Las SOCIMIs son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y están reguladas por la Ley 11/2009 de 26 de octubre. Son el equivalente español a los REIT (Real Estate Investment Trusts) presentes en otras jurisdicciones de países desarrollados. Su objeto social principal es la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, ya sea vivienda, oficinas, locales comerciales, logística, hoteles, o residencias, así como la tenencia de participaciones en otras SOCIMIs.
Desde mi punto de vista, su atractivo reside en que constituyen una herramienta eficiente para canalizar, profesionalizar, rentabilizar y gestionar la inversión inmobiliaria.
Uno de los principales atractivos de este vehículo es su régimen fiscal especial que implica, con carácter general, que las rentas obtenidas en el desarrollo de su actividad no tributan en sede de la sociedad (se aplica un tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades), sino que la tributación se desplaza al accionista cuando percibe los dividendos (que son de reparto obligatorio), sin perjuicio de los gravámenes especiales aplicables en determinados supuestos.
Adicionalmente a lo anterior, me gustaría desmitificar la idea de que constituir una SOCIMI y cotizar es un proceso largo, costoso y reservado a grandes compañías. Esto es una concepción equivocada puesto que las SOCIMIs pueden cotizar en los denominados mercados alternativos o Sistemas Multilaterales de Negociación, que presentan requisitos de admisión más flexibles, plazos más cortos, costes proporcionados y obligaciones de información adaptadas al tamaño de la sociedad. En España contamos con BME Growth, BME Scaleup y Portfolio Stock Exchange, en todos los cuales, trabajé como abogado.
En esa flexibilidad que comento me gustaría destacar dos cuestiones relevantes para el acceso a alguno dichos mercados: la primera, que no es necesario cumplir con un requisito mínimo de free float (difusión accionarial), lo cual, supone una eliminación de una barrera de acceso y, la segunda, es que no es necesario identificar a los accionistas significativos, algo que es reclamado en muchas ocasiones por los fundadores de estos vehículos. Por otro lado, el proceso típico de incorporación se puede decir que es un proceso estandarizado y plenamente asumible para cualquier grupo patrimonial o inversor con un proyecto inmobiliario sólido.
Respecto de las dudas planteadas sobre el régimen fiscal especial, es cierto que este lleva en el punto de mira de algunos grupos políticos desde hace algunos años, con el fin de modificarlo. El motivo aducido por estas formaciones políticas es la percepción de que estos vehículos contribuyen a encarecer el mercado residencial, lo cual, desde mi punto de vista, es muy cuestionable puesto que el problema de la vivienda en España en un problema profundo que tiene varias causas, entre otras, una falta de oferta de vivienda que pueda responder a la creciente demanda, tal y como apunta el Banco de España en su Informe Anual de 2025. Pese a dichos intentos de modificar el régimen fiscal, este sigue plenamente vigente y ninguna de las propuestas de reforma ha cristalizado en una modificación del tipo de gravamen del 0%. Por otro lado, modificar este régimen situaría a España en una desventaja competitiva para la inversión inmobiliaria frente a otras jurisdicciones desarrolladas que tienen vehículos similares, los anteriormente referidos REIT.
Mas allá de los incentivos fiscales, las SOCIMIs presentan ventajas adicionales, muchas de las cuales derivan del hecho de su cotización, entre ellas, se pueden destacar:
- Atracción de inversores: la SOCIMI, como vehículo regulado, es un vehículo transparente y reconocible por todo tipo de inversores, especialmente institucionales e internacionales. En relación con la transparencia, es necesario indicar que los requisitos de comunicación al mercado de información son mínimos, consistiendo, fundamentalmente, en la publicación de cuentas anuales y en la difusión de información sobre determinadas operaciones corporativas.
- Aumento de la confianza del público, refuerzo del gobierno corporativo y atracción de talento: el hecho de ser una sociedad cotizada refuerza el gobierno corporativo, aumenta la confianza del público y sirve como herramienta de atracción de talento.
- Mejora del acceso a la financiación: el hecho de tener un gobierno corporativo sólido por ser una sociedad cotizada mejora la capacidad de obtener financiación bancaria.
- Profesionalización: este vehículo permite ordenar el patrimonio inmobiliario familiar o empresarial y profesionalizar su gestión mejorando esta.
- Valoración objetiva: la cotización proporciona una referencia objetiva, que es el valor de mercado, por lo que, por ejemplo, para ampliaciones de capital no es necesario acudir a un experto independiente. Cualquier tercero sabrá el valor de la sociedad sin necesidad de acudir a un tercero independiente.
- Liquidez y sucesión: el hecho de ser una sociedad cotizada ofrece liquidez a los socios mediante operaciones de mercado, lo que facilita su entrada y salida y simplifica los procesos sucesorios.
Como conclusión, desde mi punto de vista, la SOCIMI es un vehículo a tener en cuenta por grupos patrimoniales, family offices, promotores inmobiliarios e inversores que busquen ordenar y rentabilizar su patrimonio inmobiliario. La cotización, gracias a la oferta diversificada de sistemas multilaterales de negociación existente, hace que sea un proceso accesible, ágil y con costes razonables. Constituir una SOCIMI y sacarla a negociar no es una operación reservada a grandes compañías.
Nota: la presente tribuna es un artículo de opinión y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión.
ElDerecho.com no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o colaboradores de esta publicación