En otra consulta reciente de este mismo Foro (Boletín de Urbanismo nº 30, de noviembre 2009), tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre los efectos que la anulación de una actuación urbanística, en concreto un proyecto de compensación-reparcelación, tendría sobre el proceso de ejecución urbanística en marcha. El supuesto de hecho era muy similar al que hoy nos ocupa, si bien entonces se pedía nuestra opinión sobre otra cuestión distinta, relativa a la posibilidad de que una modificación de la legislación urbanística pudiera crear nuevas cargas urbanísticas, y, en su caso, quién debería soportar dicho incremento.
Si en aquella ocasión el peso de la pregunta recaía sobre el dato de la modificación legislativa, ahora se orienta hacia las consecuencias de la anulación judicial de la reparcelación y, en concreto, la situación en la que quedaría el propietario de un edificio que se demolió, al encontrarse dentro de la unidad de actuación y no adoptarse medida cautelar de suspensión alguna.
Entonces -como ahora el problema real radica en el desfase temporal entre una actuación urbanística y la que la sustituye como consecuencia de la nulidad de la primera declarada por sentencia judicial. O, en palabras de Pomed Sánchez, uno de los integrantes de este foro, en el desfase temporal entre los sujetos protagonistas del proceso urbanizador: la Administración activa, el juez de lo contencioso, el legislador, el particular que emprende la realización de la obra urbanística. Y, también, por qué no denunciarlo, en la prudencia excesiva -no siempre comprensible de los jueces para adoptar medidas cautelares, que son un instrumento efectivo para evitar realidades contra plan.
Ya dije en su momento que, evidentemente, la anulación judicial de un proyecto de reparcelación es un terremoto para el proceso de ejecución urbanística en marcha. En la medida en que haya concluido la urbanización conforme a la reparcelación anulada, ésta quedará en situación irregular o, en su caso, fuera de ordenación. A veces será ya demasiado tarde, como en el caso del propietario del edificio demolido. El problema es quién debe asumir o soportar los costes de la nueva urbanización y, en general, los derivados del desfase temporal del que antes hablábamos.
Como responsable de la función pública de ejecución del planeamiento, corresponde a la Junta de Compensación la distribución igualitaria y proporcional de las obligaciones urbanísticas entre los propietarios integrantes y la ejecución de las obras de urbanización (STSJ de Galicia de 26 diciembre 2003). Lo que se nos plantea es si la privación, restricción o merma del derecho al aprovechamiento urbanístico, producido por la anulación judicial de la reparcelación en marcha, generará un derecho a indemnización de los propietarios del suelo, y en concreto, del propietario del edificio que se demolió.
A mi juicio, estamos ante un caso de eventual responsabilidad patrimonial de la Administración, siempre que concurran todas las condiciones para poder exigir dicha responsabilidad (lesión-daño antijurídico, nexo causal, imputación). Una vez terminada la primera urbanización, si resulta que el propietario se ha visto gravado por obligaciones que posteriormente se declararon contrarias a Derecho, se produciría una lesión imputable a la actuación ilegal de la Administración, que aprobó el primer proyecto. Según el artículo 142.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las Administraciones públicas, la anulación judicial de un acto o disposición administrativa puede generar derecho a indemnización, aunque habrá que demostrar que concurren sus presupuestos.
La duda surge al analizar el concepto de lesión o daño antijurídico, ya que numerosas sentencias consideran que la variación de las cargas urbanísticas a consecuencia de la anulación de un proyecto de reparcelación es un daño que el afectado tiene el deber jurídico de soportar y, por tanto, no estaríamos ante un supuesto de responsabilidad patrimonial sino, en su caso, de devolución de ingresos indebidos (por todas, STSJ de Andalucía de 20 marzo 2006 y STS de 12 julio 2005).
Sin embargo, estimo que una cosa es la imposición de cargas nuevas derivadas de una nueva reparcelación, que en principio no generaría derecho a indemnización, y otra muy distinta la situación en la que queda el propietario de un inmueble demolido conforme al proyecto anulado por la sentencia judicial. Sería imaginable, incluso, una eventual concurrencia de responsabilidades en el surgimiento del daño, que quizás no se habría producido sin el actuar negligente del agente urbanizador o de los propietarios. Si se aprecia concurrencia de culpas entre las partes, copropietarios y Administración urbanística, la indemnización podría reducirse proporcionalmente.
Queda aún por analizar la otra cuestión planteada, vinculada con la explosión de la burbuja inmobiliaria y la situación actual de crisis económica, que ha propiciado una caída en picado de los precios de la edificación. Y es que, en efecto, podría ocurrir que la aplicación del método residual en la valoración del suelo diera como resultado un valor inferior al inicialmente considerado para la reparcelación anulada.
Como se sabe, el método residual estático se obtiene por la diferencia (o residuo) entre el valor de mercado de la promoción terminada, de acuerdo con la edificabilidad y uso permitido en la parcela, y la suma de todos los gastos necesarios para ello. Esto supone, en definitiva, tomar en consideración el valor del inmueble en la hipótesis del edificio terminado, según el uso y la edificabilidad efectivamente atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística en vigor. Para evitar situaciones injustas, creo que habría que referir la valoración al momento anterior a la anulación judicial de la reparcelación, compensando, en su caso, al propietario afectado por el desfase temporal. Porque si los artículos 22 a 24 del TRLS impiden la valoración económica de la edificación ilegal, también deben evitar una minusvaloración de la edificación demolida por una ejecución urbanística declarada ilegal por orden judicial. El artículo 21.2, letra d), del TRLS entiende referida la valoración para el cálculo de las indemnizaciones por responsabilidad patrimonial u0022al momento de entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesiónu0022.
En el mismo sentido, el artículo 141.3 de la Ley 30/1992 considera que u0022la cuantía de la indemnización se calculará con referencia al día en que la lesión efectivamente se produjou0022. ¿Y cuál es el acto causante de la lesión? El proyecto de reparcelación inicial, en cuya virtud se ordenaba la demolición, y a ese momento temporal hay que referir la valoración del inmueble.
