¿Es posible que, ante el riesgo de contagio por virus, pueda el presidente adoptar acuerdos sin junta, convocarla para que comparezcan muy pocos comuneros con delegaciones, o hacerlas telemáticas?
¿Es posible que, ante el riesgo de contagio por virus, pueda el presidente adoptar acuerdos sin junta, convocarla para que comparezcan muy pocos comuneros con delegaciones, o hacerlas telemáticas?
Foro Coordinador: Vicente Magro Servet
Planteamiento
Dada la actual situación de excepcionalidad en la que nos encontramos por el coronavirus se están planteando numerosos problemas en las comunidades de propietarios ante el evidente riesgo de celebrar juntas de propietarios, dado que, incluso, muchas comunidades autónomas están dictando una normativa por la que prohíben reuniones hasta un tope de un número bajo de personas para combatir la propagación del virus. Sin embargo, sigue surgiendo la necesidad de adoptar acuerdos, necesidad de hacer obras, contratar servicios, etc. ¿Qué solución podría darse para afrontar la necesidad de adoptar estas decisiones? ¿Podría hacerlo el presidente justificándole en la urgencia de la situación por la pandemia y someterlo a junta cuando sea posible celebrarlas sin riesgo? ¿Cabría convocar junta para temas de urgencia apelando a que se delegue el voto de tal manera que acudan solo como máximo 6 personas, por ejemplo, con votos delegados para poder adoptar acuerdos de urgencia, o, por ejemplo, celebrar una junta en este modelo de 6 asistentes con delegaciones para acordar celebrar juntas telemáticas y de esta manera habilitar la forma de hacerlas así sin riesgo para la comunidad?
Lo cierto es que esta situación de pandemia y de excepcionalidad ha afectado a múltiples aspectos de la vida personal y profesional de los ciudadanos de todo el mundo, lo que hace necesario encontrar soluciones para solventar este tipo de problemas, entre ellos se hace necesario, tal como se plantea en la cuestión sometida a debate, examinar que soluciones pueden adoptarse para que las comunidades de propietarios sigan funcionando dentro de la normalidad, en esta gran anormalidad que implica la situación derivada de Covid-19.
No existe ninguna duda que desde que se aprobó la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55-, la voluntad del legislador es que las reuniones de la junta de propietarios de las comunidades de propietarios, sometidas a este régimen de propiedad especial, se realicen de forma presencial, como se deduce del art.15 LPH, ya el legislador en ese momento para facilitar el funcionamiento de las comunidades, permitió que si alguno de los copropietarios no podían o no quería concurrir, pudieran delegar el voto, sin ningún otro requisito que la delegación de voto en un documento privado, firmado por el propietario que delega la representación.
Esta previsión normativa debe interpretarse de acuerdo con la interpretación sociológica de las normas que establece el art.1.4 CC -EDL 1889/1-, en base a la cual la interpretación de las normas debe hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.
Como se expone al plantear el tema a comentar se constata de la realizad social, de que las comunidades de propietarios en numerosas ocasiones han tenido que suspender o posponer la celebración de las juntas generales, por las limitaciones que se han venido imponiendo por las distintas autoridades para la reunión de grupos de personas, como ocurre en la actualidad que en numerosas comunidades autónomas, se prohíben las reuniones de más de seis personas, lo que de facto impide la celebración de las reuniones presenciales de las juntas de propietarios.
En cuanto a la habilitación del presidente para adoptar acuerdos de carácter urgente, y su posterior ratificación, cuando no sea posible por parte de la junta, con carácter general el presidente de la comunidad de propietarios, no es ni un órgano deliberación ni de adopción de acuerdos, los cuales corresponde adoptarlos con carácter exclusivo a la junta de propietarios, cuestión distinta es que el presidente, en el cumplimiento de las competencias que le reconoce el art.13 LPH -EDL 1960/55-, en su condición de representante legal de la misma, pueda acordar que se realicen aquellas actuaciones urgentes y necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble, pero no cabe entender que pueda adoptar acuerdos comunitarios, y muy especialmente que el presidente pueda adoptar algún acuerdo, aunque sea urgente, que la propia ley de propiedad horizontal, para cuya adopción se exige una mayoría cualificada o la unanimidad, conforme establece el art.17 LPH, por muy amplia que se pueda entender la situación de estado de necesidad y de las actuaciones urgentes a llevar a cabo por parte de la comunidad de propietarios.
Una de las soluciones posibles y que se plantea es que se puedan llevar a cabo la celebración de estas reuniones por vía telemática, por medio de Skype, Teams, Zoom, etc., o cualquiera de estas plataformas, si bien la utilización de estos sistemas para celebración de las juntas, plantea diversos problemas, el primero de ellos en que no estará previsto en los estatutos, en segundo lugar que no todos los ciudadanos, tienen los instrumentos necesarios, ni las habilidades informáticas para su uso, lo que de hecho impediría a alguno o algunos de los propietarios, especialmente a los de mayor edad, poder hacer uso de su derecho a participar en las reuniones de la comunidad de propietarios y ejercer su derecho de voto.
Nada impide que el presidente en la convocatoria que pueda hacer de una reunión de la comunidad, o en un comunicado previo al respecto, dirigido a todos los miembros de la comunidad, proponga la celebración de las reuniones de la comunidad de propietarios por esta vía, en tanto dure esta situación excepcional, y si es aceptado por los comuneros, no existiría ningún inconveniente, al contrario sería más favorable para las propios intereses de la comunidad que se pudieran llevar a cabo la celebración de estas juntas de propietarios de esta forma, que retrasar su celebración a cuando pueda realizarse de forma presencial, si bien esta solución plantea la necesidad de que las comunidades de propietarios, sus administradores y de los copropietarios que integran dicha comunidad, estén dotados todos ellos de los elementos y herramientas informáticas que hagan factible esta forma de celebración de las juntas forma de celebración que puede plantear problemas de validez, si alguno de los copropietarios se opone a la celebración de esta forma de las juntas de propietarios, alegando desconociendo de estos sistemas informáticos, o no tener dichas herramientas informáticas, siendo una cuestión interesante el que las comunidades de propietarios pueda también llevar a cabo las convocatorias y notificación de los acuerdos a los comuneros a través del correo electrónico, que los copropietarios puedan facilitar, debiendo modificarse o hacerse esta prevención en la propia ley de propiedad horizontal.
Impugnado un acuerdo o los acuerdos adoptados por la junta de propietarios celebrada de forma telemática, por algún propietario que no haya estado presente por esta vía, o que no haya querido o podido asistir, deberán ponderarse las circunstancias concurrentes en cada caso, pero si en esa primera consulta o primera comunicación, proponiendo la celebración de esta forma de celebración de la junta de propietarios, el propietario que impugna su celebración, mostró su conformidad inicial podría apreciarse abuso de derecho por su parte, y por lo tanto desestimar la impugnación ahora bien este tipo de celebración de las juntas, en tanto que no exista un acuerdo firme por parte de la comunidad de propietarios, puede dar lugar a numerosos litigios, sobre todo por parte de aquellos propietarios, morosos o no, pero que suelen crear conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.
Otra de las posibles soluciones que se plantean es que se reduzca la presencia de comuneros a un número no superior a seis, y que el resto de los copropietarios deleguen su voto en otros de los comuneros no parece que se pueda limitar estatutariamente el derecho de los comuneros a asistir personalmente y presencialmente a la junta de propietarios, tal como establece el art.15 LPH -EDL 1960/55-, cuestión distinta es que en la convocatoria se puedan hacer algunas prevenciones o recomendaciones a los comuneros, a fin de reducir el número de asistentes, y en su caso recomendar que se proceda a delegar el voto en otro comunero, más si se tiene en cuenta que la ley no establece ninguna restricción a los votos delegados que puede llevar un copropietario a la junta, ni se deduce la posibilidad de limitar la intervención de los comuneros a la reunión de junta de propietarios, cuestión distinta es que la convocatoria de la junta de propietarios se haga la recomendación o se aconseje la delegación del voto, o incluso que los copropietarios que tengan intención de acudir personalmente lo comuniquen al administrador previamente, a fin de que por este se hagan las prevenciones necesarias a fin de que en virtud del número de propietarios que tengan intención de asistir a la junta, se adopten las prevenciones necesarias para poder celebrar la junta en un local o establecimiento que permita cumplir las prescripciones sanitarias, pero parece difícil, con la redacción actual del art.15 LPH que se pueda reducir la presencia de los comuneros en la junta de propietarios, salvo que así se acuerde por unanimidad, dado que dicho acuerdo requeriría que se aprobara por unanimidad de acuerdo con el art.17.6 LPH.
La cuestión que se plantea puede ser analizada desde distintos escenarios.
En primer lugar, si estamos ante la necesidad de realizar alguna actuación urgente -obras u otras circunstancias-, que no admita espera alguna, piénsese en una tormenta, un incendio, u otro fenómeno que haya producido daños en el edificio y que sea ineludible reparar o asegurar el edificio, creo que es evidente que, unido a la no posibilidad de celebrar en la forma habitual una junta de propietarios por la situación de pandemia, estaría justificada la decisión unipersonal del presidente sobre esta cuestión.
En segundo término, si nos encontramos ante supuestos en que no existe esa urgencia, pero a la vez se trata de cuestiones que no admiten una demora como la que se viene arrastrando, y que por desgracia se prevé aún lejana en el tiempo su resolución, abriría a su vez varias posibilidades. En primer lugar, tendríamos que tener en consideración la posibilidad de disponer de un local en el que puedan celebrarse estas reuniones en las que, con un 30% del aforo, que, salvo error u omisión, es ahora el recomendado, puedan asistir la mayoría de los comuneros, al menos todos aquellos que deseen hacerlo. Si no se dispone de ese local, la reunión puede ser telemática, en ningún precepto de la LPH exige la presencia física de los comuneros, o mejor aún, no prohíbe la forma de celebración a través de videollamada plural, una cosa es el voto delegado que también puede hacerse para que digitalmente vote otra persona en nombre de un ausente, y otra la exigencia de que haya que estar personalmente. Partiendo de ello, las formas como tal también pueden ser variadas, o todos por una de las plataformas telemáticas que admiten multi llamadas, o bien algunos por videollamada y otros delegando el voto en alguno de los asistentes telemáticos. Estas últimas formas de participación me parecen más plurales que condicionar la celebración de la junta a la asistencia de solo 6 personas y las demás por voto delegado, así un mayor número de personas oirán lo expuesto, y podrán exponer su criterio aunque no se esté personalmente, y salvo, que nos encontremos ante comunidades de propietarios con muy pocos partícipes en las que puedan celebrarse reuniones con 6 asistentes y ello constituya una mayoría importante en relación con el número total de comuneros.
Referida la cuestión a tratar a la posibilidad ,ante el riesgo existente de contagio por COVID, de adoptar acuerdos el presidente de la comunidad de propietarios sin ser sometidos los mismos a la junta de propietarios, o de ser convocada la misma para la asistencia de pocos propietarios mediante el uso de las delegaciones de voto o a través de la asistencia telemática a la misma, como punto de partida es de destacar que el legislador, en este ámbito, como en otros -juntas de accionistas-, no ha previsto una situación como la actual en la que la reunión de personas, de por sí, implica un alto riesgo de contagio del peligroso virus -no trataremos si, ante el trascurso del tiempo desde que se manifestó este y ante la previsión de alargarse en el tiempo su estancia entre nosotros, sería procedente algún tipo de tratamiento legislativo respecto a tal cuestión-.
Así, con independencia de las restricciones de movilidad que pudiesen existir a causa del peligro en la propagación del virus, lo que de por sí podría dar lugar a declararse la nulidad de juntas celebradas a las que un propietario no pudo asistir a causa de aquellas, lo cierto es que, como se indica en la cuestión, también están limitadas –con atención a territorios y circunstancias las reuniones de más de un número determinado de personas.
Incluso, lo cierto es que aun de no existir tales limitaciones de movilidad o reunión, ante el riesgo evidente de contagio, no son aconsejables reuniones de gente y menos aún en lugares cerrados.
Por ello, considero que cabría estar a diversas soluciones “practicas” para atajar el problema sin que las mismas incurran en ilegalidad alguna.
Por una parte, como ya se ha señalado en alguna otra ocasión, cabría la reunión telemática, el problema deriva tanto de existir comunidades con docenas de propietarios, lo que dificultaría la “reunión”, como el que en muchas ocasiones muchos de estos no tienen acceso a dichos medios -por edad, carecer de medios electrónicos para la cuestión...-, siendo de recordar que la Ley no obliga al propietario a disponer de tal forma de acceso.
Por otra parte cabría la delegación de voto, para evitar que propietarios ni asistan ni deleguen su voto creo que podría “sugerirse” que se produzca tal delegación avisando que no se permiten reuniones a partir de un determinado número de personas, el riesgo de ello, la posibilidad de no poderse celebrar la Junta por demasiados asistentes…., es decir, invitar o sugerir que se delegue el voto incluso con propuestas sugerentes como la intención de voto del Presidente, por si se desea delegar en el mismo -como pudiesen ofrecerse otros propietarios anunciando su intención de voto y aceptación de delegaciones , todo ello bajo el aviso de, de no poderse celebrar la junta por lo ya dicho, quedar paralizada la comunidad de propietarios con los consiguientes riesgos que ello conlleva.
También cabrá que el presidente adoptase personalmente acuerdos, la jurisprudencia avala los mismos en casos de “urgencia” de realización de obras.
Considero que debe de interpretarse tal término ante la situación existente.
Así, considero que como “urgencia” se han de incardinar aquellos supuestos en los que, ante la previsión de no poder celebrarse una Junta en tiempo cercano, un problema, que aún no exigiría actualmente de una solución de inmediato, sí que la precisaría en un tiempo en el que no se prevé poder celebrar una Junta.
Pensemos en que ante unas filtraciones en la azotea del edificio se acordó la petición de determinados presupuestos para acometer una obra de impermeabilización, ha pasado casi un año y, al no celebrarse Junta, no se ha podido aprobar uno de ellos ni la ejecución de la obra, siendo previsible que en un tiempo no podrá celebrarse tal junta.
Es decir, cabría entender como “urgencia” situaciones en las que, aun no en la actualidad, irremediablemente en un corto espacio de tiempo, se va a exigir necesariamente una actuación a fin de evitar males mayores.
Considero que tal forma de actuación sería incardinable en la función del presidente de la comunidad de regir el funcionamiento de la misma en asuntos cotidianos a la espera de poder convocar una junta de propietarios -órgano de actuación intermitente-.
Se trataría de una solución siempre que se evite un uso abusivo de la situación para convertirse el presidente en el órgano soberano que no es.
Ante tal posibilidad y consiguiente reclamación de responsabilidades al presidente entiendo una forma de actuación que evitaría problemas y podría dar lugar a agilizar la adopción de acuerdos en la situación actual:
El presidente libraría a cada propietario una comunicación anunciando el problema, la solución que cree conveniente, coste de la misma….debiendo el propietario devolver la misma firmada al presidente haciendo constar en su caso su “autorización” para que este adopte tal acuerdo.
Si bien se trata de una fórmula no reglada, no implica infracción alguna. El presidente es quien adopta el acuerdo amparado en la voluntad mayoritaria de los propietarios.
Si bien ello no impediría que alguno de estos se “desdijese”, el presidente tendría justificantes de haber contado con el apoyo de los propietarios a efectos de venir enervada su responsabilidad ante una posible y posterior impugnación de lo acordado.
Si bien este sistema puede parecer semejante al de la delegación de voto, la diferencia estriba fundamentalmente en que en este caso no se celebra Junta, es el presidente quien adopta el acuerdo -soslayando las dificultades ya tratadas en orden a tal celebración de junta-.
La actual situación de pandemia exige la adopción de medidas imaginat...
La actual situación de pandemia exige la adopción de medidas imaginativas en el ámbito de las comunidades de propietarios, y entre ellas ocupa un lugar destacado, la necesidad de adaptar la celebración de las juntas de propietarios, tanto ordinarias como extraordinarias. La junta es el órgano decisor por excelencia y aquel en el que se reúnen una mayor cantidad de personas, por lo que deben de agotarse las medidas de protección.
La primera cuestión que habrá que valorar es la limitación de las convocatorias de las juntas de propietarios solo para aquellos casos en los que sea imprescindible la adopción de acuerdos por dicha junta, esto es, los correspondientes a los apartados a a d del art.14 LPH -EDL 1960/55-, limitando el orden del día a los aspectos esenciales y urgentes para el funcionamiento de la comunidad de propietarios.
En segundo lugar, debe de potenciarse las posibilidades de actuaciones del presidente y la junta directiva, si existiese, de la comunidad pues las funciones de representación que le concede el art.13.3 LPH -EDL 1960/55 son de suficiente entidad como para poder gestionar las actuaciones del día a día de la comunidad, con el único límite de lo previsto en el art.14 LPH ya citado, aspectos en relación a los cuales no puede adoptar decisión alguna ni siquiera aunque sea ratificada posteriormente por la junta cuando definitivamente se celebre. Quizás, la única excepción podría corresponder a la realización de obras urgentes imprescindibles para la conservación y seguridad del edificio, pues dicha urgencia no puede quedar limitada, sin perjuicio de su necesaria ratificación o complemento posterior, dado que siempre sería una decisión de naturaleza provisional y condicionada a la aprobación de la junta de propietarios.
En tercer lugar, entiendo que deben explorarse nuevas formas de celebrar juntas de propietarios más allá de las presenciales. Así, no existe inconveniente legal alguno para la celebración de la junta por vía telemática -Zoom, Skype, etc. con lo que se protege a la comunidad del riesgo de contagio y la junta así celebrada cumple su finalidad, y ello no solo para actuaciones urgentes que deban de ser realizadas, sino también para el desarrollo de la junta ordinaria anual.
También podría optarse por una modalidad semipresencial de junta, con aforo limitado al número de personas autorizado en cada comunidad autónoma, y la participación del resto de los vecinos a través de medios telemáticos de fácil acceso en general actualmente para la población. En este caso, para la asistencia presencial debería fijarse un orden de preferencia -por ejemplo, aquellas personas que no tengan ningún acceso a medios digitales-.
En cualquiera de las dos modalidades señaladas, es perfectamente posible potenciar la posibilidad de la delegación del voto, tanto telemáticamente, remitiendo al administrador o presidente por correo electrónico o entregando en mano el documento de delegación del voto debidamente rellanado y firmado, como de forma semipresencial o presencial, asumiendo aquellos que asistan la delegación de aquellos otros propietarios que no han podido o querido asistir. No obstante, ello implicaría que el administrador debería de extremar el cuidado y remitir a todos los propietarios con antelación suficiente la documentación precisa para que, quien delegue, conozca lo que constituye el orden del día y pueda libremente fijar su voto a cada uno de los puntos del mismo e informar de ello al comunero en el que delegue su participación en la junta.
Pues bien, a la luz de dicho precepto hay quien ha concluido que para la validez de la junta la asistencia ha de ser presencial por parte del comunero cuando, realmente, la citada norma no dice eso.
Que sea personal la asistencia del comunero no supone que deba ser presencial, sino que tal asistencia ha de ser del propio copropietario o por representación otorgada por escrito a otra persona para que actúe en su nombre.
Por tanto, a menos que los estatutos comunitarios dijeran lo contrario, exigiendo la presencia física de los comuneros, entiendo que la celebración de una junta telemática o por medio similar es viable y válida siempre y cuando exista conformidad con tal proceder por parte de todos los comuneros, con la única salvedad de que alguno de ellos no cuente con medios materiales que le permitan “asistir” a la citada junta por el referido sistema. Y afirmo, si todos cuentan con medios y el Presidente convoca la junta por videoconferencia o cualquier otro sistema similar no es válida la negativa gratuita e injustificada de cualquier comunero.
Además, la disp. final cuarta del RDL 21/2020 -EDL 2020/15263 modificaba el apartado 1 del art. 40 del RDL 8/2020 -EDL 2020/6795 -referido a las personas jurídicas privadas contemplando la posibilidad de que “Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las juntas o asambleas de asociados o de socios podrán celebrarse por vídeo o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico”. Igual ocurriría con -las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones-.
Es cierto que la comunidad de propietarios no tiene en sentido estricto personalidad jurídica propia, pero creo que a estos efectos le resultaría aplicable por analogía el mencionado precepto.
En cualquier caso, no puede olvidarse el art. 3 CC -EDL 1889/1 conforme al cual las normas deberán ser interpretadas según la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas.
En estos supuestos sería conveniente facilitar al máximo el contacto o la conexión con el sistema empleado, de tal manera que no resultara complicado al comunero “conectarse” a la junta.
No obstante, aun cuando hubiera mediado la oposición de cualquier propietario a que se celebrase la junta por medio telemático o similar, lo cierto es que los acuerdos adoptados serían válidos si no fueran impugnados -art. 18.1 LPH -EDL 1960/55--, no pudiendo olvidar que, de conforme a los arts. 18.4 y 19.3 LPH, los mismos serían ejecutivos sin que ni siquiera dicha impugnación suspendiera la ejecutividad, a menos que cautelarmente lo hiciera el juez.
Otra posibilidad que podría contemplarse sería la de facultar a los comuneros para que emitieran su voto por escrito -correo electrónico, burofax o cualquier medio fehaciente-, dando un plazo determinado para ello desde el momento de la convocatoria o, también, al modo de las sociedades mercantiles, otorgar representación a algún otro comunero o al propio Presidente dándole instrucciones acerca del sentido del voto a emitir en la reunión de la junta incluso, como ocurre con las sociedades cotizadas, adelantar el sentido voto antes de la celebración de la mencionada junta -art. 521,2,C del RDLeg 1/2010 -EDL 2020/10774-, de 2 de julio por el que se aprueba el texto refundido de la LSC-.
Sin perjuicio de lo anterior, tengo que decir, respondiendo a otra de las cuestiones que se formulan, que no es factible que el presidente tome decisiones que pudieran ir más allá de las facultades que le proporciona el art. 10.1 LPH -EDL 1960/55 en orden a ordenar se realicen los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Igual ocurrirá con el administrador, quien también deberá velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios y atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios -art. 20.1 a y c LPH -EDL 1960/55--.
No cabe duda tampoco que si una comunidad de propietarios no contara con espacio suficiente en sus instalaciones o zonas comunes para poder adoptar las medidas específicas preventivas de la salud pública para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el coronavirus -Covid-19-, siéndole imposible ubicar a los comuneros, unos de otros, a la distancia mínima reglamentaria, el presidente podría “intentar” que un número de comuneros que sí entrara dentro de lo normado representara al resto utilizando para ello la representación a que se refriere el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55-. Ahora bien, esta posibilidad sería factible únicamente si los comuneros aceptasen la propuesta, pues de lo contrario la junta no sería válida, con la salvedad de que no fuera impugnada, pues no se estaría ante una nulidad radical.
Para responder a la cuestión hemos de tener en cuenta que no hay una regulación, a diferencia del derecho catalán, sobre el uso de las nuevas tecnologías en propiedad horizontal, limitándose el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55 a señalar que “La asistencia a la junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario”.
El tenor literal de este precepto constituye sin duda un serio obstáculo para admitir formas no personales en la asistencia a las juntas y, por consiguiente, en la propia celebración de las juntas, impidiendo incluso la posibilidad de su previsión en los estatutos.
En efecto, y a falta de regulación legal, en modo alguno cabe la imposición de formas tecnológicas ni en convocatoria, ni actos de comunicación -emails ni, desde luego, en la celebración de juntas sin que desde luego, y por lo que hace al planteamiento formulado sobre la posibilidad de sustituir las juntas de propietarios por la facultad del presidente, sea jurídicamente factible en modo alguno al no haber en la legislación el reconocimiento de delegación a favor de este fuera del marco que resulta del art.14 LPH -EDL 1960/55-, lo que a su vez supone que al margen de este conjunto de competencias de la junta a que se refiere este precepto, tiene el presidente aquellas que no puedan entenderse como propias de la junta o que estén en el marco de autorizaciones previas como puede ser la contratación respecto de obras a ejecutar cuyos presupuestos hayan sido aprobados a tal fin por la junta correspondiente.
Debe tenerse en cuenta a la hora de examinar la introducción de la tecnología en las formas de comunicación y decisión de la propiedad horizontal que, a falta de regulación, será en todo caso la expresa voluntad de cada propietario la que validez ciertos usos, por ejemplo, el correo electrónico para comunicaciones.
No creemos, sin embargo, que sea suficiente un acuerdo previo de la junta que no sea unánime para imponer a quienes deseen ejercer sus derechos en junta de manera presencial y sin embargo se les imponga ejercicios virtuales. Más discutible será si se puede combinar sin hacer uso de la representación, una forma presencial con virtual.
Al margen de la obligación de respetar las normas legales sobre reunión que en cada caso estén vigentes, cuando existan límites cuantitativos, es lo cierto que tampoco se podrá imponer una forma de reunión mixta con la oposición de algún comunero pues de nuevo esta forma colisiona con el art. 15.1 LPH -EDL 1960/55 ya señalado.
En conclusión, y al margen de la utilización de las formas de delegación previstas en la legislación, no es posible sustituir las juntas ni por facultades presidenciales ni, desde luego, en la forma presencial de su realización.
Parece claro que la pandemia COVID-19 nos ha de forzar a un cambio de planteamiento de algunas cuestiones hasta ahora asumidas como pacíficas, por cotidianas. Una de ellas se refiere a las reuniones de las juntas de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
En estos momentos es claro que debe procurarse evitar las reuniones más o menos multitudinarias, manteniendo en todo caso la pertinente distancia de seguridad interpersonal, a celebrar en locales ventilados, etc. Ello supone un importante condicionante cuando se trata de las reuniones de los comuneros de un edificio que tenga más de ocho o diez inmuebles singulares.
La cuestión planteada sugiere la oportunidad de la celebración telemática de las reuniones, excitándose además a los comuneros a la delegación del voto. Parece una solución oportuna, desde luego, y por ende recomendable. El problema es que carece -a salvo el caso de Cataluña de cobertura normativa. Efectivamente, debiera procurarse al efecto una modificación de la LPH que permitiese las reuniones telemáticas, pues nada se prevé al respecto en este momento, de suerte que ante la iniciativa de la comunidad -rectius, de su presidente y del administrador de convocar la reunión por videoconferencia, un comunero disidente podría impugnarla.
En Cataluña se aprobó el Decreto-Ley 26/2020 -EDL 2020/17703 de 23 de junio, de medidas extraordinarias en materia sanitaria y administrativa, que entre otras disposiciones prevé medidas aplicables a las juntas de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Así, queda en suspenso hasta el 30 de abril de 2021 la obligación de convocar y celebrar las juntas de propietarios en las comunidades. No obstante, existe la posibilidad de que cada comunidad pueda convocar y celebrar la junta de propietarios atendiendo sus circunstancias y las medidas de seguridad en cada momento aplicables, a iniciativa del Presidente o si lo pide al menos un 20% de los propietarios con derecho al voto, que representen el mismo porcentaje de cuotas. La celebración de la junta también se puede llevar a cabo a través de los medios establecidos en el art.312-5.2 CCC -EDL 2008/30733-. Conforme a este precepto, los estatutos de las personas jurídicas pueden establecer que los órganos puedan reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que queden garantizados cuatro aspectos:
la identificación de los asistentes,
la continuidad de la comunicación,
la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y
la emisión del voto.
Y en este escenario, se entiende que la reunión se celebra en el lugar donde está la persona que la preside.
Pero en todo caso, es de destacar que los estatutos de las comunidades de propietarios, en muchos casos uniformizados por recurso a plantillas de uso generalizado, no hacen previsión de tal posibilidad, que desde luego ha irrumpido con fuerza en los últimos meses, de suerte que debería procederse a su modificación para incorporarla. Y además, no puede obviarse la realidad de que, en muchos casos, de existir comuneros de edad avanzada, bien no tienen acceso -o no tienen las mismas posibilidades de acceso a los medios telemáticos, bien por razón de su edad son reacios a su utilización porque no se sienten tan cómodos como podrían estarlo las personas más jóvenes.
Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llegan el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos
Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanza.
Conclusiones ante los temas planteados
5 a 2: D. Juan Angel Moreno García, Dña. Maria Félix Tena Aragón, D. Juan Luis Gordillo Álvarez-Valdés, D. Miguel Angel Larrosa Amante y D. Francisco Berjano Arenado:
a.- Junta telemática
1.- Nada impide que el presidente en la convocatoria que pueda hacer de una reunión de la comunidad, o en un comunicado previo al respecto, dirigido a todos los miembros de la comunidad, proponga la celebración de las reuniones de la comunidad de propietarios por esta vía, en tanto dure esta situación excepcional, y si es aceptado por los comuneros, no existiría ningún inconveniente, al contrario sería más favorable para las propios intereses de la comunidad que se pudieran llevar a cabo la celebración de estas juntas de propietarios de esta forma, que retrasar su celebración a cuando pueda realizarse de forma presencial.
2.- Es válido que la reunión puede ser telemática. En ningún precepto de la LPH exige la presencia física de los comuneros, o mejor aún, no prohíbe la forma de celebración a través de videollamada plural, una cosa es el voto delegado que también puede hacerse para que digitalmente vote otra persona en nombre de un ausente, y otra la exigencia de que haya que estar personalmente. Partiendo de ello, las formas como tal también pueden ser variadas, o todos por una de las plataformas telemáticas que admiten multi llamadas, o bien algunos por videollamada y otros delegando el voto en alguno de los asistentes telemáticos. Estas últimas formas de participación me parecen más plurales que condicionar la celebración de la junta a la asistencia de solo 6 personas y las demás por voto delegado, así un mayor número de personas oirán lo expuesto, y podrán exponer su criterio aunque no se esté personalmente, y salvo, que nos encontremos ante comunidades de propietarios con muy pocos partícipes en las que puedan celebrarse reuniones con 6 asistentes.
3.- No existe inconveniente legal alguno para la celebración de la junta por vía telemática (Zoom, Skype, etc.) con lo que se protege a la comunidad del riesgo de contagio y la junta así celebrada cumple su finalidad, y ello no solo para actuaciones urgentes que deban de ser realizadas, sino también para el desarrollo de la junta ordinaria anual.
4.- Que sea personal la asistencia del comunero no supone que deba ser presencial, sino que tal asistencia ha de ser del propio copropietario o por representación otorgada por escrito a otra persona para que actúe en su nombre.
Por tanto, a menos que los estatutos comunitarios dijeran lo contrario, exigiendo la presencia física de los comuneros, entiendo que la celebración de una junta telemática o por medio similar es viable y válida siempre y cuando exista conformidad con tal proceder por parte de todos los comuneros, con la única salvedad de que alguno de ellos no cuente con medios materiales que le permitan “asistir” a la citada junta por el referido sistema. Y afirmo, si todos cuentan con medios y el presidente convoca la junta por videoconferencia o cualquier otro sistema similar no es válida la negativa gratuita e injustificada de cualquier comunero.
La disposición final cuarta del RDL 21/2020 -EDL 2020/15263- modificaba el apartado 1 del art. 40 -EDL 2020/6795- del RDL 8/2020 (referido a las personas jurídicas privadas) contemplando la posibilidad de que “Aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las juntas o asambleas de asociados o de socios podrán celebrarse por vídeo o por conferencia telefónica múltiple siempre que todas las personas que tuvieran derecho de asistencia o quienes los representen dispongan de los medios necesarios, el secretario del órgano reconozca su identidad, y así lo exprese en el acta, que remitirá de inmediato a las direcciones de correo electrónico”. Igual ocurriría con "las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones".
Es cierto que la comunidad de propietarios no tiene en sentido estricto personalidad jurídica propia, pero a estos efectos le resultaría aplicable por analogía el mencionado precepto.
Y el art. 3 CC -EDL 1889/1- conforme al cual las normas deberán ser interpretadas según la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas. En estos supuestos sería conveniente facilitar al máximo el contacto o la conexión con el sistema empleado, de tal manera que no resultara complicado al comunero “conectarse” a la junta.
b.- Reuniones presenciales solo de seis comuneros
1.- Es válida la opción de que reduzca la presencia de comuneros a un número no superior a seis, y que el resto de los copropietarios deleguen su voto en otros de los comuneros.
2.- Cabría la delegación de voto, para evitar que propietarios ni asistan ni deleguen su voto creo que podría “sugerirse” que se produzca tal delegación avisando que no se permiten reuniones a partir de un determinado número de personas, el riesgo de ello, la posibilidad de no poderse celebrar la junta por demasiados asistentes…, es decir, invitar o sugerir que se delegue el voto incluso con propuestas sugerentes como la intención de voto del presidente, por si se desea delegar en el mismo (como pudiesen ofrecerse otros propietarios anunciando su intención de voto y aceptación de delegaciones) , todo ello bajo el aviso de, de no poderse celebrar la junta por lo ya dicho, quedar paralizada la comunidad de propietarios con los consiguientes riesgos que ello conlleva.
3.- Podría optarse por una modalidad semipresencial de junta, con aforo limitado al número de personas autorizado en cada comunidad autónoma, y la participación del resto de los vecinos a través de medios telemáticos de fácil acceso en general actualmente para la población. En este caso, para la asistencia presencial debería fijarse un orden de preferencia (por ejemplo, aquellas personas que no tengan ningún acceso a medios digitales).
es perfectamente posible potenciar la posibilidad de la delegación del voto, tanto telemáticamente, remitiendo al administrador o presidente por correo electrónico o entregando en mano el documento de delegación del voto debidamente rellanado y firmado, como de forma semipresencial o presencial, asumiendo aquellos que asistan la delegación de aquellos otros propietarios que no han podido o querido asistir.
c.- Obras urgentes por el presidente
1.- En cuanto a la habilitación del presidente para adoptar acuerdos de carácter urgente, y su posterior ratificación, cuando no sea posible por parte de la junta, con carácter general el presidente de la comunidad de propietarios, no es ni un órgano deliberación ni de adopción de acuerdos, los cuales corresponde adoptarlos con carácter exclusivo a la junta de propietarios, cuestión distinta es que el presidente, en el cumplimiento de las competencias que le reconoce el art.13 LPH -EDL 1960/55-, en su condición de representante legal de la misma, pueda acordar que se realicen aquellas actuaciones urgentes y necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble, pero no cabe entender que pueda adoptar acuerdos comunitarios.
2.- Si estamos ante la necesidad de realizar alguna actuación urgente, (obras u otras circunstancias), que no admita espera alguna, piénsese en una tormenta, un incendio, u otro fenómeno que haya producido daños en el edificio y que sea ineludible reparar o asegurar el edificio, creo que es evidente que, unido a la no posibilidad de celebrar en la forma habitual una junta de propietarios por la situación de pandemia, estaría justificada la decisión unipersonal del presidente sobre esta cuestión.
3.- Podría corresponder a la realización de obras urgentes imprescindibles para la conservación y seguridad del edificio, pues dicha urgencia no puede quedar limitada, sin perjuicio de su necesaria ratificación o complemento posterior, dado que siempre sería una decisión de naturaleza provisional y condicionada a la aprobación de la junta de propietarios.
Votos particulares: 2: D. Luis Antonio Soler Pascual y D. Salvador Vilata Menadas:
Juntas telemáticas
1.- A falta de regulación legal, en modo alguno cabe la imposición de formas tecnológicas ni en convocatoria, ni actos de comunicación -emails- ni, desde luego, en la celebración de juntas sin que desde luego, y por lo que hace al planteamiento formulado sobre la posibilidad de sustituir las juntas de propietarios por la facultad del presidente, sea jurídicamente factible en modo alguno al no haber en la legislación el reconocimiento de delegación a favor de este fuera del marco que resulta del art.14 LPH -EDL 1960/55-, lo que a su vez supone que al margen de este conjunto de competencias de la junta a que se refiere este precepto, tiene el presidente aquellas que no puedan entenderse como propias de la junta o que estén en el marco de autorizaciones previas como puede ser la contratación respecto de obras a ejecutar cuyos presupuestos hayan sido aprobados a tal fin por la junta correspondiente.
2.- Carece (a salvo el caso de Cataluña) de cobertura normativa. Efectivamente, debiera procurarse al efecto una modificación de la LPH que permitiese las reuniones telemáticas, pues nada se prevé al respecto en este momento, de suerte que ante la iniciativa de la comunidad (rectius, de su Presidente y del Administrador) de convocar la reunión por videoconferencia, un comunero disidente podría impugnarla.
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