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PROPIEDAD HORIZONTAL

Los actos de requerimiento en la comunidad del administrador de fincas

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

La LPH trata en diversos preceptos de determinados actos de requerimiento que deben hacerse a los comuneros en actuaciones propias en materia de Propiedad Horizontal cuando por parte de estos se ha incumplido determinada normativa. Así, sabemos que el art. 7.2 LPH señala que el presidente de la comunidad deberá requerir a aquellos comuneros que lleven a cabo actividades molestas, prohibidas, insalubres, nocivas o peligrosas concediéndoles un plazo para que cesen en ellas. En otras ocasiones se trata de que se requiera a un comunero para que proceda a rectificar una obra inconsentida, o a un no hacer cuando está infringiendo alguna de las normas de régimen interno de la comunidad. Ahora bien, aunque del espíritu de la Ley se desprende que estos actos de requerimiento deben ser efectuados por el presidente nos planteamos en la presente encuesta si estas actuaciones pueden ser efectuadas por el administrador de fincas si el presidente así se lo solicita que se encargue él de los actos de requerimiento a comuneros, o si en estos casos el administrador de fincas puede negarse y advertirle al presidente de un posible defecto en este acto por no llevarlo a cabo el presidente. ¿Pueden, en consecuencia, los administradores de fincas llevar a cabo actos de requerimiento a comuneros en la comunidad o es una actividad reservada exclusivamente al presidente e indelegable en el administrador de fincas? ¿Puede, por ello, negarse el administrador de fincas a llevarlos a cabo?

 

Este foro ha sido publicado en el Boletín u0022Propiedad Horizontalu0022, el 1 de octubre de 2010.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Atendidos los términos de la cuestión planteada, debemos partir...

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Francisco Berjano Arenado

La literalidad del precepto que se cita en la pregunta (art. 7.2 ...

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María Félix Tena Aragón

El art. 7.2 LPH se refiere expresamente, al igual que algún otro...

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Resultado

RESPUESTA MAYORITARIA (4 encuestados a favor de 7)

El administrador podría llevar a cabo actos de requerimiento con delegación del presidente de la comunidad.

1.- En orden a la fehaciencia del acto a acreditar en juicio posterior, ninguna tacha podrá efectuarse a la intimación escrita suscrita por el Presidente de la Comunidad y diligenciada por el administrador de fincas, pues tal implica una mera actuación de gestión. Pero, incluso, ninguna tacha podría plantearse caso de que tal intimación, en cumplimiento de la instrucción dada al efecto por el Presidente, fuera cursada directamente por el administrador de fincas profesional, sin que el así requerido pudiere ampararse desde luego en un pretendido defecto de forma para perpetuarse en el comportamiento contrario al buen orden de la Comunidad.

2.- Con el requerimiento de lo que se trata es de advertir al infractor que su persistencia en la actividad prohibida podrá motivar el ejercicio por parte de la comunidad de las acciones judiciales conducentes a obtener la cesación en aquélla. Por tanto, no veo inconveniente en que tal requerimiento pueda ser llevado a efecto por parte del administrador por delegación expresa, bien del presidente, bien de la junta de propietarios si de lo que se trata es de advertir, puede hacerlo perfectamente el administrador en nombre del Presidente.

3.- No tiene porqué ser el propio representante orgánico de la comunidad quien lleve e efecto dicho requerimiento, sino que puede ejecutarlo otro cargo comunitario, como es el administrador, en las condiciones anteriormente dichas. Distinto es el supuesto en que ya se vaya a ejercitar la acción de cesación, en cuyo caso, tras acordarlo así la junta de propietarios, sí deberá ser el representante orgánico de ésta quien ejercite en su nombre la misma.

4.- El administrador no puede negarse a efectuar esos requerimientos si el presidente le hace esa encomienda, y si lo hace especificando que es por encargo del presidente, se considera que tendrá los mismos efectos a la hora de iniciar el trámite establecido, por ejemplo, en el art. 7.2 LPH como si ese requerimiento lo hubiera hecho el propio presidente.

5.- Por una parte, el administrador, por ley, viene obligado tanto a velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares (Art.20.a Ley de Propiedad Horizontal) como a ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (Art.20.d del mismo texto legal), por ello, de motu propio, el administrador podrá efectuar tales requerimientos, sin necesidad de acuerdo específico de la junta para que realice el mismo, de encuadrarse aquel en el contenido propio de las funciones del administrador.

Por otra parte, fuera de esos supuestos, cabrá que la junta acuerde específicamente la práctica del requerimiento o advertencia al propietario, en cuyo caso, aun cuando no se especifique, el administrador vendrá legitimado para efectuar dicha advertencia, ejecutando un acuerdo del órgano soberano de la comunidad de propietarios.