Los datos oficiales relacionados con la propiedad de cientos de miles de fincas y parcelas abruman y describen un paisaje de caos administrativo, judicial y social. Basta con consultar el Catastro y diferentes organismos del poder judicial (Tribunal Supremo, Audiencia Nacional, Tribunal Superior de Justicia, Audiencia provincial…) para confirmar la magnitud del problema: cada año se abren 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos, titularidades, conflictos o expropiaciones, entre otros. Esto representa un gasto para la administración y los particulares que alcanza los 200 millones de euros.
No ayuda el incumplimiento de muchas administraciones a la hora de registrar convenientemente el dominio público bajo su custodia; algo que ya pudo evidenciar la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX) en la V Conferencia del Geómetra Experto, celebrada en Valencia en octubre de 2019.[1]
Millones de parcelas y un sistema de registros inmobiliarios ineficientes
La situación actual tiene su origen en diferentes factores, pero entre ellos AEGEX señala dos: el elevado número de parcelas existentes en nuestro país y el sistema de registros inmobiliarios, poco coordinados y claramente mejorables. En España hay 39 millones de fincas rústicas y 3 millones de fincas urbanas, que alcanzan un valor del suelo total de 500 mil millones de euros, o lo que es lo mismo, el 30% del PIB. “Solo en Galicia[2] hay más parcelas que las que suman Suecia[3] y Noruega[4]: 11,5 millones de 1,6 millones de titulares”, añade (Alejandro Guinea de Salas. Presidente de AEGEX). Esto viene motivado por el ineficaz control de la legalidad por parte de los ayuntamientos, y la desconexión de la normativa urbanística para con la legislación sectorial, como la registral y catastral, según afirma Pedro J. Ortiz Toro, Coordinador y ex Presidente de AEGEX.
La asociación pone el foco en el sistema de registros de inmuebles, y en concreto en una de sus principales fuentes de conflictos: toda la responsabilidad recae sobre el usuario. El ciudadano tiene unas obligaciones que, quizá por ser lego en la materia, producen efectos perjudiciales. Es él el que tiene que comunicar al catastro que es el titular, pero solo está obligado a inscribir en el Registro de la Propiedad en supuestos muy concretos como cuando hay un crédito hipotecario. La curiosidad de estos dos caminos tan diferentes, explican desde AEGEX, es que “en la práctica, lo que sí es obligatorio no se practica, y el Catastro tiene que inspeccionar de oficio. Y lo que no es obligatorio, se da con mucha frecuencia, y casi cualquiera que adquiere un inmueble lo inscribe después de escriturarlo ante notario”. Esto supone una indudable seguridad jurídica, pero acusa de forma importante una falta de representación gráfica de terreno.
Mejorar el sistema para acabar con la apropiación indebida de terrenos
Según la asociación de geómetras, hay una grave problemática en la identificación geométrica de una propiedad, ya que la descripción que aportan el catastro y el Registro de la Propiedad, no suelen coincidir. Cada uno obtiene esta información (datos de superficie, colindantes, etc.) por su cuenta. “Puede darse el caso de que una finca lleve inscrita 100 años, pero su descripción sea tan vaga que no se pueda verificar que la nueva finca sea la misma, y aquí surgen los conflictos por la titularidad y la ocupación indebida”, alerta Ruben Martínez Naveira, Secretario General de AEGEX. “Con la reforma legislativa de 2015, se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial, pero este sistema es mejorable, ya que se sustenta exclusivamente en la cartografía catastral que tiene una alta incertidumbre sobre la ubicación y linderos precisos reales”.
La asociación cree que para ello hay que incorporar dos elementos que supondrían un cambio de paradigma. Por un lado, una firme apuesta por incorporar la obligatoriedad del deslinde para los casos que ya contempla la ley actual, y por otro, la inclusión del geómetra como figura de control, con el mismo estatus que el del notario, para atestiguar transacciones y alteraciones, y ofrecer control sobre la definición del inmueble en todos los escenarios, el municipal y el resto de las administraciones. “No puede ser que no haya una normativa que obligue a dar seguridad sobre una propiedad”.
AEGEX propone fijarse en modelos de países de nuestro entorno que incorporan un doble control en la inscripción obligatoria: la del notario (jurídico) y la del geómetra (técnico), así se evita que algún afectado en relación a una propiedad pueda quedarse sin comparecer. Por ejemplo, en Francia es el geómetra experto el que coordina el proceso. En otros países, como Canadá (provincia de Quebec) exigen un certificado obligatorio de un geómetra para la mera compraventa de una propiedad. En España, la asociación propone un modelo intermedio: que la responsabilidad se reparta entre el ciudadano que tiene que registrar la propiedad y el geómetra experto que dé validez a la descripción del inmueble[5].
La asociación celebra la reciente publicación de una resolución conjunta entre el Catastro y el Registro de la Propiedad porque supone una mejora en diversos aspectos de la ley. Sin embargo, no se puede obviar la importancia de requisitos de los técnicos implicados en el proceso, algo en lo que la resolución no entra y la normativa aún no contempla, dejando desamparados a los ciudadanos.
Más información en http://www.geometra-experto.com/
[1] http://www.geometra-experto.com/el-90-de-los-ayuntamientos-incumple-la-obligacion-de-inscribir-sus-bienes-en-registros/
[2] https://www.laopinioncoruna.es/galicia/2019/04/15/galicia-suma-200000-duenos-fincas/1393357.html#:~:text=Galicia%20cuenta%20ahora%20con%2011.117,las%2011.572.320%20de%20entonces.
[3] http://cadastraltemplate.org/sweden.php
[4] http://cadastraltemplate.org/norway.php
[5] http://www.geometra-experto.com/proyecto-de-reforma-de-la-ley-hipotecaria-y-del-catastro/
