Cuestiones sobre la exclusión de responsabilidad de la vivienda habitual del empresario individual de responsabilidad limitada a los efectos de la Ley de Emprendedores
Cuestiones sobre la exclusión de responsabilidad de la vivienda habitual del empresario individual de responsabilidad limitada a los efectos de la Ley de Emprendedores
Foro Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual
Planteamiento
Establece el artículo 8 de la Ley 14/2013 -EDL 2013/178110- de apoyo a emprendedores que:
"1. Por excepción de lo que disponen el artículo 1.911 del Código Civil -EDL 1889/1- y el artículo 6 del Código de Comercio -EDL 1885/1-, el Emprendedor de Responsabilidad Limitada podrá obtener que su responsabilidad y la acción del acreedor, que tenga origen en las deudas empresariales o profesionales, no alcance al bien no sujeto con arreglo al apartado 2 de este artículo y siempre que dicha no vinculación se publique en la forma establecida en esta Ley.
2. Podrá beneficiarse de la limitación de responsabilidad la vivienda habitual del deudor siempre que su valor no supere los 300.000 euros, valorada conforme a lo dispuesto en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil.
En el caso de viviendas situadas en población de más de 1.000.000 de habitantes se aplicará un coeficiente del 1,5 al valor del párrafo anterior."
Cabe por tanto en la inscripción en el Registro mercantil de un empresario individual de responsabilidad limitada, la indicación de la vivienda habitual a los efectos de la exclusión de responsabilidad del art. 8 Ley de Emprendedores -EDL 2013/178110-.
La ley exige que la vivienda tenga un valor inferior a los 300.000 euros o 450.000 en poblaciones de más de un millón de habitantes. Ese valor se determina conforme a la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil.
Pues bien, son varias las cuestiones que se plantean en relación a este tema y sobre ellas pedimos la opinión. En primer lugar cómo se acredita el valor de la finca. En segundo lugar, quién fija el valor de la vivienda. En tercer lugar, si es suficiente la mera declaración del emprendedor de responsabilidad limitada para la fijación del valor de la vivienda habitual. En tal caso, si está legitimado un tercero que se sienta perjudicado impugnar la valoración hecha por el citado emprendedor. Y en cuarto lugar, si el límite de la responsabilidad limitada decae si el valor resulta ser superior a las cifras legales por toda la vivienda o sólo respecto del exceso.
Comentario: Una de las novedades de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre -EDL 2013/178110-, dirigida a fomentar la actividad emprendedora, ha sido la de crear un marco que evite en parte que el emprendedor persona física responda de las resultas de su actividad con todos sus bienes. A tal efecto se crea la figura del emprendedor individual de responsabilidad limitada y se introduce la posibilidad, respecto de la persona física, de crear un marco de responsabilidad patrimonial que no sea la universal como es la regla general.
En concreto, autoriza la Ley excluir de la responsabilidad por deudas originadas por la actividad empresarial o profesional, la vivienda habitual del emprendedor, con la limitación de que su valor no supere los 300.000 euros (450.000 en poblaciones de más de un millón de habitantes), limitación que sólo lo es en relación a las deudas con origen en su actividad empresarial o profesional, no por tanto respecto de las deudas "particulares" o familiares, ajenas al ámbito empresarial o profesional. Es más, incluso tal limitación no es general respecto de las deudas empresariales o profesionales pues no autoriza la Ley la extensión de la limitación de responsabilidad respecto de las deudas contraídas con anterioridad a adquirir la condición formal de empresario de responsabilidad limitada ni respecto de las deudas tributarias o de la Seguridad Social, disponiéndose en la norma además, la pérdida de este beneficio en caso de haber actuado con fraude o negligencia grave en el cumplimiento de sus obligaciones con terceros, siempre que así constare acreditado por sentencia firme o en concurso declarado culpable.
Pues bien, muchas son las cuestiones que surgen para concretar lo que supone la exclusión de la vivienda habitual del ámbito de responsabilidad profesional o empresarial. Varias son las que hemos planteado. Desde cómo se acredita el valor de la finca a quien lo fija, la suficiencia o no a tal efecto de la mera declaración del emprendedor de responsabilidad limitada, qué ocurre con los terceros que consideren que es equívoca o irreal la valoración de la vivienda, perjudicándole o sobre el alcance de la limitación.
Todas estas cuestiones han sido debatidas por nuestros autores. La respuesta, como no puede ser de otra manera ante una norma tan reciente y criticada, es variada, pero sin duda aporta el conjunto de criterios que permitirá una interpretación razonable de la norma para solventar los muchos problemas que genera.
Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario" el 1 de junio de 2014.
La figura del emprendedor de responsabilidad limitada, que se regula en los artículos 7 al 11 de la ley 14/2013 -EDL 2013/178110-, establece un principio de publicidad registral, de tal forma que para que el empresario físico e individual pueda gozar o hacer uso de esta limitación de responsabilidad, debe proceder a su inscripción en el Registro Mercantil, debiendo cumplir el resto de los requisitos que establecen dichos preceptos.
En cuanto a la valoración de la vivienda habitual, dos son las primeras cuestiones que deben resolverse, cual es el momento en el que ha de hacerse dicha valoración o tenerse en cuenta la valoración, y en segundo lugar, quien debe llevar a cabo esa valoración, pues no parece lógico, ni razonable que sea el propio emprendedor, lo que daría lugar a que pudiera existir un evidente fraude.
En cuanto a la primera cuestión de una interpretación conjunta de los artículos examinados y de la regulación que se establece en el artículo 10.3 de la ley -EDL 2013/178110-, en cuanto a la denegación por el Registrador de la Propiedad del embargo preventivo, y artículo 8.2 de la ley, la valoración de la vivienda habitual que debe tenerse en cuenta será el valor al momento en que se haga la inscripción del emprendedor de responsabilidad limitada en el Registro Mercantil, lo que va a plantear no pocos problemas en la práctica, pues puede ocurrir que en el momento en que se haga dicha declaración la vivienda no exceda de ese valor, pero si cuando se pretenda ejecutar el derecho del acreedor del emprendedor, con un evidente perjuicio para los acreedores.
En cuanto a quien o la forma en que debe valorarse la vivienda habitual, la ley remite a una valoración objetiva, cuales son los criterios que la propia administración establece a efectos de liquidación del impuesto, el valor será el que se fije como base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por lo tanto dicha valoración ni dependerá del emprendedor, ni será necesario que se haga por un tercero, bastando a tales efectos que se recoja dicha valoración en la escritura pública para llevar a cabo la inscripción el Registro Mercantil.
La valoración del bien no puede hacerse libremente por el emprendedor, debe recoger, el valor que se utilice como base imponible del impuesto de Trasmisiones Patrimoniales, si el emprendedor pusiera una valoración inferior, habrá de entenderse que ha actuado de forma fraudulenta a los efectos del artículo 8.2 de la ley -EDL 2013/178110 no pudiendo beneficiarse de la limitación de responsabilidad.
Cuando la valoración que se recoja en la escritura pública, que de lugar tanto a la inscripción en el Registro Mercantil, como en el Registro de la Propiedad, no respete esa valoración oficial, el tercer acreedor si podrá hacer valer ese hecho, si la valoración debía haber sido superior a los 300.000 euros o 450.000 en poblaciones de más de un millón de habitantes, no será aplicable dicha limitación de responsabilidad, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de la vivienda.
En cuanto a si la responsabilidad limitada decae si el valor total de la vivienda resulta ser superior a las cifras legales por toda la vivienda o sólo para excluir la parte que exceda de ese valor, ha de entenderse que la exclusión de responsabilidad de la vivienda o lo es en su totalidad o no existe esa exclusión, no solo porque esa conclusión ha de deducirse del tenor literal de la ley; sino también porque parece difícil que se pueda realizar parcialmente la vivienda habitual del emprendedor
Cuestión distinta es que si el emprendedor persona física de responsabilidad limitada es propietario de una vivienda que no excede de 300.000 €, si hace las declaraciones correspondientes no podrá serle ejecutada por deudas de su actividad empresarial su vivienda habitual, pero si sí el valor de la vivienda, teniendo en cuenta la base imponible del impuesto de trasmisiones excede de esos 300.000 €.
Partiendo de las indicaciones que marca la norma que ha creado la excepción a la responsabilidad universal del deudor, y de su propio carácter de excepción, entiendo que la valoración de la vivienda del emprendedor es un hecho objetivo, pues la norma atiende a un concreto criterio de valoración, cual es el fiscal contenido en el art 10 del Texto refundido del impuesto de transmisiones patrimoniales -EDL 1993/17918-.
Por tanto una cosa es que estemos ante una autodeclaración que lógicamente deberá de llevar a cabo el emprendedor, bajo su responsabilidad, y otra cosa es que esa valoración contenida en la autodeclaración no deba de ser objetiva conforme a los criterios marcados por la norma, que fija como tal el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda del que únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca, y referido al momento de inscripción en el Registro de la limitación de responsabilidad.
La valoración de la finca puede llevarse a cabo a través de la oportuna tasación llevada a cabo, o incluso por la referencia que la finca tenga respecto del Impuesto de referencia, por ejemplo porque sea de reciente adquisición y haya quedado sujeta al mismo.
No fija la normativa ningún tipo de medida de control respecto de la declaración llevada a cabo por el emprendedor, a salvo la publicidad que asegura el registro mercantil y en su caso el de la Propiedad. Otra cosa es que la misma no pueda verificarse, a tenor del contenido de los artículos 87 y 93.2 del Reglamento del Registro Mercantil -EDL 1996/16064-, pues no hay que olvidar que este límite de responsabilidad será una cuestión que habrá de figurar en el contenido mínimo de la hoja de inscripción del empresario individual, y que el Registrador antes de su inscripción ha de comprobar la concurrencia de los datos declarados a través de la oportuna documentación.
En cuanto a la posible intervención de terceros, no hay tal previsión, por lo que creo que no podrán intervenir.
Por lo que respecta a la extensión del beneficio, en la medida en que estamos ante una excepción al criterio general de responsabilidad universal del deudor, no puede interpretarse de modo extensivo, por lo que si el valor del inmueble supera los 300.000 euros, debe de entenderse que no puede acogerse el empleador al beneficio, toda vez que aquél se condiciona siempre al hecho del valor de la vivienda habitual. No se le concede una global exención de responsabilidad con un valor de 300.000 euros sino una exención de responsabilidad con su vivienda habitual si esta no supera este valor.
Las preguntas que se formulan tienen su base en el artículo 8 de la Ley 14/2013 -EDL 2013/178110 que viene a establecer un sistema para proteger la vivienda habitual del emprendedor de responsabilidad limitada de las deudas derivadas de la actividad empresarial. Todas las preguntas tienen relación con la forma de cálculo del valor de la finca dada la limitación establecida de no superar los 300.000 € para poder acogerse a esta limitación de responsabilidad, aparte de la necesidad de inscripción en el Registro de la Propiedad.
A los efectos de fijar el valor de la vivienda habitual, la ley se remite a la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, lo que es un criterio lógico de valoración dado que, al tener que acceder al Registro de la Propiedad dicha limitación de responsabilidad, dicho acceso deberá de hacerse por medio de escritura pública, y por tanto de un documento sometido al Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados. Por tanto, conforme al artículo 69.1 de dicha ley , habrá que estar al valor declarado de dicho bien en la escritura pública, sin perjuicio de la comprobación administrativa de dicho valor. Ello nos permite responder a la pregunta primera y segunda en el sentido de que la ley no exige en modo alguno que el declarante acredite el valor de la vivienda y que será el propio emprendedor de responsabilidad limitada quién deberá de fijar el valor de dicha vivienda habitual a los efectos de justificar la aplicación del artículo 8 de la Ley 14/2013 -EDL 2013/178110 en el documento notarial a través del cual acceda tal limitación al Registro de la Propiedad, y ello sin perjuicio de que en dicho documento pública pueda incluirse una tasación o peritación del valor de la finca a los efectos de justificar un valor inferior a los 300.000 € o los 450.000 € en los casos de ciudades de más de un millón de habitantes. En todo caso el valor del bien será el declarado en abstracto sin que pueda disminuirse del mismo las cargas que puedan pesar sobre el mismo, a las que no hace referencia el artículo 8 examinado.
Por lo que respecta a la tercera cuestión, la duda no creo que sea tanto si un tercero, lógicamente un acreedor del emprendedor de responsabilidad limitada, tiene legitimación para impugnar tal valoración, pues entiendo evidente tal legitimación en cuanto que es una persona que resulta perjudicada al ver disminuidas sus garantías a los efectos del cobro de sus deudas al sacar del patrimonio del emprendedor el bien probablemente de mayor valor, sino la vía a través de la cual puede llevar a cabo dicha impugnación, cuestión para la que no se puede encontrar una solución sencilla. Por un lado siempre tendrá abierta la posibilidad de acudir a un declarativo ordinario para obtener la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad o la declaración de la afectación de la vivienda habitual al pago de las deudas de la actividad profesional del emprendedor de responsabilidad limitada al no cumplirse las exigencias del artículo 8 de la Ley 14/2013 -EDL 2013/178110-, con la adopción de medidas cautelares tales como la anotación de demanda para evitar la transmisión a terceros protegidos por el artículo 34 LH -EDL 1946/59-. Sin embargo esta es una vía difícil y lenta que impide el cobro de la deuda. Otra posibilidad podría ser la creación de un incidente dentro de la ejecución, bien mediante el recurso contra la resolución por la que se deniegue el embargo de dicha finca por aplicación del citado artículo 8 de la Ley 14/2013 o bien mediante un incidente para la valoración contradictoria dentro del proceso de ejecución del valor de la vivienda habitual del deudor. En todo caso no presenta una respuesta fácil ante la parquedad de la regulación legal.
Por último, con relación a la cuarta pregunta hay que entender que, dado la finalidad del artículo 8 -EDL 2013/178110 que no es otra que la de evitar la salida del patrimonio del deudor emprendedor de responsabilidad limitada de la vivienda habitual del mismo por deudas derivadas de su actividad profesional, en aquellos casos en los que el valor de la vivienda sea superior a los límites fijados en la ley, tal derecho decae en su totalidad, de tal forma que el emprendedor no podrá limitar la responsabilidad cuando su vivienda habitual tenga un valor superior a los 300.000 €, por lo que en estos casos dicha vivienda podrá ser objeto de embargo y ejecución al amparo de la responsabilidad universal del artículo 1911 del Código Civil -EDL 1889/1-.
Referida la cuestión planteada al llamado Emprendedor de Responsabilidad Limitada y la limitación de responsabilidad que se establece respecto a la vivienda habitual del mismo, respecto a deudas empresariales o profesionales, de concurrir los presupuestos contemplados en el artículo 8 de la Ley de Apoyo a los Emprendedores, Ley 14/2013 -EDL 2013/178110-, esto es, que se trate de vivienda habitual y que su valor no supere los 300.000 euros (con la excepción mas adelante a tratar), es de precisar que la falta de desarrollo reglamentario viene planteando diversos problemas ya denunciados por los propios registradores.
Así, referida la limitación a la “vivienda habitual”, la Ley no precisa como se justifica ello, cabría por tanto el, fraudulentamente, atribuirse tal concepto a una “segunda” vivienda al superar la habitual el límite cuantitativo señalado anteriormente. También cabría plantearse el supuesto en que inscrita la limitación sobre la vivienda habitual esta se trasladase a otra.
Por otra parte, señalando el legislador respecto a la misma: “siempre que su valor no supere los 300.000 euros, valorada conforme a lo dispuesto en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados…”, debe de precisarse que, estableciendo la LITPAJD la autoliquidación, en principio, la responsabilidad de la declaración recaerá en el Emprendedor que presenta la misma. Es decir, ni el Registrador Mercantil a quien se presenta la solicitud, ni el Registrador de la Propiedad efectuarán ninguna comprobación respecto al valor de la vivienda, véase que el precepto no se refiere a valor “comprobado”, razón por la que la discordancia entre el valor real y el declarado será responsabilidad del Emprendedor que efectúa la declaración.
Ello, lógicamente, no puede implicar que tal valoración resultase inatacable, con los consiguientes perjuicios, para los acreedores de deudas empresariales o profesionales. Estos, además de poder instar, como interesados, a la Administración Tributaria la comprobación del valor, podrán acudir a la vía judicial a fin de destruir la presunción de limitación de responsabilidad que recae sobre la finca, solicitando que la vivienda quede afecta a la responsabilidad citada, como, igualmente, que tal inscripción limitativa se cancele.
Por otra parte, si la vivienda habitual supera los 300.000 euros, o 450.000 en caso de poblaciones de más de un millón de habitantes, la vivienda quedará, en su integridad, afecta al régimen general u ordinario de responsabilidad (Art. 1911 del Código Civil -EDL 1889/1-), no cabiendo entender que persistiese la limitación hasta dicha cantidad cuando el legislador no lo ha prevenido así: la limitación existe o no según se supere o no dicho valor. Por ello algunos critican esta regulación tanto al no tener en cuenta si la vivienda tiene un valor de 300.001 euros, y ya queda fuera de la limitación, como al no establecer un sistema según el cual, al ejecutarse la vivienda se “reservasen” 300.000 euros al deudor.
El emprendedor persona física, cualquiera que sea su actividad, podrá limitar su responsabilidad por las deudas que traigan causa del ejercicio de dicha actividad empresarial o profesional mediante la asunción de la condición de “Emprendedor de Responsabilidad Limitada”, cumpliendo, entre otros, estos requisitos, a saber: la vivienda habitual objeto de exclusión de responsabilidad no debe estar afecta a la actividad empresarial o profesional del empresario, entendiéndose que ésta queda afecta cuando esté relacionada en el libro de inventario o cuentas anuales; y el valor de la vivienda habitual no puede superar los 300.000 euros (o el valor resultante de aplicar el coeficiente corrector en poblaciones de más de un millón de habitantes), estándose para su valoración a lo dispuesto en la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su art.10 -EDL 1993/17918-, en relación con la base imponible del impuesto, en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil.
Atendida la eventual volatilidad de la valoración, parece que debe atenderse a una línea de uniformización de la solución. Y ésta pudiere pasar por considerar que en todo caso sólo habría de poderse seguir apremio sobre el inmueble si, efectuada la tasación de la finca, excede de 300.000 euros, no admitiéndose en la subasta posturas inferiores a la indicada cifra, más la cantidad prevista para costas. Si se obtiene una cantidad superior, los primeros 300.000 euros serán para el deudor y el resto, una vez satisfechas las costas, para la satisfacción del crédito pendiente.
De esta forma, todos los emprendedores reciben el mismo trato, sea el valor de la finca superior o inferior a 300.000 euros.
La duda persiste en punto a la mecánica de las valoraciones a estos efectos. Sobre este particular, la mención de la norma a las bases imponibles del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales pudiere suponer la superación de las valoraciones de las sociedades de tasación previstas en la Ley reguladora del Mercado Hipotecario-EDL 1981/2223-. Al tiempo, no puede tacharse de extravagante sin más que, con remisión a las bases fijadas en el art. 10 de la Ley del Impuesto de Patrimonio -EDL 1991/14011-, pudiere estimarse bastante la declaración del emprendedor barajando las valoraciones conforme al indicado precepto, esto es, los bienes de naturaleza urbana se computarán por el mayor valor de los tres siguientes: El valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. De esta manera, además, es dable entender que se amplia (incluso sustancialmente) el escenario de sujetos beneficiados por la exclusión.
Es el propio art. 8 de la Ley 14/2013 -EDL 2013/178110 el que determina los criterios o pautas para efectuar una valoración objetiva de la vivienda que, a los efectos de este precepto, pueda ser dejada fuera de la responsabilidad del empresario, al remitirse a la base imponible que en relación con ese inmueble se toma a los efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.
Esa base imponible parte del valor catastral del bien en el año que va a ser inscrito, en este caso, en el registro mercantil, multiplicado por los índices correctores que cada comunidad autónoma publica, al menos, anualmente, (hay algunas CCAA que los publican cada seis meses, dependiendo de la evolución del mercado inmobiliario), a los efectos de determinar esa base imponible en relación con esos efectos. Por lo tanto, no es el valor que el propietario especifica, ni declare al inscribir la exención en el registro mercantil, sino, llegado el caso, el valor catastral del inmueble, en el año de la inscripción, al que se le aplicarán los índices multiplicadores referidos a ese mismo año y que la CCAA correspondiente tenga publicados para esa misma anualidad; el resultado de ello será ese valor del bien que establecerá si supera o no los 300.000 euros.
Aplicando esta fórmula objetiva es difícil que un tercero pueda oponerse a ello, legitimación tendría, pero si la determinación de la base imponible para asignar el valor al bien está hecha de esta forma legalmente establecida, las posibilidades de que prospere su oposición son escasas.
Finalmente, si el valor superase los 300.00 euros, o los 450.000 euros en las poblaciones de más de 1.000.000 habitantes, el exceso es lo que creo podría quedar afecto a las responsabilidades pecuniarias del empresario, no la totalidad del bien ya que, si la finalidad es proteger, al menos la vivienda habitual del empresario, porque la misma supere los 300.00 euros no decae esa razón, puede resultar afecto el exceso para evitar, si se quiere, dispendios en la vivienda cuando se han dejado de cumplir otras obligaciones dinerarias, pero sin privar de esa residencia, o al menos de una cantidad plausible para poder residir o adquirir otra que no supere esa cantidad establecida.
La ley de 27 de septiembre de 2013 de apoyo al emprendedor -EDL 2013/178110-, contiene una remisión plena a las normas de determinación de la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por tanto se aplican íntegramente las reglas de este para la valoración de la vivienda residencia del emprendedor, para averiguar si excede o no del límite de 300.000 € o 300.000 × 1,5, si la población excede de un millón de habitantes.
El momento de la valoración no es el de la inscripción en el registro de la propiedad en la hoja abierta a la vivienda, sino el de la previa inscripción en el registro mercantil de su titular como emprendedor de responsabilidad limitada.
La tasación puede hacerla el interesado o una persona por su encargo, para averiguar el valor real del inmueble, que es la base imponible del impuesto de acuerdo con lo dispuesto en el art. 10.1 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados -EDL 1993/17918-, siguiendo lo regulado en el capítulo III, del título I, art. 37 y ss. De su Reglamento, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo -EDL 1995/14258-.
Como la remisión es completa, habrá que estar a la valoración realizada ante la administración, siempre que la inscripción se produzca inmediatamente después de una adquisición del inmueble sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, igualmente habrá que estar al valor comprobado fijado por la administración, con arreglo a derecho, que haya ganado firmeza. También en el caso del art. 39 del reglamento -EDL 1995/14258-, si se hubiera transmitido “mediante subasta pública, notarial, judicial o administrativa, servirá de base el valor de adquisición, siempre que consista en un precio en dinero marcado por la Ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos para ello. En los demás casos, el valor de adquisición servirá de base cuando el derivado de la comprobación no resulte superior”.
No hay ninguna norma que excluya o impida la discusión en juicio sobre el valor de la vivienda y consiguientemente su inmunidad frente a las deudas empresariales o profesionales del emprendedor de responsabilidad limitada, igual que la determinación de la base imponible y su comprobación por la administración son recurribles ante la jurisdicción contencioso administrativa, podrá discutirse ante los tribunales civiles el valor fijado a efectos de exclusión de la responsabilidad.
Los legitimados para discutir en juicio este valor son aquellos que tengan un derecho o interés legítimo, que serán en principio el emprendedor de responsabilidad limitada y los acreedores afectados.
El límite de responsabilidad es de todo o nada, es decir, si la vivienda tiene un valor superior al límite, responde de las deudas profesionales del emprendedor y si no lo alcanza, no queda afecta al cumplimiento de las obligaciones empresariales o profesionales. En primer lugar por el texto legal del art. 8.2 de la ley de 27 de septiembre de 2013 -EDL 2013/178110-, que condiciona la limitación de responsabilidad a que el valor de la vivienda no supere el tope legal. En segundo lugar, atendiendo a la finalidad de la norma como se expresa en el punto II del preámbulo de la ley al decir, “las personas físicas podrán evitar que la responsabilidad derivada de sus deudas empresariales afecte a su vivienda habitual bajo determinadas condiciones”, por lo que se pretende evitar la afección al pago de deudas de la vivienda, no de un patrimonio de hasta 300.000 €, por lo que se excluye la ejecución para cobrar la deuda con el producto de la venta de la vivienda, que podría ser inferior a los 300.000 € aunque la vivienda estuviera valorada en una cantidad muy superior y viceversa, cuando aumentan los precios inmobiliarios, una vivienda valorada en menos de 300.000 € en el momento de la inscripción en el registro mercantil de su dueño, puede obtener en subasta un valor superior, por lo que no se obtendría la finalidad perseguida por el legislador de garantizar el mantenimiento de la vivienda aunque fracase como empresario
La propia ley ya marca unos parámetros para llevar a cabo esta valoración y que se centran en lo que marca el propio art. 8 de la ley -EDL 2013/178110-, a saber que la valoración de la vivienda se llevará a cabo conforme a lo dispuesto en la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en el momento de la inscripción en el Registro Mercantil.
Con respecto a cómo se lleva a cabo está claro que lo es mediante su constancia en el registro mercantil mediante anotación al margen de la inscripción de la condición de “emprendedor”. Pero de la literalidad del texto parece que basta con manifestarlo ante notario (según se desprende del art. 9.1 de esta Ley -EDL 2013/178110-) quien levantará acta y la presentará de manera telemática, en el mismo día o siguiente hábil al de su autorización, en el Registro Mercantil; o bien con una instancia suscrita con la firma electrónica reconocida del empresario y remitida telemáticamente a dicho Registro correspondiente a su domicilio para que sus circunstancias consten en la hoja abierta a esos efectos. Con esta indicación parece desprenderse que es el propio “emprendedor” quien efectúa una manifestación del precio con respecto al cálculo que marca el precepto, pero la ley no exige que tal manifestación vaya acompañada de la constancia documental de esta valoración y su acomodación a lo que marca la ley, aunque en todo caso el notario podría evaluar esta concordancia o el propio registrador en virtud de su función calificadora para que consta la no afectación de la vivienda a la responsabilidad frente a terceros. Por ello, cuando se trate de proceder a la inscripción en el registro con el carácter de tal tales documentos deberán contener una indicación de su vivienda habitual para que no quede afecta a la actividad, y de esa manera, practicada la inscripción, el registrador de la propiedad podrá denegar la anotación preventiva del embargo trabado sobre la misma en su caso.
Nótese que cuando el legislador ha querido exigir una aportación documental para la virtualidad de un efecto así lo ha hecho constar expresamente en la norma como es el caso de los deudores hipotecarios que quieran beneficiarse de un aplazamiento en el pago de su deuda ante la entidad bancaria mediante la aportación de una serie de documentos respecto a su situación familiar y económica, pero en este caso el apartado 3º de este art. 8 -EDL 2013/178110 viene a ratificar que En la inscripción del emprendedor en el Registro Mercantil correspondiente a su domicilio se indicará el bien inmueble, propio o común, que se pretende no haya de quedar obligado por las resultas del giro empresarial o profesional por cumplir con el apartado 2 de este artículo. Es decir, que solo exige que se indique el bien inmueble que se pretende no quede sujeto a las resultas del giro empresarial aunque mediante la manifestación del procedimiento que haya efectuado del cálculo a seguir quedando en la actuación del notario la verificación de ese cálculo y su adecuación a las exigencia legales antes dichas.
De todos modos, esta limitación de responsabilidad puede tener poca eficacia en la práctica, pues no es aplicable a aquellas personas que hayan tenido que hipotecar su vivienda habitual con el fin de obtener crédito para su actividad.
Respecto a la impugnación por tercero, aunque la ley no fija trámite para ello, en efecto, llegado el caso de que en un procedimiento concursal conste la no afectación del bien inmueble a las resultas de las deudas podría interesar del administrador concursal que se evalúa la adecuación a derecho de esa inclusión del bien en las limitaciones del art. 8 -EDL 2013/178110 para instar del juez mercantil un expreso pronunciamiento del alzamiento de esta anotación y su liberación registral. Lo mismo ante un juez de primera instancia cuando pretenda embargarse el bien inmueble y el registrador deniegue la anotación del embargo por esta circunstancia, a fin de que el juez pueda alzar la anotación si evaluado por perito judicial se emite informe con valoración por encima de la que consta en la norma. Respecto a la oponibilidad de terceros lo único que marca la ley en el art. 10. 1 es que Para su oponibilidad a terceros, la no sujeción de la vivienda habitual a las resultas del tráfico empresarial o profesional deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, en la hoja abierta al bien. Y es con esa información cuando los terceros podrán en el procedimiento judicial donde se lleve a cabo la reclamación judicial ante este postular el alzamiento judicial de la anotación cuando no corresponda la anotación de esa limitación a la valoración real.
Y por último, entendemos que donde la ley no distingue no podemos distinguir y la norma apunta que solo “Podrá beneficiarse de la limitación de responsabilidad la vivienda habitual del deudor siempre que su valor no supere los 300.000 euros” por lo que si el valor es superior no podrá excluirse de ese ámbito de responsabilidad y estará afecta a las deudas existentes. Ello dará lugar a que en efecto si la valoración que ofrece está por encima el inmueble integro quedará afecto a las resultas de las deudas con acreedores y no solo en la parte que exceda de los 300.000 euros, porque nada de eso, en cuanto al exceso, lo prevé la ley. Es decir, que el inmueble quedará afecto, o no, a las limitaciones de forma integra.
