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Renuncia al ejercicio de la opción

Arrendamiento de vivienda: pacto de opción de compra y primas abonadas

Noticia

El TS en relación a la necesaria observancia del pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de la opción, considera que el supuesto de la opción de compra se establece que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda interpretarse que se ha materializado el derecho de opción. Se formula voto particular.

Arrendamiento y opción de compra

Entiende el recurrente que se ha vulnerado el principio de la libertad de contratación, ya que la sentencia recurrida dispone que el hecho de pactar las partes la posibilidad de que el optante (aquí recurridos) pierda las cantidades entregadas o la prima, por no ejercitar la opción de compra en el transcurso de los cinco años de duración del contrato, conlleva automáticamente la desnaturalización del contrato de opción de compra ya que establece una obligación de ejercitarla.

Señala la Sala, en sentencia de 19 de febrero de 2020, que el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, constituyendo un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado (art. 1255 CC). De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"".

En el presente caso, la prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Por tanto, es necesario observar el pacto suscrito por las partes sobre el ejercicio de la opción, habiendo establecido la doctrina que la misma ha de entenderse ejercitada con estricta sujeción a los pactos establecidos por las partes, de modo que si se ha pactado el pago o consignación del precio para que se entienda realizada efectivamente la compraventa, así habrá de exigirse sin que en otro caso pueda entenderse que se ha materializado el derecho de opción.