¿Desde cuándo se tiene la condición de comunero en una comunidad de propietarios?

En una primera aproximación a la cuestión sometida ...

En una primera aproximación a la cuestión sometida a debate debe partirse de dos cuestiones, por un lado la forma de constitución del régimen de propiedad horizontal, y en segundo lugar de la configuración que se establece en la ley de propiedad horizontal, en cuanto a los derechos y obligaciones derivados de este régimen de propiedad horizontal.

En cuanto a la forma de constitución del régimen de propiedad horizontal, lo habitual es que el propietario del solar sobre el que se va a edificar un inmueble en régimen de propiedad horizontal, una vez que tenga el correspondiente proyecto, y las licencias municipales, incluso antes de iniciarse la construcción, otorgue la correspondiente escritura por el que se lleva a cabo la división horizontal, y recoge en el titulo constitutivo, al menos las menciones a que alude el art.5 LPH, también una forma posible de constitución del régimen también puede ser que estando ya el edificio construido, y que perteneciente en proindiviso a una pluralidad de propietarios todos ellos concurren al otorgamiento de la escritura de división horizontal.

En cuanto al régimen jurídico de la propiedad horizontal, la LPH, que ha sido objeto de numerosas modificaciones, la última de ellas por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, siempre que alude a los derechos y deberes de las personas que forman parte de esa comunidad especial alude a los propietarios, así el art.3 LPH alude al régimen especial de propiedad, el art.7 alude al propietario de cada vivienda o local, el art.9 a regular los deberes derivados de ese régimen especial, hace referencia al propietario de cada piso o local, el art.13, cuando regula los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios, siempre alude a los propietarios, por su parte el art.15 LPH, al establecer quien tiene derecho a intervenir en las juntas de propietarios hace referencia a los propietarios, y si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios estos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas, por otro lado y conforme al art.14.2 el presidente de la comunidad de propietarios debe ser una persona que sea propietario de un piso o local, siendo reiterada la jurisprudencia, que dicho cargo debe recaer en un propietario, de tal forma, que si la junta, nombra presidente a una persona que no tenga la condición de propietario dicho nombramiento deviene nulo, y el art.18 solo reconoce legitimación para impugnar los acuerdos de la junta los propietarios a los propietarios.

El precepto más importante en esta cuestión es el art.21.1 LPH que establece que las obligaciones a que se refieren los apartados e y f del art.9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la junta.

La primera conclusión es que una vez otorgado el título constitutivo, a la primera reunión de propietarios de la comunidad, están legitimados para asistir, y por lo tanto podrán ejercitar sus derechos como tales, solo los compradores que tengan la condición de propietarios, en el momento de celebración de la junta, y por lo tanto la regla general es que a esa primera reunión de la comunidad de propietarios solo pueden asistir los que tengan la condición de propietarios de las distintas viviendas y locales, en el momento de celebración de la junta de propietarios.

De acuerdo con el art.609 CC, el dominio de los bienes inmuebles, como son los diferentes pisos y locales del inmueble en régimen de propiedad horizontal, se trasmite mediante el título, el contrato, y el modo, que es la entrega del bien, teniendo la peculiaridad la venta de bienes inmuebles, conforme establece el art.1462 CC, que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega física, salvo pacto en contrario, y por lo tanto la entrega solo se entenderá realizada desde el momento en que se otorga la escritura pública de compraventa.

Partiendo del régimen jurídico de la propiedad horizontal, y el sistema del derecho positivo español de la trasmisión del dominio, de las viviendas y locales que forma parte del edificio o edificios, sobre los que se constituye en régimen de propiedad horizontal, a la reunión constitutiva de la comunidad de propietarios, tendrán derecho a asistir los compradores a cuyo favor se haya otorgado ya la escritura de compraventa, y con relación a las viviendas sobre las que no se haya otorgado al escritura de compraventa, bien porque no se hubieran vendido, o bien porque solo se hubiera otorgado un contrato privado de compraventa, el legitimado para asistir a la junta será el promotor, que es la persona que en ese momento tiene la condición de propietario de la vivienda, y que como tal aparece en el Registro de la Propiedad, pues en principio esos compradores que solo han firmado un contrato privado de compraventa no son propietarios y no tienen la condición de miembros de la comunidad de propietarios, y por lo tanto al no tener la condición de propietarios no tienen ni la condición de miembros de la comunidad de propietarios, ni tampoco tienen derecho alguno en esa cualidad.

Esta conclusión se deriva por el hecho de que el comprador de una vivienda que solo ha firmado un contrato privado de compraventa, no ha adquirido ningún derecho aún sobre la vivienda, pues si bien se ha perfeccionado un contrato de compraventa, la trasmisión del dominio no se produce hasta la consumación del contrato, mediante el pago del precio y entrega de la vivienda o del local comercial, que solo se produce en el momento en que se otorga la escritura pública de compraventa, hasta ese momento pueden producirse hechos que impidan que el contrato pueda llegar a consumarse, como es el incumplimiento del comprador, bien porque no quiera consumar el contrato, no tenga la financiación correspondiente, o bien el incumplimiento sea imputable al vendedor porque se niega a la entrega de la vivienda, la venda a un tercero, o tenga defectos que impida la consumación del contrato, por lo tanto y la regla general es que las personas que no han firmado la escritura pública de compraventa de la vivienda o del local, ni tienen la condición de propietarios, ni tampoco tienen derecho a asistir a la junta de la comunidad de propietarios.

Ahora bien dado que dichas personas, pueden y tienen una expectativa real, a ser miembro de la comunidad en un tiempo relativamente corto, nada impide que puedan ser convocados a la junta, o puedan asistir en base a esas circunstancias, pero en todo caso en modo alguno tendrán derecho de voto, salvo que algo de los comuneros, que si tengan esa condición se opongan a su asistencia.

Existe una posibilidad de asistencia a la junta no en nombre propio, sino en nombre del verdadero propietario, toda vez que el art.15 LPH, a fin de facilitar tanto la celebración de las juntas, como que existan los quorum necesarios para la adopción de los acuerdos, que en esos casos la promotora pueda delegar su representación en la junta, en aquellas personas a favor de las cuales se haya otorgado el contrato privado de compraventa, y estando solo pendiente del otorgamiento de la escritura pública, bien porque se pueda recoger como una cláusula del contrato privado de compraventa, o bien porque en atención a esas circunstancias se llegue a ese acuerdo posterior entre la promotora vendedora y el comprador, pero esto no será factible en numerosos casos puesto que puede existir algún tipo de conflicto entre la promotora propietaria de la vivienda o del local, con el resto de los propietarios, o incluso con aquellas personas a favor de las que se ha otorgado el contrato privado de compraventa, pero que está pendiente de elevar a escritura pública.

Conforme al CC el contrato de compraventa se perfecciona cuando consta ...

Conforme al CC el contrato de compraventa se perfecciona cuando consta un acuerdo sobre el objeto y el precio, art.1450, pero solo se consuma cuando se hace la entrega de la cosa, y que cuando esa venta se haga en escritura pública, ese será el momento de consumación del contrato, art. 1462.

Según ello, cuando estemos ante una compraventa en documento privado donde no se haya entregado la cosa, ni se haya pagado el precio, el contrato no está consumado, manteniendo la titularidad sobre el bien el vendedor.

Por otra parte, cuando nos encontramos con urbanizaciones en las que aparecen ubicados edificios de pisos dentro de zonas libres privadas en copropiedad, pueden coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la correspondiente a cada una de las edificaciones, que compete a los propietarios de los pisos en particular, y la referente al conjunto residencial, formada por los edificios que disfrutan colectivamente de los servicios residenciales situados en las zonas libres. Con este sistema se forma parte de la comunidad particular de los edificios ya construidos, y de la comunidad del conjunto urbanístico. O bien, constituir una sola y exclusiva comunidad de propietarios compuesta por todos y cada uno de los comuneros con independencia del edificio en el que se encuentren sus viviendas, art.24 LPH.

En el supuesto planteado, parece que nos encontramos ante la posibilidad del art.24.2 b al recoger que hay determinados edificios que ya se han entregado a sus propietarios, consumando el contrato de compraventa que en su día suscribieron las partes, y esas comunidades horizontales de los edificios ya ocupados, se han constituido y están rigiéndose por las escrituras de constitución y estatutos correspondientes. Estos propietarios, además de la propiedad individual de sus pisos y de la cuota de participación en los elementos comunes de sus edificios como tal, también son copropietarios de una cuota de los terrenos y servicios comunes que forman parte de la urbanización, sin embargo, considero que esa segunda comunidad de propietarios tiene que constituirse con todos los edificios que conforman la urbanización, y mientras que algunos estén en construcción y no se hayan entregado, no puede constituirse como tal. El precepto citado establece que el título constitutivo deberá otorgarse por el propietario único del complejo, o por todos los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrarse, si algunas de ellas no están constituidas porque los pisos no han sido entregados, difícilmente pueden reunirse para constituir esa segunda comunidad de propietarios y si está prevista en el título constituyo, será por ese título por el que deberá seguir rigiéndose hasta la terminación de todos los edificios, porque en el punto 3 a del art.24 LPH se determina que la junta de propietarios de la urbanización estará compuesta por los presidentes de las comunidades de los edificios, si alguna de ellas no se han podido constituir, tampoco podrán asistir a la junta. Y siguiendo la cuestión planteada, entiendo que los compradores en documento privado a los que aún no se les han entregado sus viviendas no puedan hacer uso de su cuota de participación en los elementos comunes que conforman la urbanización como tal, ni participar en las posibles reuniones ni adopción de acuerdos de esa junta de propietarios de la urbanización que se rige por el título constitutivo hasta tanto no finalicen los edificios que la conforman porque no se ha consumado su adquisición del bien, y tampoco sus cuotas de participación en los elementos comunes.

La propiedad no se adquiere solo en virtud del contrato de compraventa ...

La propiedad no se adquiere solo en virtud del contrato de compraventa sino cuando como consecuencia del cumplimiento de la obligación del vendedor tiene lugar la tradición, art.609 CC. Dicho de otro modo, hecho atributivo del derecho de propiedad es la conclusión o formalización del contrato de compraventa, sino la transmisión de un bien de un patrimonio a otro, de manera que si no hay transmisión no hay adquisición del derecho de propiedad. Y en nuestro derecho, se adquiere la propiedad de conformidad con los art.609 y 1095 CC lo que implica no solo el título -contrato-, sino también el modo -tradición-, esto es, no solo el pacto sino también la entrega.

Y determinar cuándo se adquiere la propiedad es relevante porque la LPH afirma en su artículo primero que el objeto de la ley es la regulación de una forma especial de propiedad -art. 396 CC-, lo que presupone la propiedad misma como presupuesto de participación en la misma.

En consecuencia, la respuesta a la cuestión que se formula es obvia. Sin propiedad no hay comunidad y sin derecho de propiedad no hay condición de comunero. Solo lo es quien es propietario puede adquirir derechos sobre elementos compartidos, solo quien es propietario puede ser comunero.

Por tanto, la pregunta de cuándo se adquiere la condición de comunero no admite otra respuesta que desde el momento mismo en que se adquiere la condición de propietario, pero no antes. Y si esta solo se adquiere con la tradición en cualquiera de las formas admitidas en derecho, de ordinario, en el caso inmobiliario, por medio de la instrumental, cuando se otorga la escritura de compraventa, art.1462.2 CC.

En consecuencia ni los adquirentes por mero contrato privado de compraventa pueden ser considerados comuneros mientras no reciben la posesión del bien a cuya transmisión se compromete el vendedor, ni por ello pueden tener derecho alguno los compradores en la comunidad, como tampoco obligación ninguna, correspondiendo la posición pasiva y activa en la comunidad, mientras no tiene lugar la transmisión de la propiedad, al vendedor, de ordinario, al promotor.