RESUMEN: Se analiza la situación que se produciría si con motivo de un contrato de arrendamiento de local de negocio las partes pactan que el arrendatario deberá abonar, como mínimo, las rentas del arrendamiento hasta una determinada fecha en concreto y el arrendatario dejar de pagar las rentas y es desahuciado antes del periodo pactado en el contrato. ¿Debe pagar el arrendatario esta cláusula del contrato aunque no disfrute del inmueble?
Análisis de las Sentencias del Tribunal Supremo 243/2022 de 28 Mar. 2022 y 281/2022 de 4 Abr. 2022.
ABSTRACT: It´s analyzed the situation that would occur if, due to a business premises lease contract, the parties agree that the lessee must pay, at a minimum, the lease rent until a certain specific date and the lessee stop paying the rent and is evicted before the period agreed in the contract
Should the tenant pay this clause of the contract even if he does not enjoy the property?
Analysis of the Sentences of the Supreme Court 243/2022 of 28 Mar. 2022 and 281/2022 of 4 Apr. 2022.
1. Introducción
Tratamos en las presentes líneas la necesidad del sometimiento de las partes de un contrato de arrendamiento de local de negocio a lo que las mismas hayan pactado en el citado contrato, ya que prima esta voluntad de las partes y su decisión a la hora de plasmar en el contrato lo que querían fijar como el desenvolvimiento del contrato en su duración y circunstancias. Pero, sobre todo, asumir sus consecuencias si, luego, algo sale mal conforme a lo previsto.
Nótese, pues, que lo que manda en los contratos de arrendamiento de local de negocio es la propia voluntad de las partes, que son las que pueden fijar en el contrato de arrendamiento lo que estimen por conveniente, y entre estas cláusulas está la que es objeto de las presentes líneas, referida a que pueden pactar en el contrato que el arrendatario deba estar el arrendatario en la posesión del local hasta una determinada fecha, y que en el caso de que decida el arrendatario dejar el local deberá abonar las rentas correspondientes a las mensualidades conforme a lo pactado en el contrato que restaren. Con ello, resulta independiente el uso o posesión del local real, siendo la clave lo que las partes pactaron en contrato, y a ello se someterán éstas, dado que puede interesarle al arrendador “asegurarse” una especie de “posesión o uso de mínimos” en el arrendamiento.
Sobre esta prevalencia de la voluntad de las partes en el contrato de arrendamiento de local de negocio ya señala el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 582/2009 de 9 Sep. 2009, Rec. 1071/2005 que:
“El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone en su apartado 3, que «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada".
Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994, la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil, ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.”
Con ello, a tenor de esta sentencia del TS la referencia que marca el art. 4.3 LAU fija como reglas a tener en cuenta a la hora de ejecutar el contrato las siguientes:
a.- Libre voluntad de las partes.
b.- Arts. 36 y 37 con respecto a la fianza y la referencia a que: (Artículo 37. Formalización del arrendamiento)
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
c.- Título III de la LAU, arts. 29 a 35.
d.- Código Civil.
Así, serán las partes las que fijen en su contrato las cláusulas que estimen por conveniente a la hora de fijar la “vida” del contrato de arrendamiento.
2. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 243/2022 de 28 Mar. 2022, Rec. 7926/2021
Analizando esta sentencia del TS, se trata de un caso en el que las partes habían pactado en el contrato de arrendamiento de local de negocio una duración específica propia de límite a la que será obligatorio llegar en cualquier caso, y, en su defecto, el arrendatario estará obligado a pagar las rentas de mínimo, aunque no esté en la posesión del local. Esto último será irrelevante. Se use, o no, al final hay que pagar las rentas.
Esta es una de las claves novedosas del tema que analizamos en el artículo doctrinal en el que resulta irrelevante el concepto de “posesión del local” que decae ante la realidad que conste en el contrato de arrendamiento de local de negocio.
Pues bien, reseña la sentencia del TS lo que fue el objeto del arrendamiento del local de negocio, a saber:
a.- Objeto del arrendamiento de local de negocio.
Los integrantes de una comunidad de bienes celebran contrato de arrendamiento, de un edificio destinado a hotel-restaurante, e instan demanda de desahucio y reclamación de rentas.
¿Qué decía el contrato de arrendamiento de local de negocio?
"El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025 (cláusula 2.ª).
"El precio o renta a satisfacer por el arrendamiento a la propiedad son 36.000 euros anuales, pagaderos anticipadamente a razón de 3.000 euros al mes, más los impuestos que graven el arrendamiento en cada momento de la vida del contrato.
"Las partes pactan un período de obligado cumplimiento, comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las mensualidades correspondientes a este período (cláusula 3.ª).
b.- Sentencia favorable al arrendador condenando al arrendatario a pagar rentas impagadas e indemnización fijada en el contrato de arrendamiento de local.
Obtienen sentencia estimatoria en la que se ejecuta el lanzamiento, en este procedimiento reclaman cantidades por daños y desperfectos causados por el arrendatario, reclamando también la penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la fecha fijada en el contrato.
c.- Sentencia de primera instancia.
Estima la demanda en su integridad, entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte.
d.- Sentencia de segunda instancia.
Confirma lo resuelto en primera instancia.
e.- La obligación de permanencia en la posesión del local. Pero si hay impago de rentas y se le lanza la culpa de ello es del arrendatario. Debe cumplir la cláusula del contrato de “ocupación mínima.”
“En este caso el arrendatario fue desalojado del local tras instarse el desahucio por falta de pago. Pero la propia sociedad arrendataria y los tres codemandantes personas físicas se habían comprometido en el contrato de arrendamiento a permanecer en el arrendamiento del local, se sobrentiende que abonando puntualmente las rentas mensuales, hasta el 31 de marzo de 2018, comprometiéndose igualmente a abonar las mensualidades (3.000.-€ mensuales) que en su caso quedaran pendientes hasta dicha fecha si abandonaran el local antes.
Por lo tanto, el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación; indemnización que, como correctamente matiza la juzgadora "a quo" tiene carácter mancomunado, ya que el contrato establecía que los tres codemandados personas físicas responderían en iguales partes, personalmente, del cumplimiento de las obligaciones asumidas a la firma del contrato, de modo que no procede aplicar la regla de la solidaridad al haberse pactado expresamente un régimen mancomunado (artículo 1137 CC)".”
Con ello, lo que se fija en la sentencia del TS es que en el caso en concreto ocurrieron dos cosas
a.- Había un plazo obligatorio de cumplimiento y posesión del arrendamiento del local de negocio.
b.- Si el arrendatario deja de pagar las rentas y es lanzado por desahucio la culpa es del arrendatario y deberá pagar la indemnización por no cumplir la cláusula del contrato de “duración mínima” de la posesión del local.
La circunstancia de que se le haya desahuciado del local por ejecución de una sentencia de desahucio no traslada el tema a la nulidad del contrato y la cláusula de la permanencia mínima en el local a la circunstancia de que el arrendador le haya demandado y conseguido el desahucio, ya que si hubiera pagado las rentas hubiera seguido en la posesión.
Lo que no es posible entender es que la actitud correcta del arrendador sería la de “aguantar” el impago de la renta y dejar al arrendatario en la posesión del local sin pagar las rentas.
La decisión del arrendador de demandar e instar el desahucio por impago de rentas del arrendatario, y en este caso reclamar tanto las rentas impagadas como la indemnización fijada en el contrato de tener que abonar las rentas que debía haber pagado hasta el mes pactado en el contrato es correcta. No había otra opción exigible al arrendador.
Con ello, el TS señala al respecto a la voluntad de las partes al incluir esta cláusula en el contrato que:
“Esta sala debe declarar que la interpretación del contrato efectuada por la Audiencia Provincial se ajusta a la lógica y a los términos del contrato, tanto si se interpreta literalmente (art. 1281 C. Civil) como si se hace contextualmente (art. 1285 del C. Civil), dado que el desahucio del arrendatario por parte de la arrendadora, fue provocado por el inquilino al dejar de abonar las rentas, arrendatario que incumplió su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cláusula antes transcrita que refería la obligación de abonar las rentas pendientes hasta el 3 de marzo de 2018.
En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.
Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.
El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagaba las rentas (sentencia 183/2016, de 18 de marzo).
Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el "período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos (sentencia 183/2016, de 18 de marzo).
En este sentido el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, establece que los "arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".
La cuestión que plantea el TS es muy interesante, pudiéndose alcanzar las siguientes conclusiones:
1.- En caso de impago de rentas el arrendador no está obligado a ejercitar una acción de cumplimiento del contrato para dar cabida y cumplimiento a la cláusula del contrato de que la posesión lo sea hasta la fecha fijada en el contrato de arrendamiento de local de negocio.
2.- Si el arrendatario dejar de pagar las rentas la culpa del desahucio es suya y el arrendador puede instar el desahucio y reclamar dos cantidades:
a. Las rentas impagadas.
b.- Las rentas correspondientes a las mensualidades que corresponden a la cláusula del contrato, en virtud de la cual debería ocupar el local hasta determinada fecha.
3.- El desahucio por impago de rentas instado por el arrendador no anula la existencia de la cláusula de mantenimiento de la posesión del local hasta determinada fecha y obligación de pagar rentas hasta ese momento. No se trata solo de una cláusula de posesión concreta del local, sino de obligación de pago de las rentas hasta esa fecha.
4.- El culpable de que el arrendatario no haya podido poseer el local hasta la fecha fijada en el contrato de arrendamiento no es del arrendador por instar el desahucio, sino del arrendatario por no pagar las rentas y dar lugar al juicio de desahucio.
5.- No puede obligarse al arrendador a esperar a que llegue esa fecha fijada en el arrendamiento.
6.- El arrendador está legitimado a instar el desahucio y reclamar de forma acumulada ambas cantidades: rentas sin pagar y rentas correspondientes hasta la fecha fijada como obligatoria en el contrato.
3. Obligación de pagar intereses indemnizatorios en los casos en los que el arrendatario se mantenga en la posesión del local sabiendo que el plazo de duración había terminado
Suele existir una reacción generalizada de que cuando llega la fecha de extinción del arrendamiento algunos arrendatarios quieren continuar en la posesión del local arrendado, pero si el arrendatario ha hecho gestiones previas a la fecha del vencimiento del contrato y el arrendador no opta por comunicarle que puede seguir en la posesión, y ya se le ha expresado que abandone el local en la fecha del vencimiento del contrato, ello conlleva, si el arrendatario sigue en el uso, una situación de posesión de mala fe por parte del arrendatario que es indemnizable por el arrendatario, y posible la reclamación por el arrendador del pago de esta indemnización.
Enlazando el tema que estamos tratando en las presentes líneas hay que tener en cuenta que la ausencia de disposición por el arrendador del local en la fecha pactada y necesidad de acudir a impetrar la vía judicial para recuperar el local conlleva el derecho a reclamar y obtener, también, el pago de una indemnización.
Puede ocurrir que el arrendatario no pague las rentas y obligue al arrendador a presentar demanda de desahucio. Como hemos visto, si es desahuciado estaría obligado a pagar las rentas impagadas y las que correspondan a los meses que en la cláusula antes analizada se hubiera pactado en el contrato. Pero si, aun así, la posesión no se recupera por el arrendador el arrendatario estaría obligado al pago de una indemnización por posesión de mala fe y con intereses.
En el caso anterior hemos visto que el arrendatario es expulsado del local por falta de pago, pero el arrendador reclama rentas impagadas y rentas que debe pagar por la cláusula del contrato. Pero podría ocurrir que tardara en marcharse del local, obligando al juzgado a tener que poner en marcha el lanzamiento.
¿Es esa prolongación posesión de mala fe, aunque constara en el contrato que existe obligación de seguir en el arriendo hasta fecha concreta?
La respuesta es clara, porque si el desahucio es causado por falta de pago de rentas es posesión de mala fe si el arrendatario sigue en la posesión del local sin pagar esas rentas.
Sobre este tema trata el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 686/2010 de 10 Nov. 2010, Rec. 700/2005, sobre la “Extinción del contrato de arrendamiento. Posesión de mala fe”
Apunta el TS varias cuestiones de interés y relevancia que podemos extraer a modo de sistemática con conclusiones:
1.- Cuando la fecha de la finalización de un contrato de arrendamiento resulta clara e inequívoca, pese a lo cual el arrendatario sin razón que lo justifique se mantiene en la ocupación del inmueble, se produce una situación de hecho representada por una demora arbitraria que permite calificar tal posesión de mala fe, conforme a lo previsto en el artículo 455 CC.
2.- La mala del arrendatario de continuar en la posesión del local una vez vencido el arrendamiento es indemnizable. La posesión sería de mala fe.
3.- La Sentencia de 22 de octubre de 1993 del TS afirma que «no es de justicia efectiva que estas situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes, queden impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in re ipsa el propio perjuicio y la prueba la representa la situación provocada deliberadamente por quien obtuvo el lucro. Lo contrario sería premiar y proteger la mala fe contractual y amparar estados de evidenciado enriquecimiento injusto positivo, en razón a las ventajas patrimoniales que la sociedad recurrida procuró al margen del contrato relacionante y cuando se había extinguido el mismo.»
4.- No se puede sostener que la posesión de la ahora recurrida no fuera de mala fe. Los términos del contrato eran claros y la arrendataria sabía cuál era la fecha de su finalización, motivo por el que, según consta en las actuaciones, intentó llegar a un nuevo acuerdo para obtener una prórroga o renovación del arrendamiento, pese a todo lo cual permaneció ocupando el local.
5.- El hecho de que continuara abonando el importe de las rentas anteriormente pactadas no puede alterar tal apreciación, porque forzó a la arrendadora a soportar la ocupación del inmueble, lo que revela una actitud decididamente incumplidora que obligó a la arrendadora a tener que acudir a los tribunales para recuperar la posesión del inmueble de su propiedad.
6.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 455 CC, el poseedor de mala fe viene obligado a abonar los frutos percibidos y todos aquellos que el poseedor legítimo hubiera podido percibir.
7.- La determinación del término inicial para el cómputo de los intereses debe quedar fijada en el momento en el que se inicio la posesión de mala fe, esto es desde el momento que el arrendatario, conocedor de que el contrato de arrendamiento había finalizado, se mantuvo en la posesión del inmueble, obligando al arrendador a iniciar actuaciones judiciales a fin de recuperar la posesión.
8.- Acreditada la posesión de mala fe, los intereses de la indemnización fijada a favor de la arrendadora, propietaria del inmueble, deben computarse desde el día siguiente a la fecha de la finalización del contrato de arrendamiento, momento en el que comenzó la posesión de mala fe.
9.- Fijación de criterio como doctrina jurisprudencial en estos casos.
a.- Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que constituye posesión de mala fe la ocupación del inmueble arrendado una vez llegada la fecha de terminación del arrendamiento, cuando la fecha de finalización es clara y no existen dudas respecto al momento en el que el arrendatario debe dejar libre y a disposición del arrendador el inmueble arrendado.
b.- Igualmente se debe fijar como doctrina jurisprudencial que los intereses de la cantidad fijada como indemnización como consecuencia de una posesión de mala fe, se devengan desde el momento en que comenzó esta posesión de mala fe.
4. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 281/2022 de 4 Abr. 2022, Rec. 3735/2020
Las partes pueden pactar en sus contratos las cláusulas que estimen por convenientes exart. 1255 CC. Y en el caso que estamos analizando podrían pactar cláusulas penales, también, para el caso de que el arrendatario no cumpla lo pactado en el contrato, como podría ser dejar el local antes del momento fijado en el contrato.
La fijación de la cláusula penal lo pactan libremente las partes del contrato de arrendamiento de local de negocio. Y puede serlo sin límite.
Con ello, podrían fijarse cláusulas penales:
1.- Porque el arrendatario se marche del local antes del momento fijado en el contrato, pactando, por ejemplo, el pago de las rentas pendientes de pagar hasta la fecha pactada más una indemnización, que es el tema ahora analizado.
2.- Pueden pactar la cláusula penal para el caso de que fijado una fecha de vencimiento del contrato el arrendador no desee prorrogarlo y el arrendatario permanezca en la posesión y obligue al arrendador a impetrar la vía judicial.
3.- El arrendatario deje de pagar las rentas pero no se marche y obligue al arrendador a impetrar la vía judicial, no cobrando rentas, ni pudiendo alquilarlo. Pueden pactarse cláusulas penales por estos casos.
Pues bien, en la Sentencia TS 281/2022 de 4 Abr. 2022, Rec. 3735/2022, se trata este tema y se recoge que:
“La precitada cuestión la abordamos en la reciente sentencia 485/2021, de 5 de julio, en la que dijimos:
"El art. 1.152 del CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio para facilitar el desistimiento (arts. 1152 y 1153 CC), como reconocen las sentencias de esta Sala 615/2012, de 23 de octubre y 530/2016, de 13 de septiembre y las citadas en ésta. Por su parte, el art. 1154 del CC, que se considera infringido, señala que: "el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".
Ahora bien, la armoniosa relación entre este último precepto con el principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el art. 1255 del CC, conforme al cual los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, determina que no quepa hacer uso de las facultades de moderación judicial del art. 1154 del CC, cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral.
En efecto, es reiterada jurisprudencia, basada en la potencialidad creadora del contenido contractual que a las partes brinda el art. 1255 del CC, así como derivada del efecto vinculante de la lex privata del artículo 1091 del referido texto legal, que consagra el principio pacta sunt servanda, la que rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o incluso parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido; casos en los que no puede aplicarse la facultad judicial del artículo 1154 del Código civil, siempre que se produzca la infracción prevista para tales supuestos (sentencias 585/2006, de 14 de junio; 839/2009, de 29 de diciembre; 170/2010, de 31 de marzo; 470/2010, de 2 de julio; 999/2011, de 17 de enero de 2012; 89/2014, de 21 de febrero; 214/2014, de 15 de abril; 366/2015, de 18 de junio; 126/2017, de 24 de febrero; 441/2018, de 12 de julio; 148/2019, de 12 de marzo; 441/2020, de 17 de julio o más recientemente 193/2021, de 12 de abril, entre otras).
Hemos reconocido también que, salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios en la que opera el art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en nuestro Derecho se permiten las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, y no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Incluso del artículo 1152.I CC resulta que, "si otra cosa no se hubiere pactado", están toleradas las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios (sentencias 197/2016, de 30 de marzo y 530/2016, de 13 de septiembre).
Ahora bien, del propio art. 1255 del CC se deriva que la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece dicho precepto. En este sentido, dijimos en la sentencia de pleno 530/2016, de 16 de septiembre, que pudieran ser contrarias a la moral o al orden público:
"[...] las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010)], o las "usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas".
Lo expuesto conduce a la precitada sentencia 530/2016, de 13 de septiembre, a concluir que para justificar la aplicación del art. 1154 del CC:
"[...] no basta el hecho de que, producido precisamente el incumplimiento contractual que la cláusula penal contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser mayor que la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el referido incumplimiento, ni aun cuando la diferencia entre una y otra cuantía venga a sobrepasar la que era, ex ante, proporcionada a la función punitiva de la cláusula penal de que se trate: pacta sunt servanda.
Sin embargo, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que "la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".
Naturalmente, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena (art. 217.3 LEC). Sin prueba bastante al menos para fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido, no cabrá invocar la "disponibilidad y facilitad probatoria" (art. 217.7 LEC) a fin de imponer o trasladar al acreedor la carga de acreditar la existencia y cuantía del daño efectivamente sufrido".
La jurisprudencia es insistente, al respecto, en el sentido de exigir que la carga de alegar y de probar que el montante de la pena ha resultado ser extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor, corresponderá al deudor incumplidor que postule la reducción conservadora de la pena pactada (sentencias 44/2017, de 25 de enero, 126/2017, de 24 de febrero, 61/2018, de 5 de febrero, 441/2018, de 12 de julio, 148/2019, de 12 de marzo, 352/2019, de 6 de junio; 441/2020, de 17 de julio y 193/2021, de 12 de abril)".”
Cuestiones de aplicación de la cláusula penal al supuesto analizado por el TS.
1.- Fijación de la cláusula penal en el contrato. No había dudas. Estaba pactada y firmada. Una vez vencido el contrato el arrendatario debería marcharse.
“Las partes, y así lo reflejaron expresamente en el contrato, pactaron el carácter esencial del plazo de permanencia en el local, de manera tal que una vez extinguida la duración del arrendamiento, la demandada debía dejar el inmueble alquilado libre y expedito a disposición del actor, sin posibilidad de tácita de reconducción, ni prórroga de clase alguna, hasta el punto que establecieron, para garantizar el cumplimiento de tal pacto, así como para determinar los daños y perjuicios causados, una cláusula penal, libremente concertada.”
2.- El arrendatario incumplió el contrato. Se quedó en el local vencido el contrato. La cláusula penal estaba pactada y era clara.
“No ofrece duda, tampoco, que la demandada incumplió el pacto para el que se había previsto el juego operativo de dicha cláusula, con lo que conforme a la jurisprudencia reseñada no entran en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en el art. 1.154 del CC, al no darse su supuesto de hecho; es decir, el incumplimiento en parte o irregular de la obligación, toda vez que fue total, al no desalojarse el inmueble en el plazo pactado.”
3.- No se aplica la legislación de consumidores. Se trataba de una sociedad.
“No es de aplicación la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, que tampoco es invocada, toda vez que no se da el supuesto de hecho del art. 3.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; pues la demandada, que es una sociedad de capital, no actúa sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, sino que el local se arrienda, precisamente, para el ejercicio de la actividad que constituye su objeto social en el tráfico jurídico mercantil.”
4.- No hay ruptura del equilibrio contractual de las partes.
“Por otra parte, no concurre una situación de ruptura del equilibrio contractual de las partes, que determinase la aplicación de la regla rebus sic stantibus (todo contrato se entiende vinculante en la medida que no se alteren sustancialmente las circunstancias), ni que concurran los supuestos normativos para la aplicación de la Ley de Usura. Tampoco demostró la parte demandada arrendataria, que es a quien compete la carga de la prueba, la concurrencia de una extraordinaria desproporción con respecto a los daños y perjuicios sufridos. Suponemos, no obstante, que la continuación del arriendo, en contra de lo pactado, le resulta beneficiosa a la parte demandada, al incumplir lo establecido en el contrato de arrendamiento.”
5.- La cláusula penal estaba clara.
“Por otra parte, no podemos considerar que la redacción de la cláusula penal ofreciera dudas, de manera que fuera aplicable el art. 1288 del CC, cuando al respecto coinciden la interpretación del juzgado y la audiencia, que no se cuestiona por la arrendataria. Incluso, el tribunal provincial se basa en la literalidad de la cláusula, y en el principio in claris non fit interpretatio (en las cosas claras no se hace interpretación) reflejado en el art. 1281.1 del CC.”
Este artículo ha sido publicado en la "Revista de Derecho Inmobiliario", en abril de 2023.
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