PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Asume el adquirente de un inmueble que lo ha comprado a un banco por la ejecución hipotecaria que ha llevado a cabo a un comunero la afección real del art. 9 LHP, o ésta la asume sólo el banco?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

La crisis económica está provocando que ante la existencia de la doble deuda que existe en las comunidades de personas que deben dinero al banco por la imposibilidad de pagar el préstamo hipotecario y, asimismo, a la comunidad de propietarios por los gastos de comunidad resulta que algunas entidades bancarias están aceptando la dación en pago de los inmuebles como pago de la deuda restante con el banco. En este caso la asunción de la propiedad del inmueble por el banco le hace ser deudor como adquirente de la afección real de la anualidad corriente del año en curso y el año anterior, correspondiendo el resto al deudor que ha hecho la dación en pago. Ahora bien, en muchos casos los bancos vuelven a vender el inmueble de inmediato, o al cabo de cierto tiempo, a un tercero que se convierte en adquirente del inmueble. Pues bien, en este caso ¿puede entenderse que este adquirente que lo compra directamente del banco también asume la afección real y, por consecuencia, asume la anualidad corriente y el año anterior?, o al producirse la transmisión y no ser el adquirente, el tercero, del deudor real no debe asumir nada de la deuda que tenía el inmueble y habría que reclamar al banco esa afección real y al primitivo deudor lo que excedía de la afección real. ¿Entra limpio de deuda este adquirente del banco o asume la afección real?

Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Propiedad Horizontal", el 1 de mayo de 2012.

Puntos de vista

Luis Alberto Gil Nogueras

A mi juicio para acometer la respuesta no puede olvidarse la naturaleza de la...

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Francisco Berjano Arenado

La obligación que dimana del art. 9.1.e).3 LPH tiene la naturaleza de afecci...

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Juan Ángel Moreno García

La cuestión planteada debe resolverse partiendo de la afección real que est...

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Miguel Ángel Larrosa Amante

Se plantea la cuestión relativa a los efectos que tiene sobre el crédito pr...

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Eduardo Salinas Verdeguer

Si el adquirente del inmueble hipotecado lo adquiere en subasta como consecue...

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María Félix Tena Aragón

El art 9.1 e) tercer párrafo establece lo que a mi juicio puede conceptuarse...

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Luis Antonio Soler Pascual

La afección que el art 9 LPH impone por la anualidad actual y la pasada de g...

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Resultado

1.- Supuestos:

a) El propio banco o entidad que se adjudica el bien, debe responder en la responsabilidad de hacer frente al pago de los créditos a favor de la comunidad, correspondientes a la anualidad en que se lleva a cabo la adquisición y la anualidad anterior, ya se adquiera el bien como consecuencia de la ejecución de la hipoteca, o bien porque acepte en pago del préstamo hipotecario la vivienda.

b) El propio banco o entidad una vez adjudicada la vivienda procede a su trasmisión a un tercero en la misma anualidad en que el banco se ha adjudicado la vivienda. El tercer adquirente solo responderá con la vivienda, de las cuotas que se adeuden del año en que él adquiera la vivienda y de la anualidad anterior; quedando exonerado en principio de esa obligación la entidad bancaria o transmitente, dado que la afección real es de la vivienda, excepto de las cuotas que se hayan devengado e impagado cuando la entidad bancaria era propietaria de la vivienda, debiendo responder solidariamente de esas cuotas el transmitente y el adquirente. Sin perjuicio de los pactos que interpartes que sobre esta cuestión haya celebrado la entidad bancaria y el adquirente.

c) El problema surge cuando la adquisición o adjudicación de la vivienda a favor de la entidad bancaria tiene lugar en un año distinto aquel en el que procede a su transmisión a un tercero. En este caso el tercero adquirente de la vivienda responderá de las deudas correspondientes a la anualidad en que haya adquirido la vivienda y del año anterior, pero no de las anteriores, de las que responde el banco o el transmitente si eran de este.

2.-La Comunidad, si no ha cobrado íntegramente las cuotas del art. 9 LPH, tiene por las impagadas acción real contra el piso o local. Y además puede reclamar frente al primitivo deudor los importes que adeude hasta la dación en pago, al banco las cuotas adeudadas de la anualidad correspondiente al año de la dación, las adeudadas de la anualidad anterior a ésta, y las cuotas devengadas mientras ha sido propietario si no se han pagado, y al tercer adquirente las cuotas impagadas de la anualidad en que se lleva a cabo la nueva transmisión y las pendientes del año anterior a ésta.

3.- Se llevan a cabo dos transmisiones, en cuyo curso, los adquirentes serán sucesivamente deudores de las cuotas adeudadas hasta el límite que se sustancie. No hay propiamente una subrogación, puesto que el ámbito de responsabilidad variará derivado del propio límite. Puede variar la deuda y puede variar el límite de la responsabilidad, ya que ello depende del momento en que adquiere el banco, y aquél en que adquiere el tercero

4.- El banco, desde que adquiere la finca, responde en los términos que marca el art. 9.1.e).3 de la LPH y una vez que la transmite a un tercero será éste el que haga lo propio con iguales límites y condiciones, es decir, responderá de la deuda imputable a la parte vencida de anualidad en que adquiere y el año natural inmediatamente anterior liberando al banco de dicha obligación real, tomando como referencia la fecha en que adquiere.

Si lo que hubo fue una cesión tras la celebración de subasta será el cesionario quien responda de la deuda, tomando como referencia la fecha de adjudicación a su favor, sin que en este caso, el banco adquiriera responsabilidad alguna.

5.- Ello puede dar lugar a que, como consecuencia del paso del tiempo y los pagos, parte de la deuda derivada de la primera transmisión no sea responsabilidad del nuevo comprador y debe ser asumida por el antiguo propietario o en su caso por el banco. Por poner un ejemplo, si la dación en pago se lleva a cabo en octubre de 2011, la afección real alcanzaría a las deudas de 2010 y hasta octubre de 2011. A partir de esta fecha el banco es propietario y por ello obligado al pago de las cuotas comunes, de forma que sí paga las cuotas ordinarias hasta marzo de 2012, fecha en la que se lleva a cabo la segunda venta, pero no las anteriores afectadas por el crédito privilegiado, el nuevo adquirente no responder de la anualidad en curso, al estar abonadas a la comunidad, pero sí de las deudas de la anualidad anterior que irían desde enero a octubre de 2011, quedando sin cubrir por tanto en esta segunda transmisión las deudas inicialmente garantizadas del año 2010.

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