Está siendo muy polémico el uso de la vivienda como negocio turístico, y más, tras los múltiples y mediáticos desahucios recientes. Para paliar los problemas existentes en el ámbito de vivienda, y un poco movido por la presión popular, el Gobierno aprobó el pasado martes en el Consejo de Ministros dos reales decretos con medidas a favorecer el acceso a la vivienda. El primero de ellos, además, pretendía introducir medidas que afectaban de lleno al sector turístico. Aunque finalmente no han sido convalidados, resulta conveniente analizar si las medidas planteadas contribuían realmente a favorecer el arrendamiento de vivienda, como se pretendía, o si, por el contrario, sería necesario reconsiderar su diseño de cara a un próximo intento de reforma del sector de la vivienda.
Pues bien, vamos a repasar el panorama fiscal actual en el negocio del turismo. Actualmente, la norma básicamente nos indica que el arrendamiento de vivienda está exento de IVA y solo quedaría sujeto al referido impuesto, si junto al arrendamiento, se prestasen servicios complementarios propios de la industria hotelera tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. En este caso, la tributación sería al 10%. No obstante, numerosas consultas de la DGT han matizado que se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, la limpieza periódica del inmueble, el cambio periódico de ropa de cama y baño, y la puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, en algunos casos, la prestación de servicios de alimentación y restauración, y que, por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:
- Servicio de limpieza del apartamento y de cambio de ropa prestado solamente a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Según lo anterior, la no aplicación de la exención de IVA no radica en que se trate de un alquiler de temporada o vacacional, sino en que se presten los servicios de hostelería con las condiciones mencionadas.
¿Qué supone para las entidades arrendadoras que el alquiler esté exento o no de IVA?
Si el arrendador es un empresario, tanto persona física como sociedad, el hecho de realizar una actividad exenta de IVA (arrendamiento de vivienda o turístico cuando no se cumplen los requisitos), le supone no poder deducirse el IVA soportado en su actividad. Tampoco podría deducirse el IVA que haya tenido que pagar por la compra de esa vivienda o, si no ha estado sujeta a IVA (por ser segunda transmisión) avocarle a pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales suponiéndole un coste extra.
Ya ni hablemos de que, si además realiza actividades no exentas, también puede provocar que entre en prorrata a efectos de IVA. Esto implicaría que el derecho a deducir el IVA soportado por la entidad quedaría limitado y además supondría llevar un mayor control del IVA soportado trimestral o mensualmente y, al final de año, tener que realizar un cálculo de regularización.
Sabiendo lo anterior es lógico que las sociedades en la compra de un inmueble, en lugar de destinarlo a vivienda, prefieran dedicarlo al sector turístico prestando servicios de carácter hotelero. Incluso a veces forzando la prestación de esos servicios, que, en otro caso, no hubieran prestado.
¿Qué pretendía cambiar el primer real decreto sobre vivienda?
El precepto que regula la inaplicación de la exención a los arrendamientos con prestación de servicios hoteleros, pretendía introducir un nuevo supuesto en el que estos arrendamientos dejarían de estar exentos, cuando la duración del alquiler a favor de un mismo arrendatario no excediera de 30 noches.
Con dicha regulación, los alquileres de corta duración (30 noches o menos quedan) hubieran quedado, con carácter general, sujetos y no exentos de IVA, tributando al tipo del 10%. La modificación establecía, no obstante, una excepción a esta nueva regla, los alquileres de 30 noches o menos continuarán exentos cuando se refieran al apartamento o vivienda en el que el propio arrendador tenga su residencia habitual.
¿Cómo hubiera afectado este cambio al sector turístico?
Pues bien, esto suponía que, si los arrendamientos son de 30 noches o menos, ya no sería necesario prestar servicios hoteleros para que la actividad no estuviera exenta, y, por ende, se pudiera deducir el IVA soportado. Igualmente, si superaba los 30 días y se prestaban servicios de carácter hotelero el arrendamiento no estaría exento de IVA y también se podría deducir el IVA soportado.
Es decir, la nueva regulación pretendida, favorecía aún más, la consideración de ciertos alquileres como no exentos y, por ende, la deducción del IVA soportado.
En este contexto, las empresas debían debatirse entre alquilar los inmuebles como vivienda de larga duración no pudiendo deducir el IVA soportado o alquilar la vivienda por días y deducirse ese IVA. Y esto sin contar que el alquiler de vivienda de larga duración les daría, con toda probabilidad, una menor rentabilidad, dada la configuración del mercado que se pretendía.
Para que veáis que no es poca cosa, si una empresa comprara un inmueble de obra nueva por 500.000 euros, si lo alquilara a un particular para que sea su vivienda habitual perdería el derecho a deducirse 50.000 euros, en cambio, si lo alquilara a turistas por días en periodos de 30 días o menos, sí tendría ese derecho.
Evidentemente, este problema era solo para las viviendas ofertadas en alquiler por empresarios, en el caso de vividas en manos de particulares esta medida les obligaría a darse de alta en hacienda como prestador de una actividad y atender las obligaciones fiscales derivadas de ello, cosa que tampoco les implicaría mayor gasto que el de gestión, y, en contrapartida, tendrían derecho a deducir el IVA soportado en la actividad, incluido el IVA de la compra del inmueble.
Quizás esto, sumado a las medidas en el IRPF que favorecen el alquiler de los inmuebles, pueda hacer que los particulares propietarios de inmuebles cambien el destino de los mismos, pero me parece que para los empresarios hubiera sido menos conveniente de lo que ya es actualmente. Y en este punto, yo creo que debemos preguntarnos ¿Quién posee más inmuebles objeto de alquiler?
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