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La componente jurídica en delimitación inmobiliaria posee una gran complejidad: desde efectos puramente civiles, en los aspectos notariales, registrales y judiciales, hasta administrativos, como los catastrales o los urbanísticos. Asimismo, es imprescindible considerar los aspectos tecnológicos, como los geodésicos, cartográficos y topográficos.

La resolución alternativa de disputas en los conflictos de lindes

Tribuna Madrid
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Resumen

Las técnicas de resolución alternativa de disputas, ADR en sus siglas en inglés, se configuran como métodos novedosos, económicos y alternativos al proceso judicial en la resolución de conflictos. En nuestro ordenamiento jurídico tenemos tres instrumentos para alcanzar esos deseables acuerdos extrajudiciales: la mediación, la conciliación y el arbitraje.

La mediación es un procedimiento en el que las partes en conflicto intentan voluntariamente llegar a un acuerdo con la ayuda de un profesional, el mediador, que no puede ni decidir ni proponer soluciones, sino que gestiona el proceso. En la conciliación, también deciden las partes la solución, pero el profesional, que en este caso recibe el nombre de conciliador, sí que interviene asesorando y proponiendo posibles soluciones. Finalmente, el arbitraje es un sistema de resolución de conflictos en el que la voluntad de las partes intervinientes se somete a la voluntad de un tercero neutral, llamado árbitro, que resuelve el conflicto de una forma vinculante para las partes.

Los conflictos de lindes, por sus especiales características, que no siempre responden a la lógica económica, son disputas que se pueden solucionar sin necesidad de acudir a los Tribunales, tratando de que las partes lleguen a acuerdos que mantengan las siempre complicadas, pero deseables, buenas relaciones de vecindad.

 

Introducción

La propiedad según el Código Civil, es el derecho de gozar o disfrutar de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. La propiedad inmobiliaria, asimismo, es aquella que se tiene sobre cosas que poseen una situación fija y no se pueden trasladar sin deterioro de su naturaleza. Esta situación fija de la propiedad inmobiliaria hace que siempre existan aspectos jurídicos, relativos a los derechos reales de los inmuebles, e información geométrica, que proporciona la delimitación geográfica precisa de esos derechos.

 

Estas dos vertientes, la jurídica y la geométrica, por desgracia se reflejan en cinco realidades en compartimentos casi estancos: así, en la Notaría se autoriza la adecuación del negocio jurídico en un documento público, que constituye la realidad civil; en el Registro de la Propiedad se forman los asientos registrales donde se inscriben los derechos, configurando la realidad registral; en las diferentes administraciones se genera el planeamiento urbanístico, territorial o sectorial, que define la realidad urbanística; el Catastro se apoya en una cartografía tributaria, que determina la realidad fiscal, y por último,  siempre existe una realidad física-topográfica, como un vallado o un muro, que aunque es la única perceptible, solo suele ser indicio de la voluntad de dominio. Únicamente en ocasiones, los límites físico-topográficos son el reflejo del acuerdo de los colindantes y de las limitaciones legales.

Estos límites son, y han sido ya desde la antigüedad, fuente de innumerables conflictos. En la actualidad, desgraciadamente muchos de estos litigios suelen zanjarse en los tribunales, provocando situaciones de conflictividad social que afectan a la convivencia pacífica de la ciudadanía. En la mayor parte de los asuntos relativos a linderos, encontramos dos posibles escenarios: el escenario no litigioso y el escenario contencioso. Si no existe conflicto, con instrumentos de seguridad jurídica preventiva se pueden minimizar futuros problemas; sin embargo, en ocasiones no es posible evitar el escenario contencioso, que se produce cuando no existe acuerdo sobre la posición geográfica de los linderos. En estas circunstancias, es cuando los afectados pueden utilizar los mecanismos de resolución alternativa de conflictos de lindes.

 

¿Mediación, conciliación o arbitraje?

Los conflictos de linderos suelen ser complejos, porque deben ser abordados desde tres puntos de vista: el emocional, el jurídico y el técnico. El punto de vista emocional porque la tierra, entendida como recurso inmobiliario, en ocasiones tiene una componente sentimental muy marcada, que escapa a cualquier lógica económica o de intereses inmediatos. La componente jurídica en delimitación inmobiliaria posee una gran complejidad: desde efectos puramente civiles, en los aspectos notariales, registrales y judiciales, hasta administrativos, como los catastrales o los urbanísticos. Asimismo, es imprescindible considerar los aspectos tecnológicos, como los geodésicos, cartográficos y topográficos.

Esta dificultad a la hora de abordar estos problemas, hace que el profesional que se dedique a la resolución alternativa o extrajudicial de conflictos de lindes, deba tener un perfil profesional triple: en primer lugar, ha de poseer conocimientos jurídicos generales y específicos en derechos reales, derecho inmobiliario registral y administrativo. Estos conocimientos le permitirán entender, asesorar y proponer soluciones posibles desde el punto de vista del ordenamiento jurídico. En segundo lugar, ha de tener un perfil técnico, y dominar las técnicas aplicadas en Geodesia, Topografía y Cartografía, para georreferenciar, comprender y analizar tanto la realidad física, como los documentos gráficos que siempre intervienen en estos asuntos: planos urbanísticos, catastrales, históricos, fotografías y ortofotografías aéreas, y muchos otros. Finalmente, el perfil profesional debe completarse con conocimientos y técnicas psicológicas para ayuda a encontrar una solución dialogada y voluntaria, facilitando la comunicación y la empatía entre las partes.

Aunque se puede utilizar cualquiera de los tres métodos descritos para resolver estos conflictos, sin duda es la conciliación el instrumento que mejor se adapta a las especiales características de las disputas de linderos: en el arbitraje, el acuerdo no nace de las partes sino del árbitro; en la mediación, el mediador no puede proponer soluciones y necesita el asesoramiento de terceros, por lo que el proceso se alarga y encarece. La conciliación, en cambio y como ya hemos adelantado, es un método autocompositivo en el que interviene un tercero imparcial denominado conciliador para ayudar a alcanzar un acuerdo porque así lo han decidido las partes, proponiendo y facilitando soluciones, pero no imponiéndolas. El conciliador, además de dominar los aspectos técnicos y jurídicos, sabe escuchar y ayudar a las partes a acercar posturas generando un escenario de confianza y empatía. El único inconveniente que la conciliación tiene con respecto a la mediación y el arbitraje, es que no existe una legislación específica. No obstante, la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, regula un procedimiento de conciliación.

 

Conclusión

Las técnicas ADR de resolución alternativa de disputas son instrumentos novedosos, económicos y alternativos al proceso judicial en la resolución de conflictos de linderos. Entre ellos, la conciliación es sin duda el método que mejor se adapta a las características especiales de estos conflictos. La formación del profesional en conciliación debe ser técnica, jurídica y psicológica, existiendo solo una formación universitaria en España que forme en esos tres aspectos al futuro conciliador, el Máster en Geometrías Jurídicas, promovido por la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Geodésica Cartográfica y Topográfica de la Universitat Politècnica de València y por la Asociación Española de Geómetras Expertos.