Resolución unilateral por el arrendatario: casos

Arrendamiento de local de negocio

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El TS determina la existencia de tres grupos de casos de resolución de contratos de arrendamiento de local de negocio, diferenciados por la existencia o no de cláusula que otorgue al arrendatario la facultad de resolver el contrato, y en el caso de no existir, ha de estarse a la postura adoptada por el arrendador, de aceptar o no la resolución solicitada. En esta última circunstancia, no concurriendo causas de nulidad ni de resolución contractual, es de ejercicio la acción de cumplimiento de contrato, tendente a que subsista el contrato de arrendamiento con el pago de las rentas pactadas hasta la extinción del contrato.

Rescisión de arrendamiento de local de negocio

La arrendataria de un local de negocio comunica a la arrendadora su decisión unilateral de rescindir el contrato como consecuencia de las pérdidas económicas que estaba teniendo. La propietaria del local interpone demanda solicitando el cumplimiento íntegro del contrato de arrendamiento. Al mismo tiempo, la demandada se opone e interpone reconvención solicitando la resolución del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia estima la demanda y declara procedente el contrato de compraventa y arriendo de la oficina de farmacia suscrito por las partes, condenando a la parte demandada a cumplir el contrato.

La demandada recurre en apelación. La AP declara resuelto el contrato de arrendamiento por desistimiento voluntario. Tras analizar las acciones ejercitadas por la demandada en la reconvención, rechaza la acción de anulabilidad, por no existir dolo en la actora, y la de resolución del contrato, por no haber incumplimiento esencial en la actora, pero acoge la del desistimiento unilateral, por aplicación del art. 11 LAU, declarando probado que la demandada reconviniente resolvió unilateralmente el contrato, siendo que por carta trató de poner el local a disposición de la actora y negándose esta expresamente a aceptarlo.

El TS, en su sentencia de 23 de julio de 2018, recuerda los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:

- Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial).

- Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en él.

- Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

A juicio de la Sala, el caso enjuiciado se encuadra en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas. Es necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral.

Fuente: ADN Jurídico