La crisis de la vivienda se ha consolidado como uno de los asuntos que con mayor insistencia ocupan las portadas de los medios de comunicación en toda España en las últimas semanas. No se trata, desde luego, de una cuestión nueva, sino de una problemática que lleva años enquistada en el debate político y social del país.
El tratamiento de esta cuestión ha alcanzado su punto álgido con los acontecimientos de las últimas semanas, la fallida convalidación por el Congreso de los Diputados de los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, la posterior convocatoria de elecciones generales y la aprobación de los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, que están sujetos a la convalidación de la Diputación Permanente del Congreso.
La vulnerabilidad antes del RDL 29/2026
En este contexto, hay un concepto jurídico fundamental: la vulnerabilidad del arrendatario. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ya introdujo, mediante la modificación del artículo 441 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”), los criterios legales para apreciar la vulnerabilidad del arrendatario:
- El tribunal puede apreciar la situación de vulnerabilidad económica cuando (a) el importe de la renta más los suministros supongan más del 30% de los ingresos de la unidad familiar; y (b) el conjunto de dichos ingresos no alcance el límite de tres veces el IPREM mensual[1]. Este último límite se incrementará en determinados supuestos, acentuando la vulnerabilidad aplicable.
- Junto a estos criterios económicos, el tribunal puede apreciar vulnerabilidad social cuando entre los ocupantes de la vivienda haya personas dependientes, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
Antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026, el artículo 439 LEC obligaba a identificar en la demanda si el inmueble era vivienda habitual del arrendatario mientras que el artículo 441.5 LEC obligaba a dar traslado de oficio del procedimiento a las Administraciones competentes para certificar la vulnerabilidad y presentar al Juzgado propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social, pudiendo el tribunal suspender el proceso.
La vulnerabilidad en el RDL 29/2026
- El RDL 29/2026 introduce una nueva moratoria antidesahucios para personas vulnerables vigente hasta el 31 de diciembre de 2030. Se establecen como requisitos que (i) la parte demandante sea una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, y (ii) que la persona demandada no tenga alternativa habitacional. En estos casos, el tribunal suspenderá el proceso por un plazo máximo de 4 meses.
Para el resto de demandantes, si la Administración competente no ha ofrecido una alternativa habitacional digna y adecuada, el tribunal requerirá informe a la Administración y, de no recibir respuesta o de no contar con recursos, suspenderá el proceso hasta que se garantice esa alternativa, con revisión judicial de la suspensión cada doce meses.
Asimismo, solo en este último caso, la suspensión se alzará si desaparece la vulnerabilidad de la demandada; si se pone a su disposición una alternativa habitacional adecuada y la parte demandada la rechaza sin causa justificada; o si transcurren tres años desde que se acordó.
Como excepción, no procederá la suspensión cuando el tribunal aprecie que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad de la demandante, salvo que ésta sea una persona física con la condición de gran tenedor. Asimismo, tampoco prevalecerá la vulnerabilidad del demandado cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas.
- Enervación extraordinaria, de aplicación a los desahucios por falta de pago. La Administración tendrá un plazo máximo de 2 meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas, suspendiéndose el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento durante ese plazo.
Esta enervación es independiente y no impide que el arrendatario pueda ejercer posteriormente la enervación ordinaria, y puede producirse, aunque el arrendador ya hubiera efectuado el requerimiento fehaciente de pago. Si transcurren los 2 meses sin alternativa habitacional ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procede el lanzamiento.
- Finalmente, el RDL 29/2026 también incluye una suspensión de lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2030 para aquellas viviendas habituales de personas vulnerables que carezcan de alternativa habitacional, cuando dicha vivienda haya sido adquirida por fondos o entidades dedicadas a la compra de carteras hipotecarias por un importe inferior al setenta por ciento de su valor de mercado al amparo de alguna de las excepciones que permiten esa compra.
El papel de la Administración en el proceso judicial, como garante de una alternativa habitacional para las personas vulnerables, ya estaba presente en la redacción anterior de la LEC, con los limitados efectos conocidos. La enervación extraordinaria y la posibilidad de que la Administración se subrogue en la posición deudora del arrendatario plantean una serie de interrogantes, en especial en lo relativo a la financiación de las futuras rentas a pagar a los propietarios, cuestión que el RDL 29/2026 no resuelve y cuya respuesta dependerá, previsiblemente, de un desarrollo normativo posterior.
[1] La cuantía del IPREM mensual asciende a 600€ en el año 2026.
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