Antes de constituir la fundación ordenada por la testadora

Validez de venta de inmueble en documento privado por los albaceas

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El TS declara que es válida la venta de un inmueble por dos de los albaceas en uso de las facultades otorgadas por la testadora y con anterioridad a la constitución de la fundación ordenada por ella, ya que, si el inmueble nunca llegó a integrar la dotación fundacional, no es precisa autorización.

Venta de inmuebles por albaceas

Se plantea en este caso la validez de la venta de un inmueble en documento privado por dos de los albaceas designados en testamento a los que se autorizaba a vender bienes de la herencia e integrar el precio obtenido en la dotación de la fundación que debían constituir.

Solicitada por los compradores demandados la elevación a escritura pública de la compraventa, la fundación ya constituida decide interponer acción reivindicatoria de dicho inmueble. Dicha fundación había solicitado autorización al protectorado de fundaciones autonómico para la elevación a público del contrato, que fue denegada, y durante las conversaciones plantea que el precio pendiente de pago es demasiado bajo para lo que vale el inmueble en ese momento y decide emprender acciones para invalidar el negocio. La fundación demandante alega ser la propietaria de la vivienda y que el ocupante demandado no ha podido adquirir el dominio por usucapión, pues los albaceas solo suscribieron un documento de promesa de venta para el que no estaban facultados.

Por su parte, los demandados solicitan que se declare la plena validez del contrato privado de compraventa y que se ordene, previo abono del pago del precio pendiente, su formalización en escritura pública. Alegan que, a pesar de su denominación como promesa de venta, se trata de un verdadero contrato de compraventa con aplazamiento del otorgamiento de escritura pública hasta la realización de las operaciones particionales y la constitución de la fundación. Asimismo, ponen de manifiesto que si se fijó un precio bajo fue debido al deficiente estado de conservación del inmueble. Señalan, además, que el inmueble nunca llegó a integrar la dotación fundacional ni a pertenecer a la fundación, al realizarse la operación con carácter previo. Concluyen que, por su posesión en concepto de dueño, con justo título y durante casi 30 años, se ha producido la adquisición del dominio por usucapión.

En primera instancia se estimó la demanda y se declaró la nulidad de la promesa de venta. Consideró el juzgado que se trataba de un contrato preparatorio que podía ponerse en marcha si las partes alcanzaban un nuevo acuerdo o una de ellas lo exigía, cumpliendo los requisitos necesarios, entre ellos, que los tres albaceas –y no dos- actuaran de forma mancomunada y con la autorización del protectorado para la venta. El demandado no habría adquirido por usucapión, al poseer el inmueble por autorización de los propietarios, pero no a título de dueño.

En segunda instancia se declaró la validez y eficacia del contrato de compraventa privado y se condenó a la fundación a otorgar la escritura pública contra el pago del precio pendiente, integrándose el mismo en la dotación fundacional.

Para la Audiencia, el contrato otorgado por los albaceas era una auténtica compraventa, ya que en el documento quedaron fijados todos los elementos esenciales del contrato, supeditando la elevación a escritura pública y el pago del precio pendiente a la liquidación de la herencia y constitución de la fundación, que debía recibir dicho precio. Los albaceas que otorgaron el documento tenían facultades para vender de acuerdo con lo establecido en el testamento y no queda acreditado que la venta se ocultara al tercer albacea, que no intervino, ni que este manifestara su disconformidad.

Entiende el TS, en su sentencia de 7 de noviembre de 2018, que de la interpretación del testamento resulta clara la voluntad de la testadora de que se constituyera la fundación con los bienes que no se vendieran por los albaceas. En consecuencia, el inmueble litigioso se vendió conforme a lo querido por ella y no llegó a integrarse en el patrimonio de la fundación, con lo que no era precisa la autorización para su venta.

Fuente: ADN Jurídico

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