¿Es posible que, ante el riesgo de contagio por virus, pueda el presidente adoptar acuerdos sin junta, convocarla para que comparezcan muy pocos comuneros con delegaciones, o hacerlas telemáticas?

Lo cierto ...

Lo cierto es que esta situación de pandemia y de excepcionalidad ha afectado a múltiples aspectos de la vida personal y profesional de los ciudadanos de todo el mundo, lo que hace necesario encontrar soluciones para solventar este tipo de problemas, entre ellos se hace necesario, tal como se plantea en la cuestión sometida a debate, examinar que soluciones pueden adoptarse para que las comunidades de propietarios sigan funcionando dentro de la normalidad, en esta gran anormalidad que implica la situación derivada de Covid-19.

No existe ninguna duda que desde que se aprobó la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal -EDL 1960/55-, la voluntad del legislador es que las reuniones de la junta de propietarios de las comunidades de propietarios, sometidas a este régimen de propiedad especial, se realicen de forma presencial, como se deduce del art.15 LPH, ya el legislador en ese momento para facilitar el funcionamiento de las comunidades, permitió que si alguno de los copropietarios no podían o no quería concurrir, pudieran delegar el voto, sin ningún otro requisito que la delegación de voto en un documento privado, firmado por el propietario que delega la representación.

Esta previsión normativa debe interpretarse de acuerdo con la interpretación sociológica de las normas que establece el art.1.4 CC -EDL 1889/1-, en base a la cual la interpretación de las normas debe hacerse teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas.

Como se expone al plantear el tema a comentar se constata de la realizad social, de que las comunidades de propietarios en numerosas ocasiones han tenido que suspender o posponer la celebración de las juntas generales, por las limitaciones que se han venido imponiendo por las distintas autoridades para la reunión de grupos de personas, como ocurre en la actualidad que en numerosas comunidades autónomas, se prohíben las reuniones de más de seis personas, lo que de facto impide la celebración de las reuniones presenciales de las juntas de propietarios.

En cuanto a la habilitación del presidente para adoptar acuerdos de carácter urgente, y su posterior ratificación, cuando no sea posible por parte de la junta, con carácter general el presidente de la comunidad de propietarios, no es ni un órgano deliberación ni de adopción de acuerdos, los cuales corresponde adoptarlos con carácter exclusivo a la junta de propietarios, cuestión distinta es que el presidente, en el cumplimiento de las competencias que le reconoce el art.13 LPH -EDL 1960/55-, en su condición de representante legal de la misma, pueda acordar que se realicen aquellas actuaciones urgentes y necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble, pero no cabe entender que pueda adoptar acuerdos comunitarios, y muy especialmente que el presidente pueda adoptar algún acuerdo, aunque sea urgente, que la propia ley de propiedad horizontal, para cuya adopción se exige una mayoría cualificada o la unanimidad, conforme establece el art.17 LPH, por muy amplia que se pueda entender la situación de estado de necesidad y de las actuaciones urgentes a llevar a cabo por parte de la comunidad de propietarios.

Una de las soluciones posibles y que se plantea es que se puedan llevar a cabo la celebración de estas reuniones por vía telemática, por medio de Skype, Teams, Zoom, etc., o cualquiera de estas plataformas, si bien la utilización de estos sistemas para celebración de las juntas, plantea diversos problemas, el primero de ellos en que no estará previsto en los estatutos, en segundo lugar que no todos los ciudadanos, tienen los instrumentos necesarios, ni las habilidades informáticas para su uso, lo que de hecho impediría a alguno o algunos de los propietarios, especialmente a los de mayor edad, poder hacer uso de su derecho a participar en las reuniones de la comunidad de propietarios y ejercer su derecho de voto.

Nada impide que el presidente en la convocatoria que pueda hacer de una reunión de la comunidad, o en un comunicado previo al respecto, dirigido a todos los miembros de la comunidad, proponga la celebración de las reuniones de la comunidad de propietarios por esta vía, en tanto dure esta situación excepcional, y si es aceptado por los comuneros, no existiría ningún inconveniente, al contrario sería más favorable para las propios intereses de la comunidad que se pudieran llevar a cabo la celebración de estas juntas de propietarios de esta forma, que retrasar su celebración a cuando pueda realizarse de forma presencial, si bien esta solución plantea la necesidad de que las comunidades de propietarios, sus administradores y de los copropietarios que integran dicha comunidad, estén dotados todos ellos de los elementos y herramientas informáticas que hagan factible esta forma de celebración de las juntas forma de celebración que puede plantear problemas de validez, si alguno de los copropietarios se opone a la celebración de esta forma de las juntas de propietarios, alegando desconociendo de estos sistemas informáticos, o no tener dichas herramientas informáticas, siendo una cuestión interesante el que las comunidades de propietarios pueda también llevar a cabo las convocatorias y notificación de los acuerdos a los comuneros a través del correo electrónico, que los copropietarios puedan facilitar, debiendo modificarse o hacerse esta prevención en la propia ley de propiedad horizontal.

Impugnado un acuerdo o los acuerdos adoptados por la junta de propietarios celebrada de forma telemática, por algún propietario que no haya estado presente por esta vía, o que no haya querido o podido asistir, deberán ponderarse las circunstancias concurrentes en cada caso, pero si en esa primera consulta o primera comunicación, proponiendo la celebración de esta forma de celebración de la junta de propietarios, el propietario que impugna su celebración, mostró su conformidad inicial podría apreciarse abuso de derecho por su parte, y por lo tanto desestimar la impugnación ahora bien este tipo de celebración de las juntas, en tanto que no exista un acuerdo firme por parte de la comunidad de propietarios, puede dar lugar a numerosos litigios, sobre todo por parte de aquellos propietarios, morosos o no, pero que suelen crear conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.

Otra de las posibles soluciones que se plantean es que se reduzca la presencia de comuneros a un número no superior a seis, y que el resto de los copropietarios deleguen su voto en otros de los comuneros no parece que se pueda limitar estatutariamente el derecho de los comuneros a asistir personalmente y presencialmente a la junta de propietarios, tal como establece el art.15 LPH -EDL 1960/55-, cuestión distinta es que en la convocatoria se puedan hacer algunas prevenciones o recomendaciones a los comuneros, a fin de reducir el número de asistentes, y en su caso recomendar que se proceda a delegar el voto en otro comunero, más si se tiene en cuenta que la ley no establece ninguna restricción a los votos delegados que puede llevar un copropietario a la junta, ni se deduce la posibilidad de limitar la intervención de los comuneros a la reunión de junta de propietarios, cuestión distinta es que la convocatoria de la junta de propietarios se haga la recomendación o se aconseje la delegación del voto, o incluso que los copropietarios que tengan intención de acudir personalmente lo comuniquen al administrador previamente, a fin de que por este se hagan las prevenciones necesarias a fin de que en virtud del número de propietarios que tengan intención de asistir a la junta, se adopten las prevenciones necesarias para poder celebrar la junta en un local o establecimiento que permita cumplir las prescripciones sanitarias, pero parece difícil, con la redacción actual del art.15 LPH que se pueda reducir la presencia de los comuneros en la junta de propietarios, salvo que así se acuerde por unanimidad, dado que dicho acuerdo requeriría que se aprobara por unanimidad de acuerdo con el art.17.6 LPH.

La cuestión que se plantea puede ser anali...

La cuestión que se plantea puede ser analizada desde distintos escenarios.

En primer lugar, si estamos ante la necesidad de realizar alguna actuación urgente -obras u otras circunstancias-, que no admita espera alguna, piénsese en una tormenta, un incendio, u otro fenómeno que haya producido daños en el edificio y que sea ineludible reparar o asegurar el edificio, creo que es evidente que, unido a la no posibilidad de celebrar en la forma habitual una junta de propietarios por la situación de pandemia, estaría justificada la decisión unipersonal del presidente sobre esta cuestión.

En segundo término, si nos encontramos ante supuestos en que no existe esa urgencia, pero a la vez se trata de cuestiones que no admiten una demora como la que se viene arrastrando, y que por desgracia se prevé aún lejana en el tiempo su resolución, abriría a su vez varias posibilidades. En primer lugar, tendríamos que tener en consideración la posibilidad de disponer de un local en el que puedan celebrarse estas reuniones en las que, con un 30% del aforo, que, salvo error u omisión, es ahora el recomendado, puedan asistir la mayoría de los comuneros, al menos todos aquellos que deseen hacerlo. Si no se dispone de ese local, la reunión puede ser telemática, en ningún precepto de la LPH exige la presencia física de los comuneros, o mejor aún, no prohíbe la forma de celebración a través de videollamada plural, una cosa es el voto delegado que también puede hacerse para que digitalmente vote otra persona en nombre de un ausente, y otra la exigencia de que haya que estar personalmente. Partiendo de ello, las formas como tal también pueden ser variadas, o todos por una de las plataformas telemáticas que admiten multi llamadas, o bien algunos por videollamada y otros delegando el voto en alguno de los asistentes telemáticos. Estas últimas formas de participación me parecen más plurales que condicionar la celebración de la junta a la asistencia de solo 6 personas y las demás por voto delegado, así un mayor número de personas oirán lo expuesto, y podrán exponer su criterio aunque no se esté personalmente, y salvo, que nos encontremos ante comunidades de propietarios con muy pocos partícipes en las que puedan celebrarse reuniones con 6 asistentes y ello constituya una mayoría importante en relación con el número total de comuneros.

Referida la cuestión a tratar a la posibil...

Referida la cuestión a tratar a la posibilidad ,ante el riesgo existente de contagio por COVID, de adoptar acuerdos el presidente de la comunidad de propietarios sin ser sometidos los mismos a la junta de propietarios, o de ser convocada la misma para la asistencia de pocos propietarios mediante el uso de las delegaciones de voto o a través de la asistencia telemática a la misma, como punto de partida es de destacar que el legislador, en este ámbito, como en otros -juntas de accionistas-, no ha previsto una situación como la actual en la que la reunión de personas, de por sí, implica un alto riesgo de contagio del peligroso virus -no trataremos si, ante el trascurso del tiempo desde que se manifestó este y ante la previsión de alargarse en el tiempo su estancia entre nosotros, sería procedente algún tipo de tratamiento legislativo respecto a tal cuestión-.

Así, con independencia de las restricciones de movilidad que pudiesen existir a causa del peligro en la propagación del virus, lo que de por sí podría dar lugar a declararse la nulidad de juntas celebradas a las que un propietario no pudo asistir a causa de aquellas, lo cierto es que, como se indica en la cuestión, también están limitadas –con atención a territorios y circunstancias las reuniones de más de un número determinado de personas.

Incluso, lo cierto es que aun de no existir tales limitaciones de movilidad o reunión, ante el riesgo evidente de contagio, no son aconsejables reuniones de gente y menos aún en lugares cerrados.

Por ello, considero que cabría estar a diversas soluciones “practicas” para atajar el problema sin que las mismas incurran en ilegalidad alguna.

Por una parte, como ya se ha señalado en alguna otra ocasión, cabría la reunión telemática, el problema deriva tanto de existir comunidades con docenas de propietarios, lo que dificultaría la “reunión”, como el que en muchas ocasiones muchos de estos no tienen acceso a dichos medios -por edad, carecer de medios electrónicos para la cuestión...-, siendo de recordar que la Ley no obliga al propietario a disponer de tal forma de acceso.

Por otra parte cabría la delegación de voto, para evitar que propietarios ni asistan ni deleguen su voto creo que podría “sugerirse” que se produzca tal delegación avisando que no se permiten reuniones a partir de un determinado número de personas, el riesgo de ello, la posibilidad de no poderse celebrar la Junta por demasiados asistentes…., es decir, invitar o sugerir que se delegue el voto incluso con propuestas sugerentes como la intención de voto del Presidente, por si se desea delegar en el mismo -como pudiesen ofrecerse otros propietarios anunciando su intención de voto y aceptación de delegaciones , todo ello bajo el aviso de, de no poderse celebrar la junta por lo ya dicho, quedar paralizada la comunidad de propietarios con los consiguientes riesgos que ello conlleva.

También cabrá que el presidente adoptase personalmente acuerdos, la jurisprudencia avala los mismos en casos de “urgencia” de realización de obras.

Considero que debe de interpretarse tal término ante la situación existente.

Así, considero que como “urgencia” se han de incardinar aquellos supuestos en los que, ante la previsión de no poder celebrarse una Junta en tiempo cercano, un problema, que aún no exigiría actualmente de una solución de inmediato, sí que la precisaría en un tiempo en el que no se prevé poder celebrar una Junta.

Pensemos en que ante unas filtraciones en la azotea del edificio se acordó la petición de determinados presupuestos para acometer una obra de impermeabilización, ha pasado casi un año y, al no celebrarse Junta, no se ha podido aprobar uno de ellos ni la ejecución de la obra, siendo previsible que en un tiempo no podrá celebrarse tal junta.

Es decir, cabría entender como “urgencia” situaciones en las que, aun no en la actualidad, irremediablemente en un corto espacio de tiempo, se va a exigir necesariamente una actuación a fin de evitar males mayores.

Considero que tal forma de actuación sería incardinable en la función del presidente de la comunidad de regir el funcionamiento de la misma en asuntos cotidianos a la espera de poder convocar una junta de propietarios -órgano de actuación intermitente-.

Se trataría de una solución siempre que se evite un uso abusivo de la situación para convertirse el presidente en el órgano soberano que no es.

Ante tal posibilidad y consiguiente reclamación de responsabilidades al presidente entiendo una forma de actuación que evitaría problemas y podría dar lugar a agilizar la adopción de acuerdos en la situación actual:

El presidente libraría a cada propietario una comunicación anunciando el problema, la solución que cree conveniente, coste de la misma….debiendo el propietario devolver la misma firmada al presidente haciendo constar en su caso su “autorización” para que este adopte tal acuerdo.

Si bien se trata de una fórmula no reglada, no implica infracción alguna. El presidente es quien adopta el acuerdo amparado en la voluntad mayoritaria de los propietarios.

Si bien ello no impediría que alguno de estos se “desdijese”, el presidente tendría justificantes de haber contado con el apoyo de los propietarios a efectos de venir enervada su responsabilidad ante una posible y posterior impugnación de lo acordado.

Si bien este sistema puede parecer semejante al de la delegación de voto, la diferencia estriba fundamentalmente en que en este caso no se celebra Junta, es el presidente quien adopta el acuerdo -soslayando las dificultades ya tratadas en orden a tal celebración de junta-.