La actual redacción del 24 de la LAU[i], tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, reconoce el derecho del arrendatario a efectuar en la vivienda las obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde con sus necesidades si está afectado por una discapacidad o es mayor de 70 años y también si estas circunstancias se dan en su cónyuge, pareja o los familiares que con él convivan. Las obras de adecuación deberán ser notificadas por escrito previamente al arrendador, no pueden provocar una disminución de la estabilidad o seguridad de la vivienda y al terminar el contrato dicho arrendatario deberá reponer a su costa la vivienda al estado anterior si así lo exige el arrendador. Las obras, en consecuencia, son a cargo del inquilino.
Pero dicho precepto legal, incluido en la regulación legal del contrato de arrendamiento de finca urbana que por el principio de relatividad de los contratos sólo afecta a las partes contratantes (arrendador y arrendatario) y a sus causahabientes, no afecta a terceros.
No tiene nada de extraño por esa razón que excluya de su ámbito las obras de adecuación que afecten a elementos o servicios comunes del edificio ("siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio" expresa con claridad rotunda la citada norma legal).
Lo cual plantea la legitimación y el derecho del arrendatario discapacitado o mayor de 70 años para , en un edificio dividido en propiedad horizontal, obtener la modificación de elementos comunes necesaria a fin de salvar barreras arquitectónicas y hacerlo accesible y transitable.
En Cataluña no es de aplicación ni la Ley de Propiedad Horizontal, ni tampoco la Ley 15/1995 que establece un procedimiento para estos casos, mediante el cual y en caso de negativa de la Comunidad a través de juicio verbal se puede obtener la autorización judicial pero siendo el coste de las obras a cargo del solicitante.
La regulación civil de las obras de accesibilidad en un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal se contiene, en Cataluña, en el Libro V de nuestro propio Código Civil. El artículo 553-25 apartado 5[ii] establece que es suficiente un acuerdo por mayoría simple para adoptar acuerdos que hagan referencia a la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tengan la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, así como los necesarios para viabilidad del inmueble. Y el mismo artículo en su apartado 6[iii] regula el derecho de los propietarios con discapacidad física o que la tengan las personas que convivan con ellos, a pedir a la autoridad judicial, si aquellos acuerdos no obtienen la mayoría necesaria, que obligue a la Comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles para conseguir la transitabilidad del inmueble.
Pero, en su redacción actual, esa acción judicial está reservada a los propietarios, y no contempla la legitimación activa directa de los arrendatarios.
De tal manera que éstos aunque sea discapacitados (o mayores de 70 años), o lo sean sus familiares no tienen amparo en la LAU para obligar a su arrendador a llevar a cabo en el edificio en régimen de propiedad horizontal obras de accesibilidad o supresión de barreras y como residentes en el edificio (pero no propietarios) tampoco tendrían acción directa contra la Comunidad para obligarla a ello, ni siquiera pagando las obras.
A diferencia del régimen jurídico vigente en el resto del Estado.
En este contexto normativo ha sido publicada recientemente y se encuentra ya en vigor la Ley catalana 13/2014 de 30 de octubre (DOG 4/11/2014), de Accesibilidad, cuyo artículo 17 [iv] establece que las zonas comunes de los edificios plurifamiliares en que residan personas con discapacidad o mayores de 70 años, han de tener las condiciones de accesibilidad adecuadas a sus necesidades de acceso a la vivienda, de comunicación y de interacción con el acceso al edificio , siempre que sean técnicamente posibles; y que corresponde a la comunidad de propietarios, o al propietario único del edificio, el llevar a cabo y sufragar las actuaciones y las obras de adecuación necesarias. Además, establece unos plazos máximos de ejecución de dichas obras, a contar desde la fecha del acuerdo de la comunidad de propietarios, o, en su caso, de la fecha de notificación de la resolución administrativa o judicial, que son de un año si se trata de obras menores, o de dos años, si son obras mayores.
Este artículo se complementa con lo dispuesto en el artículo 60 de la misma Ley[v], en cuanto dispone que, sin perjuicio de las determinaciones del derecho civil catalán, los propietarios o titulares de un derecho posesorio sobre una vivienda, o las personas con quienes convivan, si tienen alguna discapacidad y no obtienen el acuerdo de la comunidad o la autorización del propietario para ejecutar obras de accesibilidad, pueden instar la intervención del departamento competente en materia de promoción de la accesibilidad para que adopte las medidas necesarias que garanticen sus derechos, a través del procedimiento y en los términos que se establezcan por reglamento.
Se va a instaurar por consiguiente un procedimiento de carácter administrativo para el que los arrendatarios (ya que éstos son titulares de un derecho posesorio sobre la vivienda) puedan obligar a su propietario (en caso de propiedad vertical) o a la comunidad de propietarios (en edificio dividido en propiedad horizontal) a llevar a cabo a costa de la propiedad las obras y ajustes necesarios en materia de accesibilidad de vivienda en los elementos comunes de edificios plurifamiliares.
En la actualidad falta la aprobación del Reglamento de desarrollo que concrete el procedimiento administrativo a seguir.
Sin perjuicio de la vía administrativa pendiente de desarrollo es de resaltar que el proyecto de ley de reforma del Libro V del Código Civil Catalán actualmente en trámite parlamentario también reconoce, en vía civil, el derecho de los arrendatarios a solicitar y obtener de las comunidades de propietarios la ejecución de esas obras y ajustes de accesibilidad, si son razonables y proporcionadas. En ese sentido es claro el apartado 5 del nuevo artículo 553-25, al especificar que no solamente los propietarios, sino también los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, si ellos mismos o las personas con quienes convivan padecen alguna discapacidad, pueden pedir a la autoridad judicial, si no consiguen que se adopten los acuerdos comunitarios necesarios, que obligue a la comunidad a suprimir las barreras o a realizar las innovaciones exigibles, siempre que sean razonables y proporcionadas.
La entrada en vigor de esta norma dará solución definitiva a una cuestión controvertida en la actualidad, la legitimación del arrendatario discapacitado para solicitar que la comunidad de propietarios del inmueble tome el acuerdo de supresión de barreras y su legitimación activa procesal para entablar el proceso judicial ordinario posterior en el caso de que no se adopte el acuerdo correspondiente por la comunidad.
En tanto no entre en vigor la reforma legal se debe efectuar a mi entender una interpretación finalista e integradora de los preceptos legales existentes en la actualidad, pues se trata sin duda de favorecer a estos arrendatarios afectados por una discapacidad y sus familiares convivientes en la misma situación, reconociéndoles la legitimación necesaria, con fundamento en lo dispuesto en el antes citado artículo 17 de la nueva Ley de Accesibilidad, y los artículos 553-25.6 y 553-44.3 [vi] del Código Civil de Cataluña.
[i] "Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad
1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su relación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.
2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador."
[ii] "5. Es suficiente el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que deben representar la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, o la mayoría de las cuotas de los presentes y representados, en segunda convocatoria, para adoptar los acuerdos que se refieren a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
b) Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble, según su naturaleza y sus características."
[iii] "6. Los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes conviven, si los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 5 no alcanzan la mayoría necesaria, pueden pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble."
[iv] "Article 17. Condicions d'accessibilitat dels edificis plurifamiliars
1. Les zones comunes dels edificis plurifamiliars en què resideixen persones amb discapacitat, o persones mésgrans de setanta anys, han de tenir les condicions d'accessibilitat adequades a lllurs necessitats d'accés al'habitatge, de comunicació i d'interacció amb l'accés a l'edifici que siguin tècnicament possible. Correspon a lacomunitat de propietaris, o al propietari únic de l'edifici, de dur a terme i sufragar les actuacions i les obresd'adequació necessàries.
2. L'execució de les obres a què fa referència l'apartat 1 s'ha de dur a terme d'una manera diligent amb relacióal greuge a les persones afectades, i en tot cas en el termini d'un any, si són obres menors, o de dos anys, sisón obres majors, a comptar de la data de l'acord de la comunitat de propietaris o, si s'escau, de la data denotificació de la resolució administrativa o judicial.
3. El termini que estableix l'apartat 2 per a les obres majors es pot ampliar si algun dels propietaris que forma part de la comunitat justifica que el cost que se li imputa per aquestes obres supera el 33% dels ingressos anuals de la seva unitat familiar i que aquests ingressos són inferiors a 2,5 vegades l'indicador de renda desuficiència de Catalunya o l'índex que el substitueixi."
[v] "Article 60. Intervenció administrativa en edificis d´habitatges.
Sens perjudici de les determinacions del dret civil català, si els propietaris o titulars d´un dret possessori sobre un habitatge o les persones amb qui conviuen, tenen alguna discapacitat i no obtenen l´acord de la comunitat o l´autoritazció del propietari per a executar obres d´accesibilitat, poden instar la intervenció del departamento competent en materia de promoció de l´accesibilitat perquè adopti les mesures necessàries que garanteixin llurs drets, per mitjà del procediment i en els termes que siguin establerts per reglament."
[vi] "3. Todos los propietarios deben sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio de ascensor, de acuerdo con la normativa de vivienda, y de los servicios imprescindibles para la transitabilidad y seguridad del edificio. Los propietarios pueden exigir el fraccionamiento del pago en mensualidades durante un año."
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