La escalada de los tipos de interés de los últimos meses tiene un impacto directo en los préstamos hipotecarios, cuyas cuotas mensuales se han visto incrementadas de forma considerable. Ante esta situación, el impago de hipoteca es una posibilidad creciente por las dificultades que atraviesan las familias por el alza general de precios. ¿Qué consecuencias tiene el impago? ¿Qué soluciones existen si no se puede hacer frente a la hipoteca?
Consecuencias del impago de la hipoteca
Si no se puede hacer frente al pago del préstamo hipotecario, el banco puede proceder a:
1. Cobrar, de forma automática, una comisión por posiciones deudoras. Debe tenerse en cuenta que esta comisión ha sido declarada nula por abusiva por sentencia TS 25-10-19, ya que no puede operar de forma automática y debe estar justificada por servicios realmente prestados al cliente y que supongan algún gasto para la entidad bancaria, por lo que, si se le aplica, es posible presentar reclamación para que esta sea reintegrada.
2. Aplicar intereses de demora, que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora solo puede devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.
3. Aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, que opera cuando:
- El prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
- La cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o a un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses;
- al 7% de la cuantía del capital concedido si la mora se produce dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 15 meses.
- El banco ha requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
4. Ejecutar la hipoteca. El banco solicitará judicialmente el embargo del inmueble hipotecado. Transcurridos 20 días desde el requerimiento de pago sin hacerse efectivo, se procede a la subasta del inmueble. El adquirente —nuevo propietario— tiene derecho a la entrega del mismo, por lo que el antiguo propietario (deudor) debe abandonarlo. Si se niega a ello se le obligará a través de un procedimiento de desahucio o lanzamiento, aunque, hasta 28-6-2024, no puede llevarse a cabo el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas que se exponen seguidamente.
¿Qué puedo hacer si no puedo pagar la hipoteca?
En caso de no poder hacer frente al pago de la hipoteca es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias, siempre que se cumplan los requisitos para ello.
Si no es posible acogerse al Código de Buenas Prácticas, existen alternativas:
- Negociar con el banco.
- Vender el inmueble con el fin de cancelar la hipoteca.
Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas es el mecanismo mediante el que es posible reestructurar las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, que se encuentra regulado en el RDL 6/2012 y ampliado, con una vigencia temporal de 24 meses, por el RDL 19/2022.
¿Quién puede acogerse al Código de Buenas Prácticas?
Pueden acogerse al Código:
- las personas que se encuentren situadas en el umbral de exclusión, es decir, que estén en una situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al pago de la hipoteca y a las elementales necesidades de subsistencia;
- los fiadores y avalistas hipotecarios del deudor principal respecto de su vivienda habitual; y
- con el fin de paliar el alza acelerada de los tipos de interés, las personas físicas titulares de préstamos o créditos garantizados con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000 euros, constituidos hasta 31-12-2022 (vigencia temporal -24 meses-).
¿Qué se entiende por "umbral de exclusión"?
Por umbral de exclusión se entiende aquel en el que concurren todas las circunstancias siguientes, debidamente acreditadas documentalmente:
- El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar que residan en la vivienda no supere los siguientes límites:
- en general, el triple del IPREM anual de 14 pagas;
- cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral: el cuádruplo del IPREM anual de 14 pagas; o
- si el deudor hipotecario es persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, o en casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral: el quíntuplo del IPREM anual de 14 pagas.
- En los 4 años anteriores al momento de la solicitud:
- la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda; o
- hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (familias numerosas, familias monoparentales con dos hijos a cargo, familias en las que alguno de sus miembros tenga una discapacidad superior al 33%, familias en la que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual, situación de dependencia o enfermedad, deudores mayores de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar...).
- La cuota hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar -40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurren las circunstancias de discapacidad, enfermedad o dependencia mencionados.
¿Qué medidas se incluyen en el Código de Buenas Prácticas?
Las medidas que se incluyen son:
- Reestructuración viable de la deuda hipotecaria a través de:
- La aplicación de una carencia en la amortización de capital de 5 años.
- La ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
- La reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia.
- La inaplicación indefinida de las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
Adicionalmente, las entidades pueden reunificar el conjunto de las deudas.
- Quita. Si el plan de reestructuración es inviable, el banco puede, potestativamente, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda, consistente en:
- una reducción de un 25%;
- una reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas; o
- una reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
- Dación en pago. Si las medidas anteriores no son adecuadas, el deudor puede solicitar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, lo que supone:
- la cancelación total de la hipoteca; y que
- si se solicita en el momento de pedir la dación en pago, puede permanecer en un plazo de 2 años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devenga un interés de demora del 10%.
Esta medida no es aplicable en los casos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.
Negociación con la entidad financiera
Alternativas:
- La ampliación del plazo del préstamo hipotecario. Esto es, modificar las condiciones de la hipoteca con el fin de alargar en el tiempo la devolución del mismo. Así, las cuotas mensuales se reducirán y será más sencillo hacerles frente, pero hay que tener en cuenta que los intereses a pagar serán mayores.
- Aplazar los pagos de las cuotas hipotecarias durante un periodo de tiempo determinado, manteniendo las mismas condiciones (moratoria).
- Solicitar un período de carencia en el que sea posible no pagar las cuotas o abonar únicamente los intereses devengados en ese tiempo. Durante este período se generan intereses, por lo que el coste de la hipoteca será superior.
Puede ampliar este contenido en el Memento Procesal Civil 2023.
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