En caso de titulación hipotecaria, ¿puede exigir el deudor que se cancele el registro de la hipoteca de la entidad prestamista y se inscriba a favor del Fondo de titulación?

Referida la cuestión planteada a los llamados fondos de titul...

Referida la cuestión planteada a los llamados fondos de titulación y sus consecuencias en orden a la legitimación activa en procesos de ejecución hipotecaria, como punto de partida debemos de significar que la llamada &ldquotitulación hipotecaria&rdquo consiste en la creación de un patrimonio cerrado -o abierto según la Ley 5/2015 de 27 de abril a la que se refiere la cuestión donde una entidad financiera especializada -la gestora &ldquogestiona&rdquo la transformación financiera de flujos hipotecarios en valores de renta fija que representa la titulación hipotecaria.

Es decir, con ello se pretende que el riesgo inherente a las participaciones hipotecarias se asuma por una pluralidad de personas con la consiguiente finalidad de lograr una bajada en el coste de las hipotecas.

Así, conforme a numerosas resoluciones de los Tribunales, se trata de una agrupación de participaciones hipotecarias mediante la creación de un fondo de las mismas, carente de personalidad jurídica, en la que el acreedor conserva el derecho a ejercitar las acciones propias ante un incumplimiento contractual del deudor, conservando la custodia, administración y en su caso la titularidad parcial.

Es decir, el criterio mayoritario evita considerar que se trate de una &ldquocesión de crédito&rdquo, aclarando la diferencia existente entre la &ldquotitulación&rdquo de un activo y su &ldquocesión&rdquo -la cual implicaría la venta del crédito con sus derechos accesorios tanto materiales como procesales -S AP Barcelona 30.9.2020-.

Por ello, el acreedor hipotecario conserva la acción ejecutiva y de no ejercitar la misma en el plazo marcado por el legislador, el titular de la participación, tras compeler al acreedor a actuar, podrá subrogarse en la ejecución en la cuantía de su participación -Ley 2/1981-.

La mayoría de las resoluciones de los tribunales consideran legitimada en un procedimiento declarativo o ejecutivo a la entidad emisora cuando se trate de reclamar el préstamo y/o la realización de la hipoteca.

Así, nos encontramos que algunas resoluciones de los tribunales consideran una legitimación &ldquoextraordinaria&rdquo, &ldquopor subrogación&rdquo o &ldquosubsidiaria&rdquo en el partícipe en el fondo de titulación cuando la entidad emisora no pague por impago del deudor primario y requerida, aquella no inicie la ejecución, mientras que tal entidad emisora conserva la legitimación activa &ldquoordinaria&rdquo -Por todas, sentencia AP de Barcelona de 15 de febrero de 2021-.

Es de significar que en la reunión de Presidentes de las Secciones Civiles de la AP de Barcelona celebrada el 15 de julio de 2016 se adoptó el acuerdo de otorgar legitimación al acreedor hipotecario que figura en el Registro de la Propiedad por más que el fondo titular de la participación hipotecaria que incluye el crédito objeto de reclamación pueda &ldquocompeler&rdquo al emisor de la participación en caso de impago del deudor al ejercicio de la correspondiente acción ejecutiva.

Sentado lo anterior parece claro que la legitimación activa en un proceso de ejecución hipotecaria la mantiene el acreedor hipotecario que figura en el Registro de la Propiedad.

En orden a la posible exigencia del deudor hipotecado de, en caso de titulación exigir que se cancele en el registro de la hipoteca de la entidad prestamista y se inscriba en favor del fondo de titulación, considero que conforme el tenor literal del art 16.3 de la Ley 5/2015, no cabría tal imposición del deudor toda vez que el precepto señala &ldquose podrá inscribir en el Registro&hellippertenecientes a los fondos de titulación&rdquo, esto es, se configura como una facultad que, lógicamente , no puede implicar la imposición por la que se pregunta.

Se plantea la cuestión en atención a los efectos de...

Se plantea la cuestión en atención a los efectos derivados de la titulización de préstamos hipotecarios y el problema que suele plantearse ante los tribunales en atención a las dudas sobre la legitimación activa para el ejercicio de la acción hipotecaria.

La titulización es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito -por ejemplo y por lo que ahora interesa, préstamos hipotecarios a un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales. Tiene lugar reagrupando en una misma cartera un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar, que son cedidos a una estructura ad hoc -sociedad gestora que financia el precio de compra colocando los títulos entre los inversores. Por su parte, los fondos de titulización son patrimonios separados que carecen de personalidad jurídica, de acuerdo con lo previsto en el artículo 15.1 de la Ley 5/2015, de tal manera que la defensa de las acciones que le puedan corresponder y su defensa en el proceso debe ser llevado a cabo por la correspondiente sociedad gestora que lo ha constituido y que se califica como su representante legal y encargado de la administración de dicho fondo de gestión, de acuerdo con lo previsto en el artículo 25.1 de la citada Ley 5/2015, sin perjuicio del derecho de dichas sociedades gestoras a apoderar a un tercero, en este caso las entidades de crédito cedentes de los créditos que se han titulizado, para la gestión de los mismos, tanto de cobro como de reclamación judicial, posibilidad ésta sobre la que nada se prohíbe en las citadas normas.

Lo señalado en el párrafo anterior se considera como un antecedente necesario para poder dar una respuesta a la pregunta formulada. En primer lugar, se plantea sí el deudor hipotecario puede exigir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Y la respuesta a dicha cuestión debe de ser necesariamente negativa. Al deudor, que no debe de prestar su consentimiento a la cesión del crédito hipotecario, le resulta indiferente a quien tiene que realizar el pago de la deuda asumida, de manera que efectuado el pago voluntario -como ocurre con los pagos ordinarios mensuales sí no hay incumplimiento del deudor o forzoso -en caso de ejecución quedará liberado de su obligación, sin perjuicio de las relaciones internas entre el Fondo y la entidad de crédito.

Cuestión diferente es en el caso de que no conste inscrita la titulización a favor del Fondo en el Registro de la Propiedad, pues en este caso esta ausencia de inscripción puede afectar a normas de orden público de naturaleza procesal, como son las que afecta a la legitimación activa para el ejercicio de la acción hipotecaria. Y en este punto la respuesta no es pacífica.

Hay que partir de que, tras la reforma operada por las leyes 5/2015 y 13/2015, especialmente la nueva redacción dada al artículo 9 LH, ya es posible la inscripción, en cuanto patrimonios separados, de los créditos titulizados a favor de los fondos de gestión en el Registro de la Propiedad, de manera que la titularidad formal y registral coincide y legitima al citado fondo de gestión para el ejercicio de las acciones, lo que no era posible antes de las citadas reformas legales. Por ello, se hace preciso diferenciar entre sí existe o no inscripción de la cesión del crédito hipotecario.

Sí lo ha inscrito, no cabe duda alguna que la única legitimación corresponderá, exclusivamente, al Fondo a través de la Sociedad Gestora que lo representa y administra, lo que permitirá apreciar falta de legitimación activa si la acción hipotecaria es ejercitada por la entidad de crédito cedente del crédito.

Si, por el contrario, el Fondo, a pesar de ser titular del crédito no lo ha inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad, la legitimación activa para el ejercicio de la acción hipotecaria corresponderá a la entidad de crédito a cuyo nombre esté inscrita la hipoteca en el Registro correspondiente, tal como se deriva del artículo 38 LH, pues normalmente se habrá encargado por el Fondo a dicha entidad la gestión del crédito, tanto en relación al cobro de las cuotas como a la posible ejecución del préstamo, lo que supone que habrá que estar al alcance de la escritura de constitución del Fondo y las funciones que la sociedad gestora haya cedido o autorizado a la entidad de crédito en relación con la reclamación extrajudicial o judicial del importe de los préstamos cuando estos resultan impagados por los deudores. El legitimado seguiría siendo el Fondo, sin perjuicio de que la acción se ejercitaría en su nombre por la entidad de crédito de acuerdo al alcance del poder de representación concedido a la misma.

La titulización es una técnica financiera que consi...

La titulización es una técnica financiera que consiste en la transferencia de activos financieros que proporcionan derechos de crédito -verbigracia préstamos hipotecarios a un inversor, transformando esos derechos de crédito en títulos financieros emitidos en los mercados de capitales. Tiene lugar reagrupando en una misma cartera un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar, que son cedidos a una estructura ad hoc -sociedad, fondo o trust que financia el precio de compra colocando los títulos entre los inversores. Los títulos, que suelen adoptar la forma de bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores a recibir pagos por los derechos de crédito -cuando los préstamos inmobiliarios generan pagos mensuales bajo la forma de interés y de reembolso del principal.

Mientras que no se promulgó el artículo 16.3 transcrito, que permite inscribir en el Registro de la Propiedad el derecho de los fondos de titulación hipotecaria, se podía sostener que la legitimación activa para el ejercicio de la ejecución de la hipoteca correspondía solo al prestamista, que continuaba siendo el titular inscrito de derecho de garantía, por la presunción de veracidad de la publicidad registral, sin perjuicio de los efectos de cesión en la relación interna entre el prestamista original y el fondo de titulación hipotecaria cesionario del crédito garantizado con hipoteca.

En la actualidad el transcrito artículo 16. 3 de la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, expresamente permite inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Por tanto, en la medida en que se haya producido dicha inscripción, corresponderá en exclusiva al fondo la legitimación para instar la ejecución hipotecaria y, también, con el mismo fundamento, el deudor -al que se debe comunicar el cambio de acreedor artículo 1527 CC podrá exigir la cancelación de la inscripción en el registro de la hipoteca a favor del prestamista inicial, correlativamente con la inscripción de la misma para el fondo de titulización.

El argumento principal de la respuesta es la regla de que la transmisión o cesión de un derecho de crédito, incluso el garantizado con hipoteca -artículos 1526 y ss. CC, 149 LH-, produce que el cesionario, como nuevo titular del derecho de crédito y de sus accesorios como la hipoteca -artículo 1528 CC-, pase a ser el legitimado para el ejercicio de los derechos que aquel conlleva -artículo 10 LEC, que al regular la condición de parte procesal legítima, dispone &ldquoSerán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular&rdquo-. Además, tal como dispone el artículo 540.1 LEC, la ejecución se despacha en favor del que aparece como ejecutante en el título ejecutivo, por ello el fondo de titulización con título inscrito en el registro, tendrá la legitimación activa en el proceso de ejecución hipotecaria.

Ratifica o complementa lo argumentado el contenido de las inscripciones registrales conforme al artículo 9 e LH, redactado por el apartado uno del artículo primero de la Ley 13/2015, de 24 de junio, que ordena la constancia en la inscripción, &ldquode la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la inscripción o, cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones&hellip&rdquo, que expresamente permite la inscripción en favor de un patrimonio separado sin que sea preciso acreditar su personalidad jurídica independiente.

Además, el deudor del crédito garantizado con hipoteca podrá satisfacerlo al deudor inicial quedando liberado, mientras no tenga conocimiento completo de la cesión -1528 CC y esta cesión no surtirá efectos frente a terceros interesados de buena fe, hasta su constancia registral, lo que constituye un estímulo poderoso para instar la cancelación anterior del registro de la hipoteca de la entidad prestamista y que se inscriba a favor del Fondo de titulación hipotecaria.

Sabido es que un fondo de titulización es un vehícu...

Sabido es que un fondo de titulización es un vehículo de inversión conformado por activos que representan derechos de cobro para el inversor, como préstamos o créditos.

El artículo quinto de la Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria señala algunas características más de los FTH:

&mdash La administración y representación legal de los Fondos corresponde a las Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización Hipotecaria, supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. La constitución de cada Fondo se formalizará en escritura pública. En la escritura pública de constitución se identificarán las participaciones hipotecarias agrupadas en el Fondo y se especificarán las reglas de sustitución en caso de amortización anticipada de aquellas. También se describirán los valores que el FTH emita.

&mdash La constitución de Fondos deberá ser objeto de verificación y registro por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

La operación consiste en agrupar un conjunto de derechos de crédito, en una misma cartera, y, a su vez, la cartera es traspasada a una estructura ad hoc -sociedades, fondos&hellip-, que luego la coloca entre los inversores. De esta manera, las entidades financieras transforman activos poco líquidos, en instrumentos para obtener financiación, y a su vez eliminan el riesgo de impago y, por ello, obtienen liquidez.

Pues bien, la respuesta a la cuestión planteada es negativa en base a la argumentación que expone con claridad la Resolución de 14 de julio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Leganés, por la que se deniega la inscripción de la cesión de una hipoteca, solicitado dicho cambio en virtud de solicitud en instancia privada.

Se recoge, por ello, que: &ldquoSobre la titulización de créditos hipotecarios se ha pronunciado varias veces este Centro Directivo. A este respecto, la Resolución de 2 de septiembre de 2019 considera que la titulización es una forma de financiación utilizada habitualmente por las empresas de diversos sectores económicos, entre ellos el de las entidades de crédito respecto de los préstamos y créditos hipotecarios, teniendo la misma pleno reconocimiento legal en España desde la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, reformada entre otras por las leyes 19/1992, 41/2007, 1/2013 y 5/2019, y desarrollada en la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial. En concreto, la titulización constituye un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos -créditos/préstamos en títulos o valores negociables, mediante la puesta en el mercado secundario, o mediante su cesión a un fondo de titulización, quien a su vez emite unos bonos para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades cedentes venden todo o parte de sus riesgos financieros para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital.

Las operaciones pasivas en que se materializa la titulización de los créditos hipotecarios pueden ser de cuatro clases: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias y certificados de transmisión de hipoteca -artículos 12, 13 y 15 de la Ley 2/1981 y disposición adicional cuarta de la Ley 5/2015-, y pueden ser realizadas, si las hipotecas en que se basan, cumplen los requisitos legalmente establecidos, por los bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito -artículo 2 de la Ley 2/1981-.

Las cédulas y bonos hipotecarios son títulos valores de garantía. Así, las cédulas hipotecarias son títulos valores cuyo capital e intereses están especialmente garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que, en cualquier tiempo, consten inscritas a favor de la entidad emisora. Y los bonos hipotecarios son títulos valores cuyo capital e intereses están especialmente garantizados por los créditos hipotecarios incluidos en la escritura de emisión, sin que tampoco necesiten de inscripción registral, pues la anterior exigencia de constancia en el Registro de la Propiedad por nota al margen de las respectivas inscripciones de hipoteca fue derogada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.

En cambio, las participaciones hipotecarias y los certificados de transmisión de hipoteca son títulos valores que transmiten o ceden todo o una parte de uno o de varios de los préstamos o créditos hipotecarios de la cartera de la entidad emisora a terceros, y podrá hacerse a lo largo de toda la vida del préstamo a que se refieran, siempre que el plazo de la participación no exceda del vencimiento de dicho préstamo. Esta transmisión no necesita de inscripción registral pues ni el artículo 15 de la Ley 2/1981, que regula la emisión de participaciones hipotecarias, ni los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que regula la transmisión de activos -participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, entre otros a los fondos de titulización, la exigen pero, hoy en día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, «se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización».

Sólo el artículo 29.1 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981 -al igual que el artículo 64 del anterior Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo-, exige la práctica de una nota al margen de la respectiva inscripción de hipoteca acreditativa de la emisión o transmisión de las participaciones hipotecarias, cuando su suscripción y tenencia no esté limitada a los inversores profesionales, sino que también sea susceptible de suscripción por el público no especializado, lo que no ocurre en el supuesto objeto de este expediente.

Por lo que se refiere a la cesión de derechos de crédito a favor de fondos de titulización, el artículo 16.4 de la Ley 5/2015 dispone que «a los fondos de titulización les será de aplicación, en relación con los préstamos y demás derechos de crédito que adquieran, el régimen que en favor de los titulares de las participaciones hipotecarias se contempla en el párrafo final del artículo 15 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario», de donde se infiere que, frente a lo que alega el recurrente, no es aplicable la exigencia de nota marginal relativa a los bonos hipotecarios aunque la misma hubiere sido obligatoria en el momento en que se produjo la cesión al fondo.

Por tanto, la aportación de derechos de crédito a un fondo de titulización supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo o crédito, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración siendo el fondo de inversión el nuevo acreedor, en todo o en parte, el cual se subroga en la misma posición jurídica que tenía de la entidad cesionaria concedente del crédito, ocupando su lugar en las relaciones con el deudor o prestatario, en lo referente al pago de la deuda.

En este sentido será aplicable el artículo 15 de la Ley 2/1981, según el cual el titular de la participación hipotecaria, en caso de falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa, concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación podrá compeler al acreedor hipotecario para que inste la ejecución judicial y si éste no la instare dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. La vigencia de este artículo ha sido puesta en tela de juicio por numerosos juzgados que no admiten la legitimación activa del acreedor cedente, sino que exigen que la demanda ejecutiva sea instada por el fondo de titulización como verdadero titular del crédito, previa inscripción de su derecho en el Registro de la Propiedad pero esta discutida cuestión no es objeto de este recurso.

Por otra parte, de la normativa aplicable a la titulización de préstamos y créditos hipotecarios, no se desprende que los deudores deban prestar su consentimiento o tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización. Al contrario, el artículo 22 de la Ley 2/1981 señala que «los títulos hipotecarios serán transmisibles por cualesquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni notificación al deudor». La falta de esa notificación únicamente tiene como efecto, al igual que en las cesiones de créditos en general, que hasta que la misma tenga lugar los pagos realizados por el deudor al primitivo acreedor le liberan de esa parte de la deuda sin que el nuevo acreedor -fondo de titulización-, se los pueda reclamar nuevamente.

En definitiva, si bien es verdad que en, ningún caso, con la emisión de participaciones hipotecarias o, certificados de transmisión de hipoteca o la cesión de derechos de créditos a un fondo de titulización podrá resultar perjudicado el deudor hipotecario, lo cierto es que tales operaciones no alteran per se las condiciones financieras pactadas entre la entidad acreedora cedente y sus clientes, que seguirán siendo las mismas, sin que el préstamo se extinga por ello, sino que únicamente cambia la figura del acreedor ni tampoco perjudica al deudor la falta de notificación o conocimiento de la titulización, porque en tal situación el pago a su antiguo acreedor le libera igualmente ni finalmente le afectan las facultades de administración, gestión y ejecución de los préstamos que tiene la entidad titulizante, con las matizaciones antes expuestas.

No se trata, por tanto, de un supuesto de una cesión de contrato que exija el consentimiento del deudor, sino de una cesión de créditos ni tampoco se trata de un pago por tercero que libere al deudor, pues el que paga adquiere acción ejecutiva contra éste, por lo que no puede hablarse de extinción de la obligación por disposición de la ley, ni tampoco de sus derechos accesorios como el derecho real de hipoteca.

La constitución de un fondo de titulización sí supone una cesión de créditos. Se entiende que existe cesión de créditos cuando concurre el acuerdo de voluntades entre un antiguo y un nuevo acreedor, en virtud del cual, la titularidad del derecho de crédito se transmite del cedente al cesionario, subrogándose éste en la situación o posición jurídica del primitivo acreedor, adquiriendo la condición de nuevo acreedor de ese crédito. El régimen de la cesión de créditos es aplicable, en consecuencia, a la aportación de créditos a un fondo de titulización, concebido éste en los términos antes expuestos.

Pues bien, el sistema español de cesión de créditos se caracteriza porque la notificación al deudor, como elemento que se involucra entre el acreedor inicial y un tercero, no pasa de ser un mero requisito para vincular al deudor con el nuevo acreedor o cesionario. La notificación no es un elemento constitutivo, sino un instrumento técnico que solo tiene por objeto poner en conocimiento del deudor, de forma fehaciente, la existencia de un nuevo acreedor con el cual deberá en el futuro entenderse a los efectos del pago. Es decir, en derecho español para la validez e inscripción de la cesión de los créditos hipotecarios, sin perjuicio de lo que luego se dirá, no es preciso su notificación a los distintos deudores, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 1527 del Código Civil y 149 de la Ley Hipotecaria, que no la imponen como requisito ni de la transmisión ni para la inscripción.

Según resulta de los artículos 1112 y 1526 a 1538 del Código Civil, que regulan la transmisión voluntaria «inter vivos» de un crédito bajo el prisma de la libertad de disposición, la misma no precisa otra forma que la requerida con carácter general por el negocio jurídico utilizado al efecto, es decir, rige el principio de libertad de forma consagrado en el artículo 1278 del Código Civil, si bien tratándose de créditos hipotecarios será necesario el otorgamiento de una escritura pública para su debida inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad de la hipoteca -artículo 149 de la Ley Hipotecaria-.

Por otra parte, el negocio jurídico de cesión de crédito, como se ha visto, es válido en España sin que sea necesario el consentimiento del prestatario, y sin que tampoco sea necesario que se le notifique la cesión, si bien para su eficacia frente a ese deudor, en términos de pago y liberación, debe serle notificado tanto el hecho de la cesión como todas sus condiciones, según se desprende del artículo 1527 del Código Civil, que dice: «El deudor que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación».

Sólo en el supuesto de que el crédito sea litigioso, en el que el artículo 1535 del Código Civil concede al deudor el derecho de retracto y siempre que reúna los requisitos que para tener tal consideración ha señalado el Tribunal Supremo, es factible hablar de necesidad de notificación pero de nuevo se trata de una cuestión que aunque discutible, no es objeto de este recurso.

Es decir, desde un punto de vista civil, la notificación de la cesión a los deudores evita pagos liberatorios al anterior acreedor y limita la posibilidad de compensación con éste. Así, conforme a los artículos 1527 del Código Civil y 347 del Código de Comercio, los pagos realizados por el deudor al antiguo acreedor antes de tener conocimiento de la cesión serán liberatorios respecto de los importes pagados, por lo que debería el cedente entregar al cesionario las cantidades recibidas. Además, de conformidad con el artículo 1198 del Código Civil, si a un deudor se le hizo saber la cesión del crédito y no la consintió, podrá oponer al cesionario las mismas excepciones que al acreedor cedente siempre que sean anteriores al conocimiento de la cesión y no sean personalísimas, pero no podrá oponer las excepciones posteriores.

En consecuencia, al no constituir la notificación al deudor un requisito constitutivo para la validez de la cesión del crédito, la inscripción de la misma tampoco precisa de esa notificación previa al deudor para poder practicarse, como se infiere de los artículos 149 y 151 de la Ley Hipotecaria que presuponen la inscripción de la cesión sin previa notificación, y contemplan su ausencia únicamente a los efectos de atribuir la responsabilidad inherente a tal omisión al cedente -Resoluciones de 17 y 18 de octubre de 2000-. Esta debe ser la interpretación que debe darse a la referencia del artículo 151 de la Ley Hipotecaria a la omisión de la notificación al deudor «en los casos en que deba hacerse», pero en ningún caso impedirá la inscripción de la cesión, como expresamente señala el artículo 243 del Reglamento Hipotecario, que permite la constancia posterior de la misma mediante nota marginal.

Por su parte, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea tiene declarado en el Auto de 5 de julio de 2016 -C-7/16, asunto Banco Popular Español y PL Salvador SARL que las cesiones de créditos son neutras para los deudores ya que no les suponen nuevas cargas financieras sino, únicamente, tener que realizar el pago a distinto acreedor, y, además, que conforme al apartado 2 del artículo 1 de la Directiva 93/13/CEE, las cláusulas contractuales que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas no estarán sometidas a las disposiciones de dicha Directiva por lo que si la legislación nacional no recoge para tales cesiones el requisito del consentimiento o la notificación al antiguo deudor, dicha ausencia no está sujeta al control de transparencia ni abusividad.

3. De todo lo anterior debe inferirse que, salvo que el crédito cedido sea litigioso, no tiene el deudor cedido por el mero hecho de serlo la consideración de legitimado para obtener copias de la escritura de cesión -artículo 224 Reglamento Notarial-, ni la de interesado para solicitar la inscripción de la aportación al Fondo en el Registro de la propiedad [artículo 6 apartado c LH]. Nada impide la inscripción de la constitución del fondo de titulización en el Registro de la propiedad como cesión de facultades inherentes al crédito &ndashentre ellas la de titulizar&ndash, pero para ello es preciso que sea solicitado por persona legitimada, y no se ha acreditado que el solicitante tenga la representación del transmitente ni del adquirente del derecho [artículo 6 apartado d LH].

4. El artículo 39 del Reglamento Hipotecario no puede alterar esta doctrina sobre la base de que el deudor cedido sea en este caso el presentante de la escritura de cesión de créditos. Este artículo reglamentario lo único que pretende es facilitar el tráfico con la presunción &ndashiuris tantum&ndash de considerar al presentante comprendido en los supuestos de representación, pero siempre que del contexto no resulte otra cosa. En este caso no estamos ante un mero representante/gestor al que se le pueda presumir la representación del adquirente o transmitente. Y el reglamento no puede ir más allá de la ley, que exige representación de uno u otro o bien ser interesado, y ya se ha afirmado que el deudor cedido, salvo en el caso de cesión de créditos litigiosos, no se ve afectado en nada por la cesión para titulización, no es legitimado para obtención de copia -según reiterada doctrina de este Centro Directivo dentro del servicio notarial y tampoco para solicitar la inscripción por sí sólo, mientras no acredite la representación de cedente o cesionario.&rdquo

Con ello, el deudor hipotecado carece de legitimación para instar el cambio de la inscripción y de exigirlo. Es cuestión inter partes de la cesión.

Respecto a la legitimación activa para la ejecución hipotecaria es evidente que la constancia registral de la titularidad crediticia hipotecaria en las cesiones de hipotecas en orden a la determinación de la legitimación activa de la entidad ejecutante es elemento clave para esta legitimación, de tal manera que constando registralmente la titularidad crediticia existirá la legitimación activa. Además, la doctrina más autorizada -CAROLINA DEL CARMEN CASTILLO afirma que una reciente corriente judicial resuelve atinadamente la cuestión de la legitimación activa aplicando la solución de negársela a la entidad crediticia cedente, por entender que la titulización implica una cesión del crédito determinante de que la acreedora originaria pierda tal condición a favor del Fondo de Titulización, destacando el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada de 6 de marzo de 2015 que aborda la materia relativa a la legitimación activa en la ejecución hipotecaria cuando concurre emisión de participaciones hipotecarias, cuestionando la legitimación procesal para instar la ejecución hipotecaria en aquellos supuestos en los que el crédito hipotecario originario ha sido cedido a un tercero -Fondo de Titulización-.