Resumen:
A través de este artículo se pretende abordar la incidencia que la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- ha tenido sobre la inscripción de los contratos de arrendamiento de fincas urbanas, mediante la comparación del sistema anterior y el contenido modificado del texto arrendaticio, así como delimitar los efectos que para el arrendador, el arrendatario y el tercer adquirente provoca la existencia de inscripción o no de tales contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
I. Introducción
La ley 4/2013, de 4 junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas -EDL 2013/71638- lleva a cabo una reforma de diversos aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU en adelante) -EDL 1994/18384-, ante la realidad de que el mercado de alquiler no aparece como una alternativa eficaz en España, a diferencia de otros países de nuestro entorno. Se reforma la LAU con el objetivo fundamental de flexibilizar el mercado de alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo "por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio", tal como proclama la propia Exposición de Motivos de la citada norma.
A través de esta ley se completa, por tanto, la paulatina pero imparable reducción de los derechos del arrendatario en el ámbito del arrendamiento de viviendas urbanas. La inicial Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62-, ampliamente proteccionista con los derechos del arrendatario, se mostró un mecanismo insuficiente para potenciar el mercado inmobiliario de alquiler dado que enquistaba a los arrendatarios en contratos que podrían calificarse como de "perpetuos", en cuanto anudados a su voluntad, generando fenómenos como el de las rentas bajas o la prórroga forzosa que ahuyentaron a los propietarios que veían una especie de expropiación forzosa por interés público pero en beneficio de los arrendatarios y sin más compensación que el pago de una renta cada vez más inadecuada al mercado y una hipotética posibilidad de recuperación de la vivienda, no se sabía bien cuando.
El texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-, anticipado en alguno de sus elementos fundamentales, especialmente la supresión de la prórroga forzosa, por el RDL 2/1985, de 30 abril -EDL 1985/8350-, se dictó con la misma finalidad de "potenciar el mercado de arrendamientos urbanos como pieza básica orientada a una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 -EDL 1978/3879-". De nuevo se señalaba la insuficiencia del mercado de alquiler de viviendas y la necesidad de nuevas medidas para hacerlo atractivo a los propietarios. Para ello se consolidó la duración pactada, manteniendo un mínimo de cinco años, durante el cual la prórroga era obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, así como un complejo sistema de subrogación y unas disposiciones transitorias para intentar poner fin a contratos antiguos. Comenzaba a primar la protección del arrendador y de su propiedad frente al arrendatario, limitando los derechos de éste.
A través de diversas reformas parciales se ha ido retocando la LAU de 1994 -EDL 1994/18384- hasta culminar con la más completa reforma que se desarrolla en la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-. En la misma abiertamente, y como una opción de política legislativa concreta, se potencia la protección del arrendador y la correlativa disminución de los derechos de los arrendatarios a través de diversas vías como son el reforzamiento de la libertad de pactos como primera norma a aplicar en los arrendamientos, la reducción de la duración del arrendamiento de tres a cinco años, y de tres a uno el de la prórroga tácita, la mayor facilidad para la recuperación del inmueble por necesidad para el arrendado, así como el pacto de una indemnización a favor del arrendador en caso de desistimiento del contrato por el arrendatario. Como complemento a estos cambios en el texto articulado se pretende potenciar la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad con el fin de proteger la posición del arrendatario frente a terceros. No obstante lo anterior, lo cierto es que esta pretendida protección en realidad lo que protege es el propio arrendador que, por la vía de contratos no inscritos, puede transmitir libremente la finca a terceros sin que éstos se vean afectados ni estén obligados a subrogarse, como hasta ahora, en el contrato de arrendamiento existente, pues no se puede olvidar que la regla general, en la práctica diaria, en los contratos de alquiler ordinarios es la no inscripción de los mismos, como una forma de ahorro de gastos para las partes o incluso como una forma de hacer opaco al Fisco esta actividad y ello a pesar de que desde la Disp. Adic. 2ª de la LAU de 1994 ya se permitía la inscripción en el Registro de la Propiedad de todos los arrendamientos, sin que ciertamente tal posibilidad haya cuajado en el mercado inmobiliario español.
II. Evolución histórica de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad
Antes de entrar en el examen de la reforma es conveniente fijar cual era la situación anterior a la publicación de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638- en relación a la inscripción de los contratos de arrendamiento para poder apreciar el alcance real de la misma y los efectos que la nueva ley anuda a su inscripción o falta de inscripción en el Registro de la Propiedad.
En el sistema primitivo, regulado en la Ley Hipotecaria de 1946 -EDL 1946/59- así como por el Código Civil -EDL 1889/1-, nos encontrábamos en una situación semejante a la que actualmente se ha consolidado por la reforma que se comenta. En tal sentido el art. 2.5 LH sólo permitía la inscripción en tres casos: cuando el contrato de arrendamiento tuviese una duración superior a seis años, cuando se hubiesen anticipado rentas por tres años y cuando hubiera pacto expreso para la inscripción. En el art. 13 RH -EDL 1947/13- se amplió la inscripción no sólo a los contratos de arrendamiento sino también a los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamiento, siempre que cumpliesen los requisitos del art. 2.5 LH. Por su parte el Código Civil reflejaba en su art. 1549 la protección de los terceros de buena fe del art. 34 LH al señalar que los arrendamientos no inscritos no surtirán efectos frente a terceros, de forma que en caso de enajenación del inmueble, si el arrendamiento no estaba inscrito y no había pacto en contrario, se extinguía el alquiler al no estar obligado el comprador a soportar un arrendamiento no inscrito, reconociéndose como único derecho el de reclamar una indemnización al arrendador - vendedor por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido causar, tal como señalaba el art. 1571 CC. Por ello, en el régimen del Código Civil y la Ley Hipotecaria anterior al texto refundido de 1994, la transmisión del inmueble a un tercero protegido por el art. 34 LH implicaba la extinción del arrendamiento como regla general, dado que el limitado acceso al Registro de la Propiedad derivado de la redacción del art. 2.5 LH impedía que la gran mayoría de los arrendamientos sometidos al Código Civil gozaran de la protección registral.
Tal situación se prolonga hasta la publicación del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 -EDL 1964/62-, en el que se introduce para los contratos sometidos a dicha ley, la aplicación del art. 57 que reconoce la prórroga forzosa de los contratos para los arrendadores "...aún cuando un tercero suceda al arrendador en todos sus derechos y obligaciones...". De este artículo se deduce un sistema plenamente diferenciado del previsto en el Código Civil -EDL 1889/1-, en el que se protege al arrendatario ope legis y sin necesidad de inscribir el contrato en el Registro frente a las transmisiones de titularidad. Se sigue manteniendo el régimen limitado de acceso al Registro de la Propiedad de los arrendamientos, pues no se modifica la redacción del art. 2.5 LH -EDL 1946/59-, pero se deja sin efecto, fruto de la primacía de la norma especial frente a la general, la protección al tercer adquirente que se contiene en los arts. 1549 y 1571 CC, sistema que no obstante sigue subsistiendo para los contratos de arrendamientos no sometidos al régimen especial.
Esta situación cambia con la publicación del Texto Refundido de 1994 -EDL 1994/18384- a través de dos aspectos. En primer lugar se procede a la modificación del art. 2.5 LH -EDL 1946/59- (Disp. Adic. 2ª TR 1994) con la evidente y confesada intención de facilitar el acceso al Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, en coherencia con el sistema general implantado en la Ley que hace depender de dicho acceso la continuidad de los contratos que excedan del umbral temporal de cinco años si se producen cambios en la titularidad jurídica del inmueble. Por ello cualquier contrato puede tener acceso al Registro sin limitación alguna ni temporal ni convencional, tanto en relación al propio contrato como a las modificaciones subjetivas del mismo o subarriendos que puedan concertarse. A resultas de dicha Disp. Adic. 2ª se dictó el RD 297/1996, de 23 febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos -EDL 1996/14334-, todavía vigente en este momento.
Por su parte en el Texto Refundido se articulan los efectos de cambio de titularidad del bien, fundamentalmente la pérdida por el arrendador de su condición de propietario y los efectos de este hecho sobre el contrato de arrendamiento, en torno al art. 13 -EDL 1994/18384-, resolución del derecho del arrendador y el art. 14, enajenación de la vivienda arrendada. El criterio básico es que en cualquier de los dos casos señalados el arrendatario queda protegido y el arrendamiento vigente durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, plazo coincidente con el plazo mínimo fijado en el art. 9.1 LAU 1994, incluso cuando el adquirente del inmueble gozase de la condición de tercero hipotecario de buena fe del art. 34 LH -EDL 1946/59-, y todo ello con independencia de que su derecho de arrendamiento haya accedido o no al Registro de la Propiedad. En aquellos casos en los que el contrato bien tuviera una duración superior a cinco años o ya se hubiese cumplido el plazo mínimo, el sistema de protección del arrendatario variaba en función de la inscripción o no en el Registro del arrendamiento. Si no había inscripción, el contrato se extinguía con la resolución del derecho del arrendador o con la enajenación si el adquirente gozaba de la protección del art. 34 LH. Si, por el contrario, sí se había inscrito el arrendamiento en el Registro, ni la resolución ni la enajenación le afectará y el contrato se mantendrá durante el plazo pactado hasta su vencimiento contractual y con subrogación del nuevo titular del derecho o del adquirente en la posición del arrendador.
III. La reforma de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-
1. Finalidad de la reforma
Con los antecedentes legislativos anteriores, el legislador lleva a cabo la publicación de una nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- con diversas finalidades, como ya se ha señalado, pero que a los efectos que interesan en este artículo, incorpora un nuevo sistema de protección registral de los arrendamientos, todavía mucho más favorable para el arrendador que el vigente hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013 -EDL 2013/71638-. Para ello se considera necesario, como explica la propia Exposición de Motivos que "es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a consta de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad".
Se justifica, por tanto, la reforma en una doble necesidad, la de normalizar el régimen jurídico de los arrendamientos y la de garantizar la seguridad jurídica de tales contratos. En atención a estos fines se exige "... que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384-, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario...". De nuevo nos encontramos con la utilización por el legislador de la inscripción registral como mecanismo de defensa de los derechos de las partes en el contrato de arrendamiento. Es evidente que, como ya se ha señalado en el apartado anterior, tal sistema de protección ya estaba vigente en nuestro derecho, especialmente a partir de la nueva redacción dada al art. 2.5 LH -EDL 1946/59- por la Disp. Adic. 2ª TR LAU 1994, de tal manera que todos los contratos de arrendamiento podían acceder cumpliendo las exigencias del RD 297/96 -EDL 1996/14334- al Registro de la Propiedad y por ello gozar de la protección registral, por lo que en principio no parece que esta pretendida finalidad de seguridad del tráfico jurídico fuese imprescindible su inclusión en la reforma.
La citada Exposición de Motivos -EDL 2013/71638- también es clara a la hora de expresar qué mecanismos son los adecuados para cumplir con dicho fin al entender que dicha seguridad del tráfico jurídico inmobiliario se obtendrá, "en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria -EDL 1946/59-, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito...". Ello supone a través de la nueva reforma de la Ley 4/2013 se protege esencialmente al adquirente de fincas urbanas, extinguiendo los contratos de arrendamiento en los términos que posteriormente analizaremos, lo que implica que por extensión se protege igualmente al arrendador, en cuanto transmitente de la finca, que no ve limitado su derecho de transmisión por la vigencia de un contrato de arrendamiento ni por la fijación de un plazo mínimo de duración del contrato como hasta ahora ocurría en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 -EDL 1994/18384-.
Lo que no se entiende muy bien en la voluntad del legislador, expresada en la citada Exposición de Motivos -EDL 2013/71638-, que es muy clara y sincera en los fines de la reforma, es cómo es posible el cumplimiento de esta finalidad "sin merma alguna de los derechos ni del arrendador ni del arrendatario". Es evidente que el arrendatario que inscriba su contrato gozará de los mismos derechos, aunque recortados en el plazo mínimo de duración del contrato, que venía teniendo hasta ahora sin necesidad de inscripción, pero también es indudable que el arrendatario que no inscriba el arrendamiento, y sin duda alguna serán la mayoría de los contratos que se celebren los que no tengan acceso al Registro de la Propiedad, ha visto mermados los derechos que la ley le reconocía de forma drástica y que le amparaban incluso sin inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato.
2. Principales novedades
a.- Normas afectadas por la reforma
La reforma modifica la redacción de diversos artículos del Texto Refundido de 1994 -EDL 1994/18384- y en relación con la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la propiedad los artículos afectados y que serán objeto de este comentario son:
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", número 2, el 15 de febrero de 2014.
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