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Derecho inmobiliario

¿Es posible que, ante el riesgo de contagio por virus, pueda el presidente adoptar acuerdos sin junta, convocarla para que comparezcan muy pocos comuneros con delegaciones, o hacerlas telemáticas?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

Dada la actual situación de excepcionalidad en la que nos encontramos por el coronavirus se están planteando numerosos problemas en las comunidades de propietarios ante el evidente riesgo de celebrar juntas de propietarios, dado que, incluso, muchas comunidades autónomas están dictando una normativa por la que prohíben reuniones hasta un tope de un número bajo de personas para combatir la propagación del virus. Sin embargo, sigue surgiendo la necesidad de adoptar acuerdos, necesidad de hacer obras, contratar servicios, etc. ¿Qué solución podría darse para afrontar la necesidad de adoptar estas decisiones? ¿Podría hacerlo el presidente justificándole en la urgencia de la situación por la pandemia y someterlo a junta cuando sea posible celebrarlas sin riesgo? ¿Cabría convocar junta para temas de urgencia apelando a que se delegue el voto de tal manera que acudan solo como máximo 6 personas, por ejemplo, con votos delegados para poder adoptar acuerdos de urgencia, o, por ejemplo, celebrar una junta en este modelo de 6 asistentes con delegaciones para acordar celebrar juntas telemáticas y de esta manera habilitar la forma de hacerlas así sin riesgo para la comunidad?

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en diciembre de 2020.

Puntos de vista

Juan de Dios Meseguer González

Lo cierto ...

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María Tena Aragón

La cuestión que se plantea puede ser anali...

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Ignacio Gordillo Alvarez-Valdés

Referida la cuestión a tratar a la posibil...

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Resultado

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanza.

Conclusiones ante los temas planteados

5 a 2: D. Juan Angel Moreno García, Dña. Maria Félix Tena Aragón, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Miguel Angel Larrosa Amante y D. Francisco Berjano Arenado:

a.- Junta telemática

1.- Nada impide que el presidente en la convocatoria que pueda hacer de una reunión de la comunidad, o en un comunicado previo al respecto, dirigido a todos los miembros de la comunidad, proponga la celebración de las reuniones de la comunidad de propietarios por esta vía, en tanto dure esta situación excepcional, y si es aceptado por los comuneros, no existiría ningún inconveniente, al contrario sería más favorable para las propios intereses de la comunidad que se pudieran llevar a cabo la celebración de estas juntas de propietarios de esta forma, que retrasar su celebración a cuando pueda realizarse de forma presencial.

2.- Es válido que la reunión puede ser telemática. En ningún precepto de la LPH exige la presencia física de los comuneros, o mejor aún, no prohíbe la forma de celebración a través de videollamada plural, una cosa es el voto delegado que también puede hacerse para que digitalmente vote otra persona en nombre de un ausente, y otra la exigencia de que haya que estar personalmente. Partiendo de ello, las formas como tal también pueden ser variadas, o todos por una de las plataformas telemáticas que admiten multi llamadas, o bien algunos por videollamada y otros delegando el voto en alguno de los asistentes telemáticos. Estas últimas formas de participación me parecen más plurales que condicionar la celebración de la junta a la asistencia de solo 6 personas y las demás por voto delegado, así un mayor número de personas oirán lo expuesto, y podrán exponer su criterio aunque no se esté personalmente, y salvo, que nos encontremos ante comunidades de propietarios con muy pocos partícipes en las que puedan celebrarse reuniones con 6 asistentes.

3.- No existe inconveniente legal alguno para la celebración de la junta por vía telemática (Zoom, Skype, etc.) con lo que se protege a la comunidad del riesgo de contagio y la junta así celebrada cumple su finalidad, y ello no solo para actuaciones urgentes que deban de ser realizadas, sino también para el desarrollo de la junta ordinaria anual.

4.- Que sea personal la asistencia del comunero no supone que deba ser presencial, sino que tal asistencia ha de ser del propio copropietario o por representación otorgada por escrito a otra persona para que actúe en su nombre.

Por tanto, a menos que los estatutos comunitarios dijeran lo contrario, exigiendo la presencia física de los comuneros, entiendo que la celebración de una junta telemática o por medio similar es viable y válida siempre y cuando exista conformidad con tal proceder por parte de todos los comuneros, con la única salvedad de que alguno de ellos no cuente con medios materiales que le permitan “asistir” a la citada junta por el referido sistema. Y afirmo, si todos cuentan con medios y el presidente convoca la junta por videoconferencia o cualquier otro sistema similar no es válida la negativa gratuita e injustificada de cualquier comunero.

La disposición final cuarta del RDL 21/2020 -EDL 2020/15263- modificaba el apartado 1 del art. 40 -EDL 2020/6795- del RDL 8/2020 (referido a las personas jurídicas privadas) contemplando la posibilidad de que “Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las juntas o asambleas de asociados o de socios podrán celebrarse por vídeo o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico”. Igual ocurriría con "las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones".

Es cierto que la comunidad de propietarios no tiene en sentido estricto personalidad jurídica propia, pero a estos efectos le resultaría aplicable por analogía el mencionado precepto.

Y el art. 3 CC -EDL 1889/1- conforme al cual las normas deberán ser interpretadas según la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas. En estos supuestos sería conveniente facilitar al máximo el contacto o la conexión con el sistema empleado, de tal manera que no resultara complicado al comunero “conectarse” a la junta.

b.- Reuniones presenciales solo de seis comuneros

1.- Es válida la opción de que reduzca la presencia de comuneros a un número no superior a seis, y que el resto de los copropietarios deleguen su voto en otros de los comuneros.

2.- Cabría la delegación de voto, para evitar que propietarios ni asistan ni deleguen su voto creo que podría “sugerirse” que se produzca tal delegación avisando que no se permiten reuniones a partir de un determinado número de personas, el riesgo de ello, la posibilidad de no poderse celebrar la junta por demasiados asistentes…, es decir, invitar o sugerir que se delegue el voto incluso con propuestas sugerentes como la intención de voto del presidente, por si se desea delegar en el mismo (como pudiesen ofrecerse otros propietarios anunciando su intención de voto y aceptación de delegaciones) , todo ello bajo el aviso de, de no poderse celebrar la junta por lo ya dicho, quedar paralizada la comunidad de propietarios con los consiguientes riesgos que ello conlleva.

3.- Podría optarse por una modalidad semipresencial de junta, con aforo limitado al número de personas autorizado en cada comunidad autónoma, y la participación del resto de los vecinos a través de medios telemáticos de fácil acceso en general actualmente para la población. En este caso, para la asistencia presencial debería fijarse un orden de preferencia (por ejemplo, aquellas personas que no tengan ningún acceso a medios digitales).

es perfectamente posible potenciar la posibilidad de la delegación del voto, tanto telemáticamente, remitiendo al administrador o presidente por correo electrónico o entregando en mano el documento de delegación del voto debidamente rellanado y firmado, como de forma semipresencial o presencial, asumiendo aquellos que asistan la delegación de aquellos otros propietarios que no han podido o querido asistir.

c.- Obras urgentes por el presidente

1.- En cuanto a la habilitación del presidente para adoptar acuerdos de carácter urgente, y su posterior ratificación, cuando no sea posible por parte de la junta, con carácter general el presidente de la comunidad de propietarios, no es ni un órgano deliberación ni de adopción de acuerdos, los cuales corresponde adoptarlos con carácter exclusivo a la junta de propietarios, cuestión distinta es que el presidente, en el cumplimiento de las competencias que le reconoce el art.13 LPH -EDL 1960/55-, en su condición de representante legal de la misma, pueda acordar que se realicen aquellas actuaciones urgentes y necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble, pero no cabe entender que pueda adoptar acuerdos comunitarios.

2.- Si estamos ante la necesidad de realizar alguna actuación urgente, (obras u otras circunstancias), que no admita espera alguna, piénsese en una tormenta, un incendio, u otro fenómeno que haya producido daños en el edificio y que sea ineludible reparar o asegurar el edificio, creo que es evidente que, unido a la no posibilidad de celebrar en la forma habitual una junta de propietarios por la situación de pandemia, estaría justificada la decisión unipersonal del presidente sobre esta cuestión.

3.- Podría corresponder a la realización de obras urgentes imprescindibles para la conservación y seguridad del edificio, pues dicha urgencia no puede quedar limitada, sin perjuicio de su necesaria ratificación o complemento posterior, dado que siempre sería una decisión de naturaleza provisional y condicionada a la aprobación de la junta de propietarios.

Votos particulares: 2: D. Luis Antonio Soler Pascual y D. Salvador Vilata Menadas:

Juntas telemáticas

1.- A falta de regulación legal, en modo alguno cabe la imposición de formas tecnológicas ni en convocatoria, ni actos de comunicación -emails- ni, desde luego, en la celebración de juntas sin que desde luego, y por lo que hace al planteamiento formulado sobre la posibilidad de sustituir las juntas de propietarios por la facultad del presidente, sea jurídicamente factible en modo alguno al no haber en la legislación el reconocimiento de delegación a favor de este fuera del marco que resulta del art.14 LPH -EDL 1960/55-, lo que a su vez supone que al margen de este conjunto de competencias de la junta a que se refiere este precepto, tiene el presidente aquellas que no puedan entenderse como propias de la junta o que estén en el marco de autorizaciones previas como puede ser la contratación respecto de obras a ejecutar cuyos presupuestos hayan sido aprobados a tal fin por la junta correspondiente.

2.- Carece (a salvo el caso de Cataluña) de cobertura normativa. Efectivamente, debiera procurarse al efecto una modificación de la LPH que permitiese las reuniones telemáticas, pues nada se prevé al respecto en este momento, de suerte que ante la iniciativa de la comunidad (rectius, de su Presidente y del Administrador) de convocar la reunión por videoconferencia, un comunero disidente podría impugnarla.