1.- Planteamiento.
La vivienda es un bien de primera necesidad y a la vez se ha convertido en un producto de inversión y de alta rentabilidad económica.
Las dificultades de acceso a la vivienda están conduciendo a un mercado de alquileres, que está generando un contexto de tensión especulativa y abusos sobre los inquilinos.
Rentas desproporcionadas en relación al estado de la vivienda, incumplimiento de las exigencias legales básicas de calidad, seguridad y habitabilidad, imposición de condiciones abusivas prevaliéndose de la necesidad de encontrar vivienda, incumplimientos injustificados de obligaciones que corresponden a los arrendadores.
2.- Contrato de arrendamiento de vivienda – contrato con consumidores o usuarios.
2.1.- La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos de 24-9-1994 (ED 1994/18384), “considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 1).
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, de 16-11-2007 (ED 2007/205571), se aplica transversalmente “a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios” (art. 2).
“Son contratos con consumidores y usuarios los realizados entre un consumidor o un usuario y un empresario” (art. 59.1).
“Son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” (art. 3).
“Se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” (art. 4).
Los contratos de arrendamiento de vivienda pueden ser considerados como contratos realizados entre consumidores o usuarios y empresarios.
2.2.- Conforme a la definición contenida en el art. 3 LDCU, el arrendatario de vivienda puede ser considerado consumidor o usuario, cuando contrata el arrendamiento con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
2.3.- Conforme a la definición contenida en el art. 4 LDCU, el arrendador de vivienda, ya sea persona física o jurídica, puede ser considerado empresario, dado que contrata el arrendamiento con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
El arrendador de vivienda tiene la condición de empresario cuando actúa en el marco de una actividad profesional.
El Tribunal de Justicia de la UE, así lo considera en la STJUE, Sala 1, de 30-5-2013, C-488/2011 (EDJ 2013/71556):
“La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que…, se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional”.
“32. Esa protección es especialmente importante en el caso de un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un particular que actúa con fines privados y un profesional de los negocios inmobiliarios. Las consecuencias de la desigualdad existente entre las partes se agravan en efecto por el hecho de que, desde el punto de vista económico, ese contrato guarda relación con una necesidad esencial del consumidor, a saber, la de disponer de una vivienda, y tiene por objeto cantidades dinerarias que muy a menudo representan para el arrendatario una de las partidas más importantes de su presupuesto, mientras que desde un punto de vista jurídico se trata de un contrato regulado por lo general por una normativa nacional compleja, con frecuencia poco conocida por los particulares”.
El arrendador de vivienda tiene, asimismo, la condición de empresario cuando, sin ser profesional de los negocios inmobiliarios, actúa con un propósito relacionado con una “actividad empresarial”.
El arrendamiento de vivienda supone para el arrendador, como mínimo, desarrollar una actividad empresarial, por cuanto que conlleva realizar por cuenta propia, una organización de medios para introducir bienes y/o servicios en el mercado, con la finalidad de obtener un beneficio en forma de renta.
De hecho, la Ley 37/1992, del IVA de 28-12-1992 (ED 1992/17907), que somete a tributación el consumo y grava, entre otras, las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales (art. 1), considera actividades empresariales: “las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios” (art. 5.2).
Asimismo, considera expresamente el arrendamiento de bienes como prestaciones de servicios (art. 11.2.2) y como empresarios a los arrendadores de bienes (art. 5.1 c); si bien establece diferentes supuestos de exención para los arrendamientos de vivienda (art. 20.1.23).
3.- Necesaria protección de los consumidores – arrendatarios de vivienda.
La Constitución Española establece como principios rectores de la política social y económica: el deber de los poderes públicos de “garantizar la defensa de los consumidores y usuarios” (art. 52); así como que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, y el deber de los poderes públicos de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho (art. 47).
Añade que su reconocimiento, respeto y protección, informarán la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos (art. 53.3).
4.- Conclusión.
El arrendamiento de vivienda, regulado en la LAU, con independencia de que el arrendador sea persona física o jurídica, puede considerarse un contrato con consumidores o usuarios, celebrado entre un arrendador – empresario o profesional y un arrendatario – consumidor o usuario.
Pueden explorarse todas las posibilidades judiciales y administrativas, previstas en la normativa protectora de consumidores y usuarios, tanto de derecho de la UE como de derecho interno; máxime cuando se trate de prácticas y condiciones abusivas sobre acceso a la vivienda, en cuanto que es un bien de consumo de primera necesidad.
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