Las comunidades de vecinos o de propietarios se caracterizan por la titularidad particular sobre los diversos elementos constitutivos del edificio o inmueble, seguida de la determinación de los elementos comunes, cuyo disfrute es de todos los propietarios y su conservación y uso irán a cargo de una comunidad, que velará por la buena convivencia.
Principales problemas en las comunidades de vecinos
No obstante, siempre se producen problemas para determinar qué se puede hacer, y que no. Te contamos algunos de los más usuales y la postura de los tribunales al respecto:
Cambios en elementos comunes
Los elementos o zonas comunes de las comunidades de propietarios son aquellos adquiridos por todos los propietarios o indispensables para la vida en común, como los suelos, terrazas, balcones, instalaciones de aire acondicionado, y otros.
El TS determina que, en el régimen de la propiedad aun cuando los estatutos permitieran alteraciones en la fachada de un edificio, tales como el cubrimiento de una terraza, se requerirá el consentimiento unánime de todos los propietarios de los pisos y locales del edificio para llevar a cabo dicha alteración.
Esa doctrina no se aplica de forma estricta en situaciones particulares, especialmente en aquellas en las que la autorización y la alteración de elementos comunes son realizadas por propietarios de locales situados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Por lo tanto, cuando el titular de locales comerciales efectúa obras que modifiquen elementos comunes y sean autorizadas por el título o los estatutos, no se puede considerar como una violación de la ley, siempre y cuando no pongan en peligro la estabilidad del edificio ni afecten los derechos de otros propietarios.
Celebración de fiestas
Para estos casos existe un procedimiento especial para lograr la detención de las actividades prohibidas en los estatutos, perjudiciales para el inmueble o contrarias a las disposiciones generales sobre actividades ruidosas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
Si el infractor es un propietario, el resultado puede ser la privación del derecho al uso de la vivienda o el local por un período de hasta 3 años; mientras que, si el infractor es un ocupante no propietario, la comunidad puede declarar terminados todos sus derechos relativos a la vivienda o el local, lo que supondrá su desalojo inmediato de la propiedad.
No obstante, para poder acudir al procedimiento judicial de cesación, es necesario que la actividad dañosa para la finca o que contravenga las disposiciones sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas presente un cierto grado de persistencia o prolongación en el tiempo.
Por tanto, aunque en ocasiones el propietario organice reuniones o fiestas con un alto nivel de ruido que generen molestias al resto de los vecinos, si éstas no se repiten con asiduidad no dará justificación legal a la comunidad para acudir al procedimiento de cesación contemplado en la LPH para impedir dichas actividades molestas.
Eso sí, esta actividad, aunque esporádica si podrá dar lugar a la correspondiente sanción administrativa, si se han trasgredido los límites máximos de ruidos y vibraciones fijados por la normativa administrativa correspondiente, y, por supuesto, el correspondiente apercibimiento por parte del presidente supondrá un precedente de cara al ejercicio de futuras acciones al amparo, ya sí, del procedimiento especial de cesación previsto por el art. 7.2 LPH, caso de reiteración de dicha actividad molesta que el resto de los vecinos no tienen por qué soportar.
En caso de reincidencia de esta actividad puede derivar en la imposición de la correspondiente sanción administrativa, y el apercibimiento del presidente motivará la ejecución de acciones futuras.
Cambio de vivienda a local de negocio o viceversa
Los tribunales, con carácter general en sus sentencias, han entendido que, si no existe una prohibición expresa en los estatutos, nada impide el cambio de destino o actividad de la unidad privativa.
Así, se han permitido:
- el cambio de local a vivienda.
- el cambio de cine a discoteca.
- la modificación del destino de una vivienda a consulta radiológica.
- la instalación en un piso para vivienda de una oficina.
- la que, en similar circunstancia, ha consentido el ejercicio de la profesión de médico.
- la práctica profesional de quiromasaje.
Se ha denegado, en cambio la transformación de trastero en vivienda, con los servicios e instalaciones que le son propios, pues se trata de una innovación que tiene indudable trascendencia en el régimen del inmueble y que exige la alteración de las cuotas de participación, considerando por dicha razón necesario el consentimiento de los demás propietarios.
Uso de piscina
Una sentencia del TS estudia si existe discriminación por motivos de creencias y opiniones, y al derecho a la intimidad de los titulares de viviendas turísticas en una urbanización naturista, a los que no se les admite uso de los elementos de la colectividad -piscina, parques- a menos que recurran al nudismo.
Esta premisa se sostiene en los estatutos comunitarios, aprobados por unanimidad, pero el TS cree demostrado que tal estipulación jamás se aceptó, con lo que, aun siendo respetable y válida la práctica del nudismo, no puede exigirse injusta y arbitrariamente.
Por otra parte, una comunidad de propietarios puede prohibir el uso de la piscina a los dueños de garajes que no tienen vivienda, considerando el TS válido el acuerdo de una comunidad de propietarios que prohíbe el uso de la piscina y la barbacoa a los propietarios de garajes que no dispongan de vivienda en el complejo.
Entiende el Tribunal que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia y que los titulares de los garajes son propietarios de los mismos, pero no por ello son residentes, sino usuarios de una plaza de estacionamiento, con lo que no tienen derecho.
Problemas con animales
El hecho de que un propietario tenga un perro que deposite sus excrementos en las zonas comunes de la comunidad de forma reiterada se entiende como actividad molesta.
Por consiguiente, el hecho que de forma reiterada los perros molesten a los vecinos con constantes ladridos o dejando excrementos se tendrá como actividad molesta, ya que, con toda lógica, no es preciso que estas conductas consten como prohibidas en los estatutos.
Vecinos morosos
Incluso antes de la entrada en vigor de la LO 3/2018 se albergaban preocupaciones por la posible vulneración del derecho constitucional a la intimidad y honor de las personas al publicar el listado de morosos. Sin embargo, nuestros tribunales han rechazado dicha hipótesis al entender que la información no socava el prestigio profesional de los morosos y se limita a revelar su situación.
Por otra parte, con el objetivo de proteger los derechos digitales, la Agencia Española de Protección de Datos se ha pronunciado sobre el particular señalando que la inclusión de la relación de propietarios morosos en la convocatoria de la junta es legal para que las comunidades puedan recuperar lo que se les adeuda. Además, aquellos propietarios morosos que no regularicen su situación quedarán privados del derecho de voto dentro de la junta.
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