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Las medidas aprobadas consisten en una distribución legal de los riesgos contractuales derivados de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la COVID-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales

Novedades legales en contratos de arrendamiento de locales de negocio y otros usos en Cataluña

Tribuna
Nuevas medidas arrendamiento Cataluna_imagen

I. Introducción

La «segunda ola» de la pandemia de la COVID-19 que está atravesando nuestro país ha precipitado al legislador catalán -región especialmente afectada por este segundo brote- a adoptar medidas legales urgentes de apoyo a los negocios afectados por las duras medidas gubernativas de suspensión y restricción de actividades económicas impuestas por la Resolución SLT/2546/2020, de 15 de octubre -EDL 2020/31750-, por las que se adoptan nuevas medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19 en el territorio de Cataluña, y por la Resolución SLT/2700/2020, de 29 de octubre -EDL 2020/33882-, por la que se prorrogan y se modifican las medidas en materia de salud pública para la contención del brote epidémico de la pandemia de COVID-19 en el territorio de Cataluña.

Nos encontramos ante una problemática de la causa del contrato consistente en la ruptura de la equivalencia de las prestaciones del negocio jurídico en su fase de ejecución como consecuencia de la alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias del contrato que no tiene tratamiento legal en nuestro derecho contractual; siendo dicha falta de regulación fuente de incertidumbre jurídica y de gran litigiosidad en los últimos meses.

Ante esta tesitura, el Govern ha aprobado un conjunto de medidas legales para dar respuesta a esta acuciante problemática jurídica mediante la publicación del DL 34/2020, de 20 octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados -EDL 2020/32387-, que entró en vigor el pasado día 22 de octubre.

La normativa legal aprobada consiste, tal como declara su Exposición de Motivos, en la regulación de una cláusula rebus sic stantibus ad hoc para dar respuesta a la problemática concreta del perjuicio sufrido por los arrendatarios de locales de negocio y otros usos distintos de vivienda (1) a causa de las citadas medidas gubernativas de suspensión y restricción de desarrollo de actividad en el territorio de Cataluña. En particular, las medidas legales aprobadas consisten en una distribución legal de los riesgos contractuales derivados de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales.

Dicho reparto de riesgos está basado en el principio de equidad, de buena fe y de justicia conmutativa y tiene como finalidad tratar de reequilibrar la economía de los contratos impactados por dichas medidas gubernativas en aras de garantizar la conservación de los negocios jurídicos y evitar la destrucción del tejido comercial de Cataluña.

En línea con los textos legales europeos e internacionales más avanzados (art.6.111 de los Principios de Derecho Europeo de Contratos y art.6.2.3 de los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales), la regulación legal aprobada consiste en un sistema jerarquizado de remedios legales de la problemática contractual descrita, imponiendo un deber legal de las partes de renegociar la economía de los contratos afectados, estableciendo, al efecto, unos parámetros para ello, y un reparto de riesgos de carácter legal y subsidiario para el caso de que fracase dicha negociación en aras de evitar la judicialización de la problemática contractual. En última instancia, y solamente para aquellos casos en que la patología del contrato es de tal gravedad que ya no es posible reequilibrar las prestaciones del contrato porque se ha frustrado la finalidad del mismo, se prevé una facultad legal de desistimiento del contrato para el arrendatario sin coste ni penalización alguna.

II. Contenido

I. El deber de renegociación del contrato

Dispone el art. 1 DL 34/2020 -EDL 2020/32387- que el arrendatario que realice actividades industriales o comerciales y que como consecuencia de la pandemia de la COVID-19 se vea afectado por medidas gubernativas de suspensión del desarrollo de la actividad o de restricción del aprovechamiento material del bien inmueble arrendado podrá requerir al arrendador, por burofax o por cualquier otro medio fehaciente, una modificación razonable y equitativa de las condiciones del contrato con la finalidad de restablecer el equilibrio de las prestaciones, y de conformidad con las exigencias de la buena fe y del principio de la honradez de los tratos del art. 111.7 del Código Civil de Cataluña -EDL 2002/57056-.

Esta norma no es de aplicación a los contratos de arrendamiento de renta antigua ni sujetos al Decreto Ley Boyer; solamente es aplicable a los contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1995.

Como decíamos con anterioridad, la norma legal aprobada establece un deber legal de renegociar la economía de aquellos contratos que con motivo de la adopción de las medidas gubernativas de suspensión y restricción de actividades económicas han sufrido una ruptura de la base del contrato y deben ser adaptados para evitar una situación de excesiva onerosidad en perjuicio de la parte arrendataria.

En palabras de SALVADOR CODERCH, P. (2), «el advenimiento de una nueva circunstancia imprevista en el contrato originario ofrece con frecuencia una ocasión para renegociar el contrato, sobre todo, si este es de larga duración».

Se establece un plazo de un mes para que las partes alcancen un acuerdo de adaptación del contrato desde la fecha del requerimiento del arrendatario.

Si bien el deber de renegociar se puede inferir de los principios de buena fe contractual y honradez de los tratos, conviene puntualizar que no está previsto en nuestro derecho contractual como remedio jurídico, a diferencia de lo que sucede en las propuestas modernizadoras del Derecho contractual europeo y en países de nuestro entorno (3). En particular, los art.6.111 PECL y el Principio 6.2.3. UNIDROIT de derecho comercial internacional, prevén este deber de renegociar cuando se produce una alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias que genera una situación de excesiva onerosidad, e incluso el primero de ellos sanciona con la obligación de indemnizar a la parte que se niega o negocia de mala fe.

II. La facultad legal de exigir una reducción de la renta

En defecto de acuerdo en el plazo legal del mes, el arrendatario vendrá facultado a exigir una reducción de la renta y de las otras cantidades a su cargo proporcional a la intensidad de la medida gubernativa de suspensión o restricción de actividad que padezca. De tal forma que:

  • En caso de suspensión del desarrollo de la actividad, el arrendatario perjudicado podrá exigir una reducción de la renta y de otras cantidades debidas del 50% respecto de las vigentes mientras dure la medida suspensiva; y
  • En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble arrendado (ej. reducciones de aforo, reducciones de horarios, etc.), el arrendatario podrá exigir una reducción de la renta y de otras cantidades debidas en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble.

En línea con lo dispuesto en su día por el art.2.2 RDL 15/2020, de 21 abril -EDL 2020/9518-, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, el art.2.1.d) DL 34/2020 -EDL 2020/32387- dispone que la parte arrendataria puede exigir que se imputen las cantidades que garanticen el cumplimiento de las obligaciones contractuales -salvo la fianza y otras garantías que estén depositadas en el organismo oficial competente- al pago de las rentas y de otras cantidades debidas, debiendo reintegrarse las mismas en el plazo de un año contado desde la desaparición de las medidas gubernativas de suspensión o restricción de actividad y, en todo caso, antes de la finalización del contrato si su plazo de duración fuera inferior. Estamos ante una norma de reparto de los riesgos acaecidos en el negocio jurídico en virtud de un suceso de fuerza mayor, similar al reparto de riesgos que prevé el art.1.575 CC -EDL 1889/1- para el caso de esterilidad de la tierra o pérdida de frutos de la finca arrendada por sucesos de fuerza mayor y por sus homólogos art.44 y 45 de la antigua Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980 -EDL 1980/4693-. Así mismo, parte de la doctrina [CUENA CASAS, M. (4)] venía reclamando que se aprobara una norma de reparto de riesgos en estos casos. Conviene tener en cuenta que en virtud de la Disposición Transitoria del DL 34/2020 -EDL 2020/32387- la parte arrendataria podrá hacer uso de estas facultades legales con independencia de los acuerdos que hayan alcanzado las partes que con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. De tal forma que, si las partes modificaron el contrato para adaptarlo a la «nueva realidad» con anterioridad a 22 de octubre de 2020, pero a pesar de dicha readaptación, las obligaciones del arrendatario continúan siendo más gravosas que las previstas por esta norma de reparto de riesgos, el arrendatario vendrá facultado para exigir la reducción legal prevista respecto de las rentas y otras cantidades que venzan con posterioridad a la entrada en vigor de la norma. En su virtud, quedarán sin efecto aquellas cláusulas de cierre que se hubieren podido pactar en virtud de las cuales se hubieren previsto renuncias de acciones del arrendatario afectado o de fortalecimiento del principio pacta sunt servanda del art.1091 CC -EDL 1889/1-.

III. La facultad legal de desistimiento

La regulación legal aprobada se decanta por el mantenimiento del contrato a través de su adaptación o modificación para reestablecer el equilibrio contractual, y solo cuando ello no es posible, se faculta al arrendatario para desvincularse del mismo sin coste ni penalización alguna. En este sentido, y para el caso de que la orden de suspensión de actividad se prolongue por más de tres meses de duración -de forma continua o discontinua- en el plazo de un año, el arrendatario vendrá facultado a desistir del contrato sin penalización alguna. Dicha facultad deberá ejercitarla en el plazo de caducidad de tres meses desde el cese de las medidas gubernativas de suspensión y mediante notificación por escrito y por medio fehaciente con un plazo mínimo de un mes de antelación.

Conviene tener en cuenta que esta facultad legal se reconoce solamente para los supuestos de especial gravedad, esto es, solo en caso de que se haya decretado la suspensión del ejercicio de la actividad en el local arrendado, y no para el caso de restricciones parciales del apartado b) del art.2.1 DL 34/2020 -EDL 2020/32387-, por muy duraderas que sean estas últimas.

De esta forma, el legislador da una respuesta a la patología contractual de la frustración de la causa del contrato por alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias del contrato de arrendamiento. En estos casos, la gravedad de la patología es tal que ya no es posible readaptar el negocio jurídico, siendo pues la única solución la extinción del mismo.

En derecho comparado, se han aprobado nomas similares en estos casos. Por ejemplo, en Portugal, se ha contemplado un derecho legal de desistimiento para los arrendatarios de locales de negocio de centros comerciales para el caso de que no se haya alcanzado un acuerdo de readaptación del contrato en el plazo de tres meses.

III. La futura regulación de la excesiva onerosidad en el Código Civil de Cataluña

Se prevé en la Disposición Final Primera del DL 34/2020 -EDL 2020/32387- que en el plazo de dos años el Govern deberá elaborar y aprobar un proyecto de ley para incorporar al Código Civil de Cataluña la regulación de la moderna institución de la excesiva onerosidad sobrevenida por la alteración imprevista de las circunstancias del contrato.

Nótese que la L 3/2017, de 15 febrero, del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña -EDL 2017/6795-, relativo a obligaciones y contratos, y de modificación de los Libros Primero, Segundo, Tercero, Cuarto y Quinto, ha modernizado el derecho civil catalán adaptándolo a las tendencias unificadoras de derecho privado europeo, recurriendo a expedientes nuevos en nuestro derecho civil como el régimen de conformidad que ha sustituido la norma de saneamiento, a la vez que ha perfeccionado la regulación de instituciones históricas como la rescisión por lesión, en sintonía con los textos legales de derecho contractual europeo, así como la incorporación de la flamante figura de la ventaja injusta.

Dichas instituciones jurídicas -rescisión por lesión y ventaja injusta- son el exponente de un derecho contractual moderno y de marcado carácter social que vela por la protección de la parte débil del contrato, alejándose así de los códigos liberales decimonónicos, e incorporando la idea de justicia social y equidad en el derecho privado, a la vez que se da respuesta a patologías genéticas de la causa del contrato que generan un grave desequilibrio o ruptura de la base del contrato en su fase de formación.

En aras de continuar desarrollando un derecho civil catalán de carácter humanista y más justo, es necesario complementar la regulación de dichas instituciones jurídicas con la institución conexa de la excesiva onerosidad, para dar respuesta legal a la problemática de la ruptura de la base del contrato durante su fase de ejecución como consecuencia de la alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias del negocio jurídico, y que lamentablemente es una patología contractual muy habitual con motivo de la crisis sanitaria y económica que atraviesa nuestro país.

La regulación de esta figura legal desde una vertiente que haga prevalecer la conservación del negocio jurídico estableciendo, al efecto, un sistema jerarquizado de remedios contractuales que permita dar respuesta a esta problemática contractual con base en los principios de buena fe, honradez de los tratos y equidad, contribuirá a dar seguridad jurídica, en tanto que su falta de regulación es fuente de incertidumbre y está generando una elevada litigiosidad que está colapsando un sistema judicial ya maltrecho por la falta de inversión en medios materiales y personales.

A nivel estatal, el Gobierno también es consciente de la importancia de modernizar el Código Civil en este sentido. En la Disposición Adicional Séptima de la L 3/2020, de 18 septiembre -EDL 2020/28568-, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, se dispuso que el Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regula rebus sic stantibus. En este sentido, conviene recordar que la Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos elaborada por la Comisión de Codificación del año 2009 ya incluyó la regulación legal de esta institución en el art. 1213 de la misma -EDL 1889/1-.

IV. Conclusiones

Las medidas legales adoptadas constituyen el balón de oxígeno tan necesario para la supervivencia de muchos pequeños comercios de Cataluña que están en una situación económica muy crítica como consecuencia de las externalidades de la pandemia de la COVID-19.

El legislador es consciente del marcado carácter intervencionista de las medidas legales adoptadas; por ello ha limitado su ámbito normativo a aquellos supuestos estrictamente necesarios, dotando a la normativa de un carácter excepcional y meramente transitorio, y limitando su eficacia al tiempo de vigencia de las prohibiciones o restricciones dictadas por la autoridad competente.

En este sentido, téngase en cuenta que se declara en la Exposición de Motivos de la norma, que las reglas establecidas afectan exclusivamente al reparto de las consecuencias negativas de dichas medidas gubernativas, siendo pues plenamente compatibles con el derecho de las partes a acudir al auxilio judicial para ejercer cualquier otra pretensión relativa al contrato.

Sería deseable que se adoptaran medidas legales semejantes en el resto del territorio del estado español para evitar el incremento indeseable de la litigiosidad -ya se cuentan por miles las demandas de revisión de contratos de arrendamiento que se han presentado en los tribunales españoles-, en la medida que las medidas adoptadas por el Gobierno en su día -RDL 15/2020, de 21 abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -EDL 2020/9518- han sido del todo insuficientes y solamente han servido para paliar los efectos negativos más inmediatos de la crisis sanitaria, tal como ha reconocido recientemente el Auto núm. 447/2020, de 25 septiembre, del Juzgado de Primera Instancia núm. 81 de Madrid.

Notas:

1. Usos comerciales e industriales, quedando englobados en los primeros, tal como reza la Exposición de Motivos de la norma, «las actividades culturales, docentes, deportivas y recreativas y servicios que se vean afectados de manera particularmente intensa por esta crisis sanitaria, como los de estética, de hostelería y de restauración».

2. «Alteración de circunstancias en el art. 1213 de la Propuesta de Modernización del Código Civil en materia de Obligaciones y Contratos», Revista InDret, Octubre de 2009., p.49.

3. En derecho sueco la renegociación es el remedio jurídico por excelencia («Renegotiation Clauses, The Doctrine of Assumptions and Unfair Contract Terms», E.R.P.L., 1998, p. 265-283. En Portugal, se ha aprobado una normativa similar de aplicación para arrendamientos de locales de negocio en centros comerciales que impone el deber legal de renegociar el contrato con motivo de los riesgos derivados de la COVID-19.

4. «Pandemia por coronavirus y contratos de arrendamiento. Propuestas de solución», https://hayderecho.expansion.com/2020/03/26/pandemia-por-coronavirus-y-contratos-de-arrendamiento-propuestas-de-solucion/, Fundación Hay Derecho, 2020.

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en noviembre de 2020.