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URBANISMO

Valoración de suelos urbanizados sin aprovechamiento específico

Foro Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

Atendiendo al art. 37.1.a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la jurisprudencia -por todas, sentencia del Tribunal Supremo (sec. 5ª) 1367/2021, de 24 de noviembre- acude a la técnica del aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo a los efectos de calcular el parámetro de la edificabilidad media, en aquellos suelos urbanizados sin aprovechamiento específico, por no tener asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística.

El debate se suscita con relación a los propietarios de suelo en situación de urbanizado que no hubieran realizado las cesiones obligatorias y gratuitas, en contrapartida por las facultades que comporta la transformación de los terrenos. En estos casos, ¿la determinación del aprovechamiento por comparación debería incluir en ese cómputo -a efectos de reducir el aprovechamiento del propietario- eventuales dotaciones públicas para la ejecución urbanística y, en su caso, los espacios destinados a viales y zonas verdes?

La respuesta a la pregunta anterior, ¿podría quedar condicionada por la funcionalidad del estatuto legal de la propiedad del suelo, evidenciado, entre otras normas, en el art.11.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, al referirse al cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda?

¿La técnica del aprovechamiento por comparación puede llegar a comportar, eventualmente, un mayor sacrificio para los propietarios de los terrenos que verificaron las correspondientes cesiones frente a quienes, por no estar así previstas, no las tuvieron que asumir?

De ser así, ¿qué correcciones o previsiones podrían enervar o minimizar tales situaciones?

La realidad jurídica urbanística evidencia casos en los que los propietarios del suelo urbanizado no asumieron, en su día, las correspondientes cesiones obligatorias y gratuitas.

Surge, de este modo, la necesidad de averiguar si, el criterio o el mecanismo de la comparación y, más en particular, el concepto de "ámbito espacial homogéneo", constituye un parámetro adecuado para evitar la discriminación entre los propietarios del entorno. Desde una perspectiva complementaria, algunas respuestas aluden también al eventual agravio que el hecho de que uno de los propietarios no haya participado en tales cesiones podría comportar frente a los demás que sí que lo hayan hecho, pues, en principio, habrán satisfecho, entre todos, la parte del que no contribuyó, habiendo enriquecido a éste, injustamente y a su costa.

A estos efectos, se destaca la conexión del planteamiento con el estatuto legal de la propiedad del suelo y la necesidad de distinguir entre las específicas operaciones de transformación urbanística -a propósito de las que, algunos recuerdan que el suelo urbanizado todavía puede ser objeto de transformación- de aquellas otras relacionadas con la vía expropiatoria, en cuyo seno se plantea la posibilidad de reducir el justiprecio con el argumento de no haber efectuado cesiones.

Asimismo, se defiende que la valoración expropiatoria del suelo urbanizado para materializar su afectación a dotación pública, debería aplicar la edificabilidad media y el uso mayoritario del ámbito especial homogéneo en que por usos y tipología esté incluida la finca -sin deducir del aprovechamiento resultante hipotéticas cesiones no realizadas en su momento-, recordando que la necesaria equidistribución, expresión de la justicia distributiva, se materializa, no obstante, en compartimentos estancos (polígonos, unidades de gestión, áreas de reparto, etc.), resultando difícil garantizarla a una escala superior o proyectar lo ya urbanizado hacia el futuro.

Sobre la base de la jurisprudencia, se considera que los terrenos han asumido ya las cargas de la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios de ese tipo de suelo y que, asignarles un aprovechamiento por comparación, debería limitarse a los terrenos del ámbito de que se trate, patrimonializando un determinado aprovechamiento que no incluya los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista de Urbanismo", en marzo de 2022.

 

 

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