fbpx

URBANISMO

Los alojamientos turísticos y su regulación urbanística

Foro Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

En los últimos años asistimos a una verdadera eclosión de los denominados alojamientos turísticos. Ciudades como Madrid, Barcelona o París, han visto como una importante proporción de su parque de viviendas se ha convertido en el objeto de esta actividad económica.

La Directiva 2006/123 (Directiva de servicios -EDL 2006/318974-) no se aplica respecto de las normas relativas a la ordenación del territorio y al urbanismo. Ahora bien, no deja de resultar paradójico que, pese a ello, el urbanismo condiciona este tipo de actividades, y buena muestra de ello, son las recientes sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Cataluña que han anulado el Plan especial urbanístico para la regulación de los establecimientos de alojamiento turístico de la ciudad de Barcelona (PEUAT) o la cuestión prejudicial (C-724/18 -EDJ 2019/710750-) planteada por la Cour de cassation francesa a propósito de las relaciones entre libre prestación de servicios y la actividad desarrollada vía Internet consistente en arrendamientos de inmuebles reiterados y de corta duración a clientes de paso sin contar con una autorización previa.

Más allá de estos supuestos específicos, se impone una reflexión en torno a la idoneidad del urbanismo -más en particular, de los planes urbanísticos-, para regular actividades económicas como los alojamientos turísticos.

Por un lado, es evidente que los arrendamientos masivos de inmuebles con fines turísticos constituye un uso del suelo que debe -o debería- sintonizar con el destino urbanístico del correspondiente instrumento urbanístico.

Pero, por otro lado, teniendo en consideración que el urbanismo no es sino la expresión de una función pública, se suscitan ciertas dudas o limitaciones en torno a su idoneidad para acometer una regulación integral de este tipo de actividades en las que, en efecto, debe prestarse una especial atención a las perspectivas medioambiental y urbanística propiamente dicha, pero también a su dimensión económica y a la necesidad de mantener una competencia real en ese mercado de servicios y actividades.

¿Resulta factible desde todos estos puntos de vista (medioambiental, económico, social y de la competencia) que el planeamiento urbanístico regule este tipo de actividades económicas?

¿Cómo garantizar una competencia efectiva entre quienes ya explotan este tipo de actividades y quienes pretendan ejercer esa actividad si el nuevo planeamiento recoge restricciones al establecimiento de nuevos alojamientos turísticos?

¿Serviría a este objetivo la garantía de la viabilidad técnica y económica a la que se refiere el artículo 22 del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana -EDL 2015/188203-?

¿Puede el planeamiento general obviar la existencia de tales actividades económicas para "diferir" su regulación al planeamiento derivado o al sectorial?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", el 1 de enero de 2020.

Puntos de vista

Jesús María

La interve...

Leer el detalle

Héctor

Especialme...

Leer el detalle

Joaquín

El proceso...

Leer el detalle

Leer más

Resultado

Frente a su concepción tradicional, el turismo presenta en la actualidad gran complejidad, pues ha dejado de ser estacional para devenir una realidad social permanente e internacional, contexto en el que surge con vigor la actividad económica que poner a disposición de terceros, mediante un precio, un bien inmueble por un periodo corto de tiempo.

La relación entre turismo y urbanismo debe abordarse en clave de proporcionalidad.

Para unos, los planes urbanísticos no son adecuados para declarar la ilicitud de una actividad económica aunque no deben desconocer las que puedan afectar a los asentamientos humanos.

Sin embargo, la mayoría considera que, por su carácter integral o por su “vis atractiva”, el planeamiento ha de regular este tipo de usos turísticos, entre otras razones, porque no puede haber actividad económica con incidencia espacial ajena al planeamiento territorial o porque el turismo es un factor vinculado con el urbanismo sostenible.

Al limitar estas actividades a través del planteamiento se puede colisionar con las determinaciones de la Directiva Servicios -EDL 2006/318974-, por ello, esa intervención administrativa no puede hacer inviable su existencia, precisamente por ser cuestión ajena a la competencia urbanística sin perjuicio de que las limitaciones deriven de razones imperiosas de interés general. Se advierte también que frente a la técnica de la zonificación municipal, existen alternativas menos incisivas sobre la competencia y la propia prestación de estos servicios, como la legislación de propiedad horizontal.

Mantienen algunos que la nueva ordenación urbanística, restrictiva del uso de alojamiento turístico, no requiere medidas que garanticen la competencia entre los establecimientos ya consolidados y los que pretendan abrirse, al no ser indemnizables las alteraciones del planeamiento y admiten como legítimas la limitación de ese crecimiento o las moratorias, siempre que resulten de una decisión proporcionada y motivada.

Se considera que el planeamiento general puede diferir la regulación de los establecimientos turísticos al planeamiento derivado o sectorial, y se observa una evolución pues, hoy en día, la regulación de este tipo de usos parece acometerse a través de figuras de planeamiento especial.