede interpretarse como un obstáculo que prive de fuerza ejecutiva al título y obligue al acreedor a acudir al juicio declarativo que corresponda en aquellos casos en que, habiendo desplegado toda la diligencia exigible, la falta de recepción del documento obedezca a la conducta del deudor, ya sea por una deliberada renuencia a recibir la notificación, ya a una actuación que, aunque no encaminada a este objetivo, determine el mismo resultado por negligencia, como pudiera ser el cambio de domicilio no comunicado al acreedor. La jurisprudencia ya había sentado el criterio (por todas, STS de 29 de septiembre de 1981 , en relación al derogado art. 1435 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 ( LEG 1881, 1 ) ) de que si los telegramas o la comunicación empleada fueron dirigidos al domicilio fijado por los fiadores en la póliza y aquéllos son devueltos por ser éstos desconocidos, debe considerarse recibida la declaración, aún en el supuesto de falta de recepción del documento que así lo contenga, pues si no llegó al conocimiento de los fiadores o deudores fue por causa exclusivamente a ellos imputable, cual fue no comunicar a la entidad bancaria el cambio de domicilio.
Procede, consecuentemente, estimar la alegación de la recurrente y, dado el carácter necesario de la comunicación recepticia a que nos venimos refiriendo, estimar también, sin necesidad de entrar a analizar si las alegadas cláusulas abusivas del contrato de préstamo hipotecario afectaron al despacho de ejecución, el recurso de apelación, considerando por tanto que el título ejecutivo no estaba correctamente integrado y no era ejecutivo ( artículo 559.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), por lo que no procedía el despacho de ejecución; estimándose así la oposición a la ejecución, conforme al artículo 559.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .”
Como vemos la notificación al prestatario del saldo deudor resulta de especial relevancia en un procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que el error en la notificación supone el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria sin que quepa subsanación alguna.
Otro error que suele cometer el acreedor hipotecario, consiste en aportar un título ejecutivo que no goza de eficacia ejecutiva, a tenor de lo dispuesto en el art.517.1.4º de la LEC -EDL 2000/77463-. En este sentido existe numerosa jurisprudencia que establece los parámetros sobre la eficacia ejecutiva de una escritura de hipoteca, según sea primera o posteriores copias y que éstas hayan sido expedidas en virtud de mandamiento judicial.
De hecho, es bastante común que no se aporte título ejecutivo suficiente para despachar ejecución, sobre todo cuando se aportan escrituras de modificación y/o ampliación de hipoteca. De hecho, nos podemos encontrar que la escritura de hipoteca no disponga de eficacia ejecutiva, ya sea por no tratarse de la primera copia con eficacia ejecutiva o bien, tratarse de una segunda o ulterior copia que no ha sido expedida en virtud de mandato judicial como preceptúa el art.517.2.4º de la LEC -EDL 2000/77463-.
Según el citado precepto legal, si el acreedor hipotecario no está en posesión de la primera copia de la escritura de hipoteca, resulta necesario que para la obtención de una segunda copia interponga un acto de jurisdicción voluntaria a fin de que sea el juzgado el que ordene al Sr. Notario la expedición de una segunda copia con eficacia ejecutiva, de hecho, al expedirse tal copia, se debe hacer constar expresamente al final de la escritura de hipoteca que la misma ha sido expedida en virtud de mandamiento judicial.
Un nuevo desliz que también suelen cometer los acreedores hipotecarios, y que se puede aprovechar como motivo de oposición, lo encontramos en el art.574 de la LEC -EDL 2000/77463-, que establece la obligación de fijar en el escrito de demanda las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución.
En este sentido encontramos el Auto dictado por la Sección 17ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que en su Auto núm. 248/2014 de 23 julio -EDJ 2014/215905-. (AC 20141859) estimó la oposición a la ejecución dado que la parte ejecutante no estableció en la demanda las operaciones de cálculo que arrojaban el saldo deudor. En este sentido el citado auto declaró que:
Es decir, por un lado, conforme a lo previsto en el art.574.1 de la LEC -EDL 2000/77463-, el ejecutante viene obligado a expresar en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de la ejecución, y, por otro lado, conforme a lo previsto en el art. 574.2 del mismo texto legal, debe aportar los documentos señalados en los números segundo y tercero del apartado primero del artículo anterior y en los apartados segundo y tercero de dicho artículo. Si, como pretende la recurrente, el cumplimiento de esta aportación documental bastase para tener por cumplido el requisito exigido por el art. 574.1, entonces la previsión contenida en el mismo resultaría superflua o, como mínimo, como señala el juzgador de instancia, la remisión a ambos preceptos resultaría redundante. Por otra parte, a nuestro criterio, la previsión contenida en el artículo 575 .3 de la Ley Procesal , a cuyo tenor " sin embargo, no se despachará ejecución si, en su caso, la demanda ejecutiva no expresase los cálculos a que se refieren los artículos anteriores o a ella no se acompañasen los documentos que estos preceptos exigen ", tampoco concede a la ejecutante opción alguna, sino que se limita a expresar que la sanción de inadmisión procederá cuando se incumpla alguno de los dos requisitos exigidos para el despacho de ejecución, esto es, cuando en la demanda no se expresen los cálculos o cuando no se acompañen los documentos exigibles, viniendo a descartar esta previsión legal que sea necesario el incumplimiento simultáneo de ambos presupuestos para que proceda la inadmisión.
En la misma línea nos hemos pronunciado ya, por ejemplo, en el auto de esta Sección de fecha 7 de abril de 2011 (JUR 2011, 260783) , en donde afirmábamos que: " efectivamente, el artículos 685.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "a la demanda se acompañarán el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que esta Ley exige para el despacho de ejecución, así como los demás documentos a que se refiere el artículo 550 y, en sus respectivos casos, los artículos 573 y 574 de la presente Ley ", entre los que se comprende, por disponerlo así el artículo 574.1 .1º la necesidad de que "el ejecutante expresará en la demanda ejecutiva las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de ejecución en los siguientes casos: 1º Cuando la cantidad que reclama prevenga de un préstamo o crédito en el que se hubiera pactado un interés variable", como es el caso de autos, sin que en la demanda ejecutiva se haya expresado las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad reclamada ni los intereses ordinarios ni los de demora " (...) " Y el único modo de conocer el deudor hipotecario la real cantidad que debe pagar a efectos de evitar la ejecución hipotecaria (pues para ello ha de entenderse que prevé la Ley el requerimiento de pago en el artículo 686) es que se determine exactamente en la demanda, como exige la Ley, las operaciones de cálculo que arrojan como saldo la cantidad determinada por la que pide el despacho de ejecución al tratarse de un préstamo en que se ha pactado un interés variable, sin que en la demanda origen del procedimiento del que el presente rollo dimana se haya cumplido con dicho requisito, con lo que procede, como se ha adelantado, la desestimación del recurso de apelación. Sin que pueda admitirse la alegación de la recurrente de que "expresar las operaciones de cálculo con las que se obtiene la cantidad reclamada en las demandas de ejecución hipotecaria no es requisito preceptivo", pues queda transcrita la disposición legal que así lo prevé.
En este sentido resulta recomendable hacer un estudio exhaustivo de la Jurisprudencia, habida cuenta que dependiendo del partido judicial en el que se trámite la ejecución hipotecaria, el criterio de la audiencia provincial se encuentre matizado.
Como hemos visto existe una amalgama de causas de oposición a la ejecución hipotecaria que pueden suponer el archivo de la ejecución hipotecaria, con lo cual cuando nos enfrentemos ante una demanda de hipotecaria, debemos estudiar con detenimiento toda la documentación, habida cuenta cualquier error o defecto en la documentación supone, como decimos, el sobreseimiento del procedimiento de ejecución hipotecaria, hecho que no ocurre en otros procedimientos, como por ejemplo un procedimiento declarativo.
V. CAUSA ESPECIAL DE OPOSICION. ARTICULO 552.3 LEC
Si has tenido a bien leer el presente artículo hasta aquí, eres merecedor de conocer una causa especial de oposición a un procedimiento de ejecución, ya sea procedimiento hipotecario o procedimiento ejecutivo. Esta causa lo encontramos en el art.552.3 de la LEC -EDL 2000/77463-, que solo es apto para aquellos deudores que han sido ejecutados por segunda vez en base a un mismo título ejecutivo.
En caso de que nos encontremos en esta situación, la oposición por el mencionado art.552.3 de la LEC -EDL 2000/77463-, resulta muy eficaz, ya que es criterio jurisprudencial consolidado la imposibilidad de ejecutar dos veces un mismo título ejecutivo.
En efecto, dispone el mencionado art.552.3 de la LEC -EDL 2000/77463-, que:
Una vez firme el auto que deniegue el despacho de la ejecución, el acreedor sólo podrá hacer valer sus derechos en el proceso ordinario correspondiente, si no obsta a éste la cosa juzgada de la sentencia o resolución firme en que se hubiese fundado la demanda de ejecución.
Existe jurisprudencia que ha aplicado dicho precepto legal cuando se está ejecutando por segunda vez un mismo título ejecutivo, y en este sentido debemos traer a colación el auto de fecha 27 de enero de 2015 dictado por la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, que declaró:
En este sentido resulta recomendable hacer un estudio exhaustivo de la Jurisprudencia ya que, dependiendo del partido judicial en el que se trámite la ejecución hipotecaria, el criterio de la audiencia provincial se encuentre matizado.
En fin, con el presente artículo, simplemente pretendemos dotar de herramientas útiles al deudor hipotecario, para que pueda oponerse al tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria, que desde el punto de vista de este humilde letrado y dada la experiencia práctica a lo largo de más de dos décadas, no es tan fiero el procedimiento hipotecario como lo pintan. (Permitidme la expresión)
Si has tenido a bien leer el presente artículo hasta el final, eres merecedor de un último recurso de oposición a un procedimiento de ejecución, ya sea procedimiento hipotecario o procedimiento de ejecución no judicial: Este recurso lo encontramos en el artículo 552.3 de la LEC -EDL 2000/77463-, que solo es apto para aquellos deudores que han sido ejecutados por segunda vez por un mismo título ejecutivo. En caso de que tu cliente se encuentre en esta situación, la oposición por el mencionado artículo 552.3 de la LEC, resulta muy eficaz, ya que es criterio jurisprudencial consolidado la imposibilidad de ejecutar dos veces un mismo título ejecutivo,siendo fiadora la recurrente (folios 16 a 23 de la ejecución). En base a cuya Póliza, la ejecutante ya había promovido contra la fiadora, hoy recurrente, la ejecución nº 1028/2011 del Juzgado de Primera Instancia de los de Valencia, que fue denegada por AAP de Valencia, Sección 9ª, de 25 de febrero de 2013, nº 59/2013, recurso 835/2012, que por no haberse notificado previamente la cantidad exigible al acreditado en los términos que señala el artículo 572.2 LEC -EDL 2000/77463-, declaró “la nulidad radical del despacho de ejecución ... dejándose sin efecto cuantas medidas hubieren sido acordadas”(sin foliar, documento 1 de la oposición a la ejecución).
En consecuencia, de acuerdo con lo previsto por el artículo 552.3 LEC -EDL 2000/77463-, siendo firme el auto que, en base a esa misma Póliza, denegó el despacho de la ejecución, el banco acreedor sólo podía hacer valer sus derechos en el proceso ordinario correspondiente, no en el ejecutivo, y por tanto, debemos estimar el recurso contra el auto de 21 de marzo de 2014, y contra el auto de 25 de julio de 2014, siendo innecesario entrar en el resto de los motivos alegados por la defensa de la apelante.
Con el presente artículo simplemente hemos pretendido dotar de herramientas útiles al deudor hipotecario, para que pueda oponerse al todopoderoso y tan temido procedimiento de ejecución hipotecaria, que desde el punto de vista de este humilde letrado y dada la experiencia práctica a lo largo de más de dos décadas, no es tan fiero el procedimiento hipotecario como lo pintan. (Permitidme la expresión)
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en el mes de diciembre de 2024.
BIBLIOGRAFIA
Recursos en internet
Autor. Registradores de Madrid. Procedimiento de ejecución directa. Hipotecario. Disponible en: https://www.registradoresdemadrid.org/academia/temas-hipotecario/Tema-76-Procedimiento-ejecucion-directa-Hipotecario-Registros-programa-anterior-181.
Autor. Javier Manrique Plaza. Ejecución hipotecaria y título ejecutivo. Disponible en https://www.elnotario.es/practica-juridica/7953-ejecucion-hipotecaria-y-titulo-ejecutivo.
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