Abstract: análisis de la última doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo relativa a la eficacia resolutoria del retraso en el pago de la renta en contratos de arrendamientos urbanos.
Keywords: impago, renta, retraso, resolución, contrato de arrendamiento, incumplimiento, desahucio, causa del contrato, abuso de derecho, finalidad del contrato, interés del acreedor, economía del contrato.
El Tribunal Supremo acaba de matizar su doctrina sobre la eficacia resolutoria del mero retraso en el pago de la renta en la reciente y relevante Sentencia nº1065/2024, de 23 de julio, con motivo del recurso de casación que preparó el Letrado abajo firmante.
Hasta la fecha el Alto Tribunal (Sentencias nº137/2014, de 18 de marzo; nº180/2014, de 27 de marzo; nº755/2008, de 24 de julio; nº1219/2008, de 19 de diciembre; nº594/2011, de 9 de septiembre; nº180/2014, de 27 de marzo; entre otras) había venido manteniendo que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución arrendaticia, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Esta doctrina justifica el incumplimiento resolutorio en que el arrendador no viene obligado a soportar el retraso de ordinario en el abono de las rentas periódicas y en la mayoría de casos se había producido un impago anterior en tiempo, pero no se exige como requisito que dicho impago sea reiterado en el tiempo; sin perjuicio de que, en la práctica, ante el primer impago, el arrendatario podrá evitar los efectos resolutorios enervando la acción de desahucio. Aun cuando dicha doctrina se forjó en 2008 respecto de contratos de arrendamiento de renta antigua, se ha venido aplicando por nuestros tribunales (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº302/2020, de 8 de junio; SAP de Barcelona, Sec. 13ª, nº629/2011, de 20 de diciembre; SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº798/2019, de 16 de julio) también a los arrendamientos sujetos a la LAU 94.
No obstante, en los últimos años se habían venido dictando varias sentencias de Audiencias Provinciales que consideraban excesivamente rigurosa esta doctrina (SAP de Málaga, Sec. 4ª, nº302/2020, de 8 de junio; SAP de Madrid, Sec.12ª, nº402/2016, de 27 de octubre; SAP Tarragona, Sec. 3ª, nº323/2021, de 1 de julio y SAP de Valladolid, Sec. 3ª, nº516/2021, de 12 de julio). En palabras de la SAP de Málaga, Sec. 4ª, nº302/2020, de 8 de junio:
“Aun cuando pueda convenirse en que el criterio elevado por el TS a la categoría de doctrina jurisprudencial, en materia de resolución del arrendamiento por impago de la renta, puede ser considerado como riguroso, llegándose en algunos supuestos, mediante su aplicación, a sancionar conductas que, como la del caso, no son reflejo de una voluntad incumplidora, sino de un mero descuido o falta de la debida diligencia, sin embargo los términos en que vine configurada la repetida doctrina jurisprudencial, y su obligada observancia por los tribunales de justicia, en correspondencia con la función complementadora del ordenamiento jurídica legalmente atribuida a la jurisprudencia (art.1.6 CC), nos llevan, en este caso, a su aplicación, con las consecuencias correspondientes a la situación de la falta de pago de la renta, traducidas en la resolución del contrato de arrendamiento, a instancia de la parte, al amparo del art.27.2 letra a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994 (LAU).”
La reciente STS nº1065/2024, de 23 de julio, declara que en el caso enjuiciado el impago de la renta no tuvo la suficiente entidad como para frustrar la finalidad del contrato, ya que no produjo ningún perjuicio al acreedor, atendiendo a las concretas circunstancias del caso, que se pueden resumir, en que se trató de un impago aislado relativo a un contrato de arrendamiento de renta antigua, en plena pandemia de la Covid-19 y ante una situación de salud delicada de una arrendataria de 82 años de edad. En palabras de la Sentencia:
“La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento.”
Para el Alto Tribunal se trató de un mero incumplimiento de carácter temporal, no definitivo, no esencial, por lo que considera que no tiene eficacia resolutoria y que debe desestimarse la demanda de desahucio, casando la Sentencia nº594/2021, de 28 de octubre, dictada por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona especializada en materia de arrendamientos urbanos, y confirmando la sentencia dictada en primera instancia. En este sentido, son varias las sentencias (SAP de Barcelona, Sec. 13ª, de 7 de marzo de 2007 y SAP de Barcelona, Sec. 13ª, de 20 de mayo de 2008) que declaran que el mero retraso en el pago de la renta no es causa resolutoria del contrato, sino irregularidad en el cumplimiento de la obligación, que podría ser sancionado con los intereses, pero no con el desahucio, salvo que se hubiere configurado el término como esencial.
No obstante, el Tribunal niega que exista abuso de derecho en la conducta del arrendador que ante el mero retraso de una mensualidad de renta ejercita su derecho a la resolución del contrato, ni se muestra partidario de considerar otros plazos diferentes por los tribunales para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, ya que afirma que ello generaría una enorme inseguridad jurídica, tal como ya declaró en la STS nº673/2009, de 30 de octubre. Añade que, todo ello no es óbice para que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual.
La Sentencia declara que no es de aplicación el art.1124 del Código Civil al presente caso, al tratarse de un contrato de arrendamiento de renta antigua sujeto al régimen específico del art.114 de la LAU 64. Recordemos que mientras que la LAU 64 establece un sistema de resolución contractual al margen de nuestro Código Civil, dada la especial protección que el legislador quiso otorgar a los arrendatarios de contratos de renta antigua, el art.27.1 de la LAU 94 hace una remisión expresa al art.1124 del Código Civil, para luego establecer en su apartado 2 un elenco de causas de resolución del contrato similar al del art.114, pero que, a diferencia de este último, no constituye un numerus clausus.
A nuestro juicio, el hecho de que legislador haya previsto que el impago de la renta constituye causa legal de resolución del contrato no quiere decir que proceda automáticamente la resolución del contrato, sino que el legislador quiso establecer una presunción iuris tantum de que dicho incumplimiento contractual específico ostenta la gravedad o entidad suficiente para llevar consigo la frustración del interés de la contraparte en la celebración del contrato, liberando al perjudicado de la carga de tener que acreditar la gravedad de dichos incumplimientos para poder exigir la resolución del vínculo contractual, invirtiéndose así la regla general de distribución de la carga de la prueba en el proceso civil (art.217 de la LEC). Se trata de una presunción legal de gravedad del incumplimiento obligacional. Luego, en tanto que presunción iuris tantum, el arrendatario podrá destruir dicha presunción acreditando que conforme a las circunstancias del caso concreto dicho impago no ha frustrado la finalidad del contrato, que no es un incumplimiento esencial del contrato y, por tanto, no procede la resolución del vínculo contractual, como es el caso de la STS nº1065/2024, de 23 de julio.
Estamos ante un precedente jurisprudencial muy relevante que pone de manifiesto que la procedencia de la eficacia resolutoria del retraso en el pago de la renta y otras cantidades debidas no puede resolverse sin realizar el pertinente juicio de ponderación en el caso concreto con base en los criterios interpretativos del art.114.1ª de la LAU 64 integrados por la moderna doctrina jurisprudencial interpretativa de la regla general del 1124 del CC y por los principios del soft law contractual europeo. Conforme al moderno derecho contractual europeo, se considera que el incumplimiento es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento efectivo de la otra (SAP Burgos, Sec. 2ª, nº328/2011, de 22 de julio). En palabras de nuestro Tribunal Supremo en Sentencia de 5 de abril de 2006:
“Esta Sala había sostenido que para que existiera este incumplimiento debía concurrir "una voluntad deliberadamente rebelde" del deudor (sentencias de 28 de febrero de 1980, 11 de octubre de 1982, 7 de febrero de 1983, 23 de septiembre de 1986 y 18 de noviembre de 1994, entre muchas otras). Sin embargo, algunas sentencias ya habían abierto la vía a una matización del principio, bien presumiendo que esta voluntad se demostraba "por el hecho mismo de la inefectividad del precio contraviniendo la obligación asumida" (sentencia de 19 de junio de 1985), bien por una frustración del fin del contrato "sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando que se malogren, como se dice, las legítimas aspiraciones de la contraparte" (sentencia de 18 octubre 1993), bien, finalmente, exigiendo que la conducta del incumplidor sea grave (sentencia de 13 de mayo de 2004). Esta tendencia se ajusta a los modernos planteamientos sobre incumplimiento contenidos en la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías , de 11 de abril de 1980, ratificada por España en 1991, cuyo artículo 25 considera esencial el incumplimiento de un contrato "cuando cause a la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tenía derecho a esperar en virtud de contrato" norma que debe servirnos para integrar el artículo 1124 del Código civil en el momento actual; en un sentido parecido se pronuncia el artículo 8:103, c) de los Principios de Derecho europeo de contratos.”
Lo relevante ya no es la entidad de la obligación incumplida, sino las consecuencias que determina su incumplimiento para el acreedor. A efectos resolutorios, lo relevante es que se trate de un “incumplimiento esencial atentatorio a la finalidad perseguida por el contrato” (STS de 3 de septiembre de 1992). En otras palabras, es suficiente con que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, basta con que se produzca el hecho del “incumplimiento obstaculizador de fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo contractual” (SSTS de 9 de octubre de 1987, Sentencia de 4 de junio de 2007). Se pone el acento en la esencialidad del incumplimiento obligacional y no en la gravedad del mismo, atendiendo a la causa del contrato. Esta tesis se centra en la “perspectiva satisfactiva del interés del acreedor que informó o justificó la celebración del contrato” (SSTS de 18 de junio de 2013, de 5 de marzo de 2018). Para ponderar si el incumplimiento es esencial habrá que preguntarse por los intereses primordiales que justificaron la celebración del contrato, habrá que hacer una valoración de la idoneidad de los resultados, beneficios o utilidades que cabía esperar de la naturaleza y características del contrato celebrado (SSTS de 18 de mayo de 2012, de 18 de noviembre de 2013). Así pues, la valoración e interpretación en el fenómeno contractual se amplía al plano causal del contrato y a su peculiar instrumentación técnica a través de la base del negocio, de la causa concreta del mismo o a la naturaleza y caracterización básica del tipo negocial llevado a la práctica. Esta nueva categoría del incumplimiento esencial se centra en la dinámica de la satisfacción del acreedor que exige indagar la causa concreta o base del negocio y no en el posible alcance del incumplimiento de los deberes contractuales previamente programados[1].
En encuesta jurídica sobre el tema coordinada por mí[2], el Catedrático de Derecho Civil FERRER RIBA declaró que la doctrina del Tribunal Supremo sobre la eficacia resolutoria del retraso en el pago de la renta solamente adquiere sentido cuando se trata de un impago reiterado en el tiempo y no meramente ocasional o esporádico, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase "de ordinario" en el abono de las rentas periódicas (SSTS 24.7.2008; 19.12.2008), doctrina aplicada de modo constante respecto del pago tardío, tanto de la renta como de otras cantidades a cargo del arrendatario, en las SSTS 26.3.2009; 20.10.2009; 30.10.2009; 9.9.2011; 18.3.2014; 27.3.2014 y 23.5.2014, las cuales resuelven casos en los que el arrendatario había incurrido previamente en otras demoras o faltas de pago que le habían llevado a tener que ejercer, y por ende agotar, el remedio enervatorio. Al respecto, remarca FERRER RIBA que un retraso ocasional en el abono de un período de renta en un contrato de tracto sucesivo constituye incumplimiento, pero no afecta de modo esencial a la economía del contrato, pues no frustra la finalidad del mismo ni deja de satisfacer, aún con reparos, el interés del acreedor.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", en noviembre de 2024.
NOTAS
[1] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “Doctrina sobre la resolución del contrato de arrendamiento por retraso en el pago de la renta u otras cantidades debidas y realidad social”, RCDI nº793, 2022, p. 2853-2885.
[2] FUENTES-LOJO RIUS, A.; “El retraso en el pago de la renta como causa de resolución contractual”, Actualidad Civil nº4, abril 2021, Ed. Wolters Kluwer.
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