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DERECHO INMOBILIARIO

Acciones del arrendatario perjudicado por la instalación de ascensor

Tribuna
Instalacion de ascensor y comunidad de propietarios-img

Resumen. Palabras clave

Abstract: análisis sobre las vías de actuación que tiene el arrendatario perjudicado por la instalación de aparato de ascensor en un edificio dividido en propiedad horizontal.

Keywords: accesibilidad, instalación de ascensor, arrendamiento, obras de conservación, obras de mejora, supresión de barreras arquitectónicas, comunidad de propietarios, acción de impugnación de acuerdos, derecho de desistimiento, derecho de suspensión, indemnización de daños y perjuicios.

 

I. Introducción 

La instalación de ascensores y otros aparatos de supresión de barreras arquitectónicas es una de las cuestiones más problemáticas y recurrentes en materia de propiedad horizontal.

El principio de igualdad es uno de los pilares de todo estado democrático, entre cuyas manifestaciones se encuentra la igualdad entre las personas en el ejercicio de sus derechos y obligaciones. Nuestra Constitución reconoce el principio de igualdad como uno de los valores superiores de nuestro ordenamiento jurídico (art. 1.1) que está presente a lo largo de todo el texto constitucional, y expresamente contiene un mandato dirigido a los poderes públicos para que implementen las políticas necesarias para asegurar el disfrute por parte de las personas que padezcan una disminución física, sensorial, y/o psíquica de los derechos que el texto constitucional reconoce a todos los ciudadanos (art. 49).

Se trata, en definitiva, de adoptar las medidas necesarias para permitir el desenvolvimiento autónomo de la persona en los distintos medios y entornos en los que desarrolle sus actividades laborales, sociales, culturales, deportivas, y en general, la actividad humana en todas sus vertientes.

Entre las distintas medidas a tener en cuenta para hacer efectivo el valor constitucional de igualdad de los ciudadanos, podemos mencionar la de promoción de la accesibilidad y supresión de las barreras arquitectónicas, adaptando el entorno urbano y de la edificación para la mejora de la calidad de vida y la autonomía de las personas con discapacidad o movilidad reducida.

Así pues, y en tanto que manifestación del principio de igualdad, se ha positivizado en los ordenamientos jurídicos de las sociedades democráticas avanzadas el derecho de accesibilidad del ciudadano que le permite interaccionar con el entorno en igualdad de oportunidades que el resto de ciudadanos y desarrollarse en él de forma autónoma.

El primer precedente legislativo en España que desarrolla el mandato constitucional de promoción de la accesibilidad de las personas con discapacidad es la Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, para facilitar la adopción de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada Habitabilidad de Minusválidos en el Edificio de su Vivienda.

Desde una perspectiva internacional, debemos hacer referencia a la “Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad” y su Protocolo Facultativo, que fueron aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de las Naciones Unidas (ONU). España ratificó la Convención y su protocolo facultativo el día 21 de abril de 2008, con entrada en vigor el 3 de mayo del mismo año. Este tratado internacional comporta la consagración de la perspectiva de la existencia de derechos de las personas con discapacidad, de modo que considera a las personas con discapacidad como sujetos titulares de derechos y los poderes públicos están obligados a garantizar que el ejercicio de esos derechos sea pleno y efectivo.

Para adaptar su derecho interno y hacer efectivos los derechos del citado tratado internacional, España aprobó la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa de la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad y su desarrollo reglamentario con la aprobación del Real Decreto 1276/2011, de 16 de septiembre.

En el ámbito europeo, se elaboró la “Estrategia Europea sobre Discapacidad 2010-2020” con el objetivo de que todas las personas con discapacidad pudieran disfrutar de sus derechos y pudieran beneficiarse plenamente de su participación en la economía y en la sociedad europeas, y que tiene como área de actuación a destacar, la accesibilidad a los bienes y servicios.

Posteriormente, se refundió la normativa española sobre derechos de las personas con discapacidad en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social.

La LPH, en su primera redacción de 1960, requería la unanimidad del voto de los propietarios para la adopción de acuerdos que supusieran la alteración de elementos comunes, cualquiera que fuese la finalidad perseguida. El legislador tenía como finalidad la protección de los intereses legítimos de todos y cada uno de los copropietarios, y el respeto a su potestad jurídica, que se extendía, no solo al dominio de su parte privativa, sino también al condominio sobre las partes comunes, y de este modo evitar que una simple mayoría de comuneros adoptara modificaciones arbitrarias de todos y cada uno de los elementos comunes que a todos corresponde y afecta.

La Ley 13/1982, de 7 de abril, de Integración Social de los Minusválidos (conocida popularmente como “LISMI”), inspirada toda ella en el referenciado art. 49 de la Constitución, en la que se reconoce ampliamente la total integración social de los minusválidos y su completa realización personal, no modificó la regulación legal de propiedad horizontal, pero fue la precursora de modificaciones legales posteriores sobre la materia.

La Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, para facilitar la adopción de acuerdos que tengan por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda, reformó la LPH, suprimiendo la unanimidad y sustituyéndola por la doble mayoría de 3/5 partes de propietarios y cuotas, aunque se continuaba eximiendo a los disidentes de contribuir a los gastos.

Con la aprobación de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad se posibilita a las personas, que siendo propietarios, arrendatarios, subarrendatario, usufructuarios o usuarios de fincas urbanas y que acrediten sufrir algún tipo de minusvalía o ser mayores de 70 años, una vía para poder llevar a cabo, a su costa, las obras de accesibilidad que cumplan determinados requisitos, sin necesidad de acuerdo comunitario que lo autorice.

La Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la LPH, continuó la evolución legal en la misma dirección, sometiendo los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas a la mayoría simple de propietarios y cuotas.

La modificación legal más significativa llegó con la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, que en su Disposición Adicional Tercera, estableció la obligación para la comunidad de propietarios de realizar, a instancia de los interesados, las obras de accesibilidad en elementos comunes, necesarias para un uso más adecuado en éstos por parte de las personas con discapacidad o mayores de 70 años, siempre que se tratara de obras, cuyo importe total no excediera de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (en caso contrario, solo serían exigibles, de ser aprobadas con la mayoría correspondiente), así como la obligación de todos los comuneros, incluyendo a los disidentes, de costear este tipo de obras.

Ríos de tinta se han vertido sobre los acuerdos de supresión de barreras arquitectónicas en edificios divididos en propiedad horizontal, pero habitualmente la cuestión se aborda desde la perspectiva estrictamente comunitaria y no se trata su incidencia respecto de terceros, como puede ser el arrendatario de un elemento privativo del edificio que se ha visto perjudicado por dicha instalación comunitaria.

Pensemos en el caso en el que la comunidad acuerda la instalación de ascensor en el edificio y dicha instalación comporta un perjuicio para el arrendatario del local bajos consistente en la ocupación de una parte de dicho elemento privativo.

¿Tiene legitimación el arrendatario perjudicado para impugnar el acuerdo comunitario de instalación de ascensor? ¿Puede reclamar daños y perjuicios al propietario arrendador por no haber impedido la aprobación de dicha instalación? ¿Puede exigir una rebaja de la renta, o incluso, el desistimiento del contrato?

 

II. Contenido 

II.I. La instalación de aparato ascensor en las comunidades de propietarios

El acuerdo para aprobar la instalación de aparato ascensor necesita actualmente solamente del voto favorable de la mayoría de los propietarios asistentes a la Junta que representen la mayoría de las cuotas de participación de los asistentes (art. 17.2 de la LPH y 553-25.2.a) del Código Civil de Cataluña, respectivamente).

La comunidad de propietarios puede exigir la constitución de servidumbres permanentes sobre elementos de uso privativo si no los privan de utilidad y son indispensables para la ejecución de los acuerdos de supresión de las barreras arquitectónicas - como es la instalación de un ascensor -, pero los titulares de las servidumbres - la comunidad en este caso - deben compensar los daños y el menoscabo que causen en los elementos privativos afectados (art. 553-39 apartados 2 y 4 del CCC).

Para proceder a la ocupación del espacio privativo necesario para la instalación del ascensor aprobado por la comunidad, imponiendo la servidumbre, es necesario además que se apruebe por la junta de propietarios el importe de la indemnización de daños y perjuicios que se haya de satisfacer al propietario del elemento privativo afectado.

Este propietario, aunque no haya impugnado la instalación del ascensor, o haya aceptado incluso la constitución de la servidumbre, podría impugnar en su caso la cuantía de la indemnización aprobada por la comunidad, votando en contra del acuerdo e impugnándolo judicialmente, solicitando del tribunal un mayor importe. Pero, deberá probar en el litigio, a través de prueba pericial, que los daños y perjuicios que se le van a causar son mayores que los cuantificados por la comunidad.

En este sentido, es interesante la reciente la SAP Barcelona, Sección 1ª, 259/2020, de 30 de junio, que dice que no es suficiente un acuerdo de la junta que apruebe la instalación de un ascensor, sino que también debe indicarse la forma en que se va a proceder a hacerlo, si afecta a elementos privativos y cómo se abonarán las servidumbres.

Conforme al principio de vinculación universal de los acuerdos comunitarios, se establece la obligatoriedad de todos los propietarios - los disidentes, inclusive - de contribuir al pago de los gastos ocasionados por la supresión de la barrera arquitectónica (art. 17.2 de la LPH y art. 553-30.3 del Código Civil de Cataluña, respectivamente).

El art. 10.1.b) de la LPH prevé la posibilidad de que la imposición de la servidumbre para la realización de obras de accesibilidad venga ordenada por la administración, en cuyo caso, no será preciso acuerdo comunitario alguno. No obstante, conviene matizar que continuará siendo necesario acuerdo comunitario para la distribución de la correspondiente derrama y los términos de su abono. Así mismo, dicho precepto legal prevé una obligación propter rem de la comunidad de propietarios de realizar en el edificio las obras de accesibilidad necesarias para la adecuada habitabilidad de persona con discapacidad o mayor de setenta años, cuándo así lo solicite un propietario.

Existe una interesante evolución jurisprudencial en la ponderación entre el interés general de la comunidad de propietarios y el privativo de los comuneros cuya balanza se inclina, sentencia tras sentencia, claramente a favor de la primera. Recordemos que en un principio la LPH exigía unanimidad de propietarios para toda obra que afectara a la “estructura general, configuración o estado exterior” del edificio, facilitando que uno solo de los copropietarios pudiera vetar la realización de cualquier obra de accesibilidad, aunque solo afectara a elementos comunes.

Nuestro Tribunal Supremo en su pionera Sentencia de 13 de julio de 1994 hizo una interpretación teleológica de la normativa de propiedad horizontal - en particular del art. 16.1 que exigía unanimidad para acuerdos que afectaran a elementos comunes - adaptándola a la realidad social del momento, ante el conflicto originado en una comunidad por la negativa de un comunero a la instalación de ascensor en la finca. En su resolución, el Alto tribunal argumenta que no puede prevalecer el derecho de veto del propietario opositor, en tanto que la obra a realizar beneficia al edificio y a sus ocupantes, especialmente a un ocupante minusválido, y no comporta perjuicio alguno para el primero. Las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1995, de 22 de septiembre de 1997 y de 22 de noviembre de 1999 adoptaron idéntico criterio jurisprudencial, consolidando doctrina jurisprudencial sobre la materia, y evidenciando que el Alto Tribunal se había concienciado de la necesidad de realizar obras de accesibilidad en los edificios divididos en propiedad horizontal para dotar de eficacia a los derechos de las personas con discapacidad.

Si bien en las Sentencias pioneras del Tribunal Supremo aparece como hecho relevante la existencia de convivientes en la finca con minusvalías de algún tipo a los que beneficia principalmente la instalación del ascensor, conviene precisar que ello no constituía un requisito legal. Ante la posible duda, el Alto Tribunal se apresuró a dictaminar que la instalación de un ascensor en la finca era una obra de mejora “esencial” para la utilización de un edificio, con independencia de la salud de los convivientes de la finca (SSTS de 11 de febrero de 2010 y de 4 de octubre de 2011).

No obstante, no siempre debe primar el interés general de la comunidad de propietarios. Nuestro Tribunal Supremo ha establecido como límite la afectación total del derecho de uso privativo del elemento común del comunero, de tal forma que la realización de la obra de accesibilidad no anule el derecho de uso y disfrute del comunero, haciendo inservible pues el espacio afectado para el comunero que disfrutaba de su uso exclusivo (STS nº496/2012, de 20 de julio).

Hasta aquí nos hemos referido a supuestos en los que la obra de mejora para la promoción de la accesibilidad afectaba a elementos comunes del edificio (ej. patio interior o de luces), esto es, a las facultades de uso y disfrute de los propietarios sobre elementos comunes. Mayor polémica jurídica han generado los casos en los que para realizar la obra de accesibilidad es necesario afectar un elemento privativo debido a la inexistencia o insuficiencia de superficie en espacios comunes.

El art. 9.3 de la LPH, en su redacción originaria, preveía de forma genérica la posibilidad de la comunidad de imponer las “servidumbres imprescindibles” en el “piso” del comunero para “la creación de servicios de interés general”.

De una primera lectura del texto del precepto cabe interpretar que la LPH contempla cuando sea “imprescindible” la facultad de la comunidad de instalar servicio de ascensor en la finca afectando un elemento privativo.

No obstante, la generalidad del precepto ha dado lugar a muchas dudas: ¿en qué casos es “imprescindible”? ¿qué tipo de servidumbre puede imponer la comunidad: temporal o definitiva? ¿la afectación puede ser total? ¿qué debe entenderse por “piso” afectado: la vivienda, el local, un trastero?

Pues bien, ante la parquedad del precepto, la doctrina jurisprudencial ha ido concretando en qué circunstancias la comunidad puede afectar un elemento privativo para la instalación de un ascensor en la finca.

  • (i) Grado de afectación:

Es doctrina de nuestro Tribunal Supremo (Sentencia núm. 732/2011, de 10 de octubre) que la afectación no puede ser sobre toda la superficie, de tal forma que inutilice o haga inservible o inhabitable el elemento privativo afectado para el destino que le es propio.

  • (ii) Destino de elemento afectado:

La jurisprudencia ha venido admitiendo la imposición de servidumbres sobre cualquier tipo de elementos privativos o comunes de uso privativo (locales, garajes, y viviendas). En la reforma de la LPH del año 1999 (Ley 8/1999, de 6 de abril) se sustituyó el término genérico “piso” por “vivienda y local”, aclarando así el legislador que la servidumbre podía imponerse sobre todo tipo de elementos privativos. No obstante, los tribunales se han mostrado más reticentes a admitir la imposición de servidumbres comunitarias cuándo el elemento privativo afectado es una vivienda (SSTS nº 819/2010 de 15 de diciembre de 2007, nº 1181/2008, de 18 de diciembre, núm. 844/2010, de 22 de diciembre, nº 633/2011, de 4 de octubre de 2011, nº 732/2011, de 10 de octubre de 2011, nº 205/2011, de 24 de marzo de 2011).

  • (iii) El requisito de la imprescindibilidad:

La doctrina de nuestro Tribunal Supremo ha establecido que la imposición de la servidumbre es necesaria o imprescindible en aquellos casos en los que exista “imposibilidad técnica de la instalación por otra vía menos gravosa” (STS nº 732/2011, de 10 de octubre).

La doctrina del Tribunal Supremo fue legalizada por el legislador catalán con la promulgación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, que contenía una regulación sobre propiedad horizontal basada en la de la LPH, pero actualizada a la última doctrina jurisprudencial.

Así pues, el entonces vigente art. 553-39.2 del Código Civil de Cataluña regulaba con mayor detalle que la LPH la posibilidad de imponer servidumbres forzosas sobre elementos privativos en beneficio de la comunidad, estableciendo como límite infranqueable “la vivienda estricta”. En este sentido, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, que tan pronto Cataluña se dota de un cuerpo normativo propio de propiedad horizontal se erige en última instancia judicial para resolver los pleitos sobre la materia y por tanto, en nuevo órgano generador de doctrina jurisprudencial en Cataluña, acogió en gran parte la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en materia de imposición de servidumbres comunitarias sobre elementos privativos y comunes de uso exclusivo, salvo cuando el objeto a afectar fuera la vivienda habitual (STSJ de Cataluña, núm. 15/2012, de 20 de febrero; ATSJ de Cataluña, de 8 de marzo de 2012 y SAP Barcelona, Sec. 13ª, 625/2010, de 9 de noviembre). Y en el caso de la afectación de viviendas, la jurisprudencia interpretó como “vivienda estricta” el elemento privativo destinado a vivienda, y no sus anexos o patios de luces de uso privativo (STSJ Cataluña, nº 23/2013, de 25 de marzo; SAP Barcelona, Sec. 13ª, 432/2015, de 30 de diciembre; SAP Barcelona, Sec. 16ª, 6/2009, de 13 de enero; SAP Barcelona, Sec. 4ª, 503/2008, de 8 de octubre; SAP de Barcelona, Sec. 13ª, 419/2010, de 29 de junio; entre otras).

Pero la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, cambió el texto del artículo, y de su interpretación literal se desprende que en la actualidad solamente se podría imponer la servidumbre de ocupación sobre “los anexos” de los elementos privativos (como p.ej. un patio de uso privativo, una terraza, una plaza de aparcamiento), pero no sobre el elemento privativo en sí. Así lo vienen confirmando los tribunales (SAP Barcelona, Sec. 14ª, nº117/2020, de 1 de julio; y SAP Tarragona, Sec. 1ª, nº 523/2018, de 5 de diciembre).

 

II.II. Sobre la falta de legitimación del arrendatario para impugnar acuerdos comunitarios

Conforme a lo dispuesto por el art. 18.2 de la LPH los únicos legitimados para interponer una acción de impugnación de acuerdos comunitarios son los propietarios. En idéntico sentido, se pronuncia el art. 553-31 del Código Civil de Cataluña.

Este régimen cuasicontractual[1] de obligaciones y derechos se circunscribe a los comuneros que integran la comunidad de propietarios. Luego, carecen de legitimación los terceros que ostenten derechos sobre el elemento privativo distintos del derecho de propiedad o interés sobre dichos acuerdos (ej. usufructuario, precarista, arrendatario, etc.).

Toda acción impugnatoria de acuerdos para solicitar su anulación por vicios de convocatoria, de procedimiento, o por la imposibilidad legal de imponer servidumbre sobre el elemento privativo debe entablarla el propietario afectado.

Otra cosa es que puedan tener legitimación los ocupantes por cualquier título distinto del de propiedad en casos en que se produzca una lesión directa de sus derechos sobre el elemento privativo, pero en ese caso nos moveremos en el terreno de las obligaciones derivadas de hechos dañosos (arts. 1.902 y ss. del Código Civil). En tales casos el ocupante es quien realmente ha sufrido el perjuicio por el que se demanda, pero en cualquier caso el interés que pueda tener dicho ocupante no le faculta para interponer acciones privativas y derivadas de la situación de propiedad, como son la relativas a la impugnación de acuerdos comunitarios, acciones para los que es competente exclusivamente el propietario (SAP Madrid, Sec. 21ª, nº 225/2017, de 5 de mayo).

La tesis mayoritaria en los tribunales niega la legitimación activa a arrendatarios o terceros que ostenten algún interés en la impugnación del acuerdo adoptado (SAP Valencia, Sec. 11ª, nº 277/2018, de 29 de junio; SAP Madrid, Sec. 11ª, nº 240/2010, de 26 de febrero; SAP Madrid, Sec. 25ª, nº 205/2008, de 25 de abril), si bien existe una tesis minoritaria que sí les reconoce legitimación en determinadas circunstancias (STS de 16 de febrero de 1987; SAP Barcelona, Sección 16ª, 197/2013, de 5 de abril; SAP Murcia, Sec. 1ª, nº 347/2017, de 26 de junio; SAP Murcia, Sec. 1ª, nº 401/2016, de 24 de octubre; SAP Barcelona, Sec. 4ª, nº 589/2004, de 20 de octubre), como por ejemplo, cuando el titular del bien inmueble haya autorizado al arrendatario para ello.

A mi juicio, es exclusivamente el propietario del elemento privativo afectado el que puede ejercitar las acciones judiciales de impugnación oponiéndose a la imposición de servidumbre sobre el elemento privativo, defendiendo así no solamente su derecho propiedad, sino también, indirectamente, el derecho de su arrendatario a ser mantenido en el goce pacífico del local arrendado.

En caso de que la comunidad apruebe una cantidad indemnizatoria por la servidumbre, debería interponerse por el propietario la demanda correspondiente en solicitud de una cantidad mayor, intentando que en ella se incluyan los causados al arrendatario. Es aconsejable que en este proceso intervenga el arrendatario como parte también afectada, a pesar de que no se pueda descartar el riesgo de que el tribunal considere improcedente esta intervención.

En conclusión, las opciones de defensa del arrendatario contra la ocupación de una parte del local por parte de la comunidad requieren del concurso e intervención directa del propietario del elemento privativo afectado, quien debería ejercitar las acciones judiciales pertinentes contra los acuerdos comunitarios.

Si el comunero no actúa y la comunidad presenta contra el arre ndatario una demanda judicial para obligarle a consentir las obras en el local arrendado las posibilidades de éxito en la defensa se reducen considerablemente.

 

II.III. Sobre las acciones que tiene el arrendatario afectado por la instalación de aparato ascensor contra el arrendador

Como decíamos, si bien el arrendatario perjudicado por la instalación del ascensor comunitario no está legitimado para impugnar dicho acuerdo comunitario, sí que estará legitimado para accionar contra el arrendador para exigir una rebaja de la renta, una suspensión del contrato, y en los casos de mayor perjuicio, incluso el desistimiento del contrato sin penalización alguna.

Partiendo de que la instalación de un ascensor se considera jurídicamente como una obra de mejora, en defecto de pacto contractual, se aplicaría lo dispuesto en la ley sobre ello.

El artículo 22.2 de la LAU sobre obras de mejora es aplicable a los arrendamientos de local de negocio, desde el inicio del contrato, por remisión del artículo 30 de la misma LAU. El precepto establece que el arrendatario tiene obligación de soportar las obras que no puedan razonablemente diferirse hasta la conclusión del contrato, pero el arrendatario puede desistir del contrato si las obras afectan de modo relevante a la utilidad del local. Si el arrendatario decide soportar las obras tendrá los siguientes derechos: (i) una reducción de la renta proporcional a la parte del local de que se vea privado por causa de aquéllas y (ii) una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Adviértase que la LAU se refiere a indemnización de “gastos”, no de “perjuicios” como serían los de lucro cesante por pérdida de actividad. No obstante, el arrendatario, en el caso de que el propietario del local arrendado no impugne el acuerdo comunitario de instalación del ascensor perjudicial para el arrendatario vendrá facultado para reclamar daños y perjuicios a su arrendador por la ocupación y pérdida de actividad que le ha comportado dicha servidumbre, en tanto que es responsable de la causación de dicho perjuicio.

Aun cuando las obras de instalación de ascensor no sean propiamente obras de conservación conforme a lo dispuesto en el art. 26 de la LAU – de aplicación a los arrendamientos de uso distinto de vivienda por remisión del art. 30 de la LAU -, estimamos aplicable analógicamente dicho precepto legal al presente caso dado que son obras necesarias para la accesibilidad del inmueble que debe tolerar el arrendatario, estando facultado el arrendatario para suspender el contrato cuando las obras de instalación del ascensor hagan temporalmente inservible el local para el destino pactado.

En estos casos, si bien las obras no son ejecutadas por voluntad del arrendador, en la medida que su ejecución comporte la frustración de la finalidad del contrato, el arrendatario podrá desistir del contrato sin penalización alguna (SAP Cuenca, Sec. 1ª, nº 87/2016, de 19 de abril).

Repugna a toda lógica jurídica obligar al arrendatario a continuar en el contrato cuando el objeto arrendado ya no sea útil para el fin pactado y no haya concurrido culpa del arrendatario (STS nº 1311/2006, de 22 de diciembre).

Todo ello, sin perjuicio de la acción de repetición que ostenta el arrendador frente a la comunidad de propietarios por las rentas dejadas de obtener como consecuencia de la reducción de rentas, suspensión o desistimiento del contrato, siempre y cuando se hubiere opuesto en plazo y forma a dicho acuerdo comunitario de instalación de ascensor (SAP Granada, Sec. 4ª, nº 609/2005, de 21 de octubre)[2].

 

Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en marzo de 2022.

 

Notas

[1] FUENTES-LOJO RIUS, A., “Responsabilidad civil extracontractual de las comunidades de propietarios. Precisiones conceptuales y problemática práctica”, Práctica de Derecho de Daños nº144, Julio-Septiembre 2020, Ed. Wolters Kluwer.

[2] FUENTES-LOJO RIUS, A. y FUENTES-LOJO LASTRES, A., “Comentarios a la Ley de Arrendamientos Urbanos”, Ed. Aranzadi, 2019, p. 354-355.