Comunidades de propietarios

¿Es subsanable la no aportación con la demanda del acuerdo de la junta autorizando al presidente a ejercitar acciones judiciales?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Sabemos que la jurisprudencia del TS ha exigido constantemente que “ante cualquier tipo de acción judicial” que pretenda ejercer la comunidad contra algún comunero o terceros se precisa de la expresa autorización de la junta, debiendo haber incluido en un orden del día que la junta debatirá sobre esa autorización para un caso concreto, y tras esta debida publicidad la junta por mayoría simple le autoriza al presidente al ejercicio de las acciones judiciales. Ahora bien, la cuestión que suscitamos es si se presenta la demanda por el presidente representando a la comunidad pero sin la aportación de la copia del acuerdo autorizando la presentación de la demanda ¿Es subsanable esa falta de aportación y el letrado de la administración de justicia puede requerirle para que lo aporte o debe inadmitirlo sin más? ¿En el caso de que lo admita y luego el demandado alegue la falta de legitimación del presidente por la ausencia del acuerdo adoptado puede aportarse luego ese documento o ya es insubsanable y el juez deberá desestimar la demanda? ¿Y si se permite la subsanación y se aporta después durante el trámite, pero la fecha del acuerdo de la junta es posterior a la de la demanda? ¿Se exige, pues, que la fecha del acuerdo sea, en todo caso anterior a la de la demanda en el caso de que se admitiera su subsanación?

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de marzo de 2017.

(Puedes consultar Legislación y Jurisprudencia en nuestra Base de Datos).

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

La regla general en el ámbito procesal siempre que no jueguen otros principi...

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Atendidos los términos de la cuestión planteada, son dos situaciones distin...

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Eduardo Salinas Verdeguer

En la pregunta se suscitan dos cuestiones: una s...

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El TS en sentencia tan reciente como la de 24-6-...

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Luis Antonio Soler Pascual

Son diversas las cuestiones que en el entorno al...

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Francisco Berjano Arenado

A partir de la sentencia del TS 10-10-11 -EDJ 2011/242184-, se estableció po...

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Juan Ángel Moreno García

La representación de la comunidad de propietarios corresponde al presidente ...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (5) D. Luis Alberto Gil Nogueras, D. Salvador Vilata Menadas, D. Eduardo Salinas Verdeguer, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Luis Antonio Soler Pascual

PRIMERA CUESTIÓN: (Existencia de acuerdo previo de la junta a la demanda que se interponga. No es válido acuerdo posterior a la demanda)

1.- La exigencia de que el acuerdo de la junta sea previo al ejercicio de la acción por parte del presidente viene a exigirse de modo reiterado, sin que en consecuencia la existencia de otro posterior a la presentación de la demanda, parezca servir para convalidar una actuación llevada a cabo sin contar con aquél. Debe de hacerse constar que las reglas de los art 410 y ss. LEC -EDL 2000/77463- anudan la situación a examinar como parte del objeto del proceso a la existente al tiempo de interponerse la demanda, fecha en que el presidente carece de autorización para intervenir judicialmente representando a la comunidad.

2.- La acreditación, con la certificación del secretario, debe acompañar a la demanda no ofrece duda, art 264 LEC, pero si ello no se cumple nos encontramos ante la inobservancia de un defecto subsanable, por lo que puede dársele la oportunidad, dentro del plazo que el letrado de la Administración de justicia señale, para su incorporación, y hecho ello, y si se comprueba que el acuerdo se adoptó en fechas anteriores a la interposición de la demanda, considerar que ese presidente está legitimado para el ejercicio de la acción.

Si esa certificación no se aporta en el plazo concedido, o incorporada, el acuerdo, o la data de la junta de propietarios en la que se adoptó, es posterior a la fecha de presentación de la demanda, debe inadmitirse a trámite por falta de legitimación.

SEGUNDA CUESTIÓN: Subsanabilidad de la falta de aportación del acuerdo de junta siempre que lo sea antes de la demanda:

1.- Es razonable pensar que la demanda enunciará la celebración de la junta en cuestión, respecto de que sin embargo no se aporta el documento acreditativo. Esto es, el Letrado de la Administración de Justicia debe, en estos casos, habilitar un trámite de subsanación al efecto, y verificado que sea, dar curso a la demanda conforme a Derecho.

2.- Es factible subsanar la omisión del acuerdo, y en todo caso, si ya hubiera sido alegado por la demandada o hubiera sido apreciado de oficio (que también es posible, incluso en casación, según sentencia TS 15-11-11 -EDJ 2011/276361-, entre otras).

3.- El acuerdo, entendido como decisión de la junta de acudir a vía judicial en relación a la cuestión de que se trate en los términos expuestos en la sentencia TS 24-6-16 -EDJ 2016/93266- que es el que legitima la actuación del presidente, ha de ser anterior al ejercicio de la acción judicial de que se trate ya que de lo contrario se habría producido la intervención unilateral del presidente que es lo que no autoriza la interpretación jurisprudencial en los casos que entiende necesario el acuerdo de junta.

4.- No es subsanable el defecto de falta de previa autorización de la junta en el momento, sino solamente que es susceptible de subsanación la falta de acreditamiento documental de tal autorización, subsanación que, evidentemente, habrá de hacerse acreditando mediante certificación el acuerdo de pleitear de la junta, adoptado al resolver sobre un punto incluido en el orden del día.

VOTO PARTICULAR (2) D. Francisco Berjano Arenado, D. Juan Angel Moreno García

 Posibilidad de subsanación aunque el acuerdo se adopte tras la demanda.

1.- Si se acaba aportando un documento que recoja la voluntad de la comunidad de accionar, aunque sea de fecha posterior a la de presentación de la demanda, la omisión inicial quedaría subsanada.

2.- En base al derecho a la tutela judicial efectiva, que como derecho fundamental se consagra en el art. 18 CE -EDL 1978/3879-, y la redacción del art. 418 LEC -EDL 2000/77463-, debe entenderse que si el acuerdo de la comunidad de propietarios se adopta con posterioridad a la presentación de la demanda, y se acredita su existencia en el acto de la audiencia previa, o bien el plazo de 10 días que se conceda para ello, debe entenderse subsanada esa falta de capacidad; debiendo archivarse solo el proceso para el caso de que no se subsane ese defecto de capacidad en el plazo de 10 días.

¿Es subsanable la no aportación con la demanda del acuerdo de la junta autorizando al presidente a ejercitar acciones judiciales?
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