Resumen. Palabras clave
Resumen: Análisis acerca de la sistemática de convocatoria de la junta de propietario de carácter extraordinario instada por promotores por el cauce establecido en el art.16.1 LPH según el cual un grupo de propietarios con el cauce previsto en la norma de número de propietarios o la cuota de participación.
Abstract: Analysis of the system of convening the owner's meeting of an extraordinary nature urged by promoters through the channel established in art. 16 LPH according to which a group of owners with the channel provided in the norm of number of owners or the participation fee.
Palabras clave: Convocatoria de junta de propietarios, promotores, junta extraordinaria
Key words: Call for meeting of owners, promoters, extraordinary meeting
1.- Introducción
La convocatoria de una junta de propietarios es uno de los actos más importantes y relevantes que surgen en una comunidad de propietarios, habida cuenta que supone el vehículo para poder adoptar los acuerdos necesarios para el funcionamiento de la comunidad y la fijación de los parámetros a seguir para resolver las sucesivas cuestiones que surgen en el día a día de las mismas.
La regla general es que la convocatoria de la junta de propietarios la realiza el presidente que es el representante legal de la comunidad y la máxima autoridad de la misma, así como el responsable del señalamiento de las fechas concretas en que se va a desarrollar la celebración de una junta de propietarios.
En este sentido, la determinación de los puntos que se van a incluir en el orden del día es una cuestión básica que capitaliza el funcionamiento de la comunidad a la hora de determinar cuáles son las cuestiones que se van a debatir y analizar en la junta de propietarios que, por regla general, son las que concreta la junta directiva de la comunidad de propietarios que, reunida con el presidente, determinan cuáles son las prioridades de la comunidad de propietarios.
Precisamente, en este tema de la fijación del orden del día es donde tiene su esencia y razón de existir la junta directiva de la comunidad de propietarios que no puede adoptar acuerdos, pero sí determinar cuáles son las cuestiones que pueden ir a la convocatoria de una junta de propietarios.
Puede ocurrir, de todas maneras, que si algún comunero también plantea que algún tema se incluya en la relación de puntos del orden del día de la convocatoria redactada por el presidente de la comunidad y ejecutado todo ello por el administrador de fincas. Sin embargo, pese a la redacción del art. 16 LP, el presidente es el que puede determinar en base a su criterio si esos temas que proponen algunos comuneros se van a incluir todos, o algunos de ellos en el orden del día, posponiendo los que sean rechazados para otra junta extraordinaria, habida cuenta que no es posible tratar todos los puntos del orden del día de una junta ordinaria o extraordinaria que quieran plantear los propietarios, y que serían añadidos a los que la junta directiva de la comunidad y el presidente puedan considerar como necesarios para resolver las urgencias que tiene la comunidad en un momento determinado.
De esta manera, la interpretación que debe darse el art. 16 LPH, en cuanto a la posibilidad de que algún comunero pueda proponer algún punto en el orden del día no supone una especie de vinculación de exigencia al presidente de que incluya esos puntos, ya que la racionalidad en la fijación de los que deben ser objeto de tratamiento en la junta de propietarios es función del presidente, pese a la posibilidad que otorga la ley a los comuneros de proponer y solicitar algunos de ellos como luego veremos.
En cualquier caso, si algunos comuneros ven que la junta no se convoca, bien la ordinaria, o una extraordinaria para tratar algo en concreto también establece en el art. 16 LPH la posibilidad de la vinculación de exigencia por medio de la figura denominada los «promotores», y este es un punto sobre el que existen dudas acerca del alcance de esta figura para vincular al presidente, no solamente a que incluya determinados puntos en el orden del día, sino para que realice formalmente la convocatoria de la junta extraordinaria si esos puntos se consideraran por un porcentaje elevado de propietarios que establece la ley para que se convoque la junta y se traten esos temas en la misma.
En consecuencia, la regla general es que es el presidente el que fija las fechas de la convocatoria de la junta de propietarios, pero, excepcionalmente, el único grado de vinculación que existe es que la ley fija una mayoría de la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, en cuyo caso aquí sí que existe el grado suficiente de vinculación de exigencia que la ley permite con una mayoría reforzada antes citada para que esa convocatoria pueda tener lugar, así como los puntos concretos que deben incluirse en el orden del día.
En cualquier caso, ante la defectuosa regulación de la Ley de propiedad horizontal permite que existan muchas dudas también sobre esta cuestión en este y otros temas, que exige un análisis detallado de las características de esta convocatoria forzada de la junta de propietarios por medio de los promotores, y cuáles son los pasos que debe dar el presidente ante esta petición que se curse si se hace con el quorum establecido antes citado, así como las formalidades exigidas para que determinados comuneros puedan plantear por escrito al presidente, tanto la convocatoria de la junta extraordinaria, como los puntos en concreto que se deben incluir en la citada convocatoria, así como si el presidente puede adicionar otros a la misma y cuáles son las consecuencias de la negativa del presidente a aceptar esta convocatoria y cómo puede reaccionar el grupo de propietarios que, constituidos como promotores, han solicitado tanto la convocatoria como la inclusión en el orden del día determinados puntos para ser tratados en la misma y ven el rechazo a ello por el presidente, que es quien, formalmente, puede convocar y no ellos, que se deben limitar al verbo que la LPH utiliza, cual es el de «promover» la convocatoria, no el de llevarla a cabo.
La cobertura legal del tema que analizamos está en el art. 16 LPH: 1. La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación.
2.- La petición de incluir puntos en el orden del día
Señala el art.16.2.2 LPH que: «Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre».
Pero, pese a esta redacción de la norma hay que tener en cuenta que no todas las cuestiones que los comuneros solicitan al presidente de la comunidad deben venir incluidas en la convocatoria de una junta de propietarios, ya que sería imposible su celebración si cualquier comunero solicitará muchos puntos en la orden del día, o algunos no necesarios y urgentes en una junta ya «cargada» de puntos, lo que haría inviable el desarrollo normalizado de la celebración de una junta general ordinaria o extraordinaria. Por ello, es el presidente en que en base a la relevancia e importancia de las peticiones solicitadas por los comuneros confecciona la convocatoria del orden del día a tal efecto.
En este sentido, el comunero podrá pedir que se incluya en una extraordinaria, o en junta posterior, haciendo constancia explicativa en su escrito de las razones que justifican y amparan la necesidad de que se trate de forma urgente en una extraordinaria el tema que plantea, ya que la convocatoria de junta se confecciona con arreglo a los temas urgentes que deben ser tratados
De todas maneras, hoy en día existe la posibilidad de la celebración de junta telemática de voto por correo, en cuyo caso podrá solicitarse de forma subsidiaria por el comunero al presidente que de no poder tratarse en la junta extraordinaria u ordinaria se pueda votar por el sistema de voto por correo mediante la aplicación de una APP informática que existen hoy en día y permiten la votación por correo de forma telemática, en virtud de la cual y con mayor sencillez de los comuneros podrían votar el punto propuesto por el orden del día de una forma telemática, lo que facilitaría la posibilidad de tratar todos los puntos que los comuneros interesen el presidente de forma sencilla y sin molestias al resto de comuneros simplemente con el resultado de la votación con el punto propuesto por cada comunero.
En consecuencia, no existe una absoluta vinculación de la petición de un comunero de que el presidente en una junta por convocar incluya determinados puntos en el orden del día que se le puedan ocurrir a uno o varios comuneros, ya que de aceptarse todos y cada uno de los puntos que solicitan los comuneros a incluir en una junta ordinaria o extraordinaria harían realmente imposible el desarrollo normalizado de una junta de propietarios, en virtud de lo cual el presidente tiene la capacidad, pese a la redacción literal del art.16 LPH de priorizar el orden de los puntos a tratar en el orden del día, y posponer para otra junta extraordinaria, o de voto por correo telemático, aquellos otros temas que hayan quedado sin tratar, estableciendo el orden de preferencia de aquellas cuestiones que tienen relevancia y urgencia para el desarrollo de la vida de la comunidad de propietarios.
Además, ante la pregunta de ¿qué hacer si el presidente se niega a incluir uno o varios puntos en el orden del día solicitados por un comunero?, ¿se pueden impugnar los acuerdos adoptados? La respuesta debe ser negativa.
Así, como se ha expuesto, aunque la LPH permite que los comuneros que expongan al presidente determinados temas que puedan incluirse en el orden del día, la no aceptación de estas propuestas no lleva lugar a ningún efecto respecto al resto de acuerdos adoptados, ya que estos son válidos y no quedan afectados por la no inclusión de otros puntos propuestos.
Le quedan dos vías al comunero que ha visto rechazada su petición:
a) La vía procesal adecuada para estos casos es presentar demanda interesando la obligación de la convocatoria de junta incluyendo esos puntos concretos, pero no afecta al contenido del acta la no inclusión de los solicitados. Si el presidente no admite incluir puntos en el orden del día la vía que queda es la de la demanda de quien los insta solicitando al juez la convocatoria forzosa de junta para tratar esos puntos negados y contraviniendo el art.16 LPH.
b) La segunda es la que tratamos en este artículo doctrinal respecto de la vía de los «promotores».
3.- Requisitos formales de la convocatoria por promotores
a. El porcentaje necesario para solicitarla
Puede ocurrir que algunos propietarios hayan solicitado extraoficialmente al presidente la convocatoria de la junta extraordinaria y este, por la razones que fueran, se niegue a hacerlo, bien por considerar que no es momento para llevarlo a cabo, o que los puntos que proponen tampoco considera imprescindibles para llevarlos a una junta de propietarios, en cuyo caso es cuando se abrirá la vía de esta petición formal de algunos comuneros para que se vean habilitados para reunir el porcentaje suficiente para solicitarle por escrito formalmente la vía del art.16 LPH de convocatoria por medio de promotores.
Hay que señalar, en cualquier caso, que, aunque los propietarios reúnan el volumen exigido por la ley de la cuarta parte de propietarios o un volumen de estos que reúna el 25% de las cuotas de participación, no son ellos los que hacen formalmente la convocatoria, sino que la hace el presidente por medio del administrador de fincas, que es quien materializa la convocatoria una vez que se ha validado el porcentaje suficiente exigido por la ley, y el presidente y el administrador de fincas han detectado que, efectivamente, concurren estos requisitos para hacer la convocatoria.
Hay que recordar que, en cualquier caso, si eso es así el presidente podría añadir algún punto más en orden del día, aprovechando la forzada convocatoria de la junta de propietarios por medio de promotores.
Como características fundamentales que pueden existir en este caso hay que considerar que cuando se habla de la cuarta parte de propietarios hay que recordar que en los casos en que algún propietario tenga más de un piso o local, solamente computa como uno con independencia de que pueda conseguirse el quorum por la segunda vía, que es la referida a las cuotas de participación.
De esta manera, y a modo de ejemplo práctico, una comunidad compuesta por 20 inmuebles y un comunero tenga dos pisos y un local, por ejemplo, solamente computa como un propietario no como tres. Por ello, haría falta la cuarta parte de propietarios, pero considerando que en el cómputo referido solamente cuenta como uno con, con lo cual ya no se trataría de 20 propietarios a contar, sino de 17 para, de ahí, extraer la cuarta parte. Con independencia de ello en este caso sería más fácil llegar al quorum suficiente por la vía del 25% de las cuotas de participación, en cuyo caso esta persona sí que podría sumar al porcentaje del 25% exigido para validar la «promoción» de la convocatoria junta sus tres pisos para calcular el 25% de las cuotas de participación.
Por otro lado, se exige la firma concreta en un escrito donde se indique formalmente el deseo de los propietarios que firman la petición dirigido al presidente para que se convoque la junta de propietarios y los puntos concretos a incluir en el orden del día, así como una razón justificativa de cada uno de ellos, que debe constar en el escrito presentado, a fin de que el presidente conozca la razones de la petición que no puede fiscalizar, o rechazar, siempre que se reúna el porcentaje y volumen suficiente requerido en la ley, como antes se ha especificado para la formalización de la convocatoria.
b. Los morosos sí cuentan para el cómputo de la cuarta parte de propietarios o del 25% de las cuotas de participación
Las limitaciones de derechos no pueden presumirse, sino que deben constar de forma expresa en la normativa aplicable al caso concreto, por lo que si se produjera una petición por un moroso o grupo de morosos que represente el 25% de propietarios o de las cuotas de participación, o se quisieran añadir las referencias a morosos en esa lista resultaría que debería darse curso a la convocatoria de la junta extraordinaria ex art.16.2 LPH por el propio presidente, ya que a los morosos solo les afecta la limitación para el ejercicio del derecho de voto del art.15.2 LPH, (o también el ejercicio de acciones de impugnación ex art.18.2 LPH) pero no en el resto de circunstancias y casos.
No se contiene en el art.16 LPH ninguna otra limitación al moroso, salvo la de no poder votar, porque recordemos que no le está privado del derecho de asistir, sino de votar. Incluso, su presencia y cuota de participación solamente no le será computada al objeto de alcanzar las mayorías establecidas en la Ley (incluido la unanimidad, de tal manera que su imposibilidad de votar no impide que se adopte un acuerdo para el que se requiera unanimidad), pero sí que se le computa para constituir la junta de propietarios, ya que el art.16.2, párrafo 3º LPH no señala nada en cuanto a la no inclusión de los morosos en la referencia a la exigencia de que estén presentes en 1ª convocatoria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, por lo que estos también computan en sus cuotas de participación para constituir la junta en 1ª convocatoria.
Al no constar expresa limitación a los morosos para no poder ejercitar el derecho que la LPH otorga a todos los propietarios de interesar la convocatoria de una junta extraordinaria resulta que debe entenderse que sí que pueden ejercer este derecho.
c. ¿Cómo se interpreta la referencia del art.16 LPH de que «La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión»? ¿Cuándo pueden convocar los promotores? ¿Directamente o de forma subsidiaria?
Este tema es muy interesante y consiste en interpretar técnicamente el art.16.2 LPH en orden a si es preciso que para articular la vía de la convocatoria de los «promotores» es preciso acudir a la vía previa de instar al presidente la convocatoria de la junta antes de acudir a la vía de convocatoria «por promotores», o si es posible convocar los promotores directamente sin acudir a la vía de requerimiento previo al presidente para que convoque él concediéndole un plazo para ello, y en su defecto convocar junta.
La respuesta correcta es la primera, esto es, que la convocatoria de promotores es subsidiaria a la negativa del presidente de convocar junta una vez ha sido requerido para hacerlo por quien tiene legitimidad para ello; legitimidad que proviene, o bien de disponer de la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, es decir, o una u otra, no exigiendo esa doble cualificación. Y, además, recordemos que la clave para este carácter subsidiario y no principal de la convocatoria por promotores es la del art.16.2 LPH que hace referencia a esa «subsidiariedad» por la expresión «en su defecto».
Así, nótese que la expresión en su defecto es la que apoya el carácter subsidiario de la convocatoria, y si, pese a ello, un grupo de promotores lo convoca directamente se le deberá comunicar antes de la junta que esta convocatoria es nula por falta del requisito previo de la advertencia al presidente para que convoque él, y la solución más práctica sería la de convocar junta el presidente para el mismo día, o un día antes, advirtiendo en la convocatoria lo ocurrido y que esa convocatoria de los promotores carece de viabilidad legal y de la nulidad de los acuerdos que se adopten, ya que se ha vulnerado el carácter subsidiario de la vía del art.16 LPH por los «promotores».
En cuanto a la fecha de la convocatoria si el presidente acepta convocar la fija el presidente, y si transcurre un tiempo prudencial sin verificarlo lo hacen los promotores. Nótese que el art.16 LPH señala que La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el art.9 LPH.
Pero en el escrito de los promotores instando la celebración de la junta no se fija fecha para ello, sino solo la petición al presidente que convoque.
Resulta importante destacar, a estos efectos, que sería importante considerar que, dado que la convocatoria de promotores es subsidiaria, o de segundo grado, es crucial que los promotores incluyan en su escrito dirigido al presidente la concesión de un plazo para que pueda realizar del siguiente tenor literal:
«…El plazo que se fija para que se pueda convocar la junta es el de 20 días, transcurrido el cual se entenderá que en aplicación del art.16.1 LPH se procederá a la convocatoria de junta por los abajo firmantes por no haber aceptado el presidente al que se dirige el presente escrito realizar la convocatoria, fijando los que firman este escrito la fecha de la convocatoria en la que en breves fechas se llevará a cabo fijando el día de su celebración.
Se advierte al presidente que, transcurrido el plazo concedido para la convocatoria (que no será inferior al de 20 días) los firmantes del presente escrito se encuentran legitimados para convocar, y siendo nula cualquier convocatoria que lleve a cabo el presidente por entenderse incumplida la advertencia de convocar él la junta y asumiendo las consecuencias de no convocarla».
De no aceptarse la opción de convocar el presidente haciendo uso de la facultad que le confiere el art.16.1 LPH y, transcurrido el plazo concedido convocara otra y la hiciera coincidir con la convocada por el 25% con otro orden del día haría ineficaz la convocatoria del presidente, por lo que se considera un fraude de ley y se le da prioridad a la convocatoria de los comuneros.
d. El presidente puede convocar la junta propuesta por los promotores, pero adicionar más puntos en el orden del día a los solicitados por estos
Como estamos explicando, el art.16.2 LPH otorga a los comuneros que reúnan el quorum de la cuarta parte de la comunidad, o un numero de estos que reúna el 25% al menos de las cuotas de participación, la posibilidad de instar de forma obligatoria la convocatoria extraordinaria de junta y para ello dirigirán escrito al presidente solicitándolo y los puntos que solicitan, pero no existe el derecho concreto de que se celebre la junta en una día concreto y/o que esta solo trate de modo exclusivo los temas que estos suscitan, ya que, en primer lugar, la fecha de la junta la fija el presidente en el plazo más breve posible, y, en segundo lugar, se podrán incluir además de los señalados por los promotores de la reunión otros que el presidente considere idóneos incluir aprovechando la celebración, pero si el presidente se demora en fijar la fecha y no lo hace, el administrador de fincas está obligado a dar forma a la convocatoria propuesta por los promotores, ya que el presidente puede oponerse a incluir un punto en el orden del día, pero no a que se celebre una junta en estas condiciones, ya que es preceptiva su celebración, pero con la opción de incluir otros puntos en el orden del día.
e. Si no quiere convocar el presidente pese a la petición de los promotores el administrador de fincas debe llevar a cabo la convocatoria a instancia de los promotores si se reúnen los requisitos legales
Pero cuando el presidente se niega a convocar es cuando los promotores deben acudir al administrador de fincas dándole el escrito que se le presentó al presidente y requiriéndole para que convoque, ya que el problema que tienen los promotores es que no disponen de los datos ni la relación de morosos, pero si la convocan con oposición del presidente y cumpliendo los requisitos antes señalados y nadie la impugna los resultados son válidos, ya que tienen el amparo del art.16 LPH.
El problema, como decimos, es que no tienen la relación de morosos y si convocan ellos puede que algún comunero no haya sido convocado en junta, con lo que si uno de estos la impugna se anularían los resultados, porque todos los comuneros deben ser convocados y si alguno no lo ha sido podría impugnar y anular la junta. Es decir, la pueden convocar los comuneros que reúnan el 25%, pero con los problemas referidos y el riesgo de la anulación de los resultados.
Por ello, el administrador de fincas, para evitar problemas formales es el que debe ejecutar la convocatoria que instan los promotores una vez que detecte que se han llevado a cabo las formalidades previstas en la ley, en tanto en cuanto recibirían el escrito de los promotores que enviaron al presidente, el quorum de propietarios o cuotas que se cumple, el plazo concedido al presidente para que convoque con la advertencia de que se convocaría por ello, a fin de que compruebe que se han cumplido todos los requisitos exigidos por la ley.
Es importante para ello que cuando se le envíe el escrito al presidente de convocatoria por promotores se le mande copia al administrador de fincas para que conozca que en el caso de no convocar el presidente deberá el atender la petición de los promotores y ejecutar formalmente la convocatoria de la junta de propietarios.
f. ¿Quién preside la junta convocada por promotores?
Hay que tener en cuenta que la convocatoria la hace el presidente a instancia de los promotores y que, si decide llevarla a efecto, quien la preside es el mismo presidente, ya que no presidiría la junta a instancia de los promotores cualquiera de estos, ya que no existe una sustitución en el cargo de presidente por la circunstancia de que haya sido promovida por un grupo de comuneros.
Así, el cargo de presidente de la comunidad de propietarios no se anula o suprime por la utilización de la vía del art.16 LPH, y, en consecuencia, sería el presidente el que presidiera la junta promovida por un grupo de comuneros. Solamente en el caso de que no asistiera el presidente a la junta instada por los promotores, la misma seguiría celebrándose y le sustituiría el vicepresidente de la comunidad de propietarios, o cualquiera de los promotores que ejercerían el cargo de presidente, pero en sustitución por la inexistencia del presidente, con lo cual la junta se presidiría, pese a la ausencia del presidente de la comunidad, por cualquiera de los promotores y sería este quien firmaría el acta de la junta si no hubiera comparecido el presidente por sustitución del titular.
g. No puede instarse una convocatoria de junta por promotores sobre un tema ya convocado, o sobre el que se está resolviendo ya por haber sido tratado en junta. La promoción de juntas no lo es en fraude de ley
Las convocatorias por los promotores deben entenderse efectuadas en fraude de ley cuando la propuesta que verifican tiene por objeto un tema sobre el que se está discutiendo en la comunidad, ya que el objeto ya está resolviéndose. No hay que olvidar que la filosofía de la posibilidad que da el art.16 LPH para permitir que los comuneros en el 25% puedan instar la convocatoria de junta se recoge en la LPH siempre por entender que es una fórmula jurídica para resolver la «negativa» del presidente a convocar, pero cuando el presidente ya está adoptando las medidas oportunas para buscar una solución al mismo problema que quieren resolver los promotores de esta junta no es posible llevarlo a cabo, por lo que esa convocatoria se entendería hecha en fraude de ley o abuso de derecho del art.7.2 CC.
h. Si se realiza una convocatoria por el 25% de la comunidad y se adopta un acuerdo ¿Puede el presidente convocar luego otra y revocarse ese acuerdo adoptado?
Si se realiza una convocatoria por la vía del art.16 LPHart.16 LPH por, al menos el 25%, y esta se cursa de forma correcta en la convocatoria a todos los comuneros y se celebra en las condiciones legales, y se aprueba un tema este es ejecutivo.
Los que estaban en contra del mismo debieron acudir a esa junta y manifestar su oposición al acuerdo y votar en contra. Por ello, no es posible que tras una junta se adopte un acuerdo y luego en una extraordinaria se revoque el mismo, porque lo vuelve a convocar el presidente y lo quiere suprimir y revocar, porque a tenor del art.19 LPHart.19 LPH en relación con el art.16 LPHart.16 LPH el acuerdo era ejecutivo y firme desde que se adoptó y no puede ser revocado.
Otra junta convocada lo que puede es aprobar un tema sobre el que no se consiguió quorum por la vía del art.17.7 LPH que permite acudir a una segunda junta si un acuerdo «no se alcanzó», pero no es posible revocar en una extraordinaria un acuerdo alcanzado, porque vulnera el art.19 LPHart.19 LPH y supone una vulneración también del art.7 CC que prohíbe el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, lo que constituiría no acudir a una junta un presidente y luego convocar otra para revocarlo. Lo que se puede por el presidente, u otro comunero si no está de acuerdo, es impugnarlo si se considera que no se ajusta a la ley, pero no revocarlo.
i. ¿Pueden los promotores de una junta convocar no solo la extraordinaria sino la junta ordinaria si el presidente pone obstáculos para convocarla o se niega a incluir puntos?
Perfectamente pueden hacerlo los promotores, ya que el art.16 LPH cuando habla de que los promotores pueden convocar se refieren a las juntas sin tener que referirse a una extraordinaria y más si el presidente se niega. Lo correcto sería que en el burofax al presidente le requieran que convoque la ordinaria con el apercibimiento de que en su defecto la convocan ellos. Véase que el art.16.2 LPH habla de convocatoria de promotores en defecto del presidente, sin distinguir para convocar los promotores que la de estos solo pueda ser extraordinaria, aunque sería deseable que, previamente, hubieran requerido al presidente con esta advertencia como ya hemos explicado.
j. ¿Puede en una convocatoria de promotores acordarse luego en junta cambiar al presidente?
Este es uno de los temas que más da lugar a que, precisamente, se realicen convocatorias de promotores para una junta de propietarios si estos entienden que el presidente, o el administrador de fincas, no están haciendo correctamente su función y piden la convocatoria de la junta para el cese del presidente o del administrador de fincas es. Por ello, es perfectamente hoy viable que se proceda a una convocatoria de junta por la vía del art.16 LPH por los promotores para plantear la votación por mayoría simple del cambio de presidente o administrador de fincas.
Así, se podría hacer siempre cuando estuviera en la convocatoria como punto del orden del día la referencia al cambio de presidente, lo cual se aprobaría por mayoría simple, pero se exigiría que tal circunstancia constara en la convocatoria.
De esta manera, es viable promover junta por «promotores» para remover a los cargos de los órganos de gobierno. Y si el administrador de fincas no quisiera ejecutar la convocatoria es cierto que al no disponer los promotores de los datos de los comuneros para llevar a efecto las notificaciones la única vía sería acudir a la acción judicial para instar del juez una medida cautelar urgente de convocatoria judicial de junta, a fin de que se remita orden judicial al administrador de fincas para que formalice la convocatoria de juntas, en cuyo caso este ya debería hacerlo, porque se trata de orden judicial con apercibimiento de desobediencia a la orden del juez.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en noviembre de 2023.
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