URBANISMO

Consecuencias de la anulación de la reparcelación

Foro Coordinador: Dimitry Berberoff Ayuda

Planteamiento

Introducción.

Impugnado judicialmente un proyecto de reparcelación se declara su nulidad por razones varias. Dado que el Plan de urbanismo sigue sin ejecutar, se aprueba por la administración otro proyecto de reparcelación, en el que, por supuesto, se superan las ilegalidades que determinaron la nulidad del anterior.

Sin embargo, la materialización de este nuevo proyecto, plantea ahora problemas al propietario de un edificio que se demolió, al encontrarse dentro de la unidad de actuación y no adoptarse medida cautelar de suspensión alguna.

¿Puede incluirse su valor en la nueva reparcelación aunque no exista el edificio? De no ser así, ¿cabría compensar económicamente por otro cauce al propietario? ¿Qué vía sería procedente seguir?

Teniendo en consideración que con la crisis económica los precios de la edificación han caído, la aplicación del método residual en la valoración del suelo daría un resultado inferior al inicialmente considerado para la reparcelación anulada. ¿A qué momento habría que referir la valoración? ¿Puede ser compensado el propietario por esa diferencia? ¿Cómo? ¿En la propia reparcelación o fuera de ella?

Resultado del debate.

Los matices de las soluciones sugeridas se presentan con tal intensidad que resulta difícil inferir una posición unánime al respecto.

El grueso del debate se concentra en determinar la sede adecuada para ofrecer al propietario del edificio demolido una compensación de sus intereses: si algunos la ubican en el segundo expediente de reparcelación -instrumento en el que se realiza la distribución equitativa de beneficios y cargas, en el que cobra pleno sentido el principio de igualdad entre los propietarios- otros la desligan del expediente de ejecución urbanística describiendo un supuesto de responsabilidad patrimonial administrativa.

No faltan quienes se inclinan por uno u otro instituto según se puedan conservar ciertas actuaciones no viciadas o, por el contrario, ello se advera imposible, esto es, cuando la declaración de nulidad del proyecto afecte esencialmente a toda la actuación. Asimismo, existen propuestas basadas en los mecanismos de compensación relativos a la ocupación anticipada de inmuebles o mediante la aplicación subsidiaria de la normativa sobre expropiación forzosa.

En un contexto de crisis económica con una tendencia a la baja de los precios del producto inmobiliario, especial atención ha merecido el momento concreto en que debe acometerse la determinación del perjuicio, pues, si, por un lado, debería referirse al tiempo de su causación, otras opiniones destacan que la diferencia de valor se manifiesta sólo tras la aprobación definitiva del segundo proyecto de reparcelación, momento en el que se asigna al edificio un valor inferior al que originariamente se le dio, escenario en el que, además, y para mayor complejidad, la prescripción puede asomar.

El dilema, en suma, emerge con fuerza, pues si, en general, debe quedar proscrita la valoración económica de la edificación ilegal, los derechos del propietario no han de desconocerse hasta el extremo de llegar a admitir un régimen más favorable para la Administración que aprobó el proyecto anulado que para el titular del edificio doblemente perjudicado: primero, por la privación en sí misma de éste, segundo, por la disminución de su valor en el mercado.

Puntos de vista

Jesús María Chamorro González

El problema que plantea el supuesto propuesto se relaciona directamente, a nu...

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Héctor García Morago

Se somete a nuestra consideración el tratamiento compensatorio que debe serl...

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Joaquín Moreno Grau

El supuesto de partida entiendo que es el de un propietario de un edificio qu...

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Elisa Moreu Carbonell

En otra consulta reciente de este mismo Foro (Boletín de Urbanismo nº 30, d...

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Luis Pomed Sánchez

Como es sobradamente conocido, la reparcelación constituye el instrumento pa...

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Manuel Táboas Bentanachs

Cuando nos hallamos ante una nulidad de un proyecto equidistributivo urbanís...

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