2012 se saldó con 526 desahucios al día, entre negocios y, especialmente, viviendas, a cuyo alquiler o hipoteca no pueden hacer frente las familias afectadas, un dato que incluye tanto las ejecuciones hipotecarias como los desahucios por falta de pago de la renta.
Estos datos se han presentado en un encuentro informativo convocado por el Observatorio de las Comunidades de Propietarios (OCP), en el que expertos del sector han tratado de acercar los aspectos más importantes que atraviesa el sector inmobiliario en relación a los desahucios hipotecarios en España.
La opinión de que en una economía de mercado se debe incentivar el consenso entre los agentes sociales implicados ha sido unánime, si bien hay que reseñar –en palabras de Salvador Díez, presidente del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE)-, la tendencia del Ejecutivo a "legislar en caliente", un error que según él, "desatiende el problema global". Díez se refería al Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, una ley "surgida de la presión social que supone una moratoria de dos años en el pago de sus cuotas hipotecarias pero que en ningún caso cambia la posición del deudor".
No obstante, ¿de cuántos afectados estamos hablando? En 2012 se presentaron casi 90.000 ejecuciones hipotecarias y en 2011, 72.000. En lo que se refiere a lanzamientos llevados a cabo por los servicios comunes de órganos judiciales, en 2012 se presentaron unos 70.000 y en 2011, 58.241.
En 2012 hubo unos 70.000 desahucios por procedimientos de impago de renta, vencimientos del contrato y las causas que constan en la LAU de resolución del contrato. Estos datos oficiales, aportados por el presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, el magistrado Vicente Magro, no reflejan, no obstante, el volumen real de los afectados que están dejando de pagar las cuotas de la hipoteca que "sin duda, nos mostraría un escaparate muy diferente de la dimensión problema".
Magro señala que a pesar de este aumento del 15,9% respecto a los desahucios registrados en 2011, no debe equipararse las ejecuciones hipotecarias con los desahucios por falta de pago, pues "el arrendador no puede sustituir el papel del Estado y tener que conceder una moratoria al arrendatario cuando este incumple con sus obligaciones del pago de la renta, ya que quien tiene la obligación de buscar fórmulas tendentes a que todo ciudadano tenga una vivienda digna es la Administración".
Por lo tanto, el magistrado considera “inaceptables” la suspensión de lanzamientos en los que el arrendador desea recuperar el inmueble, ya que está en su derecho de percibir renta por ello, y en caso contrario, recuperar su vivienda. Asimismo, para las personas que no pueden asumir el pago de las rentas de alquiler, indicó la necesidad de “articularse mecanismos de acceso a una vivienda social”.
Por su parte, el abogado especializado en el ámbito inmobiliario y administrador de fincas, Manuel Gambín Aguilar, alertó de un "sistema viciado" en el que el legislador, "en su deseo de calmar la opinión pública, introduce reformas que afectan a otras que son correctas". Gambín se ha mostrado partidario de huir de la "sobrelegislación", así como de "dejar actuar a la interpretación de los jueces, verdaderos agentes capaces de generar soluciones, en vez de dejarnos guiar por las decisiones políticas generadas por la presión social".
Unas medidas que si bien, el legislador está obligado adoptar, según el abogado José Juan Muñoz de Campos, socio-director de Acción Legal y secretario general del PFAG, no debe descuidar la seguridad jurídica cuando hablamos de desahucio o en materia de arrendamiento "para no quebrantar el sistema".
El Real Decreto-Ley de moratoria de dos años y la dación en pago
En opinión del socio-director de Acción Legal, "la trascendencia del Real Decreto-Ley 27/2012, de 15 de noviembre es nula porque el ámbito de los sujetos sobre los que recae la aplicación es limitado". En esta misma línea, Vicente Magro señaló que el RDL nacía con el objetivo de conseguir una suspensión en el lanzamiento de las viviendas de quienes estén en riesgo de exclusión por plazo de dos años cuando el procedimiento judicial esté a punto de obtener el lanzamiento del inmueble, considerando que "se tendría que ampliar el círculo de personas que puedan solicitarlo".
Respecto a la dación en pago, una figura contemplada en el Real Decreto 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes para protección de deudores hipotecarios, en palabras de Manuel Gambín, "es una parte de la solución al drama de los desahucios que puede pactarse libremente con las entidades financieras con libertad entre las partes, si bien, a veces es una figura que queda superada por los propios ajustes y dinámica del mercado". Por su parte, Magro añade que los supuestos que prevé la ley en cuanto a la dación en pago "son muy restrictivos, y deberían ampliarse o simplemente admitir la dación a todo deudor con dificultades económicas".
Propuestas para mejorar la situación de deudores hipotecarios y dinamizar el mercado inmobiliario
Entre las propuestas que se pusieron sobre la mesa para mejorar esta situación de un mercado atascado, limitado y desprovisto en ocasiones, de seguridad jurídica, se encuentran en primer lugar, plantear una Ley Integral de Derecho Inmobiliario –apuntada por Magro-, que aglutinase toda la normativa dispersa, comenzando por una Ley de Propiedad Horizontal -muy obsoleta-, la LAU, la Ley Hipotecaria, etc.
En segundo, convocar a todos los agentes implicados en el proceso hipotecario, especialmente con las entidades financieras, de cara a "redimensionar la deuda" para que el titular de la vivienda pueda hacer frente al pago.
En tercer lugar, impulsar los mecanismos de resolución de conflictos –mediación y el arbitraje-, para reducir el colapso de asuntos llevados a los órganos jurisdiccionales –en 2012, 10 millones de asuntos de los que 2 eran relativos a la jurisdicción civil". Incluir servicios de mediación civil inmobiliaria a los que obligatoriamente deberían remitirse las entidades bancarias con expertos de cara a tratar de conseguir un acuerdo con el deudor cuando estos no pueden pagar sus cuotas. Ya funcionan en el País Vasco.
Abaratamiento de los costes del proceso hipotecario y de los precios de las viviendas, de tal forma que se evite la ya conocida "imprudencia colectiva" de particulares y entidades financieras. Ajustar los precios del parqué de viviendas en arrendamiento a la coyuntura social y económica, de tal forma que fluya el mercado del alquiler sin vulnerar los derechos de arrendador e inquilino y garantizar el acceso a una vivienda a todos los ciudadanos.
En quinto lugar, y relacionado con lo anterior, abogan por la creación de un Registro de Morosos, ahora paralizado, que en su día fue apoyado por colectivos de jueces, abogados, administradores de fincas, asociaciones de consumidores, etc., para que las personas que deseen arrendar su inmueble tenga todas las garantías de cobro de la renta.
Destino de viviendas vacías recuperadas por los bancos para alquiler social tal y como ya se acaba de activar con el Fondo social de viviendas. Incluso, podría pactarse el compromiso de que los ocupantes, a cambio de no pagar una renta, se ocuparan de los gastos de la comunidad de propietarios y obligaciones fiscales de la vivienda. Asimismo, la posibilidad de pactar moratorias a deudores hipotecarios en desempleo con la obligación de que sigan siendo responsables del pago de los recibos comunitarios e impuestos del inmueble.
