HIPOTECARIO

Tres cuestiones sobre la dación en pago de la vivienda habitual establecida en el Código de Buenas Prácticas del punto 3º del Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

Foro 01-03-2013 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

El Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos -EDL 2012/24887- introduce en su anexo el denominado "Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual", texto donde se establece la dación en pago de la vivienda habitual. Pues bien, y aun cuando conforme a su artículo 5 su contenido sólo es aplicable a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere ese Real Decreto-ley, siendo su adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito (o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios), contiene varios aspectos respecto de este mecanismo solutorio de deudas que merecen ser valorados y comentados.

Pues bien, dice el apartado b) de dicho código que "La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda.".

Tres cuestiones vamos a plantear que entendemos podrían plantearse en un futuro de generalización de la medida. ¿Alcanza a los fiadores?. ¿Qué pasa cuando la deuda sea menor que el valor de la vivienda?. ¿Tendrá que practicarse liquidación? Si la vivienda fue tasada en 200.000 euros y resta para pago de la deuda una cantidad menor ¿debe reintegrar la entidad adjudicataria, caso de fracaso de la subasta, la diferencia?

Comentario Hay casi un acuerdo unánime en considerar que el efecto de la dación en pago es el la extinción total de la deuda, conclusión lógica porque es el efecto propio de la institución.

Debe recordarse además que así lo dice de forma expresa el Código de Buenas Prácticas que también recoge de forma expresa que la dación en pago implica la cancelación total de la deuda, no solo respecto al bien hipotecado y al deudor principal, sino también de las responsabilidades que terceros hayan podido asumir por razón de la deuda, incluida la fianza en la medida que al ser la fianza un contrato accesorio de garantía, a parte de las causas propias de extinción, se extingue también al extinguirse la obligación garantizada de acuerdo con el artículo 1847 del C. civil -EDL 1889/1-, al extinguirse la obligación principal.

La cuestión relativa al valor de la vivienda merece, en atención al contenido normado del código y a la realidad social, de colapso del mercado hipotecario, una respuesta negativa pues no hay norma en el código que regule el caso de que la deuda sea menor que el valor de la vivienda ni nada relativo a la liquidación. La dación extingue la deuda con independencia de valores.

No hay por tanto posibilidad real, si se opta por la dación en pago, de equilibrar las prestaciones. El valor de la vivienda no será atendido para la extinción de la deuda si bien, la cuestión de las quitas obligatorias están planteadas a favor del acreedor pues no debería obviarse que la dación en pago no es aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución y en los que se haya anunciado la subasta o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores, limitación que entiende la doctrina persigue evitar al acreedor que responda de las cargas posteriores por encima de la deuda que tiene con su deudor.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín Contratación Inmobiliaria", el 1 de marzo de 2013.

Puntos de vista

Francisco Berjano Arenado

1.- De la lectura del Anexo de Código de Buenas Prácticas para la reestruct...

Leer el detalle

Juan Ángel Moreno García

La primera idea que debe destacarse es que se trata, como su nombre indica de...

Leer el detalle

Luis Alberto Gil Nogueras

A mi juicio todas las cuestiones que asocian a la figura de la dación en pag...

Leer el detalle

Leer más

Resultado

Tres cuestiones sobre la dación en pago de la vivienda habitual establecida en el Código de Buenas Prácticas del punto 3º del Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
Valora este artículo