Análisis de si las comunidades de propietarios tienen una capacidad sancionadora para hacer frente a los incumplimientos de los comuneros que desatienden las normas de régimen interno, por ejemplo, o son requeridos por el presidente de la comunidad, o administrador de fincas por la vía del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- en cuanto a la acción civil de cesación y desoyen este requerimiento y continúan con el incumplimiento.
Analysis of whether the communities of owners have the sanctioning capacity to deal with breaches by community members who disregard the rules of the internal regime, for example, or are required by the president of the community, or property administrator through the Article 7.2 of the Horizontal Property Law regarding the civil action for cessation and disregard this requirement and continue with the non-compliance.
Keywords: sanción económica, normas de régimen interno, incumplimiento de normas.
Keywords: economic sanction, internal regulations, non-compliance with regulations.
1-Introducción
Suele ser un tema recurrente en materia de Propiedad Horizontal y régimen de las comunidades de propietarios el relativo a cuál es la posible sanción que se puede imponer a un comunero que desatiende y desobedece de forma reiterada las instrucciones fijadas en las comunidades de propietarios para el cumplimiento de las normas de régimen interno y aquellas otras disposiciones que se fijan en cada comunidad para la observancia de la normativa concreta y el respeto a la paz convivencia y tranquilidad que se exige en una comunidad de propietarios.
La reticencia al cumplimiento de las normas es una práctica cada vez más extendida en nuestro país, y la negativa al cumplimiento de las normas establecidas cuando a un ciudadano simplemente no le gustan, o no quiere, o no le apetece cumplirlas es una situación que se repite con suma frecuencia, ante lo cual surge la pregunta acerca de cuál debe ser la respuesta ante estos incumplimientos cuando estos se producen y escenifican en el ámbito de una comunidad de propietarios, porque en muchas se produce la situación de impotencia de no saber qué hacer cuando algún comunero se niega a cumplir determinadas normas y de forma sistemática las incumple.
Pero la realidad es que con relación a los incumplimientos y como respuesta a los mismos, en algunas comunidades de propietarios y territorios se ha extendido la práctica de plantear la posibilidad de que se impongan sanciones económicas a los comuneros que incumplan las normas fijadas en las de régimen interno, o cualesquiera otras, por ejemplo, impuestas también en estatutos que vienen dados de origen en el título constitutivo, o en modificaciones estatutarias aprobadas por unanimidad.
¿Es esto correcto? ¿Tienen las comunidades de propietarios capacidad decisoria para la imposición de sanciones económicas a quien incumpla normas impuestas legalmente en una comunidad de propietarios por la vía del art.5 LPH -EDL 1960/55- en cuanto a los estatutos y en el art.6 LPH -EDL 1960/55- en cuanto a las normas de régimen interno? ¿Puede ser la comunidad juez y parte en la imposición de sanciones?
Estas y otras preguntas surgen en este tema tan interesante, porque las comunidades de propietarios, en ocasiones, se ven impotentes cuando se dan cuenta de que comuneros concretos que siempre repiten conductas incumplidoras de las reglas establecidas las desobedecen con una apariencia de total impunidad. Y en estos casos surgen las dudas acerca de la vía concreta más eficaz para poder luchar contra estos incumplimientos, porque no puede aceptarse en ningún país que el cumplimiento o incumplimiento de las normas solo dependa de la voluntad de las personas, y en este caso de comuneros de una comunidad de propietarios. Porque si eso fuera así, y se permitiera, se entraría en una situación de imposibilidad de gobierno por la negativa al cumplimiento de las normas establecidas por el procedimiento legal fijado a tal efecto.
¿Qué hacer entonces cuando se producen estas situaciones de incumplimiento de comuneros en comunidades de propietarios? ¿Cabrían esas sanciones económicas cuando alguien incumpliera las normas? ¿Qué procedimiento seguir a tal efecto? ¿Quién fija las cuantías de las sanciones a imponer para el caso de que se decida imponerlas? ¿Son recurribles estas sanciones y ante quién? ¿En el caso de interponerse un recurso contra la sanción quien lo resuelve? ¿El presidente o presidenta unilateralmente? ¿Podría resolverlo quien ha propuesto su sanción a la junta? ¿Qué capacidad tiene en estos casos la junta de propietarios?
Veamos, en consecuencia, la respuesta a estas preguntas que surgen en este ámbito tan interesante, porque lo que está claro es que no puede dejarse a la libre voluntad de los comuneros el hecho de cumplir, o no, las normas establecidas, porque en ese caso se entraría en una situación de “anarquía consentida” en una comunidad de propietarios que llevaría consigo otras consecuencias muy peligrosas, ya que si un comunero que cumple de forma escrupulosa las normas comprueba que otro u otros no lo hacen y que no pasa absolutamente nada y la comunidad de propietarios no reacciona de ninguna manera frente a estos incumplimientos, ello puede llevar consigo una situación peligrosa de cara a una posible repetición de estos incumplimientos por parte de otros comuneros que antes cumplían las normas y que a partir de un momento concreto deciden no hacerlo al comprobar que nada se hace frente a los incumplidores, por lo que la ausencia de sanciones a los incumplidores puede producir una especie de “efecto llamada” a otros que también sigan esa línea de incumplimiento.
2-Las sanciones económicas no pueden ser la respuesta a los incumplimientos de normas en las comunidades de propietarios
Hay que partir del punto de salida de negar la posibilidad de que se puedan imponer sanciones a los comuneros ante el incumplimiento de las normas establecidas en una comunidad de propietarios. Las comunidades no tienen capacidad sancionadora desde el punto de vista económico, y no es posible que ante el incumplimiento de una norma establecida la junta de propietarios no puede acudir a un mecanismo sancionado de fijar el pago de una cantidad económica al comunero infractor. Ni, aunque se siga, incluso, un procedimiento reglado sobre la imposición de esa sanción que hasta pudiera ser aprobado por la junta de propietarios. Es absolutamente inviable.
Debemos señalar que esta posibilidad de imponer sanciones económicas no tiene apoyo ni cobertura legal en norma alguna. Y el principio de seguridad jurídica nos lleva a descartar esa opción al no existir norma que prevea o permita que las comunidades de propietarios puedan imponer este tipo de sanciones. Incluso, tampoco cabría que la propia comunidad pueda aprobar por mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- un procedimiento reglado por el que se arrogara una capacidad de sanción económica que no tiene reconocida legalmente.
No puede aprobarse una posibilidad de imponer sanciones económicas, porque para ello la LPH debería prever la misma legalmente, y no lo hace, por lo que la fijación de una regulación comunitaria por la que se previeran imponer sanciones económicas sería un acuerdo nulo de pleno derecho por suponer una decisión sin cobertura legal alguna y, por ello, fuera del marco legal, e, incluso, contra el marco legal, por cuanto como más tarde veremos, la vía para hacer frente a los incumplimiento de las normas de régimen interno es la del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- de la acción de cesación. No hay otra y la de la imposición de una sanción económica no está dentro del marco legal.
Vamos a ver las diferentes posturas que existen al respecto sobre la posibilidad, o no, de imponer sanciones las comunidades de propietarios.
a.- Posibilidad de imponer sanciones ante incumplimientos de comuneros siempre que se hubiere aprobado en junta un procedimiento reglado preestablecido.
1.- AP Santa Cruz de Tenerife, Sec 3ª, Núm 115/2019 de 26 Mar. 2019, Rec. 157/2018 -EDJ 2019/623230-
Esta sentencia avala la posibilidad de imponer sanciones económicas, pero siempre que exista procedimiento establecido al efecto, pero que antes de la sanción se dé audiencia al comunero al que se pretende imponer la sanción.
Lo que ocurrió en este caso es que las normas de régimen interno fijaban la posibilidad del establecimiento de sanciones económicas a los incumplidores, pero no se incluía cuál era el procedimiento reglado para llevarlo a cabo.
Recuerda que “existen Audiencias Provinciales que aceptan la posibilidad de establecer sanciones en las normas de régimen interior de las Comunidades de Propietarios, en tanto que otras consideran que tal posibilidad excede de las facultades que las Comunidades de Propietarios tienen conforme a la LPH -EDL 1960/55-, sin que exista habilitación para ello.
No obstante, sea cual fuere la postura sostenida, en lo que sí existe doctrina unánime es en la exigencia, para la posibilidad de imponer sanciones, de la existencia previa de un procedimiento previo en el que se garantice la audiencia del comunero afectado. Y considera la Sala que, en el presente caso, este acuerdo es contrario a la Ley, por cuanto ni las normas de régimen interior, ni los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, establecen un procedimiento sancionador que garantice la audiencia del propietario, y que dote de publicidad y transparencia la posibilidad contemplada en las normas de régimen interior de imposición de sanciones, resultando por ello el acuerdo nulo de pleno derecho, siendo contrario a toda garantía de legalidad y de defensa para un procedimiento sancionatorio.
En consecuencia, la habilitación de la norma de régimen interior a la Junta para la imposición de sanciones no es suficiente sin que se estructure estatutariamente un procedimiento sancionador que garantice la tramitación de un expediente en el que se dé audiencia al interesado. Es más, en el caso concreto se habla de ocupantes o propietarios, y no queda definida con claridad ni en el acuerdo ni en la norma de régimen interior, qué persona debe soportar el procedimiento sancionador en el caso de que el propietario y el ocupante sean personas distintas, ni tampoco consta la publicidad del acuerdo o de las sanciones y su importe para general conocimiento de los ocupantes.”
2.-AP Vizcaya, sec. 5ª, en Sentencia de 22-02-2010, núm 91/2010, rec. 412/2009 -EDJ 2010/52153-.
“La norma de régimen interior autoriza a la Junta de Propietarios, por mayoría simple, el establecer multas o sanciones para el caso de incumplimiento de la obligación de depositar las basuras en los lugares habilitados, pero ya hemos expuesto las evidentes dudas que existen sobre la posibilidad de atribuir a las Comunidades de Propietarios una potestad no contemplada en la LPH -EDL 1960/55-, y, en todo caso, tales multas no pueden imponerse ni pueden exigirse sin la previa aprobación de forma unánime, para su incorporación a los Estatutos, de un procedimiento sancionador en el cual se defina con claridad la conducta, los sujetos, la competencia para la tramitación del expediente, la audiencia al interesado, y, en su caso, la posibilidad de impugnación.”
3.-AP Vizcaya, Sec 5ª, núm. 91/2010 de 22 Feb. 2010, Rec. 412/2009 -EDJ 2010/52153-.
“Lo que no cabe confundir es tal regulación o limitación del uso de cada uno de los puestos del mercado, con el establecimiento de un régimen sancionador al margen de las reglas que requieren la unanimidad, dada la transcendencia del acuerdo en el que expresamente se consigna: "Se pone en conocimiento de los propietarios los Estatutos del mercado para que en cada puesto se venda lo que le corresponde sin que ninguno se lo salte pues se da un plazo hasta el primer mes del año entrante para que los puestos que no lo respeten se les impondrá una sanción de 30 euros diarios hasta que pongan los productos que corresponda, en caso de que algún puesto no lo cumpla y no pagase se irá al Juzgado con el libro de actas para que el infractor cumpla con la multa".
Dicho acuerdo no puede tener la consideración, como sostiene el apelante, de ser meramente integrador de los Estatutos o ser un mero acto de Administración para cuya validez o aprobación se requiere mayoría simple, antes bien lo acordado tiene la suficiente relevancia para exigir la necesaria unanimidad por cuanto no hace sino establecer un régimen sancionador que excede con mucho de lo que cabe entender como acto de mera administración. Es más, si como alega únicamente regula consecuencias indemnizatorias ante un posible incumplimiento no por ello existe obstáculo para la modificación de los Estatutos y la inclusión de tal norma o acuerdo, siempre claro está que concurra la necesaria unanimidad (art.17 LPH -EDL 1960/55-).”
b.- Las comunidades de propietarios no tienen capacidad normativa ni para regular ni para imponer sanciones económicas a los comuneros.
1.- Sentencia de la AP Las Palmas, sec. 4ª, de fecha 31-10-2013, núm. 392/2013 -EDJ 2013/252140-.
“La Ley de Propiedad Horizontal, y la interpretación que hace el Tribunal Constitucional, el ordenamiento puede regular supuestos en que quede afectado el patrimonio (multa o privación de derechos) de una persona que cometa un ilícito civil. Pero la ley debe prever y otorgar esa facultad. No deja de ser una multa lo que se impone, y no existe habilitación legal para ello, pues cuando la norma regula la acción de cesación y sus efectos, está excluyendo cualquier otra sanción.
La interpretación contraria permitiría a las Comunidades de Propietarios, ya sea por vía estatutaria o por normas de régimen interior, tipificar acciones e imponer las sanciones que cada edificio considerara convenientes, al margen de cualquier tipo de autorización o habilitación legal. Cuando lo único que la ley contempla es la fijación de "reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio" (artículo quinto), y los "detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes" (artículo sexto).
En el campo del derecho sancionador rige el principio de legalidad y no la libre autonomía de las partes. De manera que los estatutos no basta que no infrinjan la ley al tipificar conductas e imponer sanciones, sino que tienen que tener habilitación legal para hacerlo.”
Esta es la solución correcta desde nuestro punto de vista, ya que la opción a) no es viable técnica y legalmente, porque la LPH -EDL 1960/55- no lo prevé ni lo autoriza, y de la misma manera que veremos que el art.21.1 LPH -EDL 1960/55- es el que admite la posibilidad de imposición de recargos económicos por morosidad en un porcentaje sobre la deuda vencida y liquidada, nada señala sobre ello la LPH, y de haberse querido admitir la posibilidad de establecer sanciones económicas debería haberse fijado esta opción en la LPH, pero nada de ello se ha establecido.
De la misma opinión participa PATRICIA BRIONES [1] señalando que “Cuando un propietario no cumple con alguna de estas normas, la comunidad nuevamente carece de capacidad de sanción o coercitiva para imponer multas por lo que deberá acudir a la vía judicial.”
También Canal hogar [2] añade que: “El sancionado dentro de la comunidad de vecinos tiene derecho a una defensa frente al órgano al que se ha recurrido la sanción. Según la L 30/1992 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común -EDL 1992/17271-, es la Administración Pública quién tiene potestad sancionadora en un caso de sanciones entre vecinos.
Es decir, la comunidad de propietarios no tiene derecho directo a imponer una multa económica o cualquier tipo de sanción a un vecino por incumplimiento de la normativa establecida. Para ello, hay que acudir al Código Penal para poder establecer qué tipo de delito se ha cometido.”
En la misma línea SANTIBÁÑEZ PÉREZ [3] señala que a Ley de Propiedad Horizontal no previene expresamente esta facultad. Por ello, según las conclusiones adoptadas en el Congreso Poder Judicial – Administradores de Fincas, celebrado en febrero de 2010 en Altea (Alicante), “no se podrían imponer sanciones económicas a los comuneros por el incumplimiento de la normativa de régimen interior establecida”
Ni siquiera cuando así se haya determinado por los estatutos de la comunidad o cuando se haya adoptado por un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios.”
c.- Las comunidades de propietarios solo pueden imponer sanciones en recargos por morosidad.
Hay que recordar que la única sanción económica que puede imponer una comunidad de propietarios es el recargo por morosidad que ha sido, incluso reflejado en la LPH en el art.21.1 -EDL 1960/55- introducido en la L 10/2022, de 14 junio 2022 -EDL 2022/20474-, que señala que La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal.
Pero fuera de ello, desde nuestro punto de vista no hay opción jurídica de imponer sanciones económicas.
Sobre esta opción de imponer sanciones económicas solo en materia de recargos por morosidad se pronuncia la AP Valencia, Sec. 6ª, núm. 284/2014 de 24 Oct. 2014, Rec. 433/2014 -EDJ 2014/278489-, que señala que:
“Es admisible la fijación de recargos a los propietarios morosos por acuerdo de junta de propietarios, configurándose estos acuerdos como un mecanismo de defensa de las comunidades frente a un grave problema, como es la morosidad en el ámbito de la propiedad horizontal, que puede abocar en importantes dificultades económicas que deberían soportar aquellos propietarios que sí cumplen con sus obligaciones. Son reiteradas las resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se declara que la comunidad de propietarios puede acordar, en virtud del principio de autonomía contractual ( art.1255 CC -EDL 1889/1- ), la aplicación de recargos por mora en el pago de las cuotas, y su exigibilidad es consecuencia de la obligatoriedad de las obligaciones nacidas de los contratos, las cuales tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deber ser cumplidas a tenor de los mismos (art.1091 CC -EDL 1889/1-).(En este sentido SAP Alicante 4 octubre 2006 -EDJ 2006/479402- , SAP de Alicante (Sección 4.ª) 31 mayo 1999 -EDJ 1999/15029-, de Barcelona (Sección 17.ª) de 20 marzo 2000, de Bilbao de 12 mayo 1969 , de Madrid de 10 noviembre 1971 , de Málaga (Sección 4.ª) de 8 febrero 1999 , de Mallorca (Sección 3.ª) de 13 mayo 1999 , y de Murcia (Sección 3.ª) de 18 marzo 1993 , 6 marzo 1995 y13 septiembre 2000).”
Para adoptar este acuerdo de recargo económico de fijación de un porcentaje que puede oscilar sobre el 8-9% para evitar la impugnación por exceso en el recargo recordar que debe aprobarse en junta de propietarios por mayoría simple de presentes del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, y no es preciso que se eleve a escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros, ya que ello sí que es exigible para los acuerdos del art.21.1 LPH -EDL 1960/55- relativos a la prohibición de uso de elementos comunes no necesarios para la habitabilidad por morosidad que sí se deben aprobar por unanimidad, (y en el que, obviamente, no pueden votar los morosos e impedir la aprobación del acuerdo) y en este caso sí que se deben elevar a escritura pública e inscribir en el registro de la propiedad para su eficacia frente a futuros adquirentes, como tradicionalmente se ha venido exigiendo, al punto de que de no hacerse así, los adquirentes nuevos podrían impugnar su posible afectación por la comunidad por falta de esa publicidad registral.
3-Los incumplimientos de las normas de régimen interno deben llevarse a la vía de la acción de cesación del art.7.2 LPH -EDL 1960/55-. Este es el cauce establecido para ello legalmente
Ante las situaciones de incumplimiento de las normas de régimen interno la vía correcta y legal establecida en la Ley de Propiedad horizontal es la del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- en donde se disciplina la existencia de un procedimiento reglado y fijado en la norma jurídica para actuar en los casos de incumplimiento de normas de régimen interno, o, también, estatutarias, ya que el procedimiento parte de un requerimiento previo dirigido al inquilino o propietario que está incumpliendo las normas de régimen interno o estatutarias con la advertencia de la exigencia de la cesación en el incumplimiento de la citada normativa de la comunidad de propietarios, y, también, con concesión de plazo para ello, transcurrido el cual se advierte también en el requerimiento de que se procederá a convocar Junta extraordinaria para aprobar por mayoría simple de presentes el ejercicio de la acción civil de cesación.
Para ello se solicitará por la comunidad de propietarios tras el acuerdo favorable de la junta del juez de primera instancia la condena de la acción de cesación del incumplimiento de las normas de régimen interno, y con la advertencia de la comisión de un delito de desobediencia a la autoridad judicial del art.556 CP -EDL 1995/16398- en caso de las persistencia en el incumplimiento de la citada normativa comunitaria, ante lo cual la comunidad de propietarios podría presentar denuncia ante el juez de instrucción por la desobediencia, ya en este caso, a la autoridad judicial trasladando el escenario del incumplimiento de normas y estatutos de la jurisdicción civil a la penal.
Hay que tener en cuenta que la condena que se reclama del juez en estos casos es la del cese del incumplimiento, y cuya inobservancia daría lugar a la comisión de un ilícito penal con las consecuencias que ello llevaría consigo.
El procedimiento está regulado en el art.7.2 de la ley -EDL 1960/55-, como decimos, y establece lo siguiente.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Hay que tener en cuenta que hoy en día la acción de cesación es la correcta y adecuada para disciplinar el incumplimiento de estas normas de régimen interno, ya que hoy no hay otra posibilidad contemplada en la Ley de Propiedad horizontal que la acción de cesación para tratar de combatir estos incumplimientos, habida cuenta que, como se recoge por la doctrina y la jurisprudencia, no existe cobertura legal alguna que permita la imposición de sanciones económicas a los incumplidores, a los cuales solamente ahora mismo con la normativa jurídica y en la aplicación del principio de seguridad jurídica y de legalidad normativa no se puede imponer una sanción que no esté contemplada de forma expresa en la norma jurídica.
Por ello, la imposición de sanciones económicas no está permitida ni es posible tampoco ni con el refrendo de la Junta de propietarios, ya que ésta no tiene capacidad normativa para poder adoptar acuerdos relativos a la imposición de una sanción económica que no está contemplada en la norma en materia de Propiedad Horizontal y tan solo lo está la posibilidad del ejercicio de una acción de cesación dirigida al incumplidor e infractor para que cese en esa conducta de incumplimiento con la advertencia de la condena posterior por parte de un juez penal por el delito de desobediencia a la orden judicial dada del cese de la conducta infractora por parte del comunero.
Debemos hacer notar y recordar la posibilidad sancionadora que existe en el art.7.2 LPH -EDL 1960/55- de que se pueda imponer al infractor la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad
Debemos hacer notar en este caso que se trata de una sanción importante y grave, como es la privación del uso de la vivienda por un periodo de hasta tres años, lo cual implica la desposesión por orden judicial del comunero infractor, expulsándole de su inmueble hasta un periodo de tres años, lo que constituye una sanción grave que, en base al principio de proporcionalidad, se deberá aplicar en supuestos relevantes, entre los que se puede incluir el que ahora estamos tratando de continuidad en el incumplimiento de las normas de régimen interno o estatutarias por parte de un comunero infractor, que reitera estos incumplimientos en varios periodos, a saber:
a.- Antes de la actuación de la comunidad por la vía del art.7.2 de la Ley -EDL 1960/55-
b.- Y después del requerimiento observado.
c.- Así como tras el acuerdo de Junta del ejercicio de la acción de cesación.
d.- Lo cual puede agravarse si existe una condena por parte del juez de primera instancia de que cese en la actividad infractora y que persista en su conducta el comunero, ante lo cual podría ejercitarse una nueva acción judicial en donde lo que podría reclamarse ya es la privación de la posesión del comunero ante la inexistencia de asunción de sus obligaciones y responsabilidades, desoyendo hasta la sentencia del juez de primera instancia que conllevaría la reclamación razonada y razonable de la comunidad de propietarios de que, en base a estas circunstancias de continuidad infractora, se reclame la sanción de privación de la posesión del inmueble por periodo de hasta tres años.
4-Razones por las que no es viable legalmente el establecimiento de sanciones económicas por las comunidades de propietarios ante incumplimientos de los comuneros
Hemos visto que es inviable la fijación de estas sanciones económicas y son varias las razones para descartar esta opción. Y es que la comunidad no puede imponer sanciones de carácter económico a los comuneros ante el incumplimiento de las normas de régimen interno, ya que no tiene potestad sancionadora, lo que es una consecuencia más de la inexistencia de personalidad jurídica de las comunidades de propietarios. Veamos.
1.- El principio de legalidad y se seguridad jurídica impiden establecer sanciones económicas a los comuneros por incumplimiento de normas de régimen interno o estatutarias. Nada autoriza la LPH -EDL 1960/55- para admitir la posibilidad en la imposición de estas sanciones económicas. La LPH no autoriza a ello a las comunidades de propietarios.
2.-La junta de propietarios no tiene facultad reconocida legalmente para adoptar acuerdos de fijación de sanciones a comuneros que puedan haber incumplido normas de régimen interno o estatutarias. No está en el ámbito de sus competencias del art.14 LPH -EDL 1960/55-. [4]
Para que ello fuera viable debería el legislador haber fijado en el art.14.d LPH -EDL 1960/55- que “Corresponde a la junta de propietarios… d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior y, en su caso, aprobar la imposición de sanciones mediante la aprobación en normas de régimen interno del procedimiento establecido para su imposición y cuantía, exigiendo la audiencia del comunero afectado, y la posibilidad de impugnación de la sanción económica impuesta por la vía del art.18 LPH -EDL 1960/55-.
Esta es la propuesta que proponemos para el caso de que se quisiera regular la imposición de sanciones económicas por la comunidad de propietarios como vía a seguir para afrontar los incumplimientos de las normas de régimen interno o estatutarias por los comuneros de una comunidad de propietarios.
3.- No existe en la actualidad regulación normativa del procedimiento establecido para que una comunidad pueda imponer sanciones.
4.- Nada existe que permita fijar una sanción en concreto en cuanto a su cuantía y ni la junta de propietarios, ni el presidente/a de la comunidad pueden imponerla unilateralmente.
5.-Nada se regula de que exista una audiencia del comunero afectado infractor para poder opinar sobre la imposición de una sanción en cuanto a las razones de la imposición, su oposición a ello, y la persona u órgano a quien dirigirse para ello, que no está previsto ni predeterminado legalmente.
6.-En el caso de que se imponga una sanción económica a un comunero infractor el acuerdo es perfectamente impugnable por la vía del art.18.1.a y c LPH -EDL 1960/55-, que señala que:
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
…
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
7.-No puede trasladarse al régimen de morosidad tampoco el impago de la sanción económica, porque no existe fórmula legal de transformar una sanción económica al régimen de cuotas imponibles a los comuneros, por cuanto solo cabe hacerlo legalmente respecto del recargo porcentual que se apruebe en junta por mayoría simple del art.17.7 LPH -EDL 1960/55-, que es el único imponible legalmente.
Ello conlleva que si la junta de propietarios incluyera en la aprobación anual de deudas de los comuneros con la comunidad y reclamara por la vía del proceso monitorio del art.21 LPH -EDL 1960/55- la deuda de la sanción económica junto con otra que pudiera tener el comunero por morosidad en cuotas comunitarias existiría plus petición en lo reclamado por encima de lo permitido.
8.- La comunidad de propietarios no puede ser juez y parte en la imposición de sanciones económicas, ya que en cualquier ámbito la capacidad de la sanción económica o multas debe tener un respaldo legal y de unos órganos previamente constituidos por la ley que sean los que evalúan el hecho cometido, su gravedad, la previa tipicidad de hecho y sanción reconocido en una norma, un procedimiento sancionador preestablecido, un órgano final sancionador, la previa audiencia del interesado, y las vías de impugnación y ante quien se puede impugnar una sanción impuesta.
Es importante este punto, dado que nada de lo antes señalado se cumple en este caso de las comunidades de propietarios, dado que ni existe órgano sancionador predefinido para imponer multas, ni existe procedimiento regulado a tal efecto en la LPH, ni existe vía de qué órgano es el sancionador, ni vía de audiencia al comunero infractor, ni vías de impugnación.
Ante ello, solo la vía del art.7.2 LPH -EDL 1960/55- será la procedente para combatir cualquier infracción de incumplimiento de normas de régimen interno o estatutarias.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Jurisprudencia", en enero de 2024.
Notas
1-PATRICIA BRIONES. Abogada y asesora permanente del CAFMadrid. Ciudad y comunidad. EL BLOG DE LOS ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID. Cafmadrid.es
2-https://www.hogar.mapfre.es/hogar/vivienda/sanciones-comunidad/.
3-Propiedadhorizontal.es ¿Puede la comunidad imponer sanciones económicas? 28 de septiembre de 2016 por Chisco Santibáñez Pérez.
4-Artículo catorce LPH:
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
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