PROPIEDAD HORIZONTAL

La eficacia del informe pericial para acreditar daños y perjuicios en la resolución unilateral de los contratos de mantenimiento de ascensores

Tribuna 26-11-2015

INDICE

1.- Introducción.
2.- La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 2014 fijando doctrina jurisprudencial. La fijación de cláusulas penales en los contratos.
3.- La aportación de informes periciales reclamando daños y perjuicios por las empresas de mantenimiento de ascensores cuando se den los casos de resolución unilateral por las comunidades de vecinos.
4.- Conclusiones.

1.- Introducción.

Si hay un elemento determinante para la salida de la crisis económica es que en el sector de la empresa exista una seguridad jurídica y una seguridad mercantil en el cumplimiento de los contratos, en el respeto a la normativa vigente y la seguridad de que los contratos que se firman tienen visos de que, en efecto, van a ser cumplidos bajo la imposición de la sanción que corresponda ante un posible incumplimiento; incumplimiento este que puede venir tanto de parte de la Administración Pública como desde los particulares. Porque la salida de la crisis económica se basa, también, en que las empresas tengan confianza en que el sistema jurídico-mercantil se cumple y que si el empresario invierte y crea empleo ello debe serlo bajo la garantía de que el orden jurídico establecido se va a respetar y que dentro del marco legal a quien apuesta y se arriesga por invertir y crear empleo se le va a apoyar en lugar de perseguir. Sin embargo, da la sensación, en ocasiones, que ocurre todo lo contrario y que a quien apuesta por arriesgar su dinero y por crear empleo no se le conceden las facilidades necesarias para el mantenimiento de los puestos de trabajo.

Bajo esta perspectiva se ha creado una sensación de que esto no es precisamente así y que a quien invierte dinero no se le debe ayudar, precisamente, sino que por naturaleza la crisis se arreglará sola sin que esta participación de la empresa sea elemento determinante para el fortalecimiento y recuperación de la economía. Incluso se ha llegado a trasladar una mala imagen del sector empresarial bajo una especie de creencia de que todo se hacía y se ha hecho siempre vulnerando normativas y para enriquecimiento desmedido personal con olvido de los derechos de los trabajadores, cuando en realidad ocurre como en todos los sectores, donde es cierto que unos pocos pueden haber vulnerado la normativa, pero no por ello debe extenderse la creencia de que quien crea empleo y riqueza es a quien hay que trasladar la presunción de mala fe y de vigilancia fiscalizadora de que puede infringir la norma constantemente a la mínima ocasión que exista.

Pues bien, bajo esa creencia y concepto es por lo que han pasado muchos años en los que quien podía invertir en crear empleo no lo ha hecho. Porque no se ha sentido protegido, sino que, todo lo contrario, se ha sentido perseguido. Y no se trata ya de que se le ayude con medidas economistas que potencien la inversión, que tampoco está de más y es absolutamente necesario, sino que quien invierte en la creación de empleo lo hace obviamente para tener ingresos y que esa inversión le sea compensada con beneficios económicos, ya que no olvidemos que quien invierte su dinero no es una ONG, no es la Administración Pública que, sin embargo, sí que tiene la obligación de crear empleo y riqueza, sino que lo que se reclama por el sector empresarial es que se adopten medidas legales que le permitan desarrollar su trabajo y que no se le pongan trabas para hacer realidad sus ideas respecto al negocio en concreto que pretende implantar y para el que ha realizado una fuerte inversión en material mobiliario, en inmuebles y en contratar personal. Porque la idea empresarial mueve el dinero en distintas direcciones, ya que compra material para abrir su negocio, arrienda o compra inmuebles para poder desarrollarlo y contrata personal tras un proceso de selección para elegir a aquellos que se adaptan a las exigencias del negocio que se pretende abrir. Pero esto, en muchas ocasiones, parece ser olvidado por el ciudadano, por quien no arriesga su dinero, e incluso, y lo que es más grave, por la propia Administración. Y, ante estas perspectivas, abrir un negocio, o crear una empresa, no deja de ser una auténtica aventura realizar una inversión económica. Cierto es que la normativa legal ha ido aprobando normas como la ley de emprendedores, u otras laborales para potenciar y favorecer la creación y apertura de negocios, pero en España se tarda una media de 47 días en completar los trámites para abrirlo y comparándolo con el resto de los países de la OCDE en España se tarda mucho más del doble que la media según la web internacional de apertura de negocios www.doingbusiness.com.

Pues bien, dicho esto no debemos olvidar que se están dando casos que merman la confianza del sector empresarial en el sistema y prueba de ello lo encontramos en la admisión de la resolución unilateral de los contratos de mantenimiento de ascensores que está provocando una auténtica guerra de precios a la baja en este sector, ante la permisividad de que se pueda resolver un contrato de mantenimiento de ascensores por una comunidad de vecinos, lo que conlleva que aunque se haya firmado un contrato de mantenimiento de ascensores por fecha cierta y concreta la comunidad de propietarios pueda rescindirlo cuando quiera antes de la misma vulnerándose con ello lo dispuesto en el art. 1256 CC que sanciona que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio o voluntad de una de las partes. Además, no se trata de contratos de duración indefinida que pueden ser resueltos en cualquier momento como ha destacado la jurisprudencia por la propia indefinición de su duración, sino de contratos pactados en su duración por las partes y que luego son incumplidos.

Se ha intentado justificar esta medida o facultad en la diferencia que existe entre la comunidad de propietarios y la empresa de ascensores, intentando equiparar la primera a un consumidor o usuario. Sin embargo, este es un tema sobre el que se debería hacer un extenso debate, ya que la decisión de la comunidad de contratar por un periodo de tiempo concreto y por un precio se hace sobre la base de un debate en la junta de propietarios aprobando por mayoría simple la suscripción de un contrato de mantenimiento de ascensores fijado en base a unas condiciones que han sido conocidas de antemano por la junta, y por ende por sus comuneros, que en grupo y bajo un ente como la junta ya no son consumidores y usuarios, y ha sido esa junta la que acepta las condiciones contractuales sobre las que más tarde parece que se está legitimando la ruptura unilateral.

No podemos olvidar que, desde nuestro punto de vista, existe un error conceptual de base centrado en que se considera aplicable a las comunidades de propietarios la legislación de consumidores y usuarios basada en la posición de dominación de las empresas frente a las comunidades, lo que no llega a ser cierto, porque estas han conocido de antemano las condiciones del contrato, las han estudiado en una junta de propietarios y la han elegido frente a otra u otras, de tal manera que no existe una posición de superioridad entre empresa y comunidad, sino una posición de equilibrio basado en la igualdad de las partes en el contrato, el conocimiento previo de las condiciones y su debate, ya que la parte contratante que aparece en el contrato como cliente ha conocido el clausulado del contrato y ha podido modificar las condiciones del mismo en cualquier caso, lo que no le debe otorgar ningún privilegio a la hora de que se pueda rescindir el contrato, como sí se le otorga a los consumidores y usuarios por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Por ello, una de las claves de este tema es que se parte del error de considerar a la comunidad de propietarios como consumidor en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado, cuando no lo es desde nuestro punto de vista.

Cierto es que a las comunidades no se les reconoce en modo alguno personalidad jurídica y que pese a los intentos que se han hecho para reconocérsela no ha sido así finalmente y quedan como entidades sin personalidad jurídica del art. 6 LEC, aunque con un componente cuasi empresarial configurado por la existencia de una junta de propietarios bajo la que se toman decisiones colegiadas y por un presidente y junta de gobierno rectora.

Este es el panorama de base que nos sirve para arrancar en un tema polémico, sobre el que existe reiterada jurisprudencia, pero sin que se haya dado una clara solución al problema que se deriva de esta capacidad de las comunidades de resolver estos contratos de forma unilateral.

2.- La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 2014 fijando doctrina jurisprudencial. La fijación de cláusulas penales en los contratos.

El Tribunal Supremo ha fijado una doctrina sobre esta cuestión en la sentencia de fecha 11 de Marzo de 2014, Sentencia 152/2014 de 11 Mar. 2014, Rec. 2948/2012, en la que se apunta que “La declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada”.

La base de esta opción que se está concediendo a las comunidades de propietarios parte, como ya se ha expuesto, de considerar aplicable la ley de consumidores y usuarios y en concreto el art. 62.3 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre -EDL 2007/205571-, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que señala que:

3. En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato.
El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.

4. Los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado deberán contemplar expresamente el procedimiento a través del cual el consumidor y usuario puede ejercer su derecho a poner fin al contrato.

Pues bien, en esta sentencia se analiza la posibilidad, o no, de la admisión de cláusulas penales en los contratos de mantenimiento de ascensores para los supuestos en los que las comunidades resuelvan el contrato para hacer uno nuevo con otra empresa que le ofrece condiciones diferentes, y para la comunidad más ventajosas, olvidando que hay un contrato firmado y por un periodo de tiempo. Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo en cuanto a la viabilidad de establecer una cláusula penal indemnizatoria para el caso de que se den estas resoluciones unilaterales destaca que:

1.-Nulidad de estas cláusulas: Un primer grupo de sentencias, se decantaría por la nulidad de cualquier tipo de indemnización que infrinja el art. 62.3 del RDL 1/2007 -EDL 2007/205571- (Sentencias de la AP Murcia, Sección 5ª, de 3 de mayo de 2011 -EDJ 2011/104670- y de 31 de julio de 2012 -EDJ 2012/189133-).

2.- Validez de estas cláusulas. Un segundo grupo que declara la validez de las cláusulas indemnizatorias por resolución unilateral, esto es, por causa distinta a las previstas en el art. 62.3 del RDL 1/2007 -EDL 2007/205571-, fijando diferentes porcentajes indemnizatorios en función de las cuotas mensuales pendientes (Sentencias de la AP Cádiz, Sección 2ª, de 30 de marzo de 2011  y de 5 de octubre de 2011 -EDJ 2011/288514-).

3.- Validez pero con moderación de la responsabilidad al 30%. Por último, un tercer grupo en las que, en una de las sentencias aportadas se declara nula la cláusula de indemnización y en la segunda se declara válida, con una moderación de la responsabilidad en el 30% (Sentencias de la AP Murcia, sección 1ª, de 14 de julio de 2009 -EDJ 2009/186377- y de 10 de febrero de 2010).

Del mismo modo, se señala que es un hecho notorio la existencia de pronunciamientos contradictorios de las Audiencias Provinciales, existiendo, además de la postura favorable a la validez con derecho a indemnización y la postura contraria a dicha validez sin derecho a indemnización, una postura intermedia, en la que partiendo de la nulidad de las cláusulas abusivas, las sentencias establecen un mínimo de indemnización, en atención a las facultades moderadoras del art.1103 CC -EDL 1889/1-, citando un extenso listado de sentencias de Audiencias en cada una de las tres posturas expuestas.

Pues bien, el Alto Tribunal parte del alcance que despliega la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas en orden al contrato celebrado y, en particular, respecto de la posible moderación judicial de la pena establecida. Y añade que el carácter abusivo de dichas cláusulas ya ha quedado justificado conforme a la interpretación sistemática de ambas cláusulas y su resultado desequilibrante y desproporcionado para el adherente en el marco del clausulado predispuesto.

Recuerda que una mera y directa moderación por el juez de la cláusula declarada abusiva, es un extremo que prohíbe la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sentencia de 14 de junio de 2012, en interpretación de la directiva 93/13/CE del Consejo, de 5 de abril de 1993 -EDJ 2012/109012-. Así, concreta que declarada la abusividad de la pena convencional prevista para el ejercicio del desistimiento unilateral del contrato, y por tanto, la imposibilidad de su moderación, la cuestión se centra en saber si de la valoración de la eficacia del contrato puede derivarse un contenido indemnizatorio en favor del predisponente. Y concreta que la respuesta debe ser negativa con fundamento tanto en el juicio o valoración causal de la eficacia contractual anteriormente señalada, en donde la indemnización de daños pretendida por la empresa tampoco encuentra asidero en los parámetros de ponderación, ya en orden a la observancia del principio de buena fe contractual, o bien, en aras a la sanción de un enriquecimiento injustificado del adherente, como en la propia imposibilidad de moderar directamente el contenido de la cláusula declarada abusiva.

Es decir, que finalmente lo que el Alto Tribunal viene a puntualizar es la invalidez de estas cláusulas penales indemnizatorias por no responder a un daño real justificado y adecuado al real perjuicio sufrido por la empresa en el caso de que se resuelva unilateralmente su contrato, pero el Tribunal Supremo no prohíbe que las empresas de ascensores que han visto su contrato resuelto unilateralmente puedan reclamar sus daños y perjuicios, sino que se exige una acreditación real y adecuada al caso de en qué medida existe ese daño por la resolución unilateral, que, por otro lado, es obvio, ya que si una empresa de ascensores contrata con una comunidad para llevar a cabo el mantenimiento de sus ascensores por tiempo y precio cierto lo hace contando con que la comunidad mantendrá este servicio, al menos, por el tiempo pactado. Cierto es que ya ha quedado clara, sin embargo, la nulidad de las cláusulas temporales de duración excesiva, por ejemplo los contratos que incluían una duración de diez años, pero, en cualquier caso, la facultad que se está reconociendo de resolver estos contratos antes del tiempo por el que se pactaron parece permitir que cualquiera que sea el plazo por el que se firmó el contrato la comunidad podría rescindirlo, lo que dista mucho de ser una medida que preserve y asegure la seguridad jurídica y mercantil de las empresas, como señalábamos al comienzo de las presentes líneas, ya que cuando la empresa de ascensores firma el contrato con una comunidad, por ejemplo, por tres años, lo hace apostando personal y tiempo a esa comunidad bajo la confianza de que, al menos, durante ese tiempo debe destinar sus recursos a mantener los ascensores de esa comunidad.

Esta circunstancia da lugar a una afirmación categórica, cual es que el verdadero patrimonio de una empresa de estas características no son sus bienes muebles o inmuebles, sino sus contratos con las comunidades de propietarios o particulares, ya que estos contratos son lo que determina la línea que debe seguir una empresa en sus políticas de inversión, de ampliación de la plantilla, de mejoras tecnológicas, etc. Nótese que si no fuera por la seguridad que le “parece” reportar a una empresa la existencia de esos contratos estas empresas no invertirían en estos aspectos citados y otros bajo la seguridad de que es posible llevarlo a cabo por disponer del “paraguas” de unos ingresos garantizados por la duración de unos contratos que, por un lado, le “permiten” realizar esas inversiones, pero, por otro, les obliga a llevarlos a cabo, ya que si se va ampliando el número de esos contratos resultará que, de la misma manera, la empresa deberá ir incrementando el número de sus trabajadores y los medios materiales necesarios y disponibles para que la correcta prestación del servicio que se comprometió prestar por contrato pueda ser una realidad.

3.- La aportación de informes periciales reclamando daños y perjuicios por las empresas de mantenimiento de ascensores cuando se den los casos de resolución unilateral por las comunidades de vecinos.

Recordemos que el Tribunal Supremo no fija doctrina en el sentido de que las comunidades de propietarios puedan rescindir libre y voluntariamente los contratos firmados sin que tengan que abonar ninguna contraprestación, sino que si se resuelve el contrato antes de la fecha pactada la empresa de mantenimiento “puede probar” en juicio la existencia de los daños y perjuicios, pero no es válida como tal la cláusula penal, ya que la fijación de doctrina del TS señala que: La declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada.

Nótese, también, que cuando una empresa de mantenimiento de ascensores firma un contrato con una comunidad lo hace considerando todos los elementos del contrato que confluyen, ya que, por ejemplo, dependiendo de la duración del contrato el precio será más reducido, lo que determina que si la empresa contrató por la comunidad por tres años para fijar un precio más reducido que si el contrato lo es por un año la comunidad ya empezaría a beneficiarse si rescinde el contrato unilateralmente al año de haberlo celebrado porque considera más beneficiosas para ella las condiciones que le ha ofrecido otra empresa.

Este sería ya un primer dato del contenido indemnizatorio que podría incluirse en el informe pericial que se aportaría a la reclamación por los daños y perjuicios a que tiene derecho reclamar la empresa cuyo contrato se ha resuelto unilateralmente, porque el Tribunal Supremo no reconoce en modo alguno el derecho de resolución unilateral de las comunidades de propietarios, sino que lo que plantea es la necesidad de que la empresa “justifique” debidamente el alcance real de los daños y perjuicios más allá de objetivarlo en una cuantificación al alza fijada en el contrato en una cláusula penal, cláusula que, sin embargo, no hay que olvidarlo, fue aceptada debidamente por la comunidad, leída en la junta de propietarios, votada a favor y firmada luego por el presidente de la comunidad al ejecutar el acuerdo de la junta de propietarios.

Por ello, el Tribunal Supremo rechaza la aplicación de una cláusula penal, sin más, que se erija en la vía para reclamar una indemnización por la resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores y remite a la carga probatoria para que la empres acredite en qué medida se le han producido daños y perjuicios. Además, en nuestro sistema las partes tienen la facultad de desvincularse unilateralmente de los contratos de duración indefinida (en este sentido, sentencia 886/2005 de 21 noviembre -EDJ 2005/197577- con cita de las sentencias de 16 de septiembre de 1988 -EDJ 1988/7018-, 16 de febrero de 1990 -EDJ 1990/1584- y 27 de mayo de 1993 -EDJ 1993/5046-), pero no de los que tienen una duración determinada si esta no es considerada abusiva enmascarando la indefinición de la duración.

Ya hemos reflejado que debe quedar claro un tema a la hora de fijar ese derecho indemnizatorio, porque el “quantum” se establece con la aportación del informe pericial al que ahora nos referimos. Y es que la empresa tiene su patrimonio, precisamente, en los contratos, no en sus bienes. Pensemos por un momento qué pasaría si a una empresa de estas características con una lista de contratos pactados y firmados por tres años al menos fueran todos ellos resueltos por sus comunidades de propietarios, encontrándose la empresa con un volumen de gastos fijos que debe afrontar a partir del mes siguiente y con todos sus contratos resueltos de forma unilateral. Debería hacer frente a sus obligaciones con sus trabajadores, con la Administración, con sus proveedores etc. Obligaciones estas que vienen por la confianza que la empresa había depositado en la fuerza vinculante de sus contratos y la “seguridad” de que al haberse firmado por un cierto tiempo estos contratos tenía asegurados unos ingresos con los que hacer frente a sus gastos. Y ello, por cuanto si una empresa amplía su lista de contratos de mantenimiento deberá incrementar, a su vez, su plantilla y realizar contratos laborales con nuevos empleados con los que poder hacer frente a estos contratos. Pero si estos, u otros, son resueltos las perspectivas de la empresa se alteran por la merma de ingresos y el mantenimiento de la lista de gastos. Porque la empresa realiza su previsión de necesidades de medios materiales y humanos en razón a la duración de sus contratos y a la aparente seguridad de que, al menos, estos durarán el tiempo pactado. Pero si estos se resuelven de forma unilateral se produce un golpe a las previsiones económicas de la empresa que ve reducido su nivel de ingresos, pero manteniendo su ritmo de gastos, porque estos estaban comprometidos al número de contratos firmados y a su duración.

En consecuencia, la existencia de un informe pericial se constituye en elemento fundamental, para que se aporten a las demandas presentadas por las empresas de ascensores contra las comunidades de vecinos que hayan resuelto sus contratos, y ello para acreditar esos daños ante la falta de validez de las cláusulas penales que se hayan podido incluir en los contratos. Por ello, tras la doctrina fijada por el Tribunal Supremo antes expuesta estas cláusulas se deberán tener por no puestas y elaborar el informe pericial para acreditar el daño real, en lugar de reclamar un daño objetivable fijado en una cláusula penal.

¿Cuál debería ser el contenido de este informe pericial para acreditar los daños derivados por el incumplimiento? Pues en este informe deben hacerse constar las circunstancias siguientes:

1.- La cifra de trabajadores de la delegación de zona donde se ha producido la resolución del contrato de mantenimiento.

Hay que tener en cuenta que la existencia de los contratos por tiempo cierto supone, como hemos expuesto, la previsión de un gasto comprometido con el personal laboral que ahora debe alterarse por modificarse los ingresos y la actividad laboral que se había previsto al menos durante el tiempo firmado del contrato que había obligado a la empres a prever la dedicación a esa comunidad de un determinado número de trabajadores para atenderla. Si señalamos que el verdadero patrimonio de estas empresas lo constituyen sus contratos con las comunidades sobre el que basan sus ingresos y las necesidades de dedicarles personal es preciso establecer una relación numérica entre el número de aparatos en mantenimiento y la necesidad de disponer de una plantilla de trabajadores en ese mismo ámbito, para dar un buen servicio de asistencia. Por ello, hay que tener en cuenta, que en el momento de la resolución del contrato, momento de producción del daño, la empresa tiene la plantilla adaptada al número de ascensores en mantenimiento, y que esta obligación de prestación de servicios pactada, no puede dejar de atenderse por la empresa prestadora, quien se organiza confiando en el cumplimiento de lo pactado. Con ello, al resolverse unilateralmente el contrato ello supone un perjuicio claro para la empresa en estos términos, porque el coste laboral destinado a su mantenimiento, sigue siendo soportado por la empresa, no por la comunidad que pasa a contratar con otra empresa cuando se había comprometido por contrato a recibir mantenimiento de ascensores por la empresa a la que le resuelve el contrato sin causa justificada para ello.

2.- La pérdida de un contrato de mantenimiento de ascensores antes del plazo pactado supone una merma del activo de la empresa contando con que el patrimonio de esta son “sus contratos”.

Este punto ya se ha expuesto anteriormente y supone una auténtica realidad digna de valoración, ya que es sobre la cifra de los contratos sobre lo que se configura el auténtico “fondo de comercio” de estas mercantiles, que con una resolución anticipada se ve reducido. La previsión de esta cifra cierto es que se ve comprometido durante la duración de esos contratos, pero no antes. La comunidad puede no renovar el contrato a su vencimiento, pero esto ya supone una previsión de la empresa al tener configurado su fondo durante el tiempo de sus contratos al menos. La previsión de su renovación ya no forma una parte incuestionable del fondo, pero sí mientras que estos están vigentes al menos. Perder un contrato antes de su vencimiento y sin que ello obedezca a una causa cierta y objetiva para resolver un contrato por abandono de la obligación en el cumplimiento de sus obligaciones sería una causa legal para aplicar el art. 1124 CC -EDL 1889/1-. Pero no, la resolución unilateral no previsible o por causa cierta. Con ello, la merma del fondo de comercio que supone la resolución también es objeto de cuantificación como daño y perjuicio sufrido.

3.- La restitución de todas las piezas objeto de suministro del servicio que se habían previsto ahora en stock como consecuencia de la resolución concausal del contrato de suministro. Y con carácter subsidiario, se puede reclamar una indemnización igual a su precio de compra pues esas piezas están destinadas a servir de sustitución de las que constan en los ascensores.

4.- La indemnización de una serie de costes de inversión que ya no podrían ser recuperados y otros costes de desinversión a raíz de la resolución del contrato.

4.- Conclusiones.

De lo expuesto se pueden desprender las siguientes conclusiones:

a.- La resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores por una comunidad a tenor del art.1124 CC -EDL 1889/1- lleva aparejado el resarcimiento de daños y perjuicios conforme a lo previsto en los arts. 1101 y siguientes del propio Código si lo ha sido sin incumplimiento de sus obligaciones por la empresa.

b.- La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Marzo de 2014 -EDJ 2014/61022- lo confirma declarando la nulidad de la cláusula penal que objetive una cantidad alzada de daños y perjuicios sin justificación alguna sobre los realmente causados. Permite así el Alto Tribunal que se acrediten estos por el oportuno informe pericial que lo acredite.

c.- El informe pericial podrá incluir entre los elementos sobre los que giren los daños y perjuicios a reclamar los siguientes factores:

1.- La cifra de trabajadores de la delegación de zona donde se ha producido la resolución del contrato de mantenimiento.

2.- La pérdida de un contrato de mantenimiento de ascensores antes del plazo pactado supone una merma del activo de la empresa contando con que el patrimonio de esta son “sus contratos”.

3.- La restitución de todas las piezas objeto de suministro del servicio que se habían previsto ahora en stock como consecuencia de la resolución concausal del contrato de suministro.

4.- La indemnización de una serie de costes de inversión que ya no podrían ser recuperados y otros costes de desinversión a raíz de la resolución del contrato.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", el 1 de octubre de 2015.