Uno de los sectores esenciales de la promoción inmobiliaria, el destinado a la construcción de viviendas de no protección oficial, está específicamente vinculado a la Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Entre otros preceptos, contiene dicha Ley una norma específica en materia de cumplimiento temporal por el promotor, disponiéndose en relación a ello en su artículo 3 que el adquirente –cesionario- "expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar (por) la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual...". La interpretación que de este precepto había hecho el Tribunal Supremo desde su Sentencia de 9 de junio de 1986, reiterado con posterioridad, había llevado a considerar el incumplimiento en el contexto general del artículo 1124 CC -EDL 1889/1- en el sentido de exigir voluntad de incumplidor deliberada y obstinadamente rebelde con la finalidad de favorecer la conservación del contrato, en suma, diferenciando entre el mero retraso de los retrasos incumplidores del contrato. Sin embargo el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio en su Sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015 -EDJ 2015/11445-, donde ha venido a establecer lo siguiente: "Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulaa do por la Ley 57/68, no seaplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC, considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.".
¿Cómo interpretar, a la vista de este contenido y de las razones que se dan en la Sentencia, la suficiencia del retraso aunque no sea ...especialmente intenso o relevante...?. ¿Es suficiente con superar en un día el plazo debido de entrega?. Y si no es así ¿qué criterios han de modular la menor intensidad o relevancia?.
Comentario: Si en algo coinciden varios de nuestros autores es entender que el concepto "mero retraso" ha adquirido una nueva dimensión en el caso de la resolución de contratos de compraventa inmobiliaria vinculados a la Ley 57/68 -EDL 1968/1807- en el sentido de no resultar ya excluyente de ser causal a una resolución contractual con la excepción, apuntada por el propio Tribunal Supremo, a la apreciación de mala fe o abuso de derecho del comprador. Pero que la cuestión resulta compleja, entendido el problema de cómo entender ahora ya, en el tipo de contratos indicados, el concepto genérico de retraso en la entrega, de incumplimiento por tanto del vendedor en lo que constituye su obligación principal, se refleja extraordinariamente bien en las diversas consideraciones que aparecen en los textos de las respuestas dadas a la cuestión formulada. Desde la apreciación de que con la doctrina jurisprudencial se produce una exclusión de falta de culpabilidad en el retraso a los efectos de considerarlo causa de resolución, a la consideración de que el Tribunal Supremo construye a partir del artículo 3 de la Ley 57/68, una causa de resolución especial de los contratos de compraventa de viviendas en construcción, desgranándose en general una posición que vincula el retraso, más bien mero retraso, al concepto de mala fe, más bien de injustificación, sin huir de la valoración de la conducta del comprador cuando, en función de las circunstancias, resultara evidente que la pretensión resolutoria encubre incumplimientos oportunistas de los propios compradores, carentes de un interés jurídicamente protegible.
Es cierto, finalmente, que frente a una mayoría que sigue resistiéndose, como parece por otro lado desprenderse del propio texto de la resolución judicial que comentamos, a considerar el retraso, cualquiera que este sea, como causa automática de resolución, hay quien ve en la decisión del Tribunal Supremo no sólo una evidente exclusión de cualquier veleidad entorno al retraso para excluirlo como motivo incumplimiento de la obligación de entrega, generador por tanto la crisis contractual, sino un claro intento de equiparar el formal incumplimiento de la obligación del comprador, la de pagar, y el incumplimiento objetivo del vendedor, la de entregar, aplicando los mismos estrictos condicionantes a uno y otro incumplimiento como modo de encauzar en el futuro el comportamiento contractual de los promotores.
En fin, no ya la polémica sino el causismo queda abierto, casi igual de abierto, que antaño la Sentencia que comentamos.
Este foro ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de junio de 2015.