Resumen: Análisis de la posibilidad de que abogados y administradores de fincas intervengan en la actividad del “outsourcing” asesorando con su actuación de externalización en el asesoramiento a los titulares de locales de negocio para comparecer en las juntas de propietarios mediante la delegación del derecho de asistencia y voto en las mismas para defender los intereses de los locales de negocio en las comunidades de propietarios. Y ello, en virtud de la mayor especialización que tienen estos profesionales para defender los intereses económicos de los locales de negocio en las juntas de propietarios.
Abstract: Analysis of the possibility of lawyers and property administrators intervening in the “outsourcing” activity, advising with their outsourcing performance in advising the owners of business premises to appear at the owners' meetings through the delegation of the right of attendance and vote in them to defend the interests of the business premises in the communities of owners. And this, by virtue of the greater specialization that these professionals have to defend the economic interests of the business premises in the owners' meetings.
Palabras clave: externalización de actividad laboral, delegación de asistencia a junta de propietarios y derecho de voto.
Keywords: outsourcing of labor activity, delegation of attendance at owners meetings and voting rights.
1.- Introducción
Existen muchas materias que afectan a la gestión administrativa de los locales de negocio que exigen una atención profesional externa que permita una actuación especializada en temas que el titular de un local de negocios desconoce.
En este sentido, la vía del “outsourcing”, o externalización de servicios en terminología anglosajona se nos presenta como una fórmula muy interesante para permitir que los locales de negocio puedan recibir una asistencia especializada en muchas materias, entre las que podemos destacar el asesoramiento fiscal, o las relaciones de los mismos con las Administraciones públicas, ya que son gestiones en las que los titulares del local de negocio requieren de un profesional que les atienda y asesore, así como que gestione cualquier materia que exija la elaboración de una documentación a presentar ante cualquier tipo de Administración pública y que el titular del local de negocio, obviamente, va a desconocer a la hora de saber los contenidos que debe incluir en los documentos a presentar ante las Administraciones Públicas.
Es obvio que el titular de un local de negocio no tiene tiempo ni tampoco conocimientos especializados respecto a actividades ajenas a la propia gestión profesional del mismo, que exige y requiere los conocimientos profesionales para rellenar esos documentos en sus relaciones con las Administraciones públicas y con terceros.
En estas condiciones el “outsourcing” supone la intervención de un profesional ajeno a la actividad profesional del titular del local de negocio, y que, en consecuencia, no es un profesional dependiente del negocio, sino un tercero especializado ajeno al mismo que interviene con el titular del negocio en una actuación profesional muy concreta. Se trata, así, de una modalidad de actividad laboral que requieren hoy en día los negocios para ahorrarse costes y reclamar la intervención de profesionales ajenos al negocio, y que son altamente especializados para determinadas actuaciones concretas que el profesional del negocio no conoce por los exigentes conocimientos que requiere esa intervención concreta que reclama el titular del negocio al profesional del “outsourcing”.
¿Qué es técnicamente el “outsourcing”?
Este es el proceso[1] mediante el cual una compañía y/o organización identifica un proceso dentro de su rutina que podría aumentar la productividad y derivar en optimización, involucrando a terceros que son subcontratados para ejecutar esa tarea o actividad.
En otras palabras, consiste en delegar algunas funciones a una empresa o equipo especializado en ellas, para aumentar la producción, acceder a mejores tecnologías o abaratar los costes dentro de la organización.
Esta figura de la “externalización” de servicios resulta muy interesante para los titulares de locales de negocio, sobre todo en sus relaciones con la comunidad de propietarios a la que pertenecen, habida cuenta que la intervención de un abogado o administrador de fincas en una junta de propietarios donde uno de los puntos del orden del día se refiera, por ejemplo, al incremento de cuotas derivado de alguna obra a realizar en la comunidad que suponga la imposición de una derrama a todos los comuneros, incluidos los locales de negocio, puede exigir y requerir la intervención de un abogado o administrador de fincas en la junta mediante el sistema de la delegación de voto, e intervención en la misma por parte del titular del negocio que puede delegar por la vía del “outsourcing” al profesional cualificado, como lo es el abogado y administrador de fincas, a fin de que defienda los intereses más relevantes para el local de negocio.
Debemos destacar que, generalmente, los locales de negocio tienen un coeficiente de participación en la comunidad de propietarios mucho más elevado que el de las viviendas, y aunque no usen de los servicios o elementos que pueden conllevar la realización de obras que supongan el pago de derramas importantes, la aprobación del acuerdo en cuestión puede suponer un importante desembolso económico para el titular del local de negocio. Y ello, ante el mayor coeficiente que pueda tener frente al de las viviendas.
Es sabido que para aprobar la extinción del pago de gastos de una derrama, o determinados gastos a los locales de negocio, es preciso que se apruebe por unanimidad y, por regla general, la comunidad propietarios y sus participantes no van a aprobar esa exención del pago de gastos a los locales, aunque se trate de servicios o elementos que no utilicen, porque ello repercutiría negativamente en un mayor incremento de costes al resto de las viviendas, con lo que el requisito de la unanimidad que se exige al establecer una modificación en el sistema de contribución del pago de los gastos comunes supone un quórum que debería modificarse por suponer una servidumbre económica de gran relevancia para los locales de negocio que se ven expuestos a tener que sufragar el pago de gastos por derramas y elevación de cuotas ante determinadas actuaciones que se deban hacer en una comunidad de propietarios. Y, sobre todo, cuando los locales de negocio no participan en modo alguno en la recepción de sus servicios, o el uso de esos elementos que se pueden aprobar en una junta de propietarios.
Es comprensible, y debemos entender, la frustración que le puede suponer al titular de un local de negocio que recibe una convocatoria de una Junta de propietarios en la que se incluye un punto en el orden del día de realización de una obra en la comunidad de propietarios, o la instalación de un servicio o elemento común, que no le va a suponer ningún beneficio al titular del local de negocio y sí lo va a suponer, sin embargo, al resto de viviendas.
Pero si el titular del local de negocio no está exento en el pago de gastos comunes con respecto a la obra o implantación del servicio o elemento a instalar quienes pagarán mayor cantidad por su cuota serán los locales de negocio que tienen un mayor coeficiente, y, en consecuencia, una mayor cuota en la participación de los gastos comunes.
Resulta, por ello, lógico entender la postura de los locales de negocio que se opondrán a la aprobación de esa derrama, pero que pocas posibilidades tienen de que se les haga caso, al disponer generalmente de un mayor quorum para la votación por parte de las viviendas que con respecto a los locales de negocio. En este sentido, el asesoramiento técnico de la externalización de un profesional como los abogados y administradores de fincas supone una contratación para la delegación de asistencia y voto importante para los intereses personales y económicos de los titulares de los locales de negocio que es lo que proponemos en las presentes líneas de este artículo doctrinal.
Ante ello, sería preciso una modificación de la Ley de propiedad horizontal en tanto en cuanto se dictaminara por norma jurídica en la LPH -EDL 1960/55- que determinados servicios, o uso de elementos que no dan servicio a los locales de negocio, ni los utilizan, no deberían ser satisfechos por los locales de negocio, o bien permitir que el quorum fuera de mayoría simple ante cualquier modificación en el sistema de contribución al pago de gastos comunes, así como el de exención del pago de gastos, a fin de evitar esa especie de imposibilidad, manifiesta de poder modificar cualquier tipo de contribución al pago de esos gastos y por la minoría que suponen los locales de negocio, que, si bien participan en la votación con su coeficiente de participación, sin embargo, al contar con tan solo un voto, no pueden oponerse nunca a la mayoría de viviendas que van a votar a la junta de propietarios.
Es por ello, por lo que, en cualquier caso, la atención especializada y profesional de un abogado administrador de fincas en una comunidad de propietarios que permita vigilar y tutelar mejor los intereses del titular del local de negocio, puede configurarse con una buena iniciativa mediante el recurso a la técnica del “outsourcing” en esa atención especializada que un abogado o administrador de fincas puede suministrar al titular de un negocio mediante la delegación del voto y asistencia a la junta de propietarios para que defienda mejor sus intereses económicos en la comunidad de propietarios.
2.- El uso de la técnica del “outsourcing” por la vía del art.15 LPH en la delegación del titular del local de negocio a abogados y administradores de fincas
Recordemos que el art.15.1 LPH -EDL 1960/55- señala que: 1. La asistencia la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
De esta manera, los titulares de locales de negocio podrán efectuar una delegación por escrito indicando los datos del abogado o administrador de fincas que deseen que comparezca en la Junta de propietarios, a fin de que éstos puedan presentarlo al inicio de la Junta de propietarios al secretario administrador de fincas acreditando su identidad y con el escrito del delegante titular del local de negocio actuando en su representación y velando por sus intereses en la citada junta.
Ello permite al profesional que actúa por la vía del “outsourcing” intervenir oralmente y teniendo adjudicado el derecho de voto en virtud de esta delegación del titular de negocio al profesional cualificado experto en Propiedad Horizontal que actúa en esa calidad de “outsourcing” en esa Junta de propietarios mediante la externalización del servicio encargado de forma especializada al abogado o administrador de fincas para que defienda los intereses del local de negocio en esa Junta de propietarios donde se va a discutir un tema que afecta a esos intereses económicos del local.
Por otro lado, a fin de la absoluta corrección en la entrega de la documentación adecuada que acredite la delegación, lo más correcto es la presentación de un escrito firmado por el titular del local, en virtud del cual identifica al abogado o administrador de fincas que vaya a representarle en la Junta de propietarios, así como la referencia de la fecha de la junta a la que asiste, y que es en virtud de la cual se efectúa esa delegación.
Cabría también la posibilidad de que se efectuara por el titular de negocio una delegación general para todas las juntas de propietarios a celebrar por parte de esa comunidad de propietarios y ante cualquier convocatoria, incluso haciendo referencia en el escrito de delegación, (aunque no es obligatorio hacerlo constar) a que la mera comparecencia del titular del negocio en la Junta de propietarios supondría una revocación tácita de esa delegación, debiendo en ese caso marcharse de la junta el abogado o administrador de fincas si el titular del local de negocio desea comparecer en la Junta, ya que sería éste el que actuaría por el propio inmueble, no pudiendo hacerlo en este caso el letrado o administrador de fincas cuya delegación sería revocada por la sola presencia del titular del local en la citada Junta.
Es posible también tener por válida la delegación realizada por correo electrónico indicando los datos de identificación del inmueble y del titular del negocio, así como de la persona del abogado o administrador de fincas que actúa por delegación del mismo, sin que se exija una firma electrónica, ya que en caso de duda sobre la acreditación de la identidad podría, después de la junta, el secretario administrador ponerse en contacto con el titular de negocio, a fin de solicitarle vía telefónica, por ejemplo, si, efectivamente, se efectuó esa delegación. De todos modos, podría realizarse la misma en virtud de la referencia nominal de la dirección de correo electrónico desde el que se ha mandado la delegación al abogado o administrador de fincas, siempre y cuando fuere conocida y notoria esa dirección de correo electrónico por parte del secretario administrador de fincas.
En cualquier caso, si se demostrara la inexistencia de esa delegación se redactaría la subsanación del voto emitido por parte del delegado en esa junta de propietarios, siempre y cuando el titular del local de negocio expusiera al secretario administrador de fincas la invalidez o inexistencia de esa delegación, así como que no fue él quien mandó ese correo electrónico existiendo, por consiguiente, falsedad, en su caso, en esa delegación. Y ello, con las posibles responsabilidades que, al efecto, pudieran existir.
Por ello, en estos casos el voto emitido se anularía en virtud de un acta de subsanación de la correspondiente junta de propietarios y el voto emitido por el delegado que se declararía nulo y no tenido en cuenta si así se acreditara la falsedad de esa delegación.
De esta manera, debemos hacer notar que en virtud del art.15 de la LPH -EDL 1960/55- cualquier titular del local de negocio, puede delegar la asistencia a junta y votación a un experto en propiedad horizontal, como son los abogados y administradores de fincas para que asistan a la misma y puedan intervenir con voz y voto en la junta para defender de la forma más cualificada y profesional posible esos intereses de los locales de negocio que pueden ver comprometido el pago de una importante derrama o la elevación de cuotas ante cualquier propuesta que se incluye en el orden del día que pueda suponer una afectación económica de relevancia al titular del local de negocio en una materia a modo de servicio o elemento, así como obra a realizar, que, además, no va a utilizar o no se va a servir de su uso, ni por el titular del local de negocio ni por sus clientes.
3.- La figura del “outsourcing” en el mundo empresarial y su traslado al régimen de la celebración de las juntas de propietarios y la delegación por los locales en abogados y administradores de fincas
Sobre la figura del “outsourcing” es importante destacar el estudio que se ha llevado a cabo en la revista digital Confilegal[2] acerca de los estudios que se han realizado sobre el uso de esta técnica por parte del sistema empresarial y los beneficios que reporta a la pequeña y mediana empresa la utilización de expertos y especialistas en la asistencia externa que se lleva a cabo a los titulares de cualquier negocio, sea cual sea su dimensión.
Nótese que, por un lado, esta técnica supone un importante ahorro de costes al externalizar determinados servicios que por su alta especialización no pueden ser llevados a cabo por el titular del negocio la empresa. Pero, además del ahorro de costes en el caso de las comunidades de propietarios y los titulares de locales de negocio, lo más importante que supone esta técnica de la externalización de determinados servicios como es el de asesoramiento y asistencia a los locales en las decisiones a adoptar en la junta de propietarios supone una eficaz especialización técnica a la hora de defender los intereses económicos de los locales de negocio en la junta de propietarios, que es donde se deciden y resuelven aquellas cuestiones que afectan a la realización de obras o la adopción de determinados acuerdos que pueden comprometer económicamente de forma notable a los titulares de negocio.
Resulta indudable que el conocimiento más especializado y experto de un abogado o administrador de fincas cualificado en propiedad horizontal defenderá mejor los intereses de los titulares de locales de negocio, y aunque ello suponga un coste añadido mediante el pago por los servicios a estos profesionales, finalmente, repercute de forma muy positiva en los resultados que puedan existir al intervenir un profesional cualificado en la junta de propietarios y defender de forma más profesional y técnica los intereses del local de negocio que si lo hiciera el profesional de este local, que desconoce la técnica jurídica en la adopción de acuerdos y en la decisión adoptar en determinados puntos del orden del día incluidos en una convocatoria de una junta de propietarios.
Lógicamente, la externalización supone un coste, pero también una intervención más profesional que defendería mejor los intereses económicos del titular del local de negocio, y, sobre todo, cuando se trata de acuerdos que pueden suponer un desembolso económico importante para el mismo ante determinadas obras y acuerdos que puedan adoptarse en la junta de propietarios.
Pero, en cualquier caso, -y como hemos expuesto- junto a la necesidad de recurrir a esta técnica del “outsourcing” sería preciso una modificación importante de la Ley de propiedad horizontal para reducir el quórum en la adopción de acuerdos que se refieran a la modificación del sistema de contribución al pago de gastos comunes, y, sobre todo, tener en cuenta siempre la “debilidad” que existe en los locales de negocio cuando se trata de acudir a las juntas de propietarios en temas que les puedan afectar.
Hay que tener en cuenta que el número de locales de negocio en una comunidad de propietarios es muy reducido, con lo cual su voz y voto en una junta de propietarios está siempre en una posición de inferioridad con respecto al resto de viviendas que no suelen tener en ningún momento solidaridad con respecto a los resultados que se puedan obtener en una junta de propietarios y la afectación que ello pueda suponer a los locales de negocio, que estarían obligados a pagar importantes cantidades económicas en cuanto derramas que benefician en la mayoría de los casos a las viviendas, pero que, en modo alguno, lo hacen de la misma manera los locales de negocio que no suelen participar de los beneficios de estos acuerdos y que, sin embargo, están obligados a pagar.
Estos locales por medio de sus titulares en la junta nunca llegarían a la unanimidad para la exención del pago de gastos, que, en cualquier caso, deberán soportar al no recibir el apoyo de los titulares de viviendas ante esas exenciones que supondrían un mayor coste a los titulares de viviendas al repartir el gasto entre menos comuneros que si lo hacen con la contribución forzada de los titulares de locales de negocio al pago de sus servicios o elementos comunes que se aprueban como derramas en una junta de propietarios.
Pues bien, acerca del fomento e incremento de la técnica del “outsourcing” en el sector empresarial destaca Confilegal en la referencia antes señalada que en un evento celebrado el pasado mes de Abril de 2024 bajo el título "Externalización: una estrategia clave para la competitividad de tu empresa" se puso de manifiesto que “la tendencia al outsourcing de servicios profesionales está creciendo, según indica el estudio IBR Strategic Review, elaborado Grant Thornton, porque señala que más de la mitad de las empresas ya han externalizado al menos una de sus áreas y un 18% planea hacerlo pronto.
En un contexto de incertidumbre económica, esta práctica ayuda a las empresas a reducir costes y centrarse en su núcleo principal de negocios. Y es que, en un escenario de incertidumbre económica, el outsourcing permite ahorrar costes y focalizar en el core de la compañía.” [3]
Se destacó en esta jornada que desde 2020, el 25% de empresas externalizó entre una y tres líneas y la demanda de servicios de outsourcing aumentó más de un 30% solo durante 2023. El outsourcing se ha convertido en una herramienta de gran utilidad para que las empresas mejoren su eficiencia y se centren en la estrategia gracias a un servicio profesional, personalizado y especializado en el sector y actividad de cada compañía.
Así, el 44% de las empresas que externalizan reconocen como principal ventaja el ahorro de costes y la simplificación de procesos, seguido por el gran desarrollo tecnológico que ofrecen (31%) y la garantía de viabilidad que supone para las compañías (29%).
Los beneficios del outsourcing van más allá del ahorro de costes y de liberar a las compañías de tareas que no generan valor.
Reducen de manera notable los riesgos en material legal, laboral, fiscal o contable, ya que todas las áreas estarán actualizadas en un escenario normativo muy cambiante.
Estas conclusiones se alcanzaron en esta jornada celebrada en Madrid y que destaca confilegal en la información anteriormente referida añadiendo que la externalización de servicios también ofrece una mejora cualitativa de la reputación corporativa, según afirma Javier Elizalde: “Resulta clave de cara a la imagen que damos a terceros, ya sean Administraciones Públicas, empresas de auditoría, proveedores, clientes o incluso un posible comprador, que todos los datos que proceden de nuestra empresa estén avalados por un tercero independiente”.
Y concluyó afirmando que: “Además, las empresas de outsourcing permiten acceder a una tecnología y a un expertise que de manera individual sería muy difícil, como las herramientas de Inteligencia Artificial (IA), la digitalización de factura, los ERPs o la robotización de procesos.”
Resulta, por ello, indudable que la alta especialización de abogados y administradores de fincas expertos en Propiedad Horizontal le suponen a los titulares de locales de negocio una ayuda muy importante en su actividad profesional que no afecta al rendimiento del negocio en cuestión en sí mismo, pero sí que contribuye al final del ejercicio anual con unos resultados positivos si estos profesionales que actúan desde el punto de vista del “Outsourcer” puedan permitir un ahorro de costes a los titulares de locales si consiguen que en una Junta de propietarios puedan convencer al resto de comuneros de que una determinada obra que es considerada en principio como obligatoria pasen a conseguir que se trata de una mejora, o que se permita que los locales de negocio no paguen derrama alguna mediante el convencimiento de estos profesionales expertos en PH a la Junta de propietarios de que se trata de un servicio exclusivo de las viviendas, y que no quedan afectados los locales de negocio.
Se apela, por ello, al sentimiento y sentido de la responsabilidad y solidaridad de los propietarios de inmuebles respecto a determinadas actuaciones en la junta de propietarios que en modo alguno afectan a los locales de negocio y que por esta razón no deben soportar éstos el pago de la derrama correspondiente con arreglo a su coeficiente y cuota de participación.
4.- Materias en la que se puede intervenir por el abogado o administrador de fincas en la técnica del “outsourcing” representando los intereses de los titulares de locales de negocio
a.- ¿Obra obligatoria o mejora?
Uno los temas donde puede producirse esta intervención positiva y favorable de abogados o administradores de fincas representando los intereses de los titulares de locales de negocios se refiere a la cuestión atinente al momento que se produce respecto a una convocatoria de junta de propietarios y en uno de los puntos del orden del día se introduce la referencia a que una determinada obra que se propone realizar en la comunidad de propietarios tiene el carácter de obligatoria con la aplicación del art.10.1 de la LPH -EDL 1960/55-, en el sentido de que no se exige que se proceda a la votación por parte de los comuneros acerca de si se lleva a cabo la obra, sino que se aporta un dictamen pericial por parte de un técnico competente que entiende que la obra a realizar es de las comprendidas dentro del art.10.1 a) LPH. Es decir, que la obra es obligatoria y no se somete a votación.
Recordemos que este precepto señala que son obras obligatorias a aprobar en junta sin quorum alguno y afectando a todos los comuneros (incluyendo locales de negocio si no hay exención expresa en el título o estatutos) respecto a Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación
En estos casos, el abogado o administrador de fincas cuando haya recibido la delegación de la asistencia a la Junta mediante la técnica del “outsourcing” para acudir a la Junta de propietarios y defender los intereses del titular del local de negocio podría oponerse a la consideración de obra obligatoria de la propuesta a realizar en la convocatoria de la junta y llevar, incluso, otro dictamen entendiendo que la obra que se trata de llevar a cabo no es obra obligatoria porque no reúne los requisitos establecidos en la letra a) del art.10.1 de la ley y que se trata de una mejora, solicitando, por ello, que se proceda a la votación por mayoría simple respecto a esta cuestión y advirtiendo que en caso negativo procederá a la impugnación del acuerdo adoptado en Junta de propietarios al entender que se trata de una mejora del art.17.4 de la ley -EDL 1960/55- y no de una obra obligatoria del art.10.1 letra a) LPH -EDL 1960/55-.
Hay que tener en cuenta que el art.17.10 LPH -EDL 1960/55- señala que En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley
Con ello, el abogado o administrador de fincas podrá proponer, incluso, el sometimiento a un dictamen técnico de un perito elegido tanto por la comunidad como por el letrado o administrador de fincas que representa los intereses del titular del local de negocio para que se someta a la decisión del dictamen pericial respecto a si se trata de obra obligatoria lo que se quiere llevar a cabo, o bien una mejora.
La ventaja para el local de negocio de que se tratara de una mejora, y no de una obra obligatoria, es que en el segundo caso los locales pagarían con arreglo a su coeficiente, siempre mayor en los locales, mientras que si se admitiera que es mejora podrían acudir a la junta los “outsourcer” designados por el titular del local y votar que no, además de convencer de que se trata de mejora y no obra obligatoria.
Recordemos que señala el art.17.4 LPH -EDL 1960/55- que Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Lo importante a estos efectos es que si se tratara de una mejora se podría aplicar que, si la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
De esta manera, los titulares de locales de negocio podrían no pagar en el caso de que su representante que acude a la Junta de propietarios consigue probar que se trata de una mejora y en el caso de que la cuota de instalación exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes votarán que no, y aunque el acuerdo se alcance por 3/5 del total en la doble mayoría no estará obligado a pagar el titular del local de negocio, lo cual le supondrá un ahorro importante de costes la intervención del “outsourcer” como estamos indicando.
b.- Las obras de accesibilidad
Recordemos que la letra b) del art.10.1 LPH -EDL 1960/55- señala que:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
En esta segunda vía el abogado o administrador de fincas podría alegar que la obra no afecta a la accesibilidad, o que quien reclama la obra no reúne los requisitos del citado precepto antes señalado. Y, en segundo lugar, que el presupuesto que se desea aprobar respecto a la derrama que se repercuta exceda de lo previsto en la letra b); es decir, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Con ello, si excede de este importe la obra no sería obligatoria y pasaría a ser considerada como mejora, ya que tras la reforma del año 2013 las obras o son obligatorias o se tratan de mejora, y, en consecuencia, en este segundo caso los titulares de locales de negocio podrían no estar obligados a contribuir con arreglo a su coeficiente para la obra en cuestión si su representante consigue que se llegue a esta conclusión defensiva como estamos exponiendo y no someter al titular del local de negocio a un pago que le podría suponer una cantidad elevada con respecto al mayor coeficiente que tienen estos con relación a los titulares de vivienda.
5.- Conclusión
Cómo conclusión a todo lo expuesto debemos destacar la importancia de la figura del “outsourcing” que estamos explicando para que los titulares de locales de negocio efectúen una delegación de asistencia y voto en la Junta de propietarios por la vía del art.15 LPH -EDL 1960/55- a los abogados y administradores de fincas para que asistan éstos a las juntas de propietarios representando los intereses de aquellos locales de negocio cuando se incluya en la convocatoria del orden del día un tema respecto a una obra llevar a cabo en la junta de propietarios que pueda conllevar un importante desembolso económico a los titulares de locales de negocio por el mayor coeficiente y cuota de participación que estos tienen en la comunidad de propietarios.
Es por ello, por lo que la más alta especialización técnica de estos profesionales, abogados y administradores de fincas, permitirá que mediante su intervención contratada como arrendamiento de servicios bajo la figura del “outsourcing” permita a los titulares de estos locales ser y estar mejor representados en la junta de propietarios por la más alta especialización y conocimiento de Propiedad Horizontal que éstos tienen y, sobre todo, en la consideración, como estamos indicando, del importante desembolso económico que le puede suponer a un local de negocio la aprobación de una obra que ellos defienden que no es obligatoria, ni de accesibilidad, dado el mayor coeficiente que los locales tienen en las comunidades de propietarios, suponiendo esta contratación por parte de estos comuneros al abogado o administrador de fincas un importante ahorro dada la alta especialización de estos profesionales en materia de Propiedad Horizontal y la elevada posibilidad de que por su conocimiento de la materia puedan conseguir un beneficio económico en el desarrollo de la junta de propietarios a los locales de negocio. Y ello, al introducir elementos técnico-jurídicos importantes que hagan reflexionar a la junta de propietarios, y, en su defecto, se pueda proceder, en caso de desacuerdo, a la impugnación del acuerdo adoptado tratando de convencer al juez de que se trata de una mejora y no de una obra obligatoria, o que no concurren los requisitos para la apreciación de la accesibilidad si se opta por la vía de la letra b del art.10.1 de la Ley -EDL 1960/55-.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en enero de 2025.
NOTAS
[1] https://rockcontent.com/
[2] 24 de Abril de 2024. https://confilegal.com/20240424-el-outsourcing-esta-creciendo-la-mitad-de-las-empresas-ya-externaliza-alguna-de-sus-areas-segun-grant-thornton/
[3] Alejandro Sánchez y Javier Elizalde, socio y director, respectivamente de Business Solutions en Grant Thornton, durante el evento «Externalización: una estrategia clave para la competitividad de tu empresa» organizado para citada firma, en colaboración con la Cámara de Madrid.
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