INDICE
1.- Introducción.
2.- Necesidad de que los arrendatarios se informen antes de firmar el contrato de arrendamiento por un profesional técnico en aperturas de locales de negocio para cerciorarse de la "habilidad" del local para el fin pretendido.
3.- Obligaciones del arrendador según se trate de problemas en el inmueble que afecten a los elementos privativos del inmueble o a elementos comunes.
a) Obligación del arrendador de conservar el inmueble conforme a su destino y efectuar reparaciones que se refieran a los elementos del inmueble que le pertenezcan en su obligación conservativa.
b) Obligación de la comunidad de propietarios de atender la conservación de elementos comunes aun cuando estén ubicados en locales de negocio.
4.- Lo que afecte en el inmueble a los elementos comunes es de la exclusiva responsabilidad de la comunidad, no del arrendador.
5.- El arrendatario tiene derecho a instar la suspensión del contrato de arrendamiento.
6.- El arrendatario no puede instar la resolución del contrato por defectos que afecten a elementos comunes.
1.- Introducción.
Son muchas y variadas las situaciones y relaciones que pueden darse entre arrendador y arrendatario a lo largo de la vigencia de un contrato de arrendamiento. Situaciones que surgen cuando el contrato ya se ha iniciado y que hacen nacer en ocasiones diferencias entre ambos a la hora de interpretar el contrato firmado, o los derechos y obligaciones que nacen de lo establecido en la LAU. Así, lo que en principio comenzó como una correcta relación entre ambos puede derivar en serios problemas que den lugar a que cualquiera de ellos pueda acabar interesando la resolución del contrato por apartarse uno de ellos a lo pactado en el contrato, o a la propia Ley.
En el presente artículo vamos a tratar sobre un serio problema que suele plantearse en ocasiones, sobre todo en lo que afecta a los arrendamientos de locales de negocio, y en lo que se refiere a la aparición de defectos o problemas dentro del local arrendado que hacen desmerecer la utilidad del local o le hacen desmerecer para el fin inicialmente pretendido por el arrendatario. Problemas que pueden estar en lo que se refiere a los elementos privativos del inmueble, que correspondería su respuesta inmediata al arrendador, o a los elementos comunes del edificio, pero que transcurren o están ubicados en zonas que son utilizadas o radican dentro del local de negocio y que en el caso de existir defectos o problemas le afectan directamente a este en lugar de hacerlo a la comunidad en general.
Las diferentes obligaciones que a las partes del contrato de arrendamiento les marca la LAU en estos casos exige que remarquemos con nitidez cuáles son las que asume tanto el arrendador como el arrendatario en cuanto a la cuestión relativa a obras de conservación y/o mantenimiento del inmueble para sujetar claramente los supuestos que pueden darse y a quien corresponde soportar la obligación de soportar y asumir, al mismo tiempo, las eventualidades inesperadas que puedan surgir durante la vida del contrato.
Vamos a analizar en las presentes líneas los problemas que pueden darse en estos contratos cuando el fin al que pretendía dedicar el arrendamiento el arrendatario no puede llevarse a cabo por causas ajenas a su voluntad, pero que radican en circunstancias que también le son ajenas al arrendador, y que responden a eventualidades no previstas ni previsibles a la hora de firmar el contrato. Ello conlleva la imposibilidad de reclamar al arrendador la cobertura de sucesos de los que no está obligado a responder, ya que solo lo estará de lo que constituyen vicios ocultos del local que le perjudican o impiden al arrendatario dedicarlo a su destino, o a problemas de conservación del inmueble que corren de cuenta y cargo del arrendador.
2.- Necesidad de que los arrendatarios se informen antes de firmar el contrato de arrendamiento por un profesional técnico en aperturas de locales de negocio para cerciorarse de la "habilidad" del local para el fin pretendido.
Cuando se firma el contrato de arrendamiento el arrendador queda obligado a procurar que en cualquier caso el arrendatario pueda disfrutar del uso del inmueble en las condiciones por las que se pactó. Ocurre en algunos casos que suelen existir problemas en la vida de un contrato cuando este afecta a los locales de negocio. Así, cuántas veces hemos comprobado litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocio que se firman por las partes para un destino determinado y que cuando el arrendatario va a iniciar las obras para adecuar su actividad al objeto pretendido resulta que existen problemas que, si no impiden, sí que dificultan el normal desarrollo de la actividad negocial. Piénsese, por ejemplo, en un arrendamiento dirigido a restaurante o cafetería en el que resulta que no existe salida de humos y/o, además, la comunidad se opone a que se haga efectiva la misma por zonas de elementos comunes, cuando, posiblemente, en el contrato de arrendamiento se pactó el objeto del local de negocio que deviene imposible por esta circunstancia que impide de facto que la actividad se pueda llevar a cabo. Ello constituye claramente un vicio del contrato que debería dar lugar a la resolución y a la indemnización de los daños y perjuicios para el arrendatario y a cargo del arrendador por los que se hubieran devengado a consecuencia de la imposibilidad de la ejecución del contrato en cuanto a dedicarlo a su destino pactado.
En estos casos, el arrendatario debe quedar exonerado del pago de las rentas por no poder dedicar el local de negocio a lo que es su destino fijado en el contrato por una imposibilidad que le es ajena a su voluntad y que depende del arrendador, ya que la inhabilidad del local para ser destinado a un negocio que requiera una salida externa para el destino comercial referido conlleva que el objeto de negocio deba ser distinto, por lo que si el arrendador pacta en el contrato cuál es su destino, aun a sabiendas de la imposibilidad de su ejecución, no podrá reclamar al arrendatario el cumplimiento del contrato y deberá indemnizarle con los perjuicios que hubiere tenido en su caso.
De todos modos, lo aconsejable en estos casos, y que evitaría siempre este tipo de problemas, es que en los casos de arrendamiento de local de negocio, antes de firmar el contrato, el arrendatario contrate los servicios de un ingeniero técnico industrial que examine el local para comprobar si este se adecua al objeto de negocio que le va a dar el arrendatario. Y ello, debido a que dado que le va a ser necesario un proyecto técnico que le otorgue la licencia de apertura por la autoridad municipal sería deseable que en todos estos supuestos un técnico pudiera examinar el local antes del contrato para informar al arrendatario las posibles deficiencias que pueda tener el local en torno a si va a existir una previsible inhabilidad para el destino pretendido. Ello le evitaría al arrendatario innumerables molestias posteriores, pero es obvio que por la cantidad de litigios que llegan a los órganos judiciales se trata esta de una práctica preventiva y que evita problemas y responsabilidades que no suele llevarse a cabo. De esta manera, los arrendatarios de locales de negocio pactan contratos de arrendamiento sobre locales de negocio fijándose solo en el aspecto externo del local, su dimensión para el fin elegido, o la zona en la que este está ubicado para cerciorarse de que la clientela va a responder a sus expectativas en el volumen de negocio, olvidando lo que es más importante en estos casos, como es si el local reúne las condiciones básicas estructurales que permitan su funcionamiento para lo que estaba previsto. Con ello, se evitan posteriores reclamaciones y litigios que conllevan gastos y no dedicarse el arrendatario a lo que constituye su actividad profesional.
3.- Obligaciones del arrendador según se trate de problemas en el inmueble que afecten a los elementos privativos del inmueble o a elementos comunes.
a) Obligación del arrendador de conservar el inmueble conforme a su destino y efectuar reparaciones que se refieran a los elementos del inmueble que le pertenezcan en su obligación conservativa.
La LAU y el CC señalan con claridad para estos casos cuáles son las obligaciones repartidas que tienen las partes de un arrendamiento y que se definen con claridad por la Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia nº 130/2008, de 27 de febrero al recordar que si al arrendatario corresponde la de pagar la renta convenida, el arrendador debe, a cambio, procurarle el goce de la cosa arrendada durante todo el tiempo del contrato, obligación que se desenvuelve en tres distintas facetas, a saber:
1.- La primera consistente en la entrega al arrendatario de la cosa objeto del contrato (art. 1554.1 CC) como condición indispensable para proporcionarle el uso y disfrute de la misma.
2.- La segunda, de conservar la cosa en estado de servir para el uso a que se destina y en consecuencia hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a tal fin (art. 1554.2)
3.- La tercera, dirigida a mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1554.3) por lo que el arrendador tiene prohibida toda desatención en perjuicio del arrendatario del estado posesorio útil del objeto arrendado, así como la realización de cualquier acto, incluido el ejercicio de un derecho independiente de la relación arrendaticia, y ha de responder de los hechos propios o ajenos que impidan a desmerezcan el pacifico disfrute de la cosa arrendada y de los vicios de la misma que impidan o dificulten ese goce.
Podría afirmase que los conceptos de conservación y reparación se implican de manera recíproca, aún siendo tal vez más amplio el primero: se repara porque no se conservó, o se conserva para no verse precisado de reparar, en tanto que la noción de reconstrucción excedería de tales deberes, según aprecio la STS de 20 de junio de 1980.
Así, si aparecen vicios ocultos en el inmueble es obligación del arrendador su reparación y/o subsanación, pero solo los que se refieran a los elementos privativos del inmueble, no los que afecten a los elementos comunes, cuya reparación y conservación corresponde a la comunidad de propietarios. Así, cuando el art. 1554.3 CC trata de la obligación del arrendador de "mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato", se refiere esta obligación a las perturbaciones de hecho o de derecho que provengan de causas imputables a la conducta del arrendador, o ajenas a él, - en cuanto a conducta propia- pero que se refieran a reparaciones que debe asumir por haber emergido defectos en los elementos del local que impiden al arrendatario el destino pactado y cuyo incumplimiento por el arrendador da lugar a la resolución del contrato.
Por ello, el arrendador queda obligado a las reparaciones necesarias entre las que se encuentran todas aquellas obras dirigidas a procurar una adecuada conservación de la finca o a corregir los desperfectos, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del uso ordenado del arrendatario, del caso fortuito o de la fuerza mayor o desgaste natural de la cosa (SSTS 3-2-62 y 9-3-64).
Llegado a este punto puede ocurrir que el arrendatario las haya detectado y desee hacer él las reparaciones si se refieren a elementos privativos del local, por lo que, previa consulta del arrendatario, puede autorizarle el arrendador a ejercitarlas siempre que se refiere a obras, que sean urgentes para evitar un daño o una incomodidad grave, con el consecuente derecho de exigir de inmediato su importe al arrendador.
Sí que es cierto, sin embargo, para matizar este punto que es pacífico jurisprudencialmente, (entre otras, Sentencias de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictadas en los rollos nº 1396/97, nº 178/98, o 574/08), que las reparaciones y obras de conservación de los elementos comunes, se encontraban ya incluidas en la previsión del artículo 107 del Texto Refundido de 1964, y en la actualidad del artículo 21 de la Ley 29/1994. Ahora bien, ello no conlleva que si se trata de elementos comunes tenga que asumir su coste el arrendador, sino la comunidad. Lo que puede y deber hacer el arrendador es dar cuenta a la comunidad de lo que le ha trasladado el arrendatario, a fin de que proceda a la ejecución de una obra de reparación, pero sin más, la existencia de defectos en los elementos comunes del local de negocio no es una causa de resolución de un contrato de arrendamiento, aunque se extienda al arrendador la obligación de una función conservativa que debe responder con su patrimonio de los que se refieran a los elementos comunes y por reclamación a la comunidad de los que procedan de elementos comunes. Pero la obligación de la función conservativa en ambos casos de elementos privativos y comunes no puede ni debe ser confundida con la asunción de responsabilidades en cuanto se refiera a defectos que provengan de elementos comunes.
b) Obligación de la comunidad de propietarios de atender la conservación de elementos comunes aun cuando estén ubicados en locales de negocio.
Ahora bien, con respecto a aquellas obras de reparación que afecten o se refieran a los elementos comunes entendemos que quedan bajo la responsabilidad de la comunidad de propietarios su pago, no del arrendador, en cuyo caso no es el arrendador el que debe dar el VºBº a esas obras de reparación, sino que en el caso de que sean detectadas corresponde al arrendatario dar cuenta al arrendador, pero en su calidad de comunero del edificio y por su cuota en la comunidad, a fin de que se dirija al administrador de fincas para que traslade al Presidente de la comunidad esta incidencia.
Sabido es que en estos casos, si el defecto es importante y se requiere una reparación urgente, como lo serían humedades en elementos comunes, podría el administrador de fincas directamente y sin necesidad de autorización de la junta de propietarios proceder a encargar la reparación de los defectos detectados por el arrendatario en los elementos comunes por la vía del art. 14 LPH. Pero nótese que llegado el caso de que fuera preciso efectuar reparaciones en el inmueble que afectaran a los elementos comunes, ello sí que sería, sin embargo, causa de suspensión del contrato de arrendamiento, porque el arrendatario en realidad queda afectado por la inhabilidad del inmueble a su destino, y, por ello, el arrendatario podría dejar de abonar sus rentas pactadas mientras dure la reparación de los elementos comunes. En este caso, el arrendador podría luego reclamar a la comunidad por los daños y perjuicios habidos por la suspensión del contrato, ya que se ha producido a consecuencia de defectos de los elementos comunes de los que responde la comunidad. Pero es la única opción que le queda al arrendatario frente al arrendador, no reclamar a este como si se tratara de vicios ocultos.
c) Exclusiones en la responsabilidad del arrendador ante el arrendatario.
En consecuencia, quedarán excluidas de la responsabilidad del arrendador ante el arrendatario:
1ª) Los deterioros causados en la vivienda por causa imputable al arrendatario (1), a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC . Debe recordarse que el art. 1563 establece una presunción de culpabilidad en contra del arrendatario, que le obligará acreditar que el daño o el deterioro no lo es imputable, respondiendo en caso contrario de todos los daños y perjuicios causados en la cosa arrendada, conforme a lo dispuesto en el art. 1566; presunción iuris tantum de culpabilidad que aparece recogida, entre otras, en STS. 9-11-93, al imponer al arrendatario la obligación de acreditar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.
2º) La destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador y, lógicamente, la perdida o la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente, en cuanto supone la extinción del contrato.
3º) Pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Lo que se quiere es delimitar las obligaciones del arrendador en relación a la conservación de la vivienda, sobre la base de las obras de reparación, no de las demás, entre las que se encuentran las pequeñas deficiencias que, aún siendo de esta naturaleza, carecen de verdadera importancia cualitativa o cuantitativa. En este caso el obligado será el arrendatario. Pero ¿qué son reparaciones necesarias que correrían a cargo del arrendador frente a las reparaciones que exija el desgaste del local de negocio.?
Pues las reparaciones necesarias, según la doctrina, puede decirse que son aquellas que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. En definitiva, el concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse.
4º) Por último, en cuanto a los elementos comunes que están ubicados en el propio local de negocio por la propia configuración del edificio, pero que cuando existen defectos en estos pueden afectar, y de suyo acaban afectando, al arrendatario hay que señalar que en principio el arrendador debe afrontar su obligación conservativa que se extiende a la necesidad de adoptar las medidas en orden a la reparación de las que se detecten, pero con la sola obligación de dar cuenta a la comunidad de propietarios para que las ejecute, ya que en principio, el pago de estas reparaciones no pueden nunca aplicarse al arrendador y tampoco puede hablarse de que existan defectos ocultos cuando se ha firmado un contrato de arrendamiento y el arrendatario, de inmediato a la ocupación del local, o al cabo de un tiempo, detecta problemas en los elementos comunes. Y ello debe ser así excluido del ámbito de la responsabilidad del arrendador, por cuanto a este le afecta la obligación en el mantenimiento de los elementos comunes, pero en cuanto a la dación de cuenta a la comunidad para que se proceda a la reparación y asunción del gasto, ya que al tratarse de elemento común no puede intervenir un comunero en particular de forma unilateral.
En estos casos corresponde la responsabilidad a la comunidad y si han existido daños y perjuicios en el local de negocio o los objetos que en este hay no corresponde su abono al arrendador, sino que si la comunidad ha incumplido su obligación de conservación del inmueble y es esta la que debe responder por ello.
En estos supuestos, si el arrendatario detecta los defectos no puede achacar la responsabilidad al arrendador, ni aunque ello sucediera al comienzo del contrato, como si se tratara de un ocultamiento de los mismos por el arrendador al arrendatario, ya que en modo alguno puede conocer el arrendador la existencia de defectos en elementos comunes, a salvo de que estos se hubieren manifestado externamente. En estos casos tampoco le corresponde la responsabilidad, pero sí debe el arrendador dar cuenta a la comunidad, por medio de su presidente o del administrador de fincas, a fin de que se subsanen los defectos detectados. De ser conocidos antes de la redacción del contrato por haberse manifestado externamente sí que debe comunicárselos al arrendatario, ya que ha tenido conocimiento antes de la firma de su existencia y este punto puede afectar a la viabilidad y habilidad del contrato en cuanto a su fin, ya que aunque no le corresponda la responsabilidad por los defectos en elementos comunes al arrendador sí que tiene la obligación de dar a conocer al arrendatario que provisionalmente puede que tenga problemas derivados de la necesidad de acometer la comunidad obras de reparación en los elementos comunes. En este último caso sí que existiría un incumplimiento de la obligación de comunicación del arrendador al arrendatario de todo aquello que pueda perjudicar el buen fin y destino del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, suele ser práctica habitual que estos defectos en los elementos comunes se detecten cuando el arrendatario ha ocupado ya el local de negocio y se dispone a realizar obras de acondicionamiento del local de negocio. En estos casos, en plena realización de las obras es posible que detecte los defectos en los elementos comunes, en cuyo caso ninguna responsabilidad tendría el arrendador y debe ser la comunidad de propietarios la que afronte la responsabilidad de efectuar las obras de reparación necesarias para subsanar las deficiencias. Asimismo, el arrendatario quedaría obligado a dejar entrar a los operarios que deben ejecutar las obras de reparación de los elementos comunes.
4.- Lo que afecte en el inmueble a los elementos comunes es de la exclusiva responsabilidad de la comunidad, no del arrendador.
Pero la clara respuesta a la cuestión planteada nos la da el Tribunal Supremo en Sentencia de 18 Mayo 2006, rec. 3111/1999, quien ha señalado sobre este tema que es objeto de debate que la interpretación jurisprudencial del artículo 1554 CC ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado (STS de 7 de diciembre de 1984).
5.- El arrendatario tiene derecho a instar la suspensión del contrato de arrendamiento.
Ya se ha explicitado que el arrendatario puede instar la suspensión del contrato de arrendamiento cuando los defectos se refieran a elementos comunes. Y ello, aunque no esté en las obligaciones del arrendador la asunción de los gastos derivados de la conservación de los elementos comunes, - sí del traslado de su necesidad de ejecución- sino de la comunidad, y esta no tiene participación en el contrato de arrendamiento. Pero lo cierto es que el arrendatario no puede quedar perjudicado por esta situación y puede instar la suspensión del contrato mientras duren las obras, pero siempre y cuando se determine que estas impiden el efectivo desarrollo de la actividad negocial, en cuyo caso debería el arrendatario cerrar la actividad mientras duren las obras.
Además, los requisitos exigidos admitidos por la Jurisprudencia para optar por la suspensión del contrato son: a) Que la realización de la obra (ya afecte a elementos o servicios de la vivienda, ya a los elementos comunes del inmueble que puedan afectar a la misma) impida la habitabilidad de la vivienda arrendada. b) Que la imposibilidad de habitar o de utilizar la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda el arrendatario. c) Que las obras sean aquellas cuya ejecución es acordada por la autoridad competente e impiden la habitabilidad de la finca.".
Ahora bien, a lo que no tiene derecho el arrendatario es a instar la resolución del contrato de arrendamiento, ya que no se ha producido ningún incumplimiento por el arrendador. Tan solo le cabría la opción de instar la suspensión y reclamar a la comunidad de propietarios los daños y perjuicios que le puede haber causado la existencia de esos defectos, entre los que puede estar el lucro cesante derivado de la necesidad de suspender la actividad más los daños y perjuicios efectivos que puedan haber existido, lo que ocurriría, por ejemplo, en el caso de humedades, rotura de cañerías, etc. Al arrendador le compete, por otro lado, el derecho de reclamar a la comunidad el pago de las rentas que ha dejado de percibir por la posible suspensión del contrato de arrendamiento que haya instado el arrendatario. Y ello, porque la responsabilidad derivada de problemas en los elementos comunes es de la comunidad y es la que debe responder ante el arrendador y ante el arrendatario.
6.- El arrendatario no puede instar la resolución del contrato por defectos que afecten a elementos comunes.
Ya hemos expuesto que lo que le compete, en su caso, es instar la suspensión del contrato, pero no su resolución, ya que las deficiencias solo permiten la resolución cuando afectan a los elementos propios del local de negocio que sí que permiten al arrendatario promover la resolución del contrato de arrendamiento por la posible existencia de vicios ocultos en elementos privativos, de acuerdo con la doctrina reiterada, entre otras, en Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de abril de 1993, y 17 de febrero y 25 de octubre de 1994; y 1621 y 7682/1994, según la cual se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del contratante, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil. Pero ello no ocurre cuando los elementos causantes del problema son los que pertenecen a la comunidad en su obligación conservativa. El arrendatario podría instar la suspensión del arrendamiento siempre y cuando la realización de las obras le impidieren destinar el local a su objeto negocial y, por ello, suspendiendo el pago de las rentas, pudiendo ser reclamadas estas luego a la comunidad de propietarios por el arrendador que es la responsable de la conservación de los elementos comunes. Y es que, como señala Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 9 Abril 2010, rec. 414/2008, la voluntad del legislador de proteger el derecho del arrendatario, en cuanto que no pudiendo hacer uso de la vivienda o local arrendado, resulta así mismo inoperante el cumplimiento de la obligación del pago del precio, al desaparecer el fundamento de esta obligación.
Notas
(1) Audiencia Provincial de Barcelona en sentencia nº 130/2008, de 27 de febrero
Este artículo ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de junio de 2011.
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