PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Es válido que en una junta de propietarios se adopte el acuerdo de que se impongan recargos económicos a los propietarios que incurran en morosidad?¿Podría adicionarse a la reclamación por gastos los recargos como parte de la deuda?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Se analiza una cuestión de interés práctico en torno a si las juntas de propietarios tienen capacidad para incluir acuerdos que reflejen el recargo económico a aquellos comuneros que sean deudores de los gastos comunes de la comunidad. Es sabido que una de las formas para que los propietarios no dejen de pagar sus deudas radica en la imposición de una mayor onerosidad para el comunero deudor que para el que cumple con sus obligaciones de modo y forma habitual.

Ahora bien, en este caso ¿será exigible la reclamación que se efectúe por la comunidad incluyendo en la deuda los recargos como parte de la misma? ¿Podría oponer el deudor la pluspetición por entender que se le está reclamando un concepto indebido que no tiene obligación de soportar?

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Derecho de la Propiedad Horizontal", el 1 de enero de 2012.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

Se sustancia el tema de la eficacia o validez de los recargos de cuot...

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Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, la respuesta debe ...

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Francisco Berjano Arenado

Es cada vez más frecuente encontrarse con reclamaciones efectuadas p...

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Juan Ángel Moreno García

La Comunidad de propietarios a través de la Junta de propietarios es...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a si las juntas de propietarios tien...

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Luis Antonio Soler Pascual

La capacidad sancionatoria de la comunidad se agota en los términos ...

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Juan Luis Gordillo Álvarez Valdés

Referida la cuestión planteada a si es válido el acuerdo adoptado e...

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Resultado

1.- Este recargo forma parte del sistema de autorregulación comunitaria, y sujeta en consecuencia a sus reglas. Su validez o no dependerá del cumplimiento de las formalidades necesarias para la adopción válida de cualquier acuerdo comunitario, y como tal, podrá con el cumplimiento de los requisitos previstos, ser objeto de la oportuna impugnación, teniendo una duración hasta en tanto por un acuerdo posterior se deje sin efecto.

2.- Una vez aprobado el recargo se constituye en una carga convencional sobre los comuneros. Y en consecuencia quien incurra en morosidad debe de asumirla. Como deuda a favor de la comunidad, derivada del incumplimiento de las obligaciones del comunero asumidas con la comunidad en razón de su obligación de mantenimiento de los elementos comunes, puede ser objeto de la reclamación por parte de la Comunidad, y certificada por el secretario con el visto bueno del presidente dar lugar a la interposición del proceso monitorio

3.- Resulta conforme a Derecho la actuación de la Comunidad de Propietarios que acuerda en Junta, y sin necesidad, obviamente, de que tal acuerdo se adopte por unanimidad, la imposición de recargos económicos, en un porcentaje determinado de la deuda pendiente, a los comuneros morosos. Nuestra jurisprudencia menor se muestra en los últimos años rotunda en este sentido habiéndose dictado pronunciamientos de alcance semejante en diversos territorios. Correlativamente con todo ello, no habría de prosperar una eventual oposición fundada en el argumento de pluspetición por razón de reclamarse como una fracción de la partida dineraria pretendida el concepto del recargo.

4.- Una vez aprobado el acuerdo, para lo que se requeriría únicamente la mayoría simple (art. 17,4 LPH), el mismo sería exigible a todos los comuneros, incluso a aquéllos que no tuvieran tal condición a la fecha de adopción de dicho acuerdo y que la hubieran adquirido con posterioridad.

No obstante, al estarse ante una sanción con naturaleza encuadrable en la de la cláusula penal lo fijado en los estatutos, reglamento de régimen interno o junta de propietarios no surtiría efectos con carácter retroactivo y si para las deudas que se pudieran generar desde su instauración.

5.- Los recargos correspondientes por el incumplimiento de las obligaciones que establece el art. 9.f), pueden reclamarse por la vía del monitorio junto con las deudas generales en la medida que es una consecuencia del incumplimiento de ese deber de contribuir a los gastos comunes.

6.- Sin embargo, es el momento de advertir que las comunidades de propietarios suelen pretender establecer tales recargos ante la existencia de morosos en la comunidad, entonces es cuando estos (o este) se oponen a dicho recargo. Por ello lo deseable sería que el acuerdo sobre el establecimiento de recargo se adopte de forma previa a tal situación de morosidad.

7.- Como ha señalado el Tribunal Supremo, la normativa especial que rige el régimen de la propiedad horizontal no se limita a establecer reglas orientadas a regular la utilización de los elementos comunes y el conjunto de derechos y deberes de los propietarios con relación a los mismos, sino que trasciende ese limitado ámbito para alcanzar al complejo conjunto de relaciones que surgen de la coexistencia de elementos privativos y comunes, estableciendo un régimen de derechos y obligaciones. Pues bien, precisamente en ese marco de enlucimiento del régimen de obligaciones, cabría establecer cláusulas del tipo indicado para resarcir, debidamente, el daño padecido por la comunidad ante los incumplimientos de los propietarios para con la comunidad.

8.- A la hora de plantear la reclamación por parte de la comunidad, en los casos en los que exista esta sanción prevista en acuerdo ejecutivo de la junta de propietarios, no cabe duda alguna que la misma podrá ser exigible ante los tribunales junto con la deuda principal por las cuotas impagadas. Ninguna duda cabe de ello si se utiliza el juicio declarativo y en el caso de que se emplee la vía del juicio monitorio la junta deberá aprobar la deuda total, tanto por cuotas debidas como el incremento derivado de la aplicación de la sanción, debiéndose emitir la certificación a la que se refiere el artículo 812.2.2º LEC por el secretario de la comunidad incluyendo la liquidación aprobada en junta, sin necesidad de mayores diferenciaciones dado que es en el acuerdo que se adopte en la junta de propietarios cuando se debe de diferenciar los dos conceptos señalados que serán objeto de demanda. Si se cumplen estas condiciones el propietario moroso no podrá alegar en ningún caso pluspetición, pues la sanción se establece por un acuerdo de la junta de propietarios, de carácter ejecutivo, que en su caso debió de haber impugnado su validez ante los tribunales, de forma que queda vinculado por esta norma fijada por la comunidad y deberá abonar igualmente la sanción fijada junto con la deuda por impago.