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Inmobiliario

¿Cabe que en periodos de pandemias, como COVID 19, o situaciones similares, pueda la junta directiva adoptar acuerdos obligando a la comunidad?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

El escenario propiciado por la pandemia de COVID19 ha propiciado numerosos cambios en la vida de las personas y en el mundo del derecho, planteando numerosas dudas que la falta de previsibilidad de un fenómeno como este que ha obligado desde el pasado mes de marzo de 2020 a cambiar la forma de comportarse los ciudadanos. Y en las comunidades de propietarios esta afectación ha sido relevante en orden al funcionamiento de las mismas a la hora de adoptar acuerdos que guíen la vida diaria de las mismas.

Ante los problemas que se han venido planteando para las convocatorias de juntas de propietarios han surgido diversas propuestas para seguir con el ritmo de la adopción de acuerdos. Y una de ellas es la relativa a si en situaciones excepcionales como una pandemia, u otras semejantes, que dificulten la reunión normalizada de los comuneros podría atribuirse la junta directiva, en la que se incluyen el presidente y vicepresidente, la facultad de adoptar acuerdos sin límite alguno que vinculen contractualmente a la comunidad, y de los que se pueda otorgar validez a los efectos económicos, por ejemplo, de derivación de derramas a los comuneros. ¿Podría cualquier comunero oponerse a esta auto atribución de competencias de una junta directiva para adoptar acuerdos en casos de fuerza mayor? ¿Podría de cara al futuro la junta general de propietarios adoptar un acuerdo que permita la delegación de acuerdos en la junta directiva o la competencia de la junta de propietarios es indelegable?

Este Foro Abierto se ha publicado en la Revista de derecho Inmobiliario número 92, de enero de 2021.

Puntos de vista

Salvador Vilata Menadas

Entiendo q...

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Juan de Dios Meseguer González

Como se re...

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María Tena Aragón

Dos son las cuestiones que se plantean.<...

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Resultado

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

CONCLUSIÓN MAYORITARIA EN AMBOS TEMAS PLANTEADOS

5 votos a 2

D. Luis Gil Nogueras, D. Eduardo Salinas Verdeguer, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Juan Angel Moreno García, D. Salvador Vilata Menadas

a. Posibilidad de adopción de acuerdos por la junta directiva

Puede actuar en casos puntuales y, sobre todo, en supuestos de urgencia y necesidad como es la actual situación de COVID:

1. La junta podría llegar a adoptar acuerdos o decisiones inaplazables en caso de surgir una situación de urgencia, pero ello siempre interpretado de manera absolutamente restrictiva, y con comunicación inmediata a los comuneros cuanto menos para su conocimiento, y debiendo ratificarse en la primera junta que pudiere celebrarse. Esta posibilidad vendría avalada por el tenor del art. 10.1.letra a) LPH -EDL 1960/55- .

2. Nos encontremos ante supuesto en el que sea urgente tomar decisiones para su ejecución, es la razón y justificación para considerar que sí que puede la junta directiva, sin celebrar junta ordinaria de comuneros, ni recabar los votos necesarios para que la adopción del acuerdo hubiera sido válido en circunstancias normales.

3. La junta directiva de la comunidad de propietarios es imprescindible que pueda adoptar acuerdos que obliguen a la comunidad y a cada uno de los comuneros, con límites mucho menores que los ordinarios, pero esto no ocurre siempre, ni es posible con cualquier género de acuerdo.

4. Es posible en primer lugar dar esa opción de actuación para constituir la junta de modo telemático (incluso por escrito de no ser posible la primera opción) sería preferible a la inactividad (la falta de actuación comunitaria) o a la atribución a la junta directiva de funciones que no son de su competencia.

Ante la inactividad por ausencia de convocatoria de la junta por fuerza mayor entiendo que igualmente cabe la posibilidad de adoptar decisiones por parte de la junta directiva, cual es la prórroga o extensión de los acuerdos económicos adoptados en junta anterior (vulgarmente presupuestos, cuotas o derramas siempre y cuando el fin de estas últimas no hubiera concluido).

Sobre actuaciones urgentes, cabe recordar que hay otra opción en la propia norma en el art. 20 LPH -EDL 1960/55- al exponer la obligación del administrador de atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

 Por lo que consecuentemente también excepcionalmente cabra usar de esta facultad de que actúe la junta directiva en estos tiempos para adoptar decisiones que afecten a la conservación y entretenimiento de la casa, sin perjuicio de la dación de cuenta expuesta.

4 votos a 3

D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Francisco Berjano Arenado, Dña. María Félix Tena Aragón, D. Salvador Vilata Menadas

b. Posibilidad de delegar en la junta directiva la adopción de acuerdos

No cabe admitir delegaciones formales de la junta en sus competencias a la junta directiva. Son indelegables:

1. En cuanto a la posibilidad de adoptar un acuerdo de la junta de propietarios que habilitara a la junta directiva para decidir lo necesario y ejecutarlo con carácter vinculante para todos los comuneros durante el tiempo en que duren las especiales circunstancias sanitarias. No sería factible porque, en primer término, requeriría un acuerdo unánime.

2. La respuesta a la cuestión relativa a si la junta directiva -entendida como una referencia a los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios- puede adoptar acuerdos ajenos a su competencia, propia o delegada, la respuesta es desde luego negativa, no solo porque le falta autoridad legal sino porque ni tan siquiera es factible una delegación general por impedirlo la ley.

3. En cuanto a si habría inconveniente en delegar las competencias propias de la junta en el presidente o quien lo sustituya para supuestos de estado de alarma o similares si en los estatutos estuviera previsto o si se hubiera alcanzado un acuerdo por unanimidad en tal sentido, la respuesta debe ser negativa ya que dicha posibilidad vulneraría el art. 18 de la propia Ley -EDL 1960/55- que faculta a los comuneros para poder impugnar los acuerdos alcanzados, algo que se antojaría como inviable si la actuación del presidente tuvo su apoyo en un precepto estatutario o en un acuerdo unánime previo que lo facultaban para actuar en la forma que lo hizo. Esto supondría que el acuerdo adoptado por el presidente que hizo uso de la facultad delegada de la junta sería inimpugnable.

VOTOS PARTICULARES

2 votos frente a 5

Votos particulares: D. Luis Antonio Soler Pascual, D. Francisco Berjano Arenado

a. Posibilidad de adopción de acuerdos por la junta directiva

No es posible entender que pueda actuar la junta en sustitución de la junta general sin más:

1.- No es factible la existencia de un mandato o delegación general, esto es, la posibilidad legal de diferir a los órganos de gobierno de la comunidad el poder decisorio propio de la junta, sin perjuicio que pueda serlo de alguna actuación concreta respecto de la que, y en todo caso, la junta podría establecer los controles que al efecto quisiera, como la ratificación de las actuaciones llevadas a cabo.

2.- No cabe que las decisiones que corresponden a la junta puedan ser asumidas en ningún otro órgano de la comunidad, ya sea el presidente, en su caso vicepresidente, secretario o administrador (art.13 LPH -EDL 1960/55-).

3 votos frente a 4

Votos particulares: D. Juan Angel Moreno García, D. Eduardo Salinas Verdeguer, D. Luis Gil Nogueras

b. Posibilidad de delegar en la junta directiva la adopción de acuerdos

Podría admitirse la delegación de facultades:

1. Parece razonable que la junta directiva pueda tener delegadas competencias, para la adopción de acuerdos, tales como reparaciones ordinarias o urgentes, o aquellas actuaciones que de acuerdo con el  art.17 -EDL 1960/55-, solo se exija mayoría para su aprobación de acuerdo con el  art.17.7 LPH, pues si este tipo de órganos intermedios su creación puede acordarse por la mayoría de propietarios, parece lógico se pueda delegar en la junta directiva esas competencias que la ley solo exige mayoría de votos para su aprobación, con una excepción importante, cual es la aprobación de las cuentas y el presupuesto de gastos generales para el año siguiente.

2. Puede delegarse en la junta directiva, la adopción de acuerdos y ejecución de los mismos a que aluden los  art.17.1 -EDL 1960/55- la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, o en su caso los acuerdos y obras a que alude el  art.17.2 de la ley como es la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, para cuya adopción la ley no exige una mayoría cualificada, con una excepción importante pues el establecimiento de servicios como es la instalación del ascensor , o que la instalación de servicios que impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, dado que se exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, parece que en este caso cabe interpretar que la adopción y ejecución de estas últimas actuaciones no sería delegables en la junta directiva.

3. No creo que haya inconveniente en que la junta general de propietarios adopte un acuerdo que permita la delegación de acuerdos en la junta directiva, no hay norma que lo prohíba, ni es una resolución contraria a la moral o al orden público (art.1255 CC -EDL 1889/1-), sin embargo está delegación tendrá similares efectos al mandato concebido en términos generales, que según el  art.1713 CC, no comprende más que los actos de administración, por lo que creo que está delegación de la junta de propietarios no se extendería a los actos de disposición o a aquellos que según la ley de propiedad horizontal -EDL 1960/55- requieren mayorías cualificadas.

4. Mayores posibilidades tendría la delegación de facultades, que debería no obstante basarse en un previo acuerdo de la junta, que en consecuencia debería de reunirse para su adopción, para poder actuar en su base, y en la medida en que el referido acuerdo no fuere suspendido o anulado judicialmente.