Enajenación de plazas de garaje o trastero anejas a vivienda a comuneros o terceros ¿Hace falta acuerdo de la Comunidad? ¿Queda afectada la cuota de participación del adquiriente?

La cuestión que se somete a debate se deriva de la situación real en la que...

La cuestión que se somete a debate se deriva de la situación real en la que las plazas de garaje, y en mayor medida los trasteros, no se constituyen como fincas registrales independientes en la escritura de división horizontal, en principio no son susceptibles de trasmisión de forma separada o independiente de la vivienda que son anexos, en la medida que no son fincas independientes, sino parte integrante de la vivienda, de tal forma que no pueden ser enajenados como fincas independientes, salvo que se proceda a su segregación como finca independiente, cumpliendo los requisitos que autoriza la ley de propiedad horizontal.

El art.8 LPH (EDL 1960/55) permite a los propietarios de los diferentes pisos y locales, proceder a la división material de estos o a segregar su anexos, siempre que se cumplan los requisitos que dicho precepto establece, consentimiento de los propietarios afectados y el consentimiento de la comunidad de propietarios que es la que le corresponderá fijar las nuevas cuotas.

Cabe por lo tanto la posibilidad de que se lleve a cabo la segregación de una plaza de garaje o de un trastero y su trasmisión como finca independiente, siempre que se apruebe por la comunidad de propietarios, acuerdo que al afectar al título constitutivo, toda vez que implicar alterar los diferentes elementos privativos que integran el inmueble, como las cuotas comunitarias, exige que dicho acuerdo se adopte por unanimidad de acuerdo con los arts. 8 y 17 LPH (EDL 1960/55), como regla general; salvo que dicha facultad de segregación se recoja en los propios estatutos, pues solo en estos casos no sería necesario el acuerdo de la comunidad de propietarios, en este sentido cabe citar la Resolución de la DGRN de fecha 17 de abril de 2012 (EDD 2012/85366).

La Segregación de la plaza de garaje o del trastero, una vez que se cumplan los requisitos que establece el art.8 LPH (EDL 1960/55) tendrán acceso al Registro la Propiedad, en base a la correspondiente escritura de segregación en el que se deba recoger o testimoniar el acuerdo de Comunidad de propietarios autorizando la segregación .

Lo expuesto hasta este momento es la situación que se deriva cuando la segregación se hace cumpliendo los requisitos que establece la ley, pero debe examinarse los efectos o consecuencias que se producen cuando la segregación y transmisión de la plaza de garaje se realiza a favor de un tercero, sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.

La primera consecuencia es que dicha trasmisión como finca independiente no tiene acceso al Registro de la Propiedad, y la segunda que el tercer adquirente ningún derecho ni obligación adquiere respecto de la comunidad de propietarios, frente a la cual seguiría asumiendo la condición de propietario de la plaza de garaje o del trastero, el propietario de la vivienda con todos sus elementos y a todos los efectos, siendo por lo tanto el obligado al pago de las correspondientes cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, como si la transmisión no se hubiera producido.

Una tercera situación que debe examinarse, es si la comunidad de propietarios puede denegar al tercero, el uso de la plaza de garaje o del trastero, cuando se haya realizado la trasmisión sin la autorización de la comunidad de propietarios, lo que plantea una cuestión más compleja, como es la validez o no de la cesión que pueda hacer un copropietario de parte de su propiedad a un tercero, como puede ser la plaza de garaje, de un trasteros, etc., cualquiera que sea el titulo de cesión, transmisión del dominio, arrendamiento, etc.

No se puede desconocer que de acuerdo con el art.3.1 CC (EDL 1889/1), las normas han de ser interpretadas de acuerdo con la realidad social del tiempo en el que han de ser aplicadas, siendo un hecho común y aceptado, el que se pueda ceder el uso de una plaza de garaje, o de un trastero a un tercero, generalmente mediante un contrato de arrendamiento, aunque formen parte de la vivienda correspondiente, por lo que no parece que la solución deba ser distinta, cuando la cesión se hace mediante la trasmisión del dominio, aunque no conste el consentimiento de la comunidad, pues una cuestión es que la comunidad pueda u0022 ignoraru0022 ese hecho jurídicamente, y otra es que siempre que se haga un uso normal se pueda impedir al tercero hacer uso de ese elemento, que no deja de ser privativo, por no haber pedido u obtenido la autorización de la comunidad de propietarios, pues en tal caso la conducta de la Comunidad podría estar bordeando el abuso de derecho, si prohibiera a ese tercero el uso del trastero o plaza de garaje, sin una causa justificada.

Se plantea en la cuestión la eventualidad de la desvinculación (que no segr...

Se plantea en la cuestión la eventualidad de la desvinculación (que no segregación) de elementos anejos como inseparables de las viviendas privativas que integran el edificio en régimen de propiedad horizontal. Y es que no estamos en un supuesto de segregación del art.8 LPH (EDL 1960/55) sino en todo caso la situación planteada se refiere a la posibilidad de desvinculación de elementos vinculados como anejos inseparables, y las consecuencias que, en su caso, de ello se deriven.

Pues bien, en principio no hay que negar la bondad de tal posibilidad, bien entendido que será tanto más ágil y factible en los casos en que aquélla ya haya venido prevenida en los estatutos de la comunidad, que integran el titulo constitutivo de la misma. Esto es, en el caso de que tal posibilidad ya esté prevista estatutariamente, es claro que puede llevarse a efecto, bien entendido que deberá operarse en cualquier caso la pertinente modificación de la cuota asignada a la vivienda de la que se desvincula en elemento en cuestión, en tanto que este elemento, en cuanto que viene a conformar una nueva finca independiente dentro de la comunidad, deberá ver asignada la cuota correspondiente (cfr., arts. 5 y 12 LPH (EDL 1960/55)).

En el otro caso, esto es, cuando tal eventualidad no viene ya prevenida ex ante en los estatutos de la comunidad, la situación se torna, ciertamente, algo más complicada, aunque es jurídicamente factible. Esto es, parece claro que la posibilidad de la desvinculación del elemento principal en orden a su enajenación separada supone una modificación del título constitutivo que, para ser hábil, debe ser aprobado en Junta de Propietarios. Y conforme al art.17 LPH (EDL 1960/55), tal acuerdo debe ser aprobado por unanimidad. Pues bien, de prosperar tal acuerdo, las consecuencias son las mismas que se han enunciado más arriba, a saber, deberá operarse en cualquier caso la pertinente modificación de la cuota asignada a la vivienda de la que se desvincula en elemento en cuestión, en tanto que este elemento, en cuanto que viene a conformar una nueva finca independiente dentro de la comunidad, deberá ver asignada la cuota correspondiente (cfr., arts. 5 y 12 LPH (EDL 1960/55)).

Caso de enajenarse la nueva finca (por desvinculación de su primitiva original), el nuevo titular deviene comunero, siendo responsable de la atención de los gastos generales de la comunidad conforme a su cuota de participación signada en el titulo, y resultando acreedor de los servicios generales en la misma medida.

Trataré de ser lo más esquemático posible a la hora de dar una respuesta a...

Trataré de ser lo más esquemático posible a la hora de dar una respuesta a la pregunta que se hace.

En el art 3 LPH (EDL 1960/55) se indica: En el régimen de propiedad establecido en el art. 396 CC (EDL 1889/1) corresponde al dueño de cada piso o local:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado(lo destacado en negrita es mío).

b) A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad

Por su parte el art. 5 LPH (EDL 1960/55) señala que: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.

Asimismo el art. 8 LPH (EDL 1960/55) establece que: Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5 LPH (EDL 1960/55), sin alteración de las cuotas de los restantes (lo destacado en negrita es mío).

Por último, conforme al art. 17.1 LPH (EDL 1960/55): Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pues bien, teniendo en cuenta los preceptos parcialmente transcritos, ha de concluirse que un comunero que sea propietario de una vivienda a la que se encuentre aneja una plaza de garaje o un trastero, si quisiera vender uno de éstos o los dos debería en primer lugar llevar a efecto la segregación de los mismos (art. 8 LPH (EDL 1960/55)), lo que por suponer modificación del título constitutivo requeriría el consentimiento unánime de la comunidad (art. 17,1 LPH (EDL 1960/55)).

A ese garaje o trastero segregados, que nacen con una individualidad que antes no tenían, pues no tenían vida jurídica independiente, la comunidad debería asignarle una cuota individual que, de acuerdo con lo establecido en el art. 3.b LPH (EDL 1960/55) citado, sigan sumando cien centésimas de la totalidad del edificio.

A la nueva finca se le otorgará un nuevo número correlativo como establece el art. 5 LPH (EDL 1960/55).

Por tanto, si un comunero vende un anejo independiente de la vivienda de su propiedad sin cumplir los requisitos que se acaban de exponer, dicha venta será ilegal, no podrá tener acceso al registro de la propiedad – que exigirá el otorgamiento de nueva escritura pública que contemple la segregación – y, consecuentemente, no dará derecho al comprador a utilizar los elementos comunes de la comunidad.

Por el contrario, si se da cumplimiento a los citados pasos o requisitos, el adquirente quedará integrado en la comunidad, al ser propietario de una nueva finca con vida jurídica independiente, con sus derecho y obligaciones, entre los que se encuentra pagar la cuota de gastos comunes que se le asigne (art. 9 LPH (EDL 1960/55)).

Otra cosa es que los estatutos comunitarios autoricen la segregación sin autorización expresa de la junta en cuyo caso no haría falta el consentimiento unánime de los comuneros, sin perjuicio de asignar nuevas cuotas a la nueva finca independiente (Sentencia del TS de 30 de septiembre de 2010 (EDJ 2010/206775)).