¿Cabe que en periodos de pandemias, como COVID 19, o situaciones similares, pueda la junta directiva adoptar acuerdos obligando a la comunidad?

Las compet...

Las competencias que corresponden a la junta de propietarios están definidas en el art. 14 LPH -EDL 1960/55 y estas son las de nombramiento y remoción de los cargos que integran los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, la aprobación del plan de gastos e ingresos y las cuentas, de los presupuestos y la ejecución de obras, de los estatutos y régimen interior y, en general de aquellos asuntos de interés general para la comunidad.

Fuera de estas, están las competencias de los órganos de gobierno que no pueden tener otras funciones o competencias que las atribuidas por lo Estatutos con límite en la ley, de manera tal que el marco de actuación en cualquiera situación no puede ser distinto a aquel que la ley permite, lo que incluye la posibilidad de delegaciones de facultades por parte de las junta que en caso alguno lo sería general dado que de lo contrario se desnaturalizaría el sistema de decisión comunitario contenido en la ley.

En cuanto a las facultades, tendrán aquellas que expresamente les hubiere conferido o delegado la junta. Y en caso de duda entiendo que la interpretación sería estricta, no extensiva.

En todo caso no creo factible la existencia de un mandato o delegación general, esto es, la posibilidad legal de diferir a los órganos de gobierno de la comunidad el poder decisorio propio de la junta, sin perjuicio que pueda serlo de alguna actuación concreta respecto de la que, y en todo caso, la junta podría establecer los controles que al efecto quisiera, como la ratificación de las actuaciones llevadas a cabo.

Se trata por tanto de conceptualizar el principio de respeto del sistema organizativo que sirve de base, en primer lugar, para el nombramiento de los órganos de dirección legales y, desde luego, a las competencias atribuidas en expreso por la LPH –art. 13, 14 y 20 a los órganos contemplados en el art.13 LPH, EDL 1960/55-, lo que en el caso es especialmente trascendente porque ese principio implica un límite al ejercicio de funciones ajenas a las propias por ley o a las delegadas o concedidas por la junta.

Teniendo en cuenta estas apreciaciones, la respuesta a la cuestión relativa a si la junta directiva –entendida como una referencia a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios puede adoptar acuerdos ajenos a su competencia, propia o delegada, la respuesta es desde luego negativa, no solo porque le falta autoridad legal sino porque ni tan siquiera es factible una delegación general por impedirlo la ley.

Creo que l...

Creo que la cuestión que se formula es complementaria de la anterior, que hacía referencia a si era factible ante el riesgo de contagio por virus que el presidente adoptara acuerdos sin junta, o convocarla para que comparecieran muy pocos comuneros con delegaciones de voto o hacerlas telemáticas.

Al respecto cabe recordar que, conforme al art.14 LPH -EDL 1960/55  corresponde a la junta de propietarios:

• Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el  art. anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.

• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

• Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el  art. 20.c -EDL 1960/55-.

• Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.

• Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

A su vez, el art.15.1 LPH -EDL 1960/55 señala que la asistencia a la junta de propietarios será “personal” o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario.

Por tanto, entiendo que no cabe que las decisiones que corresponden a la junta puedan ser asumidas o delegadas en ningún otro órgano de la comunidad, ya sea el presidente, en su caso vicepresidente, secretario o administrador -art. 13 LPH -EDL 1960/55--.

Así pues, estimo que no es factible que el presidente tome decisiones que pudieran ir más allá de las facultades que le proporciona el art.10.1 LPH -EDL 1960/55  en orden a ordenar se realicen los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.

Tan solo las cuestiones extraordinarias, de extrema urgencia, que resulten inaplazables podrán ser adoptadas por el presidente y si no fueran de las recogidas en el citado art.10.1 LPH -EDL 1960/55-, deberán ser ratificadas por la junta en la próxima reunión que esta celebre.

Igual ocurrirá con el Administrador, quien también deberá circunscribirse a la tarea que la Ley le encomienda como es la de Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios -art. 20.1.a y c LPH -EDL 1960/55--.

Cabría plantearse si habría inconveniente en delegar las competencias propias de la junta en el presidente o quien lo sustituya para supuestos de estado de alarma o similares si en los estatutos estuviera previsto o si se hubiera alcanzado un acuerdo por unanimidad en tal sentido.

La respuesta debe ser negativa ya que dicha posibilidad vulneraría el art. 18 de la propia Ley que faculta a los comuneros para poder impugnar los acuerdos alcanzados, algo que se antojaría como inviable si la actuación del presidente tuvo su apoyo en un precepto estatutario o en un acuerdo unánime previo que lo facultaban para actuar en la forma que lo hizo. Esto supondría que el acuerdo adoptado por el presidente que hizo uso de la facultad delegada de la junta sería inimpugnable.

No obstante, tal circunstancia podría salvarse si en los estatutos comunitarios o en la junta en que se delegó dicha facultad se dejara abierta la posibilidad de impugnar el acuerdo tomado únicamente por el presidente, a pesar de que el mismo fue adoptado con el consentimiento genérico de los comuneros.

En cualquier caso no quiero dejar de recordar lo que ya indiqué en la respuesta anterior: «a menos que los estatutos comunitarios dijeran lo contrario, exigiendo la presencia física de los comuneros, entiendo que la celebración de una junta telemática o por medio similar es viable y válida siempre y cuando exista conformidad con tal proceder por parte de todos los comuneros, con la única salvedad de que alguno de ellos no cuente con medios materiales que le permitan “asistir” a la citada junta por el referido sistema. Y afirmo, si todos cuentan con medios y el presidente convoca la junta por videoconferencia o cualquier otro sistema similar no es válida la negativa gratuita e injustificada de cualquier comunero».

Quiero decir con ello que, aunque no sin cierta dificultad, especialmente si se trata de comunidades compuestas por muchos comuneros, habría que intentar convocar y celebrar las juntas por los medios que aportan las nuevas tecnologías. Igualmente, sería viable la delegación del voto en alguno de los órganos directivos -art. 15 LPH -EDL 1960/55--.

Asimismo, como también referí en su día respondiendo a la cuestión anterior «Otra posibilidad que podría contemplarse sería la de facultar a los comuneros para que emitieran su voto por escrito -correo electrónico, burofax o cualquier medio fehaciente-, dando un plazo determinado para ello desde el momento de la convocatoria o, también, al modo de las sociedades mercantiles, otorgar representación a algún otro comunero o al propio presidente dándole instrucciones acerca del sentido del voto a emitir en la reunión de la junta incluso, como ocurre con las sociedades cotizadas, adelantar el sentido voto antes de la celebración de la mencionada junta -art. 521,2,C del RDLeg 1/2010, de 2 de julio por el que se aprueba el texto refundido de la LSC -EDL 2010/112805--».

En este mo...

En este momento de epidemia en España, con limitación o modulación del derecho de reunión, la contestación debe ser afirmativa. La junta directiva de la comunidad de propietarios es imprescindible que pueda adoptar acuerdos que obliguen a la comunidad y a cada uno de los comuneros, con límites mucho menores que los ordinarios, pero esto no ocurre siempre, ni es posible con cualquier género de acuerdo.

Los motivos son los siguientes, en primer lugar, la necesidad de adaptar las reglas, por vía de interpretación, a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas, tal como prescribe el  art.3 CC -EDL 1889/1-. Parece incuestionable la conveniencia de evitar la interacción innecesaria de los comuneros para disminuir el riesgo de contagio entre ellos, evitando reuniones de todos los comuneros para el gobierno del edificio, salvo en caso de extrema necesidad.

En segundo lugar, la peculiaridad de nuestro derecho, en el que, al menos desde el inicio del siglo XVI, rige como regla general la libertad de pacto en la contratación.

También por la amplitud con que se admite en nuestro ordenamiento jurídico la representación, especialmente, aunque no en exclusiva en la regulación del contrato de mandato en el código civil.

Así es posible el apoderamiento preventivo, regulado en el  art.1732 CC -EDL 1889/1-, que se otorga para que mantenga su vigencia incluso tras la declaración de incapacidad del mandante. Además, es llamativamente posible el matrimonio por apoderado, del  art.55 del mismo código.

Asimismo, es muestra de la opinión de nuestro legislador favorable a la representación, la regulación del mandato tácito, en el  art.1710 del mismo código -EDL 1889/1-, que lo permite no solamente para el mandante, sino también para la aceptación por el mandatario, deducida de sus actos.

En el ámbito del derecho mercantil se regula automáticamente la existencia de representación en casos tales como la representación orgánica de las personas jurídicas, la figura del factor o de los dependientes de comercio, cuyos actos vinculan a su principal.

Esta y otras muestras deben llevar a una interpretación extensiva de las facultades de la junta directiva en representación del edificio, mientras dure la presente epidemia, por tanto la gestión ordinaria del edificio por la junta vinculará a los comuneros, en mi opinión incluso después de que haya terminado el mandato inicialmente conferido, por la imposibilidad en muchos casos de celebrar la junta de propietarios, que hace imprescindible el mantenimiento de cargos nombrados, evitando el vacío y la desaparición de los órganos de gestión de la comunidad.

Los gastos ordinarios decididos por la junta, que no excedan de la cuota acordada por la comunidad para el sostenimiento de los gastos comunes, sin ninguna duda podrán reclamarse a los comuneros y ninguno de ellos tendrá derecho a no pagarlos en todo o en parte con fundamento en que han sido acordados -y eventualmente pagados por la junta directiva.

Los gastos extraordinarios acordados en situaciones de urgencia o fuerza mayor, para evitar daños en el edificio de la comunidad o a los comuneros, incluso en el caso de que excedan las cantidades obtenidas como cuota periódica, también obligan a su reintegro por el comunero, bien por la vía del poder de representación tácito conferido a la junta o, en todo caso, acudiendo a las normas de la gestión de negocios ajenos sin mandato, que en el  art.1892 CC -EDL 1889/1 equipará al mandato expreso la ratificación de la gestión por el dueño y, en el siguiente  art.1893, establece que a falta de esta ratificación ”el dueño de bienes o negocios que aproveche las ventajas de la misma será responsable de las obligaciones contraídas en su interés, e indemnizará al gestor los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho y los perjuicios que hubiese sufrido en el desempeño de su cargo. La misma obligación le incumbirá cuando la gestión hubiera tenido por objeto evitar algún perjuicio inminente y manifiesto, aunque de ella no resultase provecho alguno”.

 También hay que contestar si a la siguiente pregunta, sobre si puede cualquier comunero oponerse a la atribución de competencias de una junta directiva para adoptar acuerdos en casos de fuerza mayor. Evidentemente podrá ejercitar las acciones que le competen para conseguir la celebración de la junta de propietarios en tiempo oportuno, en la que se decida sobre la composición de la junta directiva en el siguiente ejercicio, sin embargo, estas acciones no creo que determinen una medida cautelar para que entretanto cese en sus funciones la junta, pues este cese solo deberá producirse cuando, en junta de propietarios se decida el nombramiento de nueva junta directiva.

 No creo que haya inconveniente en que la junta general de propietarios adopte un acuerdo que permita la delegación de acuerdos en la junta directiva, no hay norma que lo prohíba, ni es una resolución contraria a la moral o al orden público art.1255 CC -EDL 1889/1--, sin embargo está delegación tendrá similares efectos al mandato concebido en términos generales, que según el  art.1713 CC, no comprende más que los actos de administración, por lo que creo que está delegación de la junta de propietarios no se extendería a los actos de disposición o a aquellos que según la ley de propiedad horizontal requieren mayorías cualificadas.

La regla g...

La regla general para mí es la necesidad legal de celebrar las juntas y con los requisitos previstos por la Ley de Propiedad Horizontal. Nada expone la norma en contra de que las reuniones puedan hacerse de modo telemático en los art.15 y 16 LPH -EDL 1960/55-. Es cierto que la mención del art.16.2 LPH dice que la junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación pero en mi opinión no se excluye que se indique tal lugar donde puede estar la junta directiva y el resto de comuneros puedan conectarse telemáticamente por alguno de los medios o programas informáticos que permitan una reunión a distancia, sobre todo si se ha girado previa comunicación en ese sentido y no ha habido ninguna oposición, como pudiera ocurrir en el caso bastante frecuente de que alguien careciera de posibilidades para esa conexión. La reunión puede adverarse por la identificación por el secretario-administrador en función del correo electrónico previamente facilitado por el comunero para conseguir el enlace de conexión, correo al que igualmente cabrá remitir el acta de la junta.

El propio RDL 8/2020 -EDL 2020/6795 exponía la adopción de medidas extraordinarias aplicables al funcionamiento de los órganos de gobierno de las personas jurídicas de derecho privado. Aunque la personalidad jurídica de las comunidades de propietarios es cuestionable -si bien en algún grado ha sido reconocido para actuaciones de financiación en la colaboración con la Administración de rehabilitación de zonas urbanas-, entiendo trasladable en la medida de lo posible aquellas. Y el art.40 decía “aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia que asegure la autenticidad y la conexión bilateral o plurilateral en tiempo real con imagen y sonido de los asistentes en remoto. La misma regla será de aplicación a las comisiones delegadas y a las demás comisiones obligatorias o voluntarias que tuviera constituidas. La sesión se entenderá celebrada en el domicilio de la persona jurídica”.

Y en su párrafo segundo se decía que “Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma, los acuerdos de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán adoptarse mediante votación por escrito y sin sesión siempre que lo decida el presidente y deberán adoptarse así cuando lo solicite, al menos, dos de los miembros del órgano”.

En todo caso entiendo que dar esa opción de actuación para constituir la junta de modo telemático -incluso por escrito de no ser posible la primera opción sería preferible a la inactividad -la falta de actuación comunitaria o a la atribución a la junta directiva de funciones que no son de su competencia

Ante la inactividad por ausencia de convocatoria de la junta por fuerza mayor entiendo que igualmente cabe la posibilidad de adoptar decisiones por parte de la junta directiva, cual es la prórroga o extensión de los acuerdos económicos adoptados en junta anterior -vulgarmente presupuestos, cuotas o derramas siempre y cuando el fin de estas últimas no hubiera concluido-

Sobre actuaciones urgentes, cabe recordar que hay otra opción en la propia norma en el art.20 LPH -EDL 1960/55 al exponer la obligación del administrador de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios. Por lo que consecuentemente también excepcionalmente cabra usar de esta facultad en estos tiempos para adoptar decisiones que afecten a la conservación y entretenimiento de la casa, sin perjuicio de la dación de cuenta expuesta.

Creo que a través de esas posibilidades pueden solucionarse buena parte de los problemas que se sustancien durante este periodo de incertidumbre.

Las opciones barajadas en la cuestión son para mí más problemáticas ya que no cuentan con respaldo normativo, y por cuanto la situación excepcional y los medios elegidos por el legislador para solventar la problemática no concuerdan con aquellos.

De las dos posibilidades la primera -actuación sin límite de la junta directiva no la contemplo, pues de facto sería la supresión durante este periodo de la facultad decisoria del órgano que la tiene atribuida y su suplantación por otro órgano que carece de tal competencia.

Mayores posibilidades tendría la delegación de facultades, que debería no obstante basarse en un previo acuerdo de la junta, que en consecuencia debería de reunirse para su adopción, para poder actuar en su base, y en la medida en que el referido acuerdo no fuere suspendido o anulado judicialmente.