Resumen:
Análisis de la reforma de la Ley de Propiedad horizontal en la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley del Decreto-Ley Ómnibus que introduce serias e importantes modificaciones en el funcionamiento de las comunidades de propietarios, como las juntas de propietarios por videoconferencia, el cambio en los actos de comunicación utilizando las APP y el correo electrónico, la nueva interpretación del voto de quien se abstiene, las juntas de voto por correo o “juntas sin junta”, etc.
También se incluye la enmienda presentada en el Proyecto de ley de medidas de eficiencia procesal en cuanto afecta a la reforma de la LPH en referencia al fenómeno de la ocupación ilegal de inmuebles en el art. 7.
Abstract:
(Analysis of the reform of the Horizontal Property Law in the parliamentary processing of the Omnibus Decree-Law Bill that introduces serious and important modifications in the operation of the communities of owners, such as the meetings of owners by videoconference, the change in the acts of communication using the APP, and the electronic mail, the new interpretation of the vote of those who abstain, the voting meetings by mail or "meetings without a meeting", etc.
The amendment presented in the Bill on procedural efficiency measures is also included as it affects the reform of the LPH in reference to the phenomenon of illegal occupation of buildings in art. 7.)
Palabras clave: comunidad de propietarios, reuniones por videoconferencia, notificaciones por correo electrónico
Keywords: community of owners, videoconference meetings, email notifications
1.- Introducción
Muy interesante resulta la tramitación como proyecto de ley del conocido como Real Decreto-Ley Ómnibus para modificar la Ley de Propiedad Horizontal en el que se ha introducido por el Grupo que representa al Gobierno una enmienda, la 430, que afecta a seis artículos y que se incluye en una nueva Disposición Final al texto del proyecto de ley y que viene a introducir importantes reformas en la LPH. También trataremos la enmienda introducida en el proyecto de ley de medidas de eficiencia procesal que afecta a la ocupación ilegal de inmuebles.
Resulta, sin embargo, descorazonador que siga sin apostarse por acometer una completa, y no parcial, reforma de la Ley de Propiedad horizontal, una normativa que data ya de una ley de 1960, pero que, sin embargo, sigue sin afrontarse el reto que se está reclamando desde todos los especialistas en materia de Propiedad Horizontal, y, sobre todo, desde el Consejo General de colegios de administradores de fincas, para que se apruebe, de una vez por todas, una nueva Ley de Propiedad horizontal que dé solución a los múltiples problemas que existen en cuanto a la regulación de las comunidades de propietarios.
Pero, sin embargo, se vuelve a utilizar el mecanismo de la modificación parcial de la LPH, en lugar de afrontar una Ley Integral que resuelva la problemática en materia de Propiedad Horizontal de una forma contundente y eficaz con una ley que resuelva toda la casuística que existe en esta materia en lugar realizar constantes “parches” que no vienen a dar salida realmente a todos los aspectos puntuales y casuísticos que cada día se nos presentan en muchas comunidades de propietarios y que una ley de 24 artículos es incapaz de afrontar y resolver tal y como se manifiesta en las dificultades y dudas constantes que existen, siendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo la que va intentando unificar estos criterios con su constante doctrina jurisprudencial que evidencia la necesidad de una ley amplia en su articulado que resuelva todas las cuestiones que se nos presentan en el día a día en la administración de las comunidades de propietarios.
En cualquier caso, resulta interesante analizar cuáles son estas modificaciones que se proponen en esta reforma con un análisis de cada uno de los artículos que son afectados por la misma y el contenido al que se refiere.
2.- La designación de un correo electrónico o el uso de APP para comunidades para los actos de notificación de la comunidad a los comuneros
Se introduce en la reforma el uso del correo electrónico o mecanismos de notificación que utilicen como canales de envío y recepción de información las nuevas tecnologías de la comunicación. Ello nos permite identificar la dirección del correo electrónico del comunero, o el uso de las APP que ya utilizan muchas comunidades de propietarios por medio de sus administradores de fincas, a fin de que descargándose estas APP los comuneros en su teléfono móvil puedan llevarse a cabo en las mismas los actos de notificación de convocatorias de juntas o envío de actas.
De esta manera, se modifica el art. 9.1 h) LPH que queda como sigue [1]:
Artículo noveno.
1. Son obligaciones de cada propietario:
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España, o un contacto electrónico, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar o en el contacto electrónico que hubiese comunicado conforme al párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
La justificación de esta modificación ya se indicó en su momento cuando se presentó la enmienda para apuntar que “Se modifica el artículo noveno para introducir la posibilidad de designar un contacto electrónico, ya sea un correo electrónico o un teléfono móvil, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, dada la situación actual de incorporar las nuevas tecnologías a la práctica ordinaria de los actos de comunicación con el objetivo de agilizar y facilitar el intercambio de información en el seno de las Comunidades de Propietarios.
No obstante, se mantiene que el propietario/a pueda facilitar un domicilio físico, en vez del contacto electrónico, para llevar a cabo la comunicación, evitando así que se produzca una brecha digital.”
De esta manera, no se podrá proceder a una votación en la Junta para implantar en la misma comunidad de propietarios que el sistema de actos de comunicación debe serlo por correo electrónico, en un número de teléfono móvil (Vía Whatsapp, por ejemplo), o por un sistema de APP de comunidades, sino que se trata de un mecanismo opcional al que podrán recurrir los comuneros de una comunidad de propietarios, pero sin poder establecer una imposición en el uso de un correo electrónico, teléfono móvil, o de una APP para llevar a efecto en los mismos los actos de comunicación.
Lo que podrá llevarse a cabo es que se remita una comunicación por parte del administrador de fincas a los comuneros, o tratarlo desde el punto de vista informativo en una Junta de propietarios, que aquellos comuneros que deseen dar su dirección de correo electrónico, su teléfono móvil o la descarga de una APP para comunidades que ya existen en el mercado, para llevar a efecto en la misma los actos de comunicación, podrán rellenar un documento que se les podrá enviar por parte del administrador de fincas a todos los comuneros para que den su autorización firmada al administrador de fincas indicando cuál es el correo electrónico, el número de teléfono móvil, o la autorización para que por la APP le suban a la misma cualquier acto de notificación que deba realizar la comunidad con ellos.
También valdría que esa comunicación del comunero con el administrador de fincas se lleva a efecto por correo electrónico enviando al del propio administrador de fincas una comunicación indicando que, en el correo electrónico, en el número de teléfono móvil que se indique, o autorizando la descarga de la APP para que le suban a la misma los actos de comunicación sea cualquiera de estas modalidades el domicilio a efectos de notificaciones.
De esta manera, los comuneros que quieran que una de estas tres opciones del correo electrónico, el número de teléfono móvil, o la utilización de una APP para comunidades sean los mecanismos para llevar a efecto los actos de notificación entre la comunidad y los mismos deberán dar traslado de esa autorización al administrador de fincas mediante el envío de un correo electrónico al administrador de fincas para autorizar que esa sea la forma de llevar a efecto los actos de notificación con el mismo, y sin dar lugar, sin embargo, a la imposición de que éste sea el sistema que deben seguir todos los comuneros en la comunidad, de tal manera que aquellos que no lo autoricen de forma expresa al administrador de fincas con ellos se deberá seguir el sistema tradicional de los actos de notificación en el domicilio donde esté el inmueble, o aquel otro domicilio dentro de España que, a tal efecto, designen para realizar allí los actos de comunicación de cada comunero.
3.- La posibilidad de celebración de juntas de propietarios mixtas telemáticas y presenciales
Mientras que durante la pandemia se aprobó la posibilidad de que se pudieran celebrar juntas telemáticas por las cuales los comuneros podrían intervenir mediante plataformas virtuales en las juntas de propietarios para que no se suspendiera el desarrollo de su celebración, tres años han transcurrido sin que se regulara normativamente esta posibilidad que hoy en día no puede descartarse, por cuanto existen muchos comuneros que no residen en el lugar físico donde tienen su inmueble de forma habitual, y que, sin embargo, quisieran intervenir en las juntas de propietarios para dar su opinión y no efectuar delegaciones a terceros sino intervenir directamente y votar.
La posibilidad de la celebración de las juntas telemáticas ha sido un tema discutido doctrinalmente y desde nuestro punto de vista nos hemos mostrado partidarios de que podrían celebrarse en la actualidad, ya que el art.16 LPH en ningún caso prohibía la celebración de juntas telemáticas y que la presencialidad virtual debía reconocerse en este momento tal cual se lleva a cabo, por ejemplo, también, en el ámbito de las sociedades mercantiles en las juntas de accionistas.
No podía ser menos el tratamiento de la asistencia a las juntas de propietarios virtuales y es de agradecer que en la propuesta de reforma se haya reconocido esta opción, tanto en el art.15 LPH como en el 16 LPH la posibilidad de celebración de las juntas de propietarios mixtas para que aquellos que quieran hacerlo presencialmente puedan acudir al lugar donde se celebra la junta presencial y aquellos otros que no se encuentren físicamente en el lugar donde se celebra la Junta presencial pueden hacerlo mediante la conexión con plataformas virtuales que existen en la actualidad y que garantizan perfectamente la identidad y la posibilidad de la intervención en la Junta de propietarios como ya hemos admitido en estas mismas páginas en artículos doctrinales donde defendíamos la necesidad y posibilidad de que la Junta virtual mixta con la presencial se implantara de una vez por todas para la mejora en la organización interna de las comunidades de propietarios y su gestión apostando por las nuevas tecnologías.
Pues bien, vemos ahora que en los arts.15.1 y 16.4 se admite esta opción:
Artículo quince.
1. La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal, por medios telemáticos o mediante representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
Art. 16.4. La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial, por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple. También podrán tener lugar reuniones mixtas, a las que podrán asistir los propietarios de manera presencial o por medios telemáticos. En todos los casos, el secretario deberá reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y expresarlo así en el acta.
En el caso de las Juntas a celebrar de manera virtual exclusivamente, los acuerdos se entenderán adoptados en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.
Con ello, las opciones son varias, ya que se admiten múltiples opciones tecnológicas para dar pie a que se utilice la opción que cada comunidad habilite por medio de la plataforma que contrate para que se pueda usar esta opción por los comuneros.
El único problema que existe en este punto es que la norma no regula cómo se deben llevar a cabo estas juntas mixtas cuando algún comunero desee intervenir.
Desde nuestro punto de vista podría seguirse el siguiente protocolo de intervención en estas juntas mixtas presenciales y telemáticas, dado que lo que no se puede hacer es hacerlas todas telemáticas (salvo circunstancias excepcionales que impidan a una población salir de casa como ocurrió en la pandemia), teniendo que ser mixtas, dando opción a los comuneros a intervenir bien de forma presencial, bien por medio de plataforma.
1.- La junta puede celebrarse de forma mixta presencial y telemática.
2.- En la convocatoria de la junta se advertirá que aquellos comuneros que deseen intervenir por medio de plataforma deberán comunicarlo por correo electrónico al del administrador de fincas para que este, a su vez, les envíe al correo electrónico que indiquen el link para la conexión on line.
3.- Se advertirá que los que deseen intervenir on line deben también estar al corriente en el pago de los gastos para poder votar y en caso contrario podrán conectarse, pero no votar y si desean hacerlo deberá constar en la cuenta de la comunidad en ese momento el pago de la suma que adeudan por gastos hasta ese momento.
4.- Se advertirá que si llevan delegaciones de votos de otros comuneros deberán advertirlo al comienzo con antelación suficiente para que se haga constar, pero para comprobar el administrador de fincas esa delegación de voto deberán haberla enviado por correo electrónico hasta el día antes al del administrador de fincas para comprobar la identidad del delegante. Si llevaran alguna delegación de voto más el día de la junta podrán exhibirla por la plataforma para que el administrador de fincas lo compruebe on line.
5.- Los comuneros que intervengan on line se consideran como presentes, no como ausentes. Y se advertirá en la convocatoria que, si solicitan intervenir on line, pero no se conectan serán considerados ausentes. Para ello el administrador de fincas deberá cotejar los comuneros que están conectados también on line.
Se hará constar en la convocatoria que los comuneros que deseen intervenir en la junta on line indiquen en su conexión sus datos para poder comprobar su identidad de inmediato al conectarse con su nombre y apellidos.
6.- Se advertirá en la convocatoria que cualquier fraude en la identidad del que comparece on line comprobada a posteriori conllevará la anulación de su voto al subsanar el acta por la vía del art.19 LPH.
7.- En las votaciones primero se comenzará por los presentes y luego se procederá al recuento on line.
En la justificación de esta reforma en el Parlamento se hizo constar que “dado el proceso actual de digitalización, se introduce la posibilidad de que la asistencia a la Junta de Propietarios, además de ser presencial o por representación, tenga lugar por medios telemáticos.
Este cambio tiene por objeto dar coherencia y coadyuvar a las medidas adoptadas a través del art.3 del Real Decreto 8/2021 de 4 de mayo, sobre el régimen de convocatoria y celebración de las Juntas de Propietarios.”
Y en la reforma del art.16.4 se añade como justificación que:
“Se introduce un nuevo apartado cuarto en el artículo 16 que recoge la posibilidad de que las juntas se lleven a cabo presencialmente, por videoconferencia o por telefonía múltiple, permitiendo también el formato de reunión mixta, es decir, unos propietarios/as presencialmente y otros/as por los medios de comunicación a distancia.
Todo ello siempre que el secretario sea capaz de reconocer la identidad de los propietarios/as asistentes. Así, se plasma con carácter permanente lo que ya estableció el art.3 del Real Decreto 8/2021, de 4 de mayo en materia de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal, con el objeto de agilizar la celebración de reuniones de vecinos y de incorporar las nuevas tecnologías al ámbito de las Comunidades Propietarios, permitiendo que los propietarios/as que no se encuentren en la finca, bien porque no residan en la misma o bien porque se hallen en otro lugar, pueda estar presentes en las reuniones de vecinos.”
Vemos, entonces, que cabría la opción no solo de las plataformas on line, sino la conexión por teléfono siempre que permita el sistema poder conectarse al que ponga en marcha el administrador de fincas, aunque debe ser un sistema que admite la “conexión múltiple” sin limitación alguna.
4.- La regulación más precisa de la convocatoria de junta por “promotores”
En el art.16 LPH que regula la convocatoria de la junta se introducen las siguientes modificaciones destacadas en negrita.
Artículo dieciséis.
1. La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente.
Excepcionalmente, siempre que estén al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o hayan procedido previamente a la consignación judicial de las mismas, una cuarta parte de los propietarios, o los propietarios que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, podrán solicitar la convocatoria de junta de propietarios por escrito y de forma fehaciente al presidente, quedando éste obligado a efectuarla para su celebración en el plazo máximo de un mes desde la recepción de tal solicitud. Incumplido el plazo establecido, será válida la convocatoria que efectúen los promotores a través del secretario.
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
(Desaparece que en la convocatoria de junta se indica la primera y segunda convocatoria).
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
4. La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial, por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple. También podrán tener lugar reuniones mixtas, a las que podrán asistir los propietarios de manera presencial o por medios telemáticos. En todos los casos, el secretario deberá reconocer la identidad de los propietarios asistentes a la junta y expresarlo así en el acta.
En el caso de las Juntas a celebrar de manera virtual exclusivamente, los acuerdos se entenderán adoptados en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.
De esta manera, se introducen limitaciones para que los propietarios que sean morosos y no hayan consignado la cantidad que adeudan, no podrán tenerse en cuenta al objeto de proceder a la firma del número de comuneros, que pueden ser considerados como promotores para llegar a la cuarta parte de propietarios o la cuarta parte de las cuotas de participación, de tal manera que no podrán computarse como promotores a los efectos del número de propietarios o que representen las cuotas de participación aquellos que tengan la consideración de morosos, por lo que solamente podrán firmar el escrito dirigido al presidente para solicitarle la convocatoria de juntas, aquellos que estén al día en el pago de los gastos con la comunidad.
Se establecen una serie de requisitos para que los promotores puedan dirigirse al presidente de la comunidad solicitándole la convocatoria de junta de propietarios en base a lo cual deberán enviarle un escrito que lo será mediante un mecanismo que acredite la fehaciencia en el envío del escrito, con lo cual deberán hacerlo bien por conducto notarial, o bien por burofax, o cualquier sistema que acredite la fehaciencia en cuanto el envío y recepción del escrito pudiéndose admitir, también, remitir el escrito a la dirección de correo electrónico del presidente, siempre que haya existido una previa comunicación del comunero que envía desde su correo electrónico al del presidente de la comunidad la solicitud de la convocatoria de junta por conducto de los promotores, adjuntando el escrito donde conste la firma del número de comuneros que exige el art.16 LPH para la viabilidad de la convocatoria obligatoria por parte del presidente por este conducto del número de promotores y coeficientes que marca la ley.
Se establece el plazo de un mes para la convocatoria de la junta por parte del presidente, transcurrido el cual la convocatoria de la junta en defecto de la convocatoria por el presidente podrá ser realizada por estos promotores, para lo que se dirigirán al secretario administrador de fincas adjuntándole la prueba que acredite el envío del escrito al presidente pidiendo la convocatoria de junta donde conste la fecha del escrito comunicado recientemente al presidente de la comunidad, debiendo haber transcurrido un mes desde la fecha del escrito hasta la solicitud al secretario administrador de fincas de que sea él el que formalice la convocatoria de junta con la firma de la misma por parte del representante de los promotores que están solicitando la convocatoria de la junta de propietarios y que el presidente no ha querido convocar.
En este sentido, la convocatoria por los promotores directamente firmada por ellos y su representante en concreto es subsidiaria en defecto de haberla convocado el presidente tras haber sido requerido de forma fehaciente para ello.
Se recogió como “justificación” de esta reforma del art.16 LPH en el Parlamento que:
“Se introduce expresamente que cuando la iniciativa de la convocatoria parta de una cuarta parte de los propietarios o de los que representen una cuarta parte de los coeficientes de propiedad, es necesario que estos previamente soliciten, en forma escrita y fehaciente, la celebración de esa convocatoria al presidente.
Para el caso de que el presidente no acceda a dicha solicitud en el plazo de un mes, se permite que los promotores puedan llevarla a cabo a través del Secretario de la Comunidad.
Este cambio tiene por objeto aclarar definitivamente que, pese al silencio que sobre este extremo guarda el vigente art.16.1, es necesaria dicha solicitud previa al Presidente para la convocatoria de la Junta de Propietarios por parte de los comuneros, tal y como vienen interpretando la mayoría de las distintas Audiencias Provinciales (AP de Orense (Sección 1.ª) sentencia de 9 de diciembre de 2020; AP de León, sentencia de 6 de julio de 2020; AP de Las Palmas (Sección 5ª) sentencia de 26 de abril de 2017; AP de Alicante, Sección 5ª sentencia de 13 de abril de 2005).
Como norma general, la Ley de PH, atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta (“La convocatoria de las Juntas las hará el presidente”), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley.
El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión en su defecto» del art.16.2 LPH, lo que sugiere a las claras que, si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquel, serán los propios comuneros los convocantes.
Este criterio interpretativo lleva a considerar que la convocatoria directa, por la proporción de propietarios prevista en el artículo 16 LPH es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere de la previa dejadez por parte de este. En este sentido la Sentencia de la audiencia Provincial de Alicante, sección 5, de 13 de abril de 2005, entre otras muchas (SAP León de 6 de julio de 2020) que declara «no basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa, del presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria, por lo que no existe una legitimación directa sino subsidiaria, y ello por las siguientes razones: […]».
Además, con la finalidad de incentivar el cumplimiento de la obligación de estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, se establece expresamente que los propietarios morosos no puedan solicitar la convocatoria de junta de propietarios.
Asimismo, se suprime la existencia de doble convocatoria en la celebración de la Junta de Propietarios y sus referencias, y se elimina también el quórum mínimo de asistencia exigido para tal celebración, todo ello acorde con el espíritu de eficiencia y agilidad que persigue la reforma.
La supresión de la doble convocatoria adapta la norma a la realidad ordinaria a las Juntas de vecinos, eliminándose trabas que, pese a su finalidad garantista, sólo dilataban el inicio de las reuniones y que, en la mayoría de las ocasiones, simplemente se traducía en que la Junta comenzaba media hora después de la inicial sin que, en este caso, se exigiera un quórum mínimo de asistencia para su celebración en segunda convocatoria.”
5.-Las juntas de voto por correo
Este tipo de juntas pueden denominarse “juntas sin junta presencial” y también fueron permitidas en época de pandemia incorporándose ahora definitivamente esta opción a la LPH porque flexibiliza la adopción de acuerdos en casos de juntas extraordinarias, nunca puede hacerse en el de las ordinarias, y para acuerdos que requieran de mayoría simple del art.17.7 LPH. Permite que temas que pueden votarse simplemente sin necesidad de debate puedan someterse a votación para que los comuneros voten por correo electrónico o postal si algunos no disponen de email.
Pero, sobre todo, abre la vía al uso de las ya implantadas APP para uso por las comunidades de propietarios que requieren que los comuneros hayan autorizado que para ellos sea el mecanismo de notificaciones y actuaciones de comunicación por escrito o email enviado al administrador de fincas.
Este sistema de APP funciona enviando el administrador de fincas a los comuneros que hayan autorizado este mecanismo un email advirtiéndole que tiene en la APP una votación por correo, y al abrir la APP el comunero encuentra el tema que debe votar y las tres opciones de voto afirmativo, negativo o abstención para usar una de ellas, o simplemente no hacerlo.
En estos votos no hay ausentes, ya que al poder utilizarse solo en los acuerdos que exigen mayoría simple del art.17.7 LPH en estos no hay ausentes tampoco, porque solo se computan los votos de entre los que acuden a la junta y votan y en este caso el recuento solo es de entre los que mandan en esos diez días su voto o pulsan en la APP una de las tres opciones concedidas.
En el caso de que querer el comunero abstenerse y “salvar el voto” para tener derecho a impugnar por la vía del art.18.2 LPH podrá enviar email al secretario administrador optando por la opción de abstenerse y explicar de modo sucinto su abstención, salvo que en la APP pudiera hacerlo también al elegir la opción de abstenerse. Por ello, estas herramientas informáticas de las APP para comunidades deberían dar la opción a la hora de votar que puedan explicar la opción de “abstenerse” a los efectos del art.18.2 LPH.
Se introduce esta opción en el art.16.5 LPH:
5. Excepcionalmente, y solo para asuntos que no correspondan a la Junta anual Ordinaria ni requieran una mayoría cualificada, será posible la adopción de acuerdos sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o contacto electrónico, siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.
En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios que tengan derecho al mismo conforme al artículo 15, en la dirección postal o en el contacto electrónico comunicado a la secretaría, o en su defecto al elemento privativo, mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para enviar el voto y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales a contar desde el día siguiente a la recepción de la solicitud de emisión de voto.
El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y en el último día del plazo establecido para la emisión del voto.
A efectos del artículo 15.2 de esta Ley, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.
En primer lugar, debe dejarse constancia de que este tipo de junta de voto por correo solo cabe para casos de juntas extraordinarias y en aquellos casos en los que se exige solo de mayoría simple del art.17.7 LPH para la adopción del acuerdo, no siendo posible recurrir al voto por correo en el resto de casos de quórum al margen del de mayoría simple del art.17.7 LPH.
En el apartado 5º se regula el voto por correo, pero esta posibilidad se excluye en aquellos casos en los que el acuerdo a alcanzar requiere un quórum privilegiado que lo será de doble mayoría, 3/5, 1/3 o unanimidad, en cuyo caso no se podrá proceder en estos casos a la votación por correo y tampoco podrá procederse a la celebración de una junta de voto por correo en los casos de la junta general ordinaria..
La celebración de la junta de voto por correo podrá llevarse a cabo pudiendo los comuneros votar por correo postal a la dirección de la administrador de fincas, o bien al correo electrónico de este, o bien mediante el mecanismo de los sistemas de APP que existen ahora para comunidades de propietarios, en cuyo caso aquellos comuneros que acepten de forma expresa al administrador de fincas que este sea el sistema admitido para efectuar votaciones por correo podrá comunicarse a los comuneros en esta APP mediante su comunicación a su correo electrónico que se va a subir a la misma una votación por correo con el plazo de 10 días para votar desde el día siguiente a la recepción de la comunicación, a cuyo efecto los vecinos tendrán ese plazo correlativo para proceder a la votación por correo pudiendo enviar un correo electrónico al del administrador de fincas si así hubieran aceptado este sistema como mecanismo para llevar a efectos las comunicaciones, a la dirección postal a la que se indique que será normalmente a la del despacho del secretario administrador, o bien mediante la APP elegida para la comunidad donde se puede votar allí directamente mediante una aplicación que se descarga en el teléfono móvil y permite la votación de los puntos que constituyan el orden del día del voto por correo.
Se añade un tercer párrafo en el apartado 5º que señala que: “El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y en el último día del plazo establecido para la emisión del voto.”
Con ello, el lugar de adopción del acuerdo es el del despacho del secretario administrador de fincas
Y en el párrafo 4º se añade que: “A efectos del artículo 15.2 de esta Ley, se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.”
Con ello, los morosos que deseen pagar para votar por correo deben pagar el mismo día en el que el presidente “solicite” el voto por correo, pero se entenderá que ese día para poder pagar será el mismo día en el que le llegue el correo electrónico o el correo postal o aparezca en la APP que se puede proceder ya a la votación por correo, al punto de que si ese mismo día en el que recibe la posibilidad de votar por correo es el que debe pagar la deuda que tenga hasta ese mismo día según el sistema de pago establecido (mensual, bimensual, o trimestral).
Al día siguiente de haber recibido la posibilidad de votar por correo electrónico ya no podrá votar por correo el moroso que no haya pagado su deuda.
Nótese que en estos casos no habrá ausentes, dado que se trata de acuerdos que se pueden aprobar por mayoría simple de presentes exclusivamente los que se pueden llevar al voto por correo, de tal manera que los comuneros “presentes” en la junta de voto por correo serán los que se abstienen votando así y los que votan negativa y positivamente, siendo este el recuento de votos para contar los que asisten a la junta y sobre los que se deberá llevar al cálculo de la mayoría de presentes y cuotas de participación que se exige para tener por aprobado el acuerdo.
Para la aprobación de estos acuerdos se exige a tenor de la nueva redacción del art.17.7 LPH que: "7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes”
La justificación de la introducción del voto por correo se basó en el Parlamento en que:
“Se introduce un nuevo apartado quinto en el artículo 16 que prevé como novedad que, excepcionalmente, y sólo para los asuntos que no correspondan a la Junta Ordinaria, sea posible adoptar acuerdos sin la necesidad de celebrar una reunión mediante la emisión de voto postal o electrónico con el objeto de agilizar la toma de decisiones en las Comunidades de Propietarios mediante el empleo de nuevas tecnologías. En aras de garantizar la seguridad jurídica, la transparencia y la validez de los acuerdos adoptados sin reunión, se establece un régimen jurídico para la solicitud, emisión y recepción del voto.”
6.-Supresión de la doble convocatoria de junta en primera y segunda
En las convocatorias de juntas de propietarios desaparece la referencia hasta ahora existente de que se convocaba a una hora concreta en primera convocatoria en la que se exigía “el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación”, y, luego, media hora después, en segunda convocatoria antes de esta reforma se exigía que los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes
Ahora con esta reforma queda como sigue:
2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
(Desaparece la primera y segunda convocatoria a la junta).
Es decir, ya no hay convocatoria en primera y segunda.
Y en el art.17.7 LPH: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría de los propietarios asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes. (Desaparece segunda convocatoria).
Es decir, no hace falta que sea en segunda convocatoria ya para poder alcanzar el acuerdo por la mayoría simple de presentes.
Con ello, se justificó esta reforma en el Parlamento señalando que: “Se suprime la doble convocatoria, se establece un nuevo régimen de validez para los acuerdos no comprendidos en los apartados primero a sexto del artículo 17 que mezcla los ahora previstos: bastará para su adopción la mayoría de los propietarios/as asistentes que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de representación de los presentes, evitando así que se pueda llegar a interpretar que se necesita la mayoría del total de la comunidad. Con este nuevo régimen, la adopción de estos acuerdos que son, esencialmente, de mera administración, será más sencilla y rápida.”
7.- El valor del voto de los que se abstienen y cómo se computa
Hay que recordar que el párrafo 2º nuevo que se propone en el art.17.7 LPH señala que El voto de los asistentes que manifiesten abstención se computará en el mismo sentido que el de la mayoría obtenida.
Se rompe con ello el criterio mantenido de que las abstenciones perjudicaban la adopción del acuerdo porque computaban como meras abstenciones y no ayudaban a los votos positivos que siempre deberían abarcar la mayoría simple del total de los presentes, contando a los que se abstienen. Se sigue aquí el criterio del modelo de la legislación de la Comunidad Autónoma de Cataluña que en su régimen propio sigue este criterio para ayudar que se alcance el acuerdo contando a los que se abstienen como votos positivos si estos fueren más que los negativos.
Se justifica esta reforma en el Parlamento en que: “Además, se introduce expresamente el valor que se le debe conceder al voto de los propietarios/as presentes en la Junta, pero que se abstengan de manifestar su voto. Así, el voto de los asistentes que manifiesten abstención se computará en el mismo sentido que el voto de la mayoría. El valor del voto abstencionista es una cuestión que, pese al silencio de la ley, ha gozado de unanimidad en las comunidades de vecinos y tribunales.
Así, ha sido práctica consolidada, pero no exenta de debate y de controversia, que el voto del que se abstiene, no se tiene en cuenta para formar las mayorías, pero sí para incrementar al acuerdo adoptado. Es decir, no se computaba en la votación, pero después de lograda la mayoría que posibilitaba la adopción del concreto acuerdo, dicho parecer abstencionista sí se sumaba al acuerdo de la mayoría.”
8.- Ejecutividad de los acuerdos alcanzados en la junta
Se añade una específica mención relativa al momento en el que los acuerdos se deben ejecutar fijándolo al mismo momento de la junta en la que se adoptan, no difiriendo el mismo ni al de la redacción del acta o a otro momento posterior. Así, recoge el apado.9 del art.17 LPH que:
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios. Asimismo, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo serán ejecutivos desde su adopción, salvo que la Ley previere lo contrario.
Señala la justificación de esta reforma en el Parlamento en que: “El vigente artículo 19.3 vincula la ejecutividad de los acuerdos al cierre del acta y, por tanto, a la firma de presidente y secretario. Para evitar que los acuerdos no sean ejecutivos en situaciones en las que el acta no haya sido cerrada por falta de firma y por claridad de la norma, se considera conveniente establecer expresamente en ese artículo 17.9 que, salvo que la ley prevea lo contrario, los acuerdos válidamente adoptados serán ejecutivos desde su adopción.”
Con ello, el presidente y administrador de fincas deberán ejecutar de inmediato tan pronto como sea posible los acuerdos adoptados, de tal manera que el presidente, por ejemplo, no podrá impedir que los acuerdos no se vayan a ejecutar negándose a firmar el acta.
De suyo, la nueva redacción del art.19.4 LPH en esta reforma señala que: 4. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. La falta de firma del acta por el presidente o el secretario no afectará a la ejecutividad de los acuerdos adoptados, en los términos del artículo 17.9.
Así, el presidente nunca podrá impedir que se ejecuten los acuerdos y aunque esté en contra o haya votado de forma negativa deberá ejecutarlo de inmediato, ya que ocurre que en ocasiones algún presidente ha negado a ejecutar un acuerdo con la mera negativa a firmar el acta lo cual es inadmisible y en caso de negativa a ejecutarlo podría incurrir en responsabilidad civil por los daños y perjuicios que cause a la comunidad, incluso, por la vía del art.16 LPH los promotores de una junta podrían pedir una convocatoria cumpliendo los requisitos de la nueva redacción del art.16 LPH para pedir una junta para votar el cese del presidente por mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH por negarse a ejecutar un acuerdo que se aprobó en legal forma en una junta donde se adoptó determinado acuerdo y si el presidente se niega a convocarla para evitar su cese los comuneros promotores de esa junta se dirigirán al secretario administrador para que éste la convoque transcurrido un mes desde la petición por escrito de forma fehaciente y recepción de esa solicitud por el presidente.
9.- La impugnación de acuerdos de junta y la legitimación para ello respecto de quienes “salvan el voto”
Se resuelve con la redacción del art.18.2 LPH la legitimación para impugnar acuerdos de los comuneros. Hasta ahora la redacción del precepto concedía legitimación para impugnar acuerdos a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Ahora la redacción queda de la siguiente manera:
2.- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra, los que, habiéndose abstenido, hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Queda claro, pues, que pueden impugnar los acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra, y los que, habiéndose abstenido, hubiesen salvado su voto en la Junta, con lo que se incorpora la jurisprudencia del Tribunal Supremo con respecto a que los que se abstienen y quieran impugnar acuerdos deben salvar su voto en la junta, es decir, hacer constar en el acta las razones de su abstención o no estar seguros de votar a favor que les lleva a abstenerse, debiendo constar en acta tanto el voto negativo de quien quiera impugnar o la abstención y expresa mención de que “salva el voto”, es decir, una sucinta explicación de las razones de su abstención.
Por eso, en las juntas de propietarios el secretario administrador debería hacer constar en el acta que aquellos que se han abstenido y salven el voto, por lo que sería positivo que en las convocatorias de las juntas se haga constar que aquellos propietarios que se abstengan en los votos y quieran impugnar luego ese acuerdo deberían explicar en la junta de forma sucinta por qué se abstienen, y el secretario administrador hacer constar en el acta estas razones, porque es lo que le va a dar derecho a impugnar el acuerdo adoptado en el que se ha abstenido.
Por ello, se recoge en la justificación de esta reforma en el Parlamento que: “En relación con la modificación del artículo dieciocho, ésta tiene por objeto poner fin a las numerosas dudas interpretativas que ha generado la expresión «hubieren salvado el voto» y que fueron solventadas expresamente en la sentencia del Tribunal Supremo 242/2013, 10 de mayo de 2013, en la que el Alto Tribunal sentó doctrina jurisprudencial sobre tal expresión declarando debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.
También sirve esta modificación para una regulación completa y armónica de la legitimación en la impugnación de acuerdos, se considera necesario introducir expresamente la legitimación de los propietarios/as que votan en contra de aquéllos como reconoce la sentencia del Tribunal Supremo mencionada y respecto de los cuales guarda silencio la ley actualmente.”
Con ello, los que votan en contra que sí pueden impugnar los acuerdos, sí que pueden hacerlo sin necesidad de que conste que “salvan su voto”, es decir, sin necesidad de que se refleje en el acta las razones sucintas por las que votan negativamente.
10.- Libro de actas tecnológico
En la línea de apostar por las nuevas tecnologías también en la propiedad horizontal se modifica el art.19 LPH y se recoge que:
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga. El libro de actas podrá llevarse en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.
Por ello, se justifica esta reforma señalando que: "Se introduce la posibilidad de que el libro de actas sea llevado en formato electrónico con el objeto de adaptar la norma a la realidad actual de las nuevas tecnologías."
11.- Contenido del acta en los acuerdos en junta de voto por correo
Ya se ha explicado en el art.16.5 LPH en esta reforma que cabe que se convoquen juntas sin junta presencial de voto por correo, por lo que en el art. 19 LPH se ha recogido cómo debería quedar el contenido del acta en estos casos en los que se voten en los diez días concedidos en el art.16.5 LPH.
Por ello, recoge el art.19.3 LPH ese contenido mínimo y exigible que debe recoger el acta será el siguiente:
3. Cuando se trate de acuerdos adoptados sin celebración de junta, el acta deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) El carácter de acuerdo adoptado sin reunión.
b) El promotor o promotores de la adopción del acuerdo sin reunión.
c) Fecha inicial y fecha final para la emisión del voto.
d) Relación de todos los propietarios que hayan emitido voto, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El acuerdo adoptado sin celebración de reunión con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.
Debemos hacer constar que a raíz de la letra d) que cabe que en los votos por correo se admita la delegación del voto para lo que debería hacerse por correo electrónico o postal adjuntando al voto que emite la delegación escrita del derecho de voto del comunero delegante con sus datos e inmueble al que pertenece, y luego el voto que emite por sí mismo el comunero que vota y el que lo hace por el comunero que le delega el voto. Por ello, cabe que en estos casos de voto por correo se admita el voto delegado y que cualquier comunero pueda votar por sí mismo y por los comuneros que le deleguen su voto para que lo emita por correo.
Por ello, en este precepto se establece el contenido del acta cuando se trata de acuerdos adoptados en reunión, y se introduce cual debe ser el contenido mínimo del acta cuando se trate de acuerdos adoptados sin celebración de Junta.
12.- La negativa del presidente o administrador de fincas no impide que se ejecuten los acuerdos alcanzados
Se han planteado en algunos casos supuestos en los que algunos presidentes se negaban a firmar el acta pretendiendo con ello que no se ejecuten los acuerdos alcanzados, lo que ahora es imposible, ya que el secretario administrador redactará el acta y la pasará al presidente a la firma y si este se niega a firmar la enviará a los comuneros de inmediato, aunque no conste la firma del presidente y procederá a ejecutar lo acordado en sus mismos términos.
Señala, así, el art.19.3 LPH que:
4. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. La falta de firma del acta por el presidente o el secretario no afectará a la ejecutividad de los acuerdos adoptados, en los términos del artículo 17.9.
Y en el párrafo 2º se añade que:
El secretario redactará el acta y enviará copia a los propietarios en el plazo máximo de veinte días hábiles a contar desde el día siguiente de la reunión o, en el caso de acuerdos sin celebración de junta, desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo conforme al artículo 16.5 de esta ley.
Con ello, el administrador de fincas deberá enviar el acta a los comuneros aun sin la firma del presidente. Para acreditar que intentó enviársela y que este se niega a firmar el administrador de fincas debería enviar un correo electrónico al presidente adjuntándole el acta para que se la firme y devuelva, bien con firma digital y con firma física, en el plazo que le indique breve, ya que el párrafo indicado fija el plazo para el envío del acta a los comuneros en el de veinte días hábiles a contar desde el día siguiente de la reunión o, en el caso de acuerdos sin celebración de junta, desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo conforme al artículo 16.5 de esta ley.
Hay que recordar en el caso del voto por correo y envío del acta a los comuneros resultante de esa votación por correo el plazo de 20 días para enviar el acta lo es según el contenido del párrafo 3º del art.16.5 LPH, es decir, que El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y en el último día del plazo establecido para la emisión del voto.
Con ello, una vez transcurridos los 10 días para votar el secretario administrador hace el recuento de votos y tiene desde ese día 20 días para enviar el acta con las dos firmas suya y del presidente, pero si este se niega a firmar enviará el acta de igual manera, sin que la negativa a firmar tenga ahora efectos suspensivos.
Se justifica en la reforma del Parlamento lo expuesto en que “con la finalidad de evitar que el carácter ejecutivo de los acuerdos válidamente adoptados dependa del cierre del acta, se elimina el inciso final del antiguo 19.3, en línea con lo establecido para el artículo 17.9.
13.-Plazo para envío del acta a los comuneros
Conforme a lo expuesto el plazo para enviar el acta es el de veinte días hábiles a contar desde el día siguiente de la reunión o, en el caso de acuerdos sin celebración de junta, desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo conforme al artículo 16.5 de esta ley.
¿Cómo se calcula el plazo teniendo en cuenta los días hábiles?
Los días hábiles son todos aquellos que no son festivos o de descanso por otras causas, como sábado o domingo que no son festivos, pero entran en el espectro de descanso de lo que entendemos como fin de semana.
Días hábiles son aquellos que la ley designa como idóneos para el cómputo de plazos o la realización de determinados actos. En el caso de nuestro país los días hábiles son desde el lunes hasta el viernes según la reforma de la L 39/2015.
Así, para tener en cuenta los días hábiles deberemos contar de lunes a viernes sin tener en cuenta los sábados, domingos y festivos, ya sean nacionales, locales o pertenecer a la Comunidad Autónoma de que se trate.
Se justifica esta reforma en que “También se amplía de 10 días naturales a 20 días hábiles, el plazo que posee el secretario para redactar y enviar el acta a los propietarios/as, precisándose que dicho envío podrá hacerse al domicilio o contacto electrónico que se hubiese comunicado por los propietarios/as, en los mismos términos que la comunicación para la convocatoria. La ampliación y transformación de los plazos pretende garantizar la seguridad jurídica de las decisiones adoptadas, así como adaptar la norma a la realidad diaria de las comunidades de vecinos.
Respecto al envío del acta se recuerda que puede enviarse el acta al correo electrónico o al inmueble del propietario o al domicilio físico que hubiera designado de forma fehaciente como domicilio a efectos de notificaciones, pudiendo también subirse a la APP de la comunidad para aquellos comuneros que hubieren designado este sistema como lugar en el que hacer las comunicaciones de cualquier acto de la comunidad de propietarios.
Se recoge, así, en el art.19.4.3º LPH que:
“El envío se realizará al domicilio o contacto electrónico comunicado por cada propietario a la secretaría o, en su defecto, al elemento privativo, con las mismas garantías requeridas para la convocatoria.”
14.- La reforma en el Proyecto de ley de medidas de eficiencia procesal que afecta a la LPH en referencia al fenómeno “okupa”
Es preciso destacar, también, la enmienda introducida en el texto del proyecto de ley de medidas de eficiencia procesal en cuanto afecta a la necesidad de adoptar medidas cautelares respecto al fenómeno de ocupación ilegal de inmuebles y la legitimación de las comunidades de propietarios para actuar en defecto de los titulares de inmuebles que no ejercitan acción contra los “okupas” y la Comunidad de propietarios se encuentra perjudicada por la actuación de estos en el edificio ante la pasividad en el ejercicio de acciones por parte de los titulares de estos bienes inmuebles que son ocupados, lo que causa un serio perjuicio a la Comunidad de propietarios, por lo que se otorga legitimación a estas para actuar por la vía civil con la adopción de medidas cautelares en el ejercicio de la acción de cesación del art.7 LPH-.
Se introduce, así, una Disposición final X de modificación de la L 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal y en ella se modifica el cuarto párrafo del punto 2 del artículo séptimo y se añade un nuevo párrafo al punto 2 del artículo séptimo, quedando redactados como sigue:
“Artículo séptimo.
[...]
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local. Si la demanda se ejercitare contra un ocupante sin título del bien inmueble, la notificación se realizará de conformidad con lo previsto en el apartado primero del artículo 441.1bis LEC. La Comunidad de propietarios puede solicitar la medida cautelar de cesación u otras que fueran necesarias para la efectividad del proceso declarativo, incluido la de desalojo del bien inmueble. Las medidas cautelares solicitadas se tramitarán de conformidad con lo previsto en el apartado segundo del artículo 441.1 bis LEC, sin exigir caución al solicitante.
Si la actividad fuera realizada por un ocupante sin título y el legítimo poseedor no ejercitase acción alguna para su cesación en el plazo de 10 días desde el requerimiento formulado al amparo del apartado 2.2, de este artículo, la Comunidad de Propietarios podrá ejercitar la acción prevista en el párrafo segundo del numeral 4.º del apartado 1 del artículo 250 LEC en sustitución del poseedor legítimo, corriendo éste con los gastos que se ocasionen.”
La justificación de la enmienda es la siguiente:
“Al objeto de ofrecer mayores garantías de efectividad a la acción que una comunidad de propietarios (en propiedad horizontal) pueda ejercitar contra la actividad de quienes hubieran ocupado ilegalmente un piso o local y llevaren a cabo actividades dañosas para la finca o ilegales, se considera la necesidad de reforzar las garantías procesales de las actuaciones que pueden derivar del art.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por ello se propone la modificación de ese párrafo del art.7.2 de la indicada ley.
Por tal razón, el Presidente de la comunidad de propietarios, sin perjuicio de formalizar, en su caso, una denuncia por la vía penal (el delito de usurpación del art.245 CP, que es un delito perseguible de oficio) podría ejercer una acción civil en los casos que nos planteamos, en que se llevara a cabo una conducta dañosa para la finca comunitaria o una actividad ilícita.
Esa acción tiene una gran trascendencia si tenemos en cuenta que se puede plantear junto con una medida cautelar que haga posible el cese de esa actividad o incluso la expulsión del ocupante ilegal. Por ello hay que tener en cuenta un elemento importante; en la medida en que esa acción se dirija contra ocupantes ilegales de la vivienda o local es más que necesario que se contemple que, a diferencia de lo que ocurre en el caso del propietario o del arrendatario que llevase a cabo la conducta dañosa o ilícita ¿que serían personas claramente identificables¿ se deba incorporar la garantía de que la demanda se pueda dirigir genéricamente contra esos ocupantes (desconocidos), sin perjuicio de la notificación a quien se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo la acción. Así se estableció en la modificación operada por la L 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la L 1/2000, de 7 de enero, de enjuiciamiento civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, por lo que podría ser conveniente realizar una remisión al art.441.1bis.2 LEC, que regula la medida cautelar en el caso de ocupación.
Asimismo, dado que es difícil que se pueda adoptar la medida cautelar de entrega de la posesión a iniciativa de la comunidad de propietarios, debemos habilitarla para que pueda solicitar en sustitución del legitimo poseedor y en las mismas condiciones que éste dicha medida, siendo los gastos a su cargo y no a cargo de la Comunidad de Propietarios, ya que de lo contrario se podría impedir en muchos casos el ejercicio de la acción debido al coste del proceso judicial. Por ello, también proponemos añadir un nuevo apartado al artículo 7.2.”
Sin embargo, hay varios errores, ya que el art.441.1 bis 2 LEC no existe, y, además, en el párrafo 5º del apartado 2º se cita que Si la actividad fuera realizada por un ocupante sin título y el legítimo poseedor no ejercitase acción alguna para su cesación en el plazo de 10 días desde el requerimiento formulado al amparo del apartado 2.2, de este artículo, pero resulta que no está regulado en la propuesta de reforma que al propietario se le requiera, sino que según el texto de la LPH a quien se requiere es al infractor, por lo que debería incluirse que se requiera, también, al propietario advirtiéndole de que si no actúa en 10 días tendrá la legitimación la comunidad de propietarios para actuar instando la acción de cesación contra el “okupa” y la medida cautelar urgente de expulsión del inmueble.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en octubre de 2024.
NOTAS
[1] Se indica en negrita la modificación llevada a cabo en todos los artículos objeto de reforma que son aquí analizados.
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