La parcelación urbanística ante el Registro de la Propiedad

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RESUMEN

La parcelación urbanística, dentro de un ámbito legal tiene varios pasos para ejecutarse, pero los esenciales son: (i) la autorización de licencia urbanística o declaración de innecesaridad emitida por el Ayuntamiento; (ii) la inscripción en el Registro de la Propiedad, que uno de los requisitos esenciales de su inscripción es lo indicado anteriormente.

ABSTRACT

The urban subdivision, in order to have a legal scope, has several steps to be carried out but the essential ones are: (i) the authorization of urban planning license or declaration of unnecessity issued by the City Council; (ii) registration in the Land Registry, which one of the essential requirements for its registration is as indicated above.

PALABRAS CLAVE

Urbanismo, licencia, parcelación, registro de la propiedad.

KEY WORDS

Urban planning, planning permission, division of land, land registry.

I.- CONCEPTO DE PARCELACION

La palabra parcelación, como recoge una de nuestras primeras normas en el ámbito estatal de Suelo del 12 de mayo del año 1956, se presupone que esa figura está vinculada y sujeta a la existencia de una ordenación urbanística. Por otro lado, nuestra norma del Suelo del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio (EDL 1992/15748), recogió que se considerará ilegal, a efectos urbanísticos, toda parcelación que sea contraria a lo establecido en el planeamiento urbanístico que le sea de aplicación o que infrinja lo dispuesto en la legislación urbanística.

En la normativa estatal, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, se cita en su artículo 16.2 (EDL 2015/188203) nos habla en el artículo 16.2 que:

Cuando el suelo en situación rural no esté sometido al régimen de una actuación de urbanización […] En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza”.

Dicen el párrafo segundo y tercero del artículo 26.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015:

“En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles”

El artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 (EDL 1997/24105) por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística señala:

“Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesaridad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento”.

En la actualidad, bajo la normativa vigente del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (EDL 2015/188203), que aprueba el testo refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, manifiesta los siguientes puntos relativos a la parcelación:

• En el suelo rural quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
• El silencio administrativo negativo, los actos que autoricen a movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.
• En todo caso, en la incoación de expedientes de disciplina urbanística que afecten a actuaciones por virtud de las cuales se lleve a cabo la creación de nuevas fincas registrales por vía de parcelación, reparcelación en cualquiera de sus modalidades, declaración de obra nueva o constitución de régimen de propiedad horizontal, la Administración estará obligada a acordar la práctica en el Registro de la Propiedad de la anotación preventiva a que se refiere el artículo 67.2.

La parcelación, desde un sentido amplio, podemos entenderlo como la división o segregación de una finca o terreno. Por lo tanto, la parcelación lleva consigo un fraccionamiento de una finca o finca matriz que puede llevar dos supuestos:

• la división de una finca que lleva consigo a nuevas fincas con sus correspondientes referencias catastrales y registrales;
• segregación, que en este caso de una finca se fracciona en una nueva parcela. Se considera segregación cuando se substrae menos del 20% se superficie de la finca matriz.

Como hemos podido comprobar las parcelaciones nacen de la división o segregación, siendo figuras dentro del ámbito civil e hipotecario, como se recogen en los artículos 46 y 47 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, citando lo siguiente:

• En el supuesto de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más porciones de inscribirá cada una de estas como finca nueva un número de finca registral diferente.
• En el caso de que se segrega parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número de finca registral diferente, pero recogiendo el número registral de la finca matriz.

Aunque veamos desde un punto de vista registral, la figura de la parcelación tiene que cumplir unos parámetros urbanísticos, ya nos recoge en la Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional de fecha 20 de marzo de 1997, ante el Alto Tribunal, se manifiesta que:

• En una parcelación urbanística se tiene que respetar el derecho a la propiedad y a la legislación agraria.
• Hay que tener en cuenta la preservación del proceso de desarrollo urbano, sin perjuicio de lo que la legislación aplicable disponga sobre el régimen de los asentamientos o núcleos rurales en esta clase de suelo.

II.- LA PARCELACION EN LA UNIDAD MINIMA DE CULTIVO

En las fincas rústicas ante la división de una finca se tiene que respetar la unidad mínima de cultivo que es la superficie suficiente o mínima que debe tener una finca rústica para las labores fundamentales de cultivo.

Esta competencia de medir la extensión de la unidad mínima de cultivo o secano le corresponde a las Comunidades Autónomas que se hace en el siguiente desglose y dependiendo del municipio:

Como hemos comentado anteriormente, la ordenación de territorio y agricultura corresponde a las Comunidades Autónomas, conforme se recoge en nuestra Carta Magna en el artículo 148.1 párrafos 3º y 7º, y dichas Administraciones se adaptan a la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que en su artículo 24.1 (EDL 1995/14856) dispone que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, añadiendo en el número 2 que serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos y negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.

Un caso en concreto que me ha ocurrido en el ámbito profesional es una parcela que cruza un sobre la finca un río público, independientemente de si esta cumple o no la unidad mínima de cultivo.

La existencia de un río sobre una finca de propiedad privada es una causa física y natural y no afecta a una parcelación urbanística. Pero debemos de tener en cuenta que los arroyos, cauces, y riberas, son por lo general de dominio público hidráulico. Por lo tanto, como hemos visto en el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio (EDL 1995/14856), de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que las parcelas rústicas son indivisibles si la parcela afectada está sujeta a la unidad mínima de cultivo.

[1] Imagen obtenida de la Sede de Catastro https://www.sedecatastro.gob.es/

III.- LA NECESIDAD DE LICENCIA-TITULO HABILITANTE Y EL SILENCIO ADMINISTRATIVO

Desde el punto de vista normativo hemos visto que, para una parcelación, se requiere licencia previa, un título habilitante, no se puede parcelar sin ese título que te permita ejecutar esa acción. Tenemos una jurisprudencia del Tribunal Supremo del 28 de junio de 1992, en donde se empezó a ejecutar las obras sin licencia, por lo que la Administración requirió aportar la licencia y ante la situación de no disponer de ella, restituir la obra al estado anterior, termina diciendo este Tribuna que toda parcelación urbanística sin licencia previa es ilegal y constituye una infracción urbanística grave.

El silencio administrativo se recoge en el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (EDL 2015/188203), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, que cita literalmente lo siguiente:

3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación.

b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva planta.

c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes.

d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del domino público.

Por otro lado, aunque he hablado de la declaración responsable en ocasiones anteriores, quiero hacer el matiz que, en este caso, puede existir la opción de la declaración responsable en una parcelación urbanística. Como sabemos el urbanismo y ordenación del territorio es competente de las Comunidades Autónomas, por lo que quiero mencionar algunos casos:

1.- Baleares, que se recoge en los artículos 145, 148 y 153 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Baleares. En este supuesto, hace mención tan sólo de la comunicación previa, que es un acto que el administrado pone en conocimiento a la Administración las siguientes actuaciones que nos ocupan:

• Movimientos de tierras, parcelaciones, segregaciones.

2.- Madrid, en el artículo 155 de la Ley 9/2001, en su artículo 155 se recoge que con carácter general estarán sujetos a declaración responsable urbanística Los actos de agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo, salvo cuando formen parte de un proyecto de reparcelación debidamente aprobado

IV.- PARCELACIONES ILEGALES

Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado, rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita la formación de un núcleo de población.

Las parcelaciones ilegales son nulas de pleno derecho como se recoge en el artículo 47 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (EDL 2015/166690), del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, ya que:

• Se prescinde total y absolutamente del procedimiento legalmente establecido.
• Es contrario al ordenamiento jurídico.
• Vulneran los derechos individuales.

Ante los problemas que hemos tenido las últimas semanas con el crecimiento de ríos y centros fluviales, en algunas ocasiones las parcelaciones ilegales están constituidas cercanas a un río o que están desprotegidas, vulnerando la protección del medio ambiente y paisaje. En este caso se está vulnerando ya que se está ocupando la zona de dominio público hidráulico del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril (EDL 1986/10061) relativa a las Aguas.

Aquí quiero poner el ejemplo de las medidas de protección de las Comunidades Autónomas, en este caso hago referencia al Decreto Ley 6/2024, de 13 de diciembre (EDL 2024/23378), de medidas urgentes para la protección de las personas y los bienes en las zonas inundables de la Comunidad Autónoma de Baleares.

En el apartado 5 de la disposición adicional séptima se indica que el procedimiento extraordinario regulado en esta disposición adicional no será aplicable a los siguientes casos:

b) Las edificaciones, construcciones, instalaciones o usos situados en el dominio público, en la zona de protección de las carreteras, en las servidumbres derivadas de la legislación de costas, en las servidumbres del dominio público hidráulico o en las urbanizaciones ilegales que ya estén delimitadas en los instrumentos de planeamiento municipal o territorial para la aplicación de un régimen jurídico específico.

[2] Imagen obtenida de https://iber.chebro.es/sitebro/sitebro.aspx

Las parcelaciones ilegales pueden estar sujetas a prescripción, los plazos son competencia de las Comunidades Autónomas. Pero resaltar que nunca habrá prescrito, que dará comienzo el plazo cuando se notifique por parte del Ayuntamiento el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística. Las prescripciones dependiendo de la zona se han ido actualizando con el paso de los años, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, en la Ley 7/2024, de 26 de diciembre (EDL 2024/24433), de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio, ya que anteriormente la prescripción era a los 4 años y ahora es 15 años para actuaciones en suelo no urbanizable de protección y 6 para el resto de los supuestos.

Las parcelaciones ilegales van acompañadas de una sanción, adicionalmente la Administración te requiere restituir la finca al ordenamiento legalmente establecido, pero al ejecutar en suelo no urbanizable de especial protección nos podemos encontrar con un posible delito medio ambiental como se recoge en el artículo 319.2 del Código Penal (Ley Orgánica 10/195, de 23 de noviembre) que ocurre al dividir un terreno rústico protegido sin autorización y por consiguiente de forma ilegal. Adicionalmente al ámbito penal, también en la normativa urbanística se recoge las sanciones por parcelaciones ilegales, en este caso, cada Comunidad Autónoma es competente, como ejemplo el de la en la Comunidad de Madrid, en la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo, indicando en los artículos 213 a 216 que:

• La parcelación ilegal en suelo no urbanizable de especial protección es sancionada con una multa del 20 al 25 por 100 del valor de los terrenos afectados.
• La parcelación ilegal en suelo urbanizable, urbano y restantes usos de suelo son sancionados con multa del 10 al 15 por 100 del valor en venta de los terrenos afectados.

Desde el punto de vista registral, como se recoge en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (EDL 1997/24105), por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre la Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, en su artículo 78 que en los actos de parcelación, el Registrador de la Propiedad, exigirá para inscribir la división y segregación de terrenos que se aporte la licencia urbanística o la declaración municipal de innecesaridad

Ante el peligro de los núcleos de población, el Registrador de la Propiedad, actuará de la siguiente forma:

• Si no se hubiera aportado la licencia correspondiente, harán consulta al Ayuntamiento competente.
• Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción.
• Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción.
• Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26 de la Ley Hipotecaria.

V.- DOCTRINA DE LAS PARCELACIONES FRENTE AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Desde el punto de vista doctrinal en relación con las parcelaciones urbanísticas, la anterior Dirección General de los Registros y del Notariado y la hoy denominada como Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Pública nos trasladan los siguientes puntos:

5.1.- Necesidad de una licencia o título habilitante

• La Resolución de fecha 2 de octubre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en la que se suspende una inscripción de una escritura de donación, segregación y por carecer de título habilitante.
• En este supuesto, la ley del suelo autonómica se exige licencia urbanística de parcelación, siempre que no formasen parte del proyecto de reparcelación, que no estamos ante este supuesto. La doctrina es bastante clara en este sentido: de ningún modo puede entenderse que se defienda la inscripción de divisiones o segregaciones ilegales o sin licencia, pues se exige en todo caso un título administrativo habilitante que permita deducir el reconocimiento expreso por parte de la Administración de la parcelación ya existente, o, en términos del artículo 26 de la Ley de Suelo estatal la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.
• La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 10 de febrero de 2018 en este supuesto para inscribir una parcelación urbanística se requiere de licencia urbanística, ya que el Registro de la Propiedad competente lo solicitan ante: (i) la formación de nuevas fincas; y (ii) elementos comunes de la finca; (iii) participaciones indivisas de la finca.

 5.2.- Ante una posible parcelación ilegal

Ante este supuesto la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 12 de marzo de 2024 se menciona que el Ayuntamiento competente manifestó, como se recoge en la nota al margen de la finca registral, que ha sido hallado expedientes de protección de la legalidad urbanística y sancionador por parcelación urbanística ilegal y clasificado en el Plan General de Ordenación Urbana como suelo rústico no urbanizable de especial protección.

Aquí la jurisprudencia, en concreto la Audiencia Provincial de Cadiz de 7 de julio de 2022, manifiesta que no se trata de que esa escritura pública no se pueda inscribir por falta de licencia urbanística, se va más allá, más bien no se podría haber escriturado una compraventa ante la evidencia de una parcelación ilegal.

5.3.- La parcelación y las cuotas indivisas

Se presenta una venta de una finca rústica de una participación indivisa del 4,49% y el registrador suspende la inscripción por no aportar licencia de parcelación o declaración de innecesaridad.

Ante este supuesto, nos podemos plantear si ante una venta indivisa de una finca rústica se requiere licencia de parcelación y tanto el registrador como la doctrina manifiestan que esas transmisiones de una cuota indivisa de la finca rústica pueden ser manifiesta de una parcelación urbanística ilegal en suelo no urbanizable. Por lo que el registrador, aunque estemos en una compraventa, lo que hace es requerir una manifestación ejecutada por el Ayuntamiento de una licencia de parcelación o de innecesaridad de dicho título habilitante.

5.4.- Declaración de innecesaridad

El caso que nos expone la Resolución de fecha 31 de mayo de 2017 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, es una inscripción de una escritura pública de segregación y cesión gratuita de parte de una finca registral otorgada por sus titulares registrales, sin que conste la aceptación del cesionario, el Ayuntamiento de Valencia, cuando la declaración de éste de innecesaridad de licencia de parcelación se concede para la segregación y simultanea cesión. La propiedad solicita inscribir la segregación, pero no la cesión. Ante este supuesto la registradora suspende la inscripción, ya que la declaración de innecesaridad de la licencia tiene que ser tanto la cesión como la segregación. Adicionalmente, dicha manifestación de innecesaridad tiene que ser manifestado por el Ayuntamiento por escrito para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.

5.5.- Ante las unidades mínimas de cultivo.

Ante una finca rústica en donde se quiere constituir una parcelación rústica es necesario licencia urbanística y que no sea inferior a la unidad mínima de cultivo como se recoge en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 1 de agosto del 2011. En relación con esta doctrina quiero comentar los siguientes puntos:

• En el Real Decreto de 4 de julio de 1.997, por el que se aprueban las normas complementarias del Reglamento Hipotecario para la inscripción de las parcelaciones.
• Su artículo 79 dice que en caso de división o segregación de fincas en suelo no urbanizable, cuando de la operación resulten fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo o siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, los registradores remitirán copia de los títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, con solicitud de que se adopte el acuerdo que sea pertinente en cada caso.
• La remisión de estos documentos se hará constar al margen del asiento de presentación. Si el Ayuntamiento comunica que del título autorizado no se deriva la existencia de una parcelación ilegal, el registrador podrá practicar la inscripción solicitada. Si el Ayuntamiento comunica que existe peligro de formación de núcleos urbanos o de parcelación ilegal se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas. Pero si transcurridos cuatro meses de la nota marginal del asiento de presentación, y esto es lo interesante, no se presentará el documento de que se ha incoado expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal con efectos de prohibición de disponer, se autoriza sin más al registrador para practicar la inscripción de las operaciones solicitadas, es decir, si el Ayuntamiento no contesta en ese plazo de los cuatro meses, ya no hay inconveniente para inscribir.
• Algo parecido ocurre con el artículo 80, que se refiere a las fincas de dimensión inferior a la unidad mínima de cultivo. Aquí se sustituye la comunicación al Ayuntamiento por la Administración Agraria, repitiendo los supuestos en relación a que la Administración Agraria acepte la división, declare la nulidad o no conteste, con las mismas soluciones que el artículo 79, mereciendo igualmente una crítica negativa, ya que si el registrador comprueba que hay excepción a la regla de la indivisibilidad por debajo de la unidad mínima de cultivo podrá inscribir y si no hay tal excepción, no podrá inscribir pasen o no los cuatro meses, pues tal silencio no puede interpretarse en el sentido de legalizar lo que está prohibido por la ley, ya que el artículo 24 de la Ley de Modernización declara nulos los negocios jurídicos que vulneren dicha norma. Permitir que se inscriban tan solo por el transcurso de cuatro meses está fuera de toda lógica.
• El problema en el fondo es de inseguridad jurídica, por lo que la postura a adoptar por el notario debe ser clara: Si existen normas vigentes sobre unidades mínimas de cultivo, éste no podrá autorizar la segregación por debajo de la unidad, salvo que sea alguna de las excepciones establecidas en la ley, ya que estaría autorizando un negocio jurídico nulo. Por esta razón, es necesario que los notarios continuemos absteniéndonos de autorizar divisiones o segregaciones que no lleven consigo el cumplimiento de los límites y requisitos legales.

VI.- CONCLUSIONES

Por lo tanto, la parcelación urbanística es la segregación o división de un terreno, y al ejecutar este acto debemos tener en cuenta:

• Si es necesaria licencia urbanística o en su defecto se emite una declaración de innecesaridad por el Ayuntamiento.
• De nuevo, nos encontramos con la declaración responsable, que puede sustituir el título habilitante, pero en casos muy concretos que recoge cada normativa autonómica en materia de urbanismo.
• El registro de la Propiedad es una figura clave frente a las parcelaciones ilegales. Hemos visto que incluso una compraventa de una participación indivisa de una finca rústica nos pide licencia o declaración de innecesaridad.
• En algunas manifestaciones doctrinales, el Registro de la Propiedad indica que una parcelación ilegal no es que no se pueda inscribir, es que nunca debió escriturarse una compraventa de dicha parcela rústica.
• Ante la figura del silencio administrativo, la jurisprudencia es clara en el sentido que tiene que haber una motivación por parte de la Administración y nunca sobre entender con un silencio administrativo.

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", en abril de 2026.

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