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Comunidad de propietarios

Movilidad de padres y menores por zonas comunes de comunidades de propietarios

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Planteamos en este foro si a raíz de la Orden SND/370/2020, de 25 de abril, sobre las condiciones en las que deben desarrollarse los desplazamientos por parte de la población infantil durante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el covid-19 pueden los ciudadanos utilizar las zonas comunes de la comunidad como si fuera la vía pública atendiendo a lo que disponen los arts. 2 y 4 de la citada Orden que restringen la movilidad a la zona pública. O si en caso contrario los ciudadanos pueden utilizar los espacios comunes de la comunidad libremente y estaría obligada la comunidad a regularlo pese a existir una Orden que trata de la permisividad ajustado a la vía pública. ¿Debe la comunidad regularlo pese a existir una Orden que prohíbe la movilidad en zonas que no sean vía pública, o al decirlo claramente la comunidad debe acatar esta Orden y no puede regularlo bajo ningún concepto por estar en contra de la Orden.

Puntos de vista

Resultado

CONCLUSIÓN   8 a favor de 10 con estas conclusiones.

 

1.- Las comunidades de propietarios no pueden regular este tema. Y no pueden hacerlo porque la Orden está clara al referirse solo a “vía pública”, de tal manera que el uso de este derecho a ejercer por un progenitor con hasta tres menores “solo y exclusivamente” lo es en la vía pública, con lo que está prohibido hacerlo en el interior de la comunidad, es decir, en sus espacios comunes. Y por ello no es que la comunidad pueda, o no, regularlo, sino que le queda prohibido hacerlo, porque no puede actuar su presidente y administrador de fincas en contra del art. 7 RD 463/2020 que restringe la capacidad de movimientos, y esta capacidad no ha sido alterada por esta Orden en lo que se refiere a zonas o espacios comunes, a los que les sigue siendo de aplicación la prohibición de la movilidad.

 

2.- La respuesta es claramente negativa. Las comunidades no pueden ni deben regular el uso de zonas comunes. Está prohibido ex lege. El Preámbulo de la Orden resulta muy ilustrativo en este sentido cuando indica que “la evolución de la crisis sanitaria que se desarrolla en el marco del estado de alarma obliga a adaptar y concretar de manera continua las medidas adoptadas, para asegurar la eficiencia en la gestión de la crisis. En este marco, y con el objeto de proteger a la población infantil, se hace preciso dictar una orden para establecer el modo en que los niños y niñas pueden realizar desplazamientos fuera de su domicilio, …”.

Así pues, se reitera, se trata de un marco de excepción a la regla general imperante, de interpretación restrictiva, a aplicar en los estrictos términos determinados por la Orden.

 

3.- La Guía de buenas prácticas en las salidas de población infantil del Ministerio de Sanidad sobre interpretación y alcance de la citada orden señala que La salida y entrada en los espacios comunes de la vivienda se debe realizar de  manera respetuosa, siguiendo las medidas de prevención e higiene, facilitando la  convivencia y tratando de no tocar en exceso las superficies comunes. Es decir, que se refiere a que la movilidad por zona común es para “entrar y salir”, pero nada más.

 

4.- La permisividad lo es “fuera de su domicilio” y en vía o espacio de “uso público”, lo que no permite en ningún modo las zonas de elementos comunes de la comunidad en la cual sigue absolutamente prohibido bajar a los menores en ningún caso, ya que la permisividad lo es “fuera del domicilio”

 

5.- El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, nada dice sobre el uso de elementos comunes de las comunidades de propietarios detallando en su artículo 7 la limitación de la libertad de circulación de las personas “por las vías de uso público”, lo que parece dejar fuera la limitación de circulación a los espacios comunes de un inmueble.

 

6.- Tampoco la Orden SND/370/2020, de 25 de abril, sobre las condiciones en las que deben desarrollarse los desplazamientos por parte de la población infantil durante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el covid-1 hace mención alguna a dichos espacios comunes, refiriéndose nuevamente a vías de uso público.

 

7.- La Orden ministerial que regula la salida de los menores de 14 años tan solo permite circular por cualquier vía o espacio de uso público a los menores con un progenitor lo que excluye las zonas comunes consideradas privadas que tan sólo pueden ser utilizadas para acceder a la vía pública

 

8.- Las comunidades no pueden regular el uso de espacios comunes porque estarían actuando “contra legem” y no pueden regular lo que no les está permitido hacerlo cuando una norma está clara como esta.

 

9.- En el actual marco de la pandemia provocada por la COVID-19, cualquier actividad que se desarrolle en elementos privativos o comunes que incumplan las condiciones sanitarias establecidas por la autoridad (sanitaria) competente supone un caso de actividad nociva, a los efectos administrativos y, por ende, civiles.

 

10.- Los paseos de los menores deben desarrollarse en la vía pública o zonas públicas fuera del recinto comunitario, estando, en último caso, la comunidad legitimada para impedir el uso de sus elementos comunes de forma nociva e insalubre.

 

11.- Aunque quisieran hacerlo deberían hacerlo en una junta aprobándolo como norma de régimen interno y para ello precisan de junta y aprobarlo por mayoría simple, cuando es sabido que las juntas no pueden celebrarse durante el estado de alarma por el coronavirus.

 

12.- La respuesta es claramente negativa. Es negativa porque, primero, la referencia al art. 7 del RD 463/2020 delimita per se la autorización de circulación con menores a “vías o espacios de uso público”; segundo, porque el espacio utilizable a tal fin se delimita en la propia Orden donde se establece -art 4 “lugares permitidos”- la circulación solo “por cualquier vía o espacio de uso público, incluidos los espacios naturales y zonas verdes autorizadas, siempre que se respete el límite máximo de un kilómetro con respecto al domicilio del menor.”, con exclusión de espacios recreativos infantiles e instalaciones deportivas; y, tercero, porque la restricción a la vía pública es condición de garantía de cumplimiento de las condiciones de ejercicio -art 2 y 3 Orden- que son obligatorias y que solo la autoridad competente puede imponerlas coactivamente caso de incumplimiento a fin de velar por la salud pública.

 

13.- Delimitada la actividad al espacio público tal cual ha quedado descrito, resulta indudable que no cabe incluir en él las zonas comunes comunitarias porque son estrictamente privadas -art 3 LPH-, porque la comunidad carece de facultades coactivas sustitutorias de las que corresponden a las autoridades policiales, porque no cabe desconocer que en cualquier caso carecería la comunidad de posibilidades reales, en las condiciones de confinamiento actual, no ya de modificar el título sino tan siquiera de modificar o adoptar normas de régimen interior -art 6 LPH- para asumir el régimen restrictivo legal que exige para su adopción de aprobación en Junta de Propietarios -art 17.7 LPH.

 

14.- El art 4.1 de citada orden de 25 de abril determina los lugares en que puede llevarse a cabo las salidas extraordinarias de los menores “por cualquier vía o espacio de uso público”. Los espacios comunes de una comunidad de propietarios tienen el concepto de espacio privado propiedad de la comunidad horizontal, o del grupo de comunidades, son copropietarios por cuotas todos los que forman parte de esa comunidad horizontal, de hecho se regulan por la LPH, art 2, y por el CC.

 

15.- No hay, por ello, ningún escenario legal que otorgue a las comunidades de propietarios posibilidad legal de regular este uso que lo es ex lege y solo en la “vía pública”, o sea, en la calle.

 

16.- La comunidad de propietarios no tiene obligación de adoptar medida alguna al respecto por cuanto las condiciones de uso de las referidas zonas comunes ya vienen dadas por la repetida Orden, con lo que no se hace necesario adoptar medida específica alguna.

Sí es exigible a los comuneros y a quienes de ellos dependan un uso racional de los espacios comunes con el fin de evitar el contagio hacia ellos mismos y hacia el resto de usuarios de tales espacios.

Además, se antoja difícil que, con las restricciones existentes en cuanto a la concentración de personas en un mismo espacio, pudiera celebrarse una junta general de la comunidad para adoptar algún tipo de medida que, en cualquier caso, tendría un rango similar al de una norma de régimen interior.