Existen dos estadios diferentes:
1) Finalización de contrato, refiriéndose al plazo de preaviso necesario para indicar al arrendador si procede a resolver el contrato en caso de que se haya fijado en el contrato la renovación automática del contrato de arrendamiento suscrito. Cabe reseñar que rige la libertad de pactos en los contratos de arrendamiento para uso diferente de vivienda, por lo que prevalecería el plazo señalado en el contrato.
En caso de no existir plazo expreso fijado en el contrato lo habitual es que medie en preaviso mínimo de un mes.
2) Resolución anticipada y unilateral del contrato, como en el caso anterior, rige la libertad de pactos por lo que tendría que tenerse en cuenta lo previsto en el mismo.
De no establecerse pacto expreso en el contrato de arrendamiento suscrito, para los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y los de vivienda con una duración pactada inferior a los cinco años o de 5 años, nada se contempla en la Ley de arrendamientos urbanos respecto de la posibilidad de las partes para desistir unilateralmente del contrato y si no han pactado la posibilidad en el referido contrato son de aplicación las reglas generales (arts. 1258 y 1124 C C) de las que se desprende que el arrendador puede compeler al arrendatario a que le siga pagando la renta en tanto no se cumple el plazo libremente estipulado, situación que puede perdurar en tanto éste no expire, el arrendatario, no puede dejar sin efecto unilateralmente el plazo pactado que es Ley entre ambas partes contratantes (art. 1091 CC), es decir ante el incumplimiento por cualquiera de las partes dará derecho a quien hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de lo pactado o la resolución del contrato (arts. 1124 y 1258 CC).
En virtud de lo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce pacífico de la cosa arrendada y, a su vez, el arrendador puede compeler al inquilino a que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesión de la vivienda.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento del plazo de vigencia pactado en el contrato de arrendamiento. En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicará lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil. En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la obligación de hacer no pudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez debería fijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador derivados del incumplimiento contractual.
Existen tres vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnización a abonar por el arrendatario:
1. La más generalizada establece que la indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente).
2. Aplicación analógica del artículo 11 de la LAU, que permite a las partes pactar, en sede de arrendamiento de vivienda, una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir.
3. Aplicación del régimen general de daños y perjuicios por incumplimiento contractual (artículos 1101 y 1124 del Código Civil, entre otros), en el que son los tribunales los que determinan los daños y perjuicios atendiendo a las circunstancias en cuestión.
