No exist...
No existe duda que de acuerdo con los arts. 15.2 y 16 LPH -
EDL 1960/55 están privados del derecho de voto en las juntas de propietarios, los que no estén al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, debiendo la comunidad de propietarios en la convocatoria de la junta recoger una relación de los propietarios que por estar en esta situación de morosidad, están privados del derecho de voto.
Antes de entrar a examinar la cuestión planteada debe hacerse una delimitación previa de la privación del derecho de voto a los propietarios morosos, dado que no es una privación de carácter absoluta, pues tendrán derecho a voto en los casos que hayan procedido a la impugnación judicial de las deudas o a su consignación.
Este precepto debe ponerse en relación con el art.18.2 LPH -
EDL 1960/55 que solo reconoce legitimación activa para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios a los que estén al corriente de pago de las cuotas con la comunidad, con una excepción, cuando se trate de la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art.9 LPH, en estos casos el propietario moroso que impugne este tipo de acuerdos, está legitimado para la impugnación de los acuerdos, sin el previo pago o consignación, si el propietario ha procedido al pago o consignación de las cantidades correspondientes a las cuotas de la comunidad de propietarios que se veían abonando, pero no aquellas modificadas o alteradas por el acuerdo impugnado, el propietario que solo adeude estas cantidades no puede ser privado de su derecho al voto, cuestión distinta es que como consecuencia del litigio que pueda existir entre el propietario y la comunidad por esta cuestión, el propietario deje de abonar todas las cuotas, que no se puedan haber visto alteradas por el acuerdo impugnado, pues en este caso el propietario moroso si cabe entender que esta privado del voto, y de legitimación para la impugnación de los acuerdos, pero no de aquellos a los que afecta la excepción del art.18.2 LPH, y por lo tanto la privación del derecho de voto, no vendrá dada por el impago de las cuotas aprobadas por los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, si no a las cuotas ordinarias que no se hayan modificado en su caso.
Sobre la interpretación del art.18.2 LPH -
EDL 1960/55 debe citarse la reciente sentencia del TS 5 de noviembre de 2019 núm. 584/2019 -
EDJ 2019/725675 que recoge la doctrina legal en la materia al señalar “que la Sala tiene establecido en su sentencia de 22 de octubre 2013, número 613/2013, -
EDJ 2013/219930-, cuya doctrina se ratifica en la sentencia TS 22 de octubre 2014, 604/2014 -
EDJ 2014/197471-, que -[...] se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art.5 LPH, sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión-.
Debe distinguirse dos supuestos como se plantean claramente diferenciados, por un lado que el propietario que delegue el voto en otro propietario sea el propietario moroso, y que de acuerdo con el art.15.2 LPH -
EDL 1960/55 este privado del derecho de voto, al supuesto en que un propietario que no está privado del derecho de voto, por estar al corriente de pago de las cuotas, delegue en un propietario que por ser moroso no tiene derecho de voto.
El primer supuesto no plantea excesivos problemas de interpretación, toda vez que si el propietario esta privado del derecho de voto, no está legitimado tanto para votar personalmente o por medio de representante, por lo tanto el propietario, que este al corriente de pago, que pretenda hacer uso de una delegación de voto que le haya realizado un propietario moroso, podrá asistir a la junta, podrá hablar en nombre del propietario moroso, pero no podrá votar en su nombre, toda vez que el efecto de no estar al corriente de pago por parte del propietario moroso es que no podrá hacer uso de su derecho de voto, pero si podrá asistir a la junta y participar en las deliberaciones, de acuerdo con las previsiones del art.15.2 LPH -
EDL 1960/55-.
El segundo supuesto que se plantea es que el que delegue el voto no sea el propietario moroso, sino un propietario que este al corriente de pago y por lo tanto no este privado del derecho del voto, a favor del propietario moroso.
Como ya se ha expuesto el propietario moroso, se halla privado del derecho al voto, pero no de asistir a la junta, en la que puede intervenir y no votar, por otro lado el art.15 LPH -
EDL 1960/55 permite que la asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario, por lo que en principio nada impide que el propietario que no pueda asistir, pueda delegar en otro propietario aunque este privado del derecho del voto, toda vez que el representante no vota por sí mismo, sino en nombre del representado, por lo que si es evidente que el propietario moroso pueda tener un interés evidente en los acuerdos de la junta, ninguna limitación se deriva de la ley, respecto a la persona a favor de la que pueda delegar el voto el propietario que tenga derecho de voto.
Es cierto que pueden existir casos en que propietarios recalcitrantes, y que tengan una voluntad de impedir el funcionamiento correcto de la comunidad de propietarios, puedan hacerse uso de este sistema, de obtener la delegación de votos, de propietarios no morosos, y que pueden afectar al funcionamiento de la comunidad, ahora bien este efecto y la responsabilidad de ellos, también debe atribuirse a los propietarios que se pueden desinteresar de las cuestiones de la comunidad, sin tener en cuenta en quien delegan el voto.
Teniendo en cuenta que la ley de propiedad horizontal pretende facilitar la intervención de los propietarios en las juntas, ya sea de forma personal o por medio de representantes, no parece que pueda prohibirse que la delegación de voto se pueda hacer a favor de un propietario moroso, más teniendo en cuenta que la ley de propiedad horizontal, no establece ningún tipo de límites en cuanto al número de delegaciones de voto que se pueden llevar a la junta quizá la solución más correcta a fin de evitar estos efectos indeseables de la delegación del voto, fuera establecer un límite legal o estatutario de los votos delegados que se pueden llevar a la junta, o bien privar por vía legal que se pueda delegar el voto a un propietario moroso.
En todo caso si el efecto indeseable se produce por el hecho, que existiendo propietarios de la comunidad que no siendo morosos, no puede o no quieren asistir a la junta, delegan en un propietario moroso, cuya finalidad es impedir u obstaculizar el funcionamiento adecuado de la comunidad, lo que se debe exigir es un uso consciente de esa delegación de voto, y que dicha delegación se haga de una forma responsable, que sería una solución más acorde que la limitación de la representación en las juntas.
María Félix Tena Aragón
El art.15 LPH -EDL 1960/55 determina la posibilidad de delegar el voto de los comuneros, con una única limitación para poder votar, el estar al corriente del pago de las cuotas, y con una última precisión, lo que no se puede es votar, pero sí intervenir en la deliberación.
La redacción de este precepto del que debemos partir para dar respuesta a las cuestiones planteadas, nos conduce a solventar que:
Si quien delega el voto está al corriente de pago, su voto es válido tanto numéricamente, como para considerar las cuotas necesarias para apreciar que se ha alcanzado la doble mayoría de votos y cuotas correspondiente, aunque el emisor como tal de voto por sí mismo no pueda votar por no estar al corriente del pago de las cuotas. En este caso se deberá computar el voto delegado y no el personal que realiza el votante si es ese votante el que no está al corriente de pago.
Si quien vota es quien está al corriente de pago, y quien delega es el que no lo está, nos encontramos ante una situación en la que el votante presente podrá votar y por tanto intervenir en la deliberación por sí mismo, y llegado el momento del voto, podrá, será válido, y necesariamente tenido en consideración, tanto como voto nominal, como en cuota y sin embargo, el voto delegado por comunero que no está al corriente del pago, aunque pretendida su emisión por el comunero al corriente en pago de la cuota al que se haya realizado, no podrá ser computado a los efectos de contar ese voto para llegar a las correspondientes mayorías.
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Luis Antonio Soler Pascual
Como es sabido, el voto se ejercita personalmente o mediante representación, estableciendo el art.15.1 LPH -EDL 1960/55 que “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario”.
Recordemos que la representación legal es aquella que conforme a una norma imperativa, la representación corresponde a un tercero. Así ocurre en el caso del menor sujeto a patria potestad, a través de los padres, la de los hijos incapacitados, el del ausente o del incapacitado por sentencia judicial o incluso la que se atribuye al administrador respecto de una sociedad, denominada representación orgánica. En todo caso si alguien se atribuye tal modalidad de representación, para asistir a la junta debe presentar ante la misma los documentos que acrediten la representación de que se trate.
Por el contrario, la representación es voluntaria cuando alguien representa a un tercero en virtud de apoderamiento. Es el caso, por ejemplo de lo previsto en la legislación de propiedad horizontal en que la norma transcrita permite a un propietario delegar a otro su representación de forma escrita. En tales casos el propietario -o su representante legal otorga mediante un escrito a un tercero la facultad para que acuda en su nombre a la junta de que se trate.
Lo relevante para responder la cuestión que se nos formula es tomar en consideración que la representación debe ser probada, lo que implica no solo que debe ser fehaciente, por escrito exige el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55 -no exige que sea notarial-, sino identificativa del mandante y del mandatario. Con este sistema se garantiza la imposibilidad del fraude o, cuando menos, la posibilidad de su identificación caso de falsedad. Y es que al identificarse al propietario que confiere su representación y al representante que asume la misma, la situación a que se hace referencia en la cuestión formulada queda relegada al control efectivo que lleve a cabo la mesa de la junta sobre la identificación de las partes y el alcance de su participación en la junta en atención a que sea el mandante un moroso o lo sea el mandatario pues, en el primer caso, no puede conferir por medio de representación aquello que no tiene y, en el segundo, no puede acumular a las cuotas que represente la propia si, por ser moroso, está privado del derecho de voto.
Téngase en cuenta que, como hemos dicho los escritos de representación se deben presentar previo el inicio de la junta al secretario de la misma dado que le corresponde no solo levantar el acta sino la constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la junta teniendo en cuenta las restricciones que algunos propietarios tengan para así poder no solo identificar adecuadamente el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos sino los votos otorgados válidamente para la aprobación del acuerdo de que se trate.
En suma, no hay obstáculo para que un propietario que carece de derecho de voto pueda acudir a la junta en representación de un propietario con sus derechos plenos, ya que en estos casos no se actúa por sí sino por tercero y el voto no es propio sino del tercero. No hay en ello fraude pues la decisión del voto es en todo caso del representado y no de su representante. De no ser así y faltar a su compromiso el mandatario, es el mandatario quien asumirá su responsabilidad frente al mandante, lo que resulta, de todo punto, ajeno a la comunidad.
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Francisco Berjano Arenado
De un lado, el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55 permite que la asistencia a la junta de propietarios pueda ser, además de en forma personal, por medio de la representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.
De otro, el citado artículo, en su apartado 2, establece que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, únicamente podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto, a menos que hubieran impugnado judicialmente las citadas deudas o procedido a su consignación judicial o notarial de la suma adeudada.
La pregunta que se responde es la de si un comunero con deudas para con la comunidad podría votar como representante de otro comunero que no fuera moroso y que le hubiera otorgado su representación o, incluso, si un comunero no moroso podría votar si es este el que otorga su representación a otro no moroso.
Pues bien, en cuanto a la primera cuestión, creo que un comunero con deudas para con la comunidad sí puede votar como representante legal o voluntario de un comunero no moroso, ya que su intervención en la junta no la hace en nombre propio sino como mandatario -art. 1710 CC -EDL 1889/1- de quien ninguna deuda ostenta con la comunidad. Quien vota, en realidad, es el representado no el representante, porque la intervención de este último es meramente instrumental.
Concluir lo contrario sería ir más allá de lo querido y estipulado en el citado art. 15 LPH -EDL 1960/55 haciendo impugnable la junta en que se hubiera impedido el voto al comunero deudor que no intervenía en su nombre sino de otro no deudor. El acuerdo adoptado impidiendo el referido voto podría ser declarado nulo.
En cuanto a la segunda cuestión planteada por los mismos razonamientos, pero en sentido contrario debe señalarse que un comunero no moroso no puede emitir su voto por un comunero que sí lo sea, a no ser que salde la deuda de este antes del inicio de la junta. De no hacerlo, su intervención deberá limitarse tan solo a participar en las deliberaciones.
Por tanto, no se entiende que pudiera existir fraude de ley en el primer supuesto de los estudiados ya que la propia ley prevé esa posibilidad y si, por ejemplo, hubiera varios comuneros no morosos que otorgaran su representación a otro moroso se actuaría conforme a derecho permitiendo a este último emitir su voto por aquellos.
Por el contrario, si se permitiera a un comunero no moroso votar por otro moroso – sin saldar la deuda de este – sí habría fraude de ley.
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Eduardo Salinas Verdeguer
No hay motivo para que no se pueda articular la representación para actuar en junta de propietarios de cualquiera de las dos formas, tanto el moroso carente de voto puede conferir su representación a otra persona, sea o no copropietario, mientras que uno de estos puede apoderar a un copropietario moroso para que actúe en junta como su representante. Tanto en un caso como en otro habrá que tener en cuenta que el representante como máximo podrá realizar los actos a que tiene derecho su representado, pues si la representación jurídica es la facultad de realizar operaciones jurídicas en nombre de otro -es decir como si el que actuara fuera el otro-, el representante, cuando actúe como tal, solo podrá realizar aquello que podría realizar su representado, ello sin perjuicio de que cuando actúe en nombre propio pueda realizar todos aquellos actos a que tenga derecho, por lo que en una misma junta de propietarios de propiedad horizontal, el condueño al corriente en el pago y representante de un moroso podrá votar en propio nombre, pero no como representante, pues en dicha junta el delegante está privado de ese derecho por su morosidad.
Lo expuesto es la regla general, de la que nadie duda cuando un propietario actúa como representante solo de otro y no plantea problemas prácticos, tampoco, desde el punto de vista de los principios, hay inconveniente en que un copropietario, incluso carente de derecho de voto por su morosidad, represente a un grupo de otros condueños al corriente del pago e incluso no hay inconveniente si los representa a todos. Sin embargo, la práctica puede resultar extraordinariamente confusa sobre todo en comunidades numerosas y con intereses contrapuestos en la junta de propietarios, al generarse dudas sobre la validez de los votos emitidos si no se documenta de forma precisa y detallada.
Cuando sí que se podrá solicitar la anulación de la representación conferida, será cuando esta se haya obtenido con un consentimiento viciado -es decir cuando se haya prestado por error, violencia, intimidación o dolo tal como expresa el art.1265 CC -EDL 1889/1--, es decir no hay inconveniente legal en que un comunero carente de derecho de voto en junta represente en esta a otros, pero sí que lo hay para que obtenga el consentimiento de los representados con un vicio de consentimiento.
En los casos en que se produzca este consentimiento viciado, es obvio que será anulable, pero no hay que olvidar que la acción de nulidad solo durará cuatro años, tal como dispone el art.1301 CC -EDL 1889/1 y que, según el artículo siguiente, solo pueden ejercitarla los obligados, por lo que no parece fácil una legitimación de los copropietarios no representados para anular la representación de los que actuaron en junta representados.
Otra cuestión quizás interesante es la de los límites de la actuación del representado, el primero y evidente es que no se pueden realizar por representación los actos que no se pueden realizar personalmente, pero como la representación se produce con solo una declaración de voluntad sin necesidad de contrato -aunque en la práctica es habitual que sea consecuencia de un contrato de mandato o de algún otro menos frecuente-, el límite de la actuación del representante será el fijado en esa declaración unilateral de voluntad -habitualmente incorporado a un documento de carácter público o privado llamado poder, por el que se autoriza a realizar una determinada actividad en nombre del otro como dispone el art.1714 CC -EDL 1889/1-.
Por último, hay que recordar la posibilidad de que un propietario moroso carente de derecho a votar actúe como representante de otro incapacitado, cuando la incapacitación sea posterior al apoderamiento y el mandante hubiera dispuesto la continuación del mandato o este se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por este, tal como dispone el último párrafo del art.1732 CC -EDL 1889/1 en la redacción de la Ley 41/2003, de 18 de noviembre.
En definitiva no hay inconveniente ni para qué un moroso represente a un no moroso en junta de propietarios, ni para lo contrario, pero el moroso no podrá votar ni directamente ni a través de su representante y, en segundo lugar, el simple hecho de que un moroso obtenga la representación de los restantes propietarios no es contrario a la ley, si lo es cuando con maquinaciones obtenga un consentimiento a la representación viciado, pero la acción de nulidad tiene límites temporales y de legitimación.
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Luis Alberto Gil Nogueras
-VOTO PARTICULAR-
En mi opinión y de acuerdo con la interpretación de la sentencia TS 10 de febrero de 1995 -EDJ 1995/168 en relación con el art.16 LPH -EDL 1960/55-, pero que tiene actualidad aplicándola al actual art.17 LPH, tras la reforma operada por la 8/1999, mantiene que la ley ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos: mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación. Estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que representen a su vez a la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos: uno personal y otro económico. En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por persona una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos.
Mientras el titular de varias propiedades se encuentre al corriente del pago de los gastos comunitarios correspondientes a una de dichas propiedades, mantendrá su derecho de voto en relación a aquellas mayorías que hacen referencia al total de propietarios, si bien, evidentemente, solo tendrá un voto.
Si ello es así con carácter general, en el caso de morosidad, no podemos olvidar que la privación del derecho de voto es una sanción lo que tiene una doble vertiente: de un lado que no puede soslayarse, y en segundo lugar que no puede dar lugar a una interpretación extensiva o analógica, sino restrictiva.
Con la debida distinción la cuestión aquí puede ser pareja a la situación que se da cuando el propietario es deudor por una finca de la que es titular pero está al corriente de pago por otra subsistente. El art. 15.2 LPH -EDL 1960/55 recoge que en el acta de la junta se reflejarán los propietarios que quedan privados del derecho de voto respecto a su persona y la cuota de participación, pero circunscrita esta, evidentemente, a la propiedad del bien del que resulta deudor para con la comunidad el propietario. Una interpretación distinta que extendiera al resto de inmuebles, en los que el propietario cumple sus obligaciones, la privación del derecho de voto por el incumplimiento de otros dentro de la misma comunidad, sería entendida como una extensión de sanción penal a un supuesto no comprendido por la norma.
Por otro lado la delegación de voto, no es sino el cumplimiento de un mandato por parte del delegado que surte efectos como si hubiere sido realizado por el mandante, entendiendo que nos encontramos en estos casos ante un mandato representativo. Por ello las delegaciones de voto por parte de un comunero que no puede ejercer el derecho de voto, no deben de considerarse válidas. Existe ya una prohibición que le excluye de manifestar su voluntad siquiera por instrucciones a favor de tercero.
Por el contrario las delegaciones de voto a favor de un comunero moroso a mi juicio son válidas, pues no hay previsión legal de que el comunero moroso no pueda votar como mandatario delegado de otro comunero, siguiendo sus instrucciones. Otra cosa es que contraríe las órdenes recibidas, pero ello nos sitúa fuera de la cuestión.
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Resultado
Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.
CONCLUSIÓN 6 A 1
Voto particular de D. Luis Gil Nogueras
Si los morosos pueden utilizar la estrategia de entregar un escrito de delegación de voto a quien está al corriente del pago, bajo la idea de que quien vota no es moroso y podría pagar
Quiere votar el no moroso.
Quien está al corriente en el pago no puede hacerlo por el moroso
1.- Si el propietario está privado del derecho de voto, no está legitimado tanto para votar personalmente o por medio de representante, por lo tanto el propietario, que este al corriente de pago, que pretenda hacer uso de una delegación de voto que le haya realizado un propietario moroso, podrá asistir a la junta, podrá hablar en nombre del propietario moroso, pero no podrá votar en su nombre, toda vez que el efecto de no estar al corriente de pago por parte del propietario moroso es que no podrá hacer uso de su derecho de voto, pero si podrá asistir a la junta y participar en las deliberaciones, de acuerdo con las previsiones del art.15.2 LPH -EDL 1960/55-.
2.- Un comunero no moroso no puede emitir su voto por un comunero que sí lo sea, a no ser que salde la deuda de este antes del inicio de la junta. De no hacerlo, su intervención deberá limitarse tan solo a participar en las deliberaciones.
3.- Las delegaciones de voto por parte de un comunero que no puede ejercer el derecho de voto, no deben de considerarse válidas. Existe ya una prohibición que le excluye de manifestar su voluntad siquiera por instrucciones a favor de tercero.
Quien está al corriente del pago delegue en el moroso y este alegue que puede votar por quien está al corriente aunque él no pueda votar
Quiere votar el moroso.
Puede votar el moroso por quien no lo es y está al corriente en el pago.
1.- Nada impide que el propietario que no pueda asistir, pueda delegar en otro propietario aunque esté privado del derecho del voto, toda vez que el representante no vota por sí mismo, sino en nombre del representado, por lo que si es evidente que el propietario moroso pueda tener un interés evidente en los acuerdos de la junta, ninguna limitación se deriva de la ley, respecto a la persona a favor de la que pueda delegar el voto el propietario que tenga derecho de voto.
2.- Si quien delega el voto está al corriente de pago, su voto es válido tanto numéricamente, como para considerar las cuotas necesarias para apreciar que se ha alcanzado la doble mayoría de votos y cuotas correspondiente, aunque el emisor como tal de voto por sí mismo no pueda votar por no estar al corriente del pago de las cuotas. En este caso se deberá computar el voto delegado y no el personal que realiza el votante si es ese votante el que no está al corriente de pago.
3.- No hay obstáculo para que un propietario que carece de derecho de voto pueda acudir a la junta en representación de un propietario con sus derechos plenos, ya que en estos casos no se actúa por sí sino por tercero y el voto no es propio sino del tercero. No hay en ello fraude pues la decisión del voto es en todo caso del representado y no de su representante
4.- Las delegaciones de voto a favor de un comunero moroso son válidas, pues no hay previsión legal de que el comunero moroso no pueda votar como mandatario delegado de otro comunero, siguiendo sus instrucciones. Otra cosa es que contraríe las órdenes recibidas, pero ello nos sitúa fuera de la cuestión.
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