¿Qué es la hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo hipotecario en el que la entidad financiera o bancaria acredita una renta mensual al cliente a cambio de que éste le ofrezca su vivienda como garantía.
Cómo funciona la hipoteca inversa
El titular obtiene un abono mensual con el que podrá complementar sus ingresos durante un periodo de tiempo determinado, pudiendo darse el caso de recibir estos pagos durante toda la vida. En este sentido, esta renta mensual a percibir, puede ser temporal, vitalicia o de disposición única, en función de lo que se haya contratado.
Por tanto, a la inversa que en la hipoteca habitual, es el titular la persona que recibe de la entidad bancaria una cantidad de dinero a cambio de la propiedad inmobiliaria. No obstante, el beneficiario no perdería su vivienda, sino que seguiría utilizándola como vivienda habitual hasta su fallecimiento.
El prestatario debe seguir pagando los impuestos y los seguros de la vivienda, pero no tiene que realizar ningún otro pago hasta que venda la propiedad o fallezca.
Además, la hipoteca inversa es administrada por empresas especializadas en la financiación de viviendas, tales como bancos, compañías de préstamos hipotecarios, cooperativas de crédito y compañías de préstamos privadas.
Estas compañías se encargan de ofrecer los paquetes de hipotecas inversas a los prestatarios y de trabajar con ellos para determinar los términos y condiciones más favorables para ambas partes.
Por otro lado, si el beneficiario de una vivienda fallece, sus herederos disponen alrededor de un año para devolver el préstamo. Y pueden hacerlo de diferentes maneras:
- Podrán vender la propiedad y pagar el préstamo con los ingresos obtenidos. El valor de la venta se emplearía para pagar la deuda que ha sido contraída por los beneficiarios de la hipoteca inversa. Si la cuantía no fuera suficiente para saldar la deuda acumulada, la entidad bancaria puede solicitar la venta de otros bienes de la herencia, si bien los patrimonios personales de los beneficiarios no podrán verse afectados.
- También tendrán la opción de asumir la responsabilidad de la deuda con su propio dinero y conservar la vivienda en cuestión. En caso de que carezcan del patrimonio suficiente para hacerlo, pueden financiarse –si así lo admite la entidad financiera o bancaria titular del crédito constituido con ocasión de la hipoteca inversa- mediante la constitución de una hipoteca normal sobre la vivienda que les permita cancelar la hipoteca inversa y mantener el bien inmueble.
Es importante destacar que la hipoteca inversa puede ser cancelada en cualquier momento. No obstante, la entidad financiera debe recuperar la cantidad acumulada hasta el día de la cancelación.
Tipos de hipoteca inversa
En la hipoteca inversa, la renta que recibe el propietario depende del valor de la vivienda y de la edad del mismo. A mayor edad, mayor será la renta a percibir.
De acuerdo con cómo se reciban los ingresos, la hipoteca inversa puede ser:
a) Hipoteca inversa temporal
La entidad otorgará el total de la hipoteca de manera única o periódica, estableciendo una fecha de vencimiento para la devolución. Si el acreedor hipotecario supera la edad predeterminada en la operación, cesará en el recibo de los ingresos por la hipoteca y deberá devolver el crédito.
b) Hipoteca inversa vitalicia
En este caso, el propietario obtendrá una renta por el resto de su vida, sin embargo, la cantidad será menor que si hubiera optado por una hipoteca temporal. Una vez fallecido el titular, sus herederos tendrán que devolver el préstamo a la entidad.
c) Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida
La hipoteca inversa se combinará aquí con una renta vitalicia, de modo que el propietario comenzará recibiendo la cuota de la hipoteca inversa, pero si sobrevive a la fecha especificada en el contrato, recibirá una renta vitalicia diferida.
d) Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata
Esta hipoteca financia una renta vitalicia asegurada que el cliente recibe desde el inicio. En caso de fallecimiento prematuro del mismo, los herederos deberán pagar el capital acumulado junto con los intereses generados hasta el deceso. Por el contrario, si el cliente sobrevive más allá de la fecha indicada, percibirá la renta vitalicia de por vida y podrá seguir viviendo en su vivienda.
¿Quién puede solicitar la hipoteca inversa?
Para poder solicitar la hipoteca inversa es necesario cumplir una serie de requisitos y seguir procedimientos que pueden variar en función de la empresa a la que se acude.
Como requisitos básicos pueden pedir una hipoteca inversa todas las personas de 65 años o más (aunque existen entidades que elevan este margen hasta los 70 años), personas que acrediten un grado de discapacidad igual o superior al 33% o a personas con dependencia. También, será necesario ser residente en España y disponer de una vivienda en propiedad.
a) Requisitos
- Derecho de propiedad por parte del solicitante de un inmueble con uso de vivienda en plena propiedad, libre de cargas y asegurado contra daños.
- Una entidad financiera o aseguradora que concederá la hipoteca inversa.
- Un instrumento legal contractual de préstamo o crédito hipotecario que grave la vivienda del solicitante.
- Comprobaciones registrales y de la capacidad financiera del solicitante.
- Identificación del resto de beneficiarios y/o herederos del solicitante, en su caso si los hubiere.
- Tasación del inmueble en el momento de constitución de la hipoteca inversa.
- Provisión por parte de la entidad concedente al solicitante de toda la información precontractual o FIPRE, con carácter previo a la firma de la escritura pública ante notario.
- Elección de la forma de percepción por parte del solicitante del crédito que la entidad financiera le concederá, sea como capital único, renta temporal o renta vitalicia, etc.
- Provisión también por la entidad financiera al solicitante de la ficha de información personalizada o FIPER con toda la información del producto en la que se le informará de los riesgos que comporta la operación.
- Oferta vinculante que entregará la entidad financiera al solicitante y que éste deberá aceptar y asumir.
- Firma en escritura pública ante notario de la concesión de la hipoteca inversa.
Conseguir una hipoteca inversa es más fácil cuando la casa tiene un valor superior a 200.000 euros y está situada en una ciudad de un tamaño relativamente grande, sobre todo si es una capital de provincia o de comunidad autónoma.
Ventajas e inconvenientes de la hipoteca inversa
a) Ventajas de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa cuenta con una serie de ventajas para los interesados, como la flexibilidad al poder acceder a fondos mediante el préstamo sin tener que poner sus bienes a la venta. Esto permite mantenerse en su propia casa hasta el momento del fallecimiento y disfrutar de los ingresos obtenidos en forma de efectivo durante el período de préstamo.
Es una forma de financiación con una tasa de interés fija y segura, que permite al interesado obtener un flujo de ingresos sostenible para ayudar a satisfacer sus necesidades a largo plazo.
También es beneficiosa para la familia de las personas mayores, ya que les ayuda a asegurar la estabilidad financiera de sus seres queridos.
Los propietarios de una casa pueden intentar recuperar su vivienda si está en manos de sus herederos. La posibilidad está ahí, y tendrán que seguir los pasos anteriormente mencionados para lograrlo.
Si el patrimonio adquirido se ha revalorizado, entonces una opción útil sería vender esa deuda, si no, se puede buscar a alguien que quiera alquilarla para explotarla en vez de simplemente pagársela.
A diferencia de otras instituciones financieras, muchos bancos no desean enormes cantidades de inmuebles en su portafolio, así que la recuperación por parte de los herederos es bastante fácil.
Si la persona fallece sin dejar un legado a nadie, los pagos mensuales de la hipoteca se acaban. Será el banco quien posea la propiedad en lugar de los familiares cuando el titular fallezca.
Estos préstamos que se han vuelto tan populares en los últimos tiempos, están cubiertos y sujetos a la nueva Ley hipotecaria con fecha de 2019.
b) Inconvenientes de la hipoteca inversa
La hipoteca inversa también tiene sus inconvenientes, como el hecho de que la cantidad de dinero recibida por los propietarios puede ser mucho menor a la cantidad que tendrían si vendieran su casa. Además, el hecho de que estos préstamos generalmente vienen con tasas de interés mayores significa que los prestatarios podrían acabar gastando una gran cantidad de dinero en intereses y cargos financieros. Por último, algunos prestatarios pueden terminar perdiendo su casa si no pueden devolver el dinero.
Si se está considerando la posibilidad de una operación financiera, siempre es aconsejable evaluar los riesgos presentes mediante el asesoramiento. Esto también se aplica a los préstamos hipotecarios inversos, en los que hay ciertos peligros potenciales involucrados.
Este tipo de crédito hipotecario tendrá una tasa de interés generalmente más elevada que las demás alternativas disponibles.
La compra de una vivienda normalmente implica algunos costes asociados, como la tasa de apertura del proceso o el honorario por hacer una valoración de la propiedad.
El monto de la renta que se reciba se mantendrá sin cambios en términos absolutos, aunque el índice de precios al consumidor aumente o haya inflación en el mercado.
El banco no otorgará hipoteca inversa a todos los interesados. Su celeridad al conceder estos préstamos dependerá de la evaluación que llevará a cabo del perfil del solicitante. La institución bancaria pondrá en primer lugar aquellas operaciones que considere como las mejores y más útiles para la economía.
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