Inmobiliario

El retracto legal en los nuevos arrendamientos de vivienda: el ocaso de un derecho excepcional no derogado

Tribuna

I.- Notas previas

Los derechos de adquisición preferente, en general, y el de retracto legal, en particular, en materia de arrendamientos urbanos son extraños al desenvolvimiento propio de esta modalidad contractual.

Pese a que, en un principio, la inclusión de estos derechos en el seno de la relación arrendador/inquilino pudieron tener sentido en los años posteriores a la Guerra Civil española, lo cierto es que transcurridos más de setenta años desde su instauración en la Ley de 31 de diciembre de 1946 -EDL 1946/67- es necesario seguir preguntándose por la conveniencia del mantenimiento, en 2018, de una figura (retracto legal) de neta naturaleza excepcional en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos pese a los obvios cambios experimentados en nuestra sociedad y economía a lo largo de este periodo y si no sería oportuna su derogación, eso sí, de forma expresa.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -EDL 2013/182273-, ha perdido la magnífica oportunidad de pasar a la historia como la derogadora de este vestigio legislativo.

Sin embargo, esta Ley, adalid de la seguridad jurídica, permite que el retracto legal expresamente previsto en la LAU sea en la práctica inútil e inviable, más de lo que ya era con anterioridad a la ley de reforma.

Así es, en la práctica este derecho resulta de difícil aplicación en los contratos de arrendamiento de vivienda concertados con posterioridad al 6 de junio de 2013 que no se hayan sido inscritos en el Registro de la propiedad con anterioridad a la transmisión, pese a que en el contrato de alquiler no conste la previa renuncia al mismo.

Si con la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, esta figura entró en crisis, ahora se halla ante su agónico ocaso, no llegándose a entender muy bien por qué el legislador ha decidido mantenerlo, al menos sobre el papel, cuando el objetivo de la ley de reforma no ha sido otro que el de dotar de seguridad jurídica al sistema.

Pues bien, para no perder la perspectiva, comencemos por el principio.

 

II.- El retracto legal en la legislación de arrendamientos urbanos

Como es sabido, el Código Civil reguló el arrendamiento de fincas urbanas bajo el principio liberal de la plena autonomía de la voluntad, considerando la vivienda como un elemento de primera necesidad y, así, cuando en las primeras décadas del siglo XX se produjo una progresiva escasez de viviendas y locales sobre todo en el ámbito urbano se puso de manifiesto la importancia de tomar medidas urgentes.

La primera legislación que intentó subvertir dicho problema fue la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946 -EDL 1946/67-, quizás el texto más protector para el inquilino/arrendatario, respecto al que de Torres Aguilar[1] afirmó que:

“...no obstante sus errores, como toda obra humana, aspira indudablemente a satisfacer un interés social que, naturalmente, no puede identificarse con el de los propietarios ni con el de los inquilinos, sino con el mismo vínculo arrendaticio que las necesidades sociales exigen robustecer y amparar...”.

La materia arrendaticia -seguía afirmando este autor-, impone una interpretación socializadora de sus normas, acorde con el espíritu supraindividual que la inspira. No caben, pues, criterios dominicales, ni inquilinistas, sino amplio sentido social y humano. En este aspecto, la LAU limitó el derecho de propiedad individual, en cuanto pugnaba con el interés legal.

En fin, que el intento de la conjugación armónica de los intereses contrapuestos de arrendadores y arrendatarios, lo realizó la LAU limitando el derecho de propiedad, haciéndolo servidor de un interés social, con lo que se experimentó un notable cambio entre el feroz individualismo del Derecho Romano (para el cual el arrendatario no era sino mero detentador), y la concepción de los años cuarenta del pasado siglo en la que la justificación teórica de la estabilidad del arrendamiento era exigida por razones de justicia social, hasta llegar a considerar la relación arrendaticia como una relación jurídica real[2].

Pues bien, en este contexto se entiende la necesidad que hubo de adoptar medidas fuera de lo normal como la de introducir los derechos de adquisición preferente, y en concreto el retracto legal, en los arrendamientos urbanos. En este sentido, la  Exposición de Motivos de la Ley de Bases de 31 de diciembre de 1946 -EDL 1946/67-, declaraba el establecimiento de los derechos de adquisición preferente en favor de los inquilinos como:

“…consecuencia de la inquietud social de un Estado que repudia ver convertido el capital en instrumento de dominación económica”.

Esta medida tuvo una general buena acogida en el seno de la doctrina, tal y como pusieron de manifiesto Castán Tobeñas y Calvillo Martínez de Arenaza[3], para los que:

“…una de las innovaciones, quizá la más notable y plausible, de la LAU de 31 de diciembre de 1946 -EDL 1946/67-, fue la de facilitar al inquilino y al arrendatario el acceso a la propiedad de la vivienda o local de negocio arrendados, mediante el reconocimiento a su favor de un ius praelationis para su adquisición, desdoblado en los derechos de tanteo y retracto”.

La finalidad pretendida con la instauración de esta medida fue doble, a saber:

-Facilitar el acceso a la propiedad urbana de aquellos que no tenían otra opción que la de ampararse en la titularidad arrendaticia.

-Evitar que el arrendador tratara de burlar los efectos de la prórroga forzosa mediante la aparente cesión de la propiedad a otra persona en quien concurrieran condiciones propicias para la denegación de la misma.

Concreta manifestación de la naturaleza tuitiva y proteccionista que la LAU era el carácter irrenunciable, para el inquilino, de los derechos reconocidos legalmente a su favor, entre los que se encontraba, por supuesto, el retracto legal. Este principio general sólo se veía matizado por la posible renuncia del inquilino a llevar a cabo el retracto, una vez que ese derecho había entrado en su patrimonio, y por tanto dentro del poder dispositivo que le permitía renunciarlo.

 

III.- La Ley 29/1994, de 24 de noviembre: entre la excepcionalidad y la libertad de pacto

Los dos objetivos expuestos que justificaban la existencia de los derechos de adquisición preferente a favor del inquilino, con el paso del tiempo, se han desvanecido al constatarse que:

-El retracto arrendaticio urbano no es una medida eficaz para el acceso a la propiedad urbana. Ya algunos autores habían puesto el acento en esta cuestión con anterioridad a la LAU de 1994. Dado el contexto en que tienen lugar buena parte de los contratos de arrendamientos urbanos (movilidad geográfica, etc.) pocos son los ejemplos en los que el arrendatario pretende hacerse con la propiedad de la vivienda que ocupa; cosa distinta, posiblemente, acontecía en los arrendamientos antiguos, pero no en los modernos. A esto se le añade la complejidad del ejercicio del derecho de retracto, con trabas importantes tales como el plazo de inexorable de caducidad, las notificaciones, los requisitos subjetivos y objetivos, los presupuestos, su interpretación restrictiva, etc. En fin, los límites impuestos para preservar el ius disponendi del propietario y la seguridad del tráfico jurídico venían dificultando, por no decir que impidiendo, el ejercicio de este derecho. Además, el mandato constitucional previsto en el artículo 47 de la Constitución, impone al legislador la búsqueda de los mecanismos legales que faciliten el acceso a una vivienda digna y adecuada, no siendo deseables los caminos que pasan por el mantenimiento de esta extraña figura.

-El motivo de que el arrendador pueda impedir la prórroga legal forzosa dejó de ser relevante al suprimir el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985, de medidas de política económica, para los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 -EDL 1985/8350-, la obligatoriedad de la prórroga legal forzosa para el arrendador (salvo pacto en contra).

Este nuevo marco justificó reconsiderar la conveniencia de mantener el retracto legal, apreciándose, en este punto, la existencia de distintas posiciones en el seno de la doctrina que oscilaban entre quienes propugnaban su derogación por constituir una institución contraria a los principios esenciales de nuestro sistema jurídico y quienes la seguían considerando necesaria.

Muestra de esta oscilante opinión se aprecia en el hecho de que mientras el Proyecto de Ley de 1992 no recogía ni al tanteo ni al retracto, en cambio el posterior Proyecto de Ley de 1994, aprobado por el Consejo de Ministros en su sesión de 28 de enero de 1994, sí los recogió, en su artículo 26, precepto que tras notables modificaciones en su tramitación parlamentaria, dio a luz el definitivo artículo 25 de la Ley 29/1994 -EDL 1994/18384-.

Pues bien, aun cuando la LAU de 1994 mantuviera vigentes los derechos de adquisición preferente a favor del arrendatario de vivienda, y en concreto el derecho de retracto, aquélla supuso una notable evolución sobre el régimen jurídico previo; desde la realidad social, esta LAU rompió el sistema de privilegios del arrendatario, para reequilibrar las obligaciones entre las partes; entre dichos reequilibrios se encontraba la modificación del retracto, reconociéndolo más limitado en cuanto al tiempo de ejercicio y en cuanto a las preferencias, reconociendo prioridad al retracto de condueños sobre el retracto arrendaticio.

Además, quizás sea lo más relevante, fue que se estableció una dualidad de regímenes jurídicos en atención a la duración ab initio del contrato de arrendamiento, distinguiendo entre los de duración superior a cinco años de aquellos que no superaban dicha duración, de donde se desprendía que:

-          Libertad de pacto para los contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración fuera superior a los cinco años (art. 25.8º).

-          Mantenimiento de la excepcionalidad respecto a los arrendamientos de vivienda cuya duración fuera inferior a los cinco años, y todos aquellos otros en los que así expresamente se pacte.

De ahí el título de este apartado “entre la excepcionalidad y la libertad de pacto”.

 

IV.- El ocaso de esta figura en los nuevos arrendamientos de vivienda

A pesar de los esfuerzos mostrados por la LAU de 1994 -EDL 1994/18384-, los resultados obtenidos no fueron los esperados en orden a incrementar el número de viviendas en régimen de alquiler, y la reacción ante tal dato fue la aprobación de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (Ley 4/2013) -EDL 2013/182273-, que, sin derogar la LAU de 1994, ha pretendido constituirse en un vehículo que facilitara la dinamización del mercado del alquiler, actualizando y mejorando esta normativa concreta, en un intento de normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, añadiendo, su Preámbulo que:

“La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas … se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito”.

Para conseguir tales objetivos la Ley 4/2013 -EDL 2013/182273- introdujo varios nuevos artículos y modificó la redacción de algunos otros. En lo que ahora interesa destacamos las siguientes:

- El nuevo artículo 25.8, que prevé la renuncia anticipada de los derechos de adquisición preferente o, dicho de otro modo, la exclusión de la ley aplicable.

- El nuevo artículo 7.2, que establece el principio general de inoponibilidad del arrendamiento no inscrito al adquirente de la vivienda que inscribe en el Registro, y su reflejo en los artículos 13 y 14.

Estos preceptos marcan, como a continuación veremos, la viabilidad del retracto legal en los nuevos arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, es decir, desde el 6 de junio de 2013.

 

1.- La renuncia

Usamos el término renuncia pese a que sería más apropiada la expresión exclusión de la ley aplicable, en atención a lo dispuesto en la Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, nº 113/2015, de 4 de marzo (rec. 833/2013) -EDJ 2015/21547-, para la que:

“La renuncia de derechos constituye un acto de disposición abdicativa respecto de un derecho subjetivo ya nacido que, como consecuencia de ello, sale del patrimonio del renunciante.

Cuando la renuncia se hace antes de que el derecho haya nacido, se trata más bien de un supuesto de exclusión de la ley aplicable que, en el ámbito contractual, resulta posible (artículo 1255 CC) salvo que la ley establezca lo contrario para proteger la posición de alguno de los contratantes, como sucedía en el presente caso con el derecho de prórroga forzosa y no con el de retracto que resultó válidamente renunciado...".

Sea como fuere, esta renuncia ab initio, sin duda, supone un sensible cambio respecto a la LAU de 1994 -EDL 1994/18384-: es válida con independencia de cuál sea la duración del contrato.

Con esta previsión legal -que está siendo ampliamente empleada en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda-, como afirma Magro Servet[4]:

“…en realidad se refuerza la posición de los arrendadores que podrán incluir esta cláusula en sus contratos a fin de que no tenga el arrendatario estos derechos de adquisición preferente en los supuestos de intención de venta o venta consumada. Ello supone, sin embargo, que a la larga irán desapareciendo estos derechos porque si el arrendatario no acepta la cláusula el arrendador le transmitirá que no desea arrendarle el inmueble al no querer perder el derecho de vender su inmueble a un tercero sin tener la obligación de ofrecérselo con carácter previo al arrendatario que ocupa su inmueble”.

En otro orden de cosas, añade el artículo 25.8º que:

“En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa».

Esa comunicación, pese a la parquedad con la que expresa dicho precepto, debe realizarse de manera fehaciente, quedando constancia al arrendador de que lo ha llevado a cabo por razones de seguridad jurídica. Respecto de su contenido parece lógico pensar que la misma contenga la fecha de la notificación, la persona a la que se le pretende vender y la fecha en la que tiene previsto llevar a cabo la compraventa.

La pregunta clave en este punto es la del alcance de esta comunicación. Pese a las iniciales dudas, ya creemos estar en disposición de dar una respuesta clara; para lo que hemos de partir del hecho de que solo se precisa en el caso de que exista la previa renuncia contractual, sin duda con la finalidad de que sirva de preaviso de la transmisión y, por tanto, del consiguiente cambio en la propiedad y, en su caso, para que quede constancia del posible desalojo de la finca si el comprador tuviera a bien dar por resuelto el arrendamiento si no le fuera oponible.

En este sentido se ha pronunciado la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de enero de 2016 -EDD 2016/2025-, cuando declara que:

“Tal comunicación no tiene por objeto servir como «dies a quo» para el inicio del cómputo del plazo en que el arrendatario pueda ejercitar su derecho de tanteo o en su caso de retracto, del que contractualmente carece, sino como una obligación impuesta por la ley al arrendador-vendedor que, en su caso, podría determinar alguna responsabilidad por falta de cumplimiento o de protección al arrendatario por el pago de buena fe de la renta arrendaticia a quien no fuera ya arrendador”.

En definitiva, esta notificación no tiene especial trascendencia, pues la comunicación no es de inicio del plazo para el derecho de tanteo o retracto, ni afecta a esas posibles formas de adquisición preferente, pues no se tienen dichos derechos por renuncia anterior del arrendatario[5], lo que, desde luego, no implica una ausencia total de efectos jurídicos; a este respecto, incide Rodríguez Morata[6] en el extremo de que el incumplimiento por el arrendador de la comunicación de venta proyectada provocará que el arrendatario pueda sufrir graves perjuicios si tiene conocimiento de la venta cuando ésta ya se ha consumado, teniendo que buscar una nueva vivienda sin tener un plazo mínimo razonable para realizar las gestiones que estime oportunas, por lo que la conducta del arrendador causará una grave perturbación en el uso de la vivienda por el arrendatario.

Añadiendo, a continuación, que:

“…nos hallamos ante un incumplimiento por el arrendador (antiguo dueño) de la obligación prevista en el artículo 25.8º, párrafo segundo, de la LAU, que dará lugar a una grave perturbación en el uso de la vivienda por el arrendatario, por lo que éste podrá promover frente a aquél, en su caso, la acción resolutoria prevista en el artículo 27.2, letra b), de la LAU, con indemnización de los daños y perjuicios causados conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil”.

 

2.- La inoponibilidad del arrendamiento no inscrito al adquirente que inscribe

Pasamos ahora a una cuestión menos tratada por la doctrina, pero que en nuestra opinión es fundamental en esta materia, para lo que centraremos la atención en el artículo 7.2 de la LAU -EDL 1994/18384-, según el cual:

“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”.

Precepto éste contundente, que no se presta a excesivas interpretaciones, y que establece la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito al tercero que inscribe, principio que devuelve a los arrendamientos urbanos a la senda de la seguridad jurídica, y que sitúa el centro de gravedad (permítasenos la expresión) en la previa inscripción o no del arrendamiento en el Registro.

La ausencia de la previa inscripción del arrendamiento impide que produzca efectos a terceros, a decir de la Sentencia de la AP de Barcelona, sec. 13ª, nº 137/2015, de 22 de abril -EDJ 2015/96531-:

"...el pretendido contrato de arrendamiento se alega concertado el 8 de junio de 2013, por lo tanto con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma de la LAU, introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, que en la nueva redacción del artículo 7.2 únicamente admite que puedan surtir efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad, no habiendo constancia, en este caso, de que el contrato de arrendamiento haya sido inscrito…".

Idea también recordada por la Sentencia de la AP de Alicante, sec. 9ª, nº 214/2017 de 11 de mayo -EDJ 2017/171054-, que negó la eficacia, frente al tercero adquirente, del arrendamiento opuesto.

Y es que como expusimos en nuestro artículo de opinión “La venta de vivienda inmatriculada y la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito”[7] la buena fe a la que se refiere la LAU (art. 14.1) es la de quien confía en la información publicada en los libros registrales, sin que le sea exigible una especial y específica diligencia en la averiguación de la realidad extra registral, por lo que para desvirtuarla no basta con demostrar que el adquirente conocía el arrendamiento, sino que la compraventa tuvo por objeto el perjudicar al arrendatario; existiendo el Registro como oficina de la publicidad inmobiliaria es absurdo exigir otra diligencia que no sea la consulta de dicho organismo.

Esto dota de seguridad jurídica al mercado del alquiler; pensemos, v.gr., en las compraventas de carteras formadas por muchos activos inmobiliarios; en estos, no es realista exigir un conocimiento detallado de qué fincas están arrendadas y cuáles no, dado que es frecuente que el vendedor se limite a acompañar un registro de alquileres donde figura un número aproximado de fincas alquiladas y una renta media mensual, de modo que el comprador no tiene acceso a los contratos de arrendamiento firmados.

Además, y es otro argumento importante, no se puede exigir un desconocimiento en el que únicamente puede incurrir el comprador a costa de la comisión de un delito (falsedad en documento público) de quien transmite.

Pues bien, teniendo presente la redacción del artículo 7.2 -EDL 1994/18384- y puesto en relación éste con el artículo 25, surge la siguiente cuestión: en el supuesto de que no se haya pactado la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente y no se haya inscrito el arrendamiento, ¿será oponible aquel derecho al tercero adquirente?

En sentido afirmativo se pronuncia Pérez Conesa[8]:

“…el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente en caso de venta de la vivienda arrendada”, dado que este derecho “no se hace depender, puesto que no se ha modificado, de la previa inscripción del arrendamiento, como así se ha hecho en otros preceptos como los arts. 13 y 14 LAU. Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario son derechos establecidos en la LAU como limitación al derecho de disposición del propietario. Por tanto, al ser derechos de origen legal y naturaleza real, son oponibles a terceros, a pesar de ser inoponible el arrendamiento mismo por falta de inscripción, aunque pueda sorprender”.

Sin embargo, en nuestra opinión la respuesta debe ser contestada en sentido negativo, dado que el efecto irradiador del artículo 7.2 de la LAU -EDL 1994/18384- lo es sobre todo el sistema arrendaticio de vivienda, no siendo obstáculo alguno el supuesto olvido del legislador al no hacer mención expresa al mismo en el artículo 25, puesto que la solución viene de la mano de la aplicación de lo dispuesto, con carácter general, en los artículos 13 y 14 de la LAU que evitan los problemas que se venía apreciando en los textos normativos precedentes de constituir de facto el arrendamiento de vivienda una carga (oculta) oponible frente a terceros sin necesidad de que constara en el Registro.

Como bien dice la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de enero de 2016 -EDD 2016/2025-:

“…la protección de los derechos del arrendatario aconseja ahora un plus de diligencia mediante la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro como forma de hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su derecho”.

Esta Resolución de la DGRN es muy interesante puesto que afirma que si el arrendatario tiene derecho de preferencia (por no haber renunciado), pero no ha inscrito el arriendo, no podrá hacerlo oponible frente al tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada por el vendedor en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente.

En el fundamento de derecho 4 declara que:

“…a la vista de la reforma de la LAU, se exige un plus de diligencia en el arrendatario para que su derecho sea oponible frente a tercero inscrito (artículos 7 y 14 de la LAU); de tal modo que es precisamente en estos supuestos de manifestación inexacta del vendedor-arrendador sobre la situación de estar libre de arrendamientos la vivienda transmitida o la manifestación de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente, donde la inscripción del derecho de arrendamiento en el Registro de la Propiedad adquiere toda su importancia al objeto de que el mismo le sea oponible al tercer adquirente, de tal modo que no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente”.

 

3.- La extinción ipso iure del arrendamiento

Por su parte, la unión de los artículos 13.1 y 7.2 de la LAU -EDL 1994/18384- ofrece como resultado la regla general de la extinción del contrato de arrendamiento salvo que éste hubiese accedido al Registro con anterioridad a la carga que motiva la pérdida del derecho del arrendador, o que la finca no esté inmatriculada. Es decir, en la gran mayoría de casos el adquirente de la vivienda no quedará vinculado por el contrato de arrendamiento dado que, al menos hasta ahora, es inusual que éstos accedan a los libros tabulares y en la vista que se celebra conforme al artículo 675 de la LEC -EDL 2000/77463- ya no se entra a valorar si el contrato de arrendamiento es o no fraudulento, sino si el arrendatario ha inscrito o no el contrato de arrendamiento en el Registro.

Esta tesis es la defendida por el Centro Directivo en su Resolución de fecha 24 de marzo de 2017 -EDD 2017/31476- que, en el caso de la subasta judicial de una vivienda arrendada, declara que en los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la Ley 4/2013 -EDL 2013/182273- debe tenerse en cuenta,  para determinar la existencia del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, puesto que de la existencia de este extremo depende la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.

Lo expuesto, trasladado a la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal, supone que:

-Si en el contrato de arrendamiento no hubo renuncia y accedió al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (las menos ocasiones) el contrato persistirá tras la adjudicación de la vivienda, pudiendo en tal caso el arrendatario instar la acción de retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25 de la LAU -EDL 1994/18384-.

-Si el arrendamiento tuvo acceso al Registro de la Propiedad con posterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, (la mayor parte de los casos si se tiene en cuenta que buen número de préstamos hipotecarios se conciertan para la adquisición de la vivienda) de poco servirá dicha inscripción puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá ipso iure por lo dispuesto en el artículo 13.1 de la LAU -EDL 1994/18384-, y en tal caso estimamos que no habrá lugar a retracto alguno por falta del presupuesto de la existencia de un arrendamiento vigente y válido.

 

Conclusión

Como decíamos al inicio del presente artículo de opinión, a nuestro modo de ver, la Ley 4/2013 -EDL 2013/182273- ha dejado tocado de muerte (permítasenos la expresión) la figura del retracto legal en los arrendamientos de vivienda, lo que se traduce en que serán contados los casos en que opere en el contexto de la actual LAU, lo que nos lleva a pensar que, sin duda, hubiera sido más justo para con este derecho (de más de setenta años de existencia) su derogación expresa, bastando para ello la supresión del artículo 25 de la LAU -EDL 1994/18384-.

En definitiva, tras lo expuesto, ratificamos nuestra afirmación de que no llega a entenderse bien la razón que ha llevado al legislador a no derogar expresamente este derecho, máxime si el objetivo pretendido con la ley de reforma fue el devolver a los arrendamientos de vivienda a la senda de la seguridad jurídica, de la certidumbre para el adquirente, devolviéndolo a la órbita del derecho civil.

 


[1] “Algunas generalidades sobre el contenido social de la Ley de Arrendamientos Urbanos”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 328. 1955. págs. 585 y ss.

[2] Pese a lo expuesto, para cierta corriente de pensamiento la combinación del carácter necesario e imperativo de las normas especiales (excepcionales) de la LAU de 31 de diciembre de 1946 -EDL 1946/67- y la limitación de la autonomía de la voluntad en aras a la pretendida justicia social suponía, de facto, la muerte del arrendamiento urbano tal y como manifestó, entre otros, Ferrán Poch, en un artículo de opinión publicado con ese mismo título en el Anuario de Derecho Civil del año 1951.

[3] págs. 390 y ss. vol. 2 de su tratado.

[4] “El derecho de tanteo y retracto de vivienda y local de negocio del arrendatario. Casuística y cuestiones procesales”. Práctica de Tribunales, nº 111, Sección Tribuna Libre, Noviembre-Diciembre 2014, La Ley.

[5] Juan Miguel Carreras Maraña, en “Derecho de retracto: en la renuncia del derecho de adquisición preferente, basta la mera declaración del vendedor ante notario”. SP/DOCT/20443.

[6] “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos”. 6ª edición. Thomson Reuters. 2013. Págs. 855 y 856.

[7] "Revista de Derecho Inmobiliario", octubre de 2017.

[8] Carmen Pérez Conesa, en “Arrendamientos de vivienda y desahucios: su reforma”. Thomson Reuters. 2013. Pág. 101.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2018.

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