PROPIEDAD HORIZONTAL

Enajenación de plazas de garaje o trastero anejas a vivienda a comuneros o terceros ¿Hace falta acuerdo de la Comunidad? ¿Queda afectada la cuota de participación del adquiriente?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se dan circunstancias en la práctica en las comunidades a las que no les damos importancia en las mismas hasta que surge la pregunta o algún comunero se queja. Pero cierto es que en la mayoría de los casos las viviendas suelen venderse por el promotor con plaza de garaje y en algunos casos con trastero y en la propia escritura pública se hace constar que lo hacen estos últimos como anejos inseparables a la vivienda. Ello provoca que si un comunero quisiera vender su plaza de garaje o trastero a otro comunero o tercero si exigiría un acuerdo de la comunidad y si esto supondría modificación de la escritura de división horizontal. Lo planteamos por si la enajenación podría tener efectos en materia de pago de gastos si el vendedor se desprende de parte de su propiedad y el adquirente lo amplía, pero lo más curioso es que si es un tercero ajeno a la comunidad ¿en qué posición queda este? ¿debe pagar gastos de comunidad? ¿Puede prohibírsele utilizar elementos comunes si la comunidad nada sabe de esta persona? En definitiva, ¿se debe pedir autorización a la junta en estos casos? ¿se modifica el pago de gastos comunes?

Este foro ha sido publicado en el "Boletin Propiedad Horizontal", el 1 de junio de 2013.

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

La cuestión que se somete a debate se deriva de la situación real en la que...

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Salvador Vilata Menadas

Se plantea en la cuestión la eventualidad de la desvinculación (que no segr...

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Francisco Berjano Arenado

Trataré de ser lo más esquemático posible a la hora de dar una respuesta a...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

En los casos de ventas de viviendas con plaza de garaje o trastero que aparec...

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El art 5 LPH (EDL 1960/55) establece que el título constitutivo de una propi...

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Luis Antonio Soler Pascual

La cuestión que se plantea tiene como base la relación del título constitu...

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Referida la cuestión planteada a la venta de una plaza de garaje (o un trast...

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Resultado

1.- Las plazas de garaje, y en mayor medida los trasteros, no se constituyen como fincas registrales independientes en la escritura de división horizontal, en principio no son susceptibles de trasmisión de forma separada o independiente de la vivienda que son anexos, en la medida que no son fincas independientes, sino parte integrante de la vivienda, de tal forma que no pueden ser enajenados como fincas independientes, salvo que se proceda a su segregación como finca independiente, cumpliendo los requisitos que autoriza la ley de propiedad horizontal.

2.- El art.8 LPH (EDL 1960/55) permite a los propietarios de los diferentes pisos y locales, proceder a la división material de estos o a segregar su anexos, siempre que se cumplan los requisitos que dicho precepto establece, consentimiento de los propietarios afectados y el consentimiento de la comunidad de propietarios que es la que le corresponderá fijar las nuevas cuotas.

3.- Cabe por lo tanto la posibilidad de que se lleve a cabo la segregación de una plaza de garaje o de un trastero y su trasmisión como finca independiente, siempre que se apruebe por la comunidad de propietarios, acuerdo que al afectar al título constitutivo, toda vez que implicar alterar los diferentes elementos privativos que integran el inmueble, como las cuotas comunitarias, exige que dicho acuerdo se adopte por unanimidad de acuerdo con los arts. 8 y 17 LPH (EDL 1960/55), como regla general; salvo que dicha facultad de segregación se recoja en los propios estatutos.

4.- Si la venta se hace al margen de la junta dicha trasmisión como finca independiente no tiene acceso al Registro de la Propiedad, y el tercer adquirente ningún derecho ni obligación adquiere respecto de la comunidad de propietarios, frente a la cual seguiría asumiendo la condición de propietario de la plaza de garaje o del trastero, el propietario de la vivienda con todos sus elementos y a todos los efectos, siendo por lo tanto el obligado al pago de las correspondientes cuotas, tanto ordinarias como extraordinarias, como si la transmisión no se hubiera producido.

5.- Sin embargo, la comunidad de propietarios no puede denegar al tercero el uso de la plaza de garaje o del trastero, cuando se haya realizado la trasmisión sin la autorización de la comunidad de propietarios, ya que todo propietario puede ceder o arrendar su uso a tercero sin autorización de la junta.

6.- Solo en el caso de que la opción de enajenar la plaza de garaje o trastero esté prevista en los estatutos podría llevarse a cabo sin autorización de la junta. Esto es, en el caso de que tal posibilidad ya esté prevista estatutariamente, es claro que puede llevarse a efecto, bien entendido que deberá operarse en cualquier caso la pertinente modificación de la cuota asignada a la vivienda de la que se desvincula en elemento en cuestión, en tanto que este elemento, en cuanto que viene a conformar una nueva finca independiente dentro de la comunidad, deberá ver asignada la cuota correspondiente (cfr., arts. 5 y 12 LPH (EDL 1960/55)).