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DERECHO INMOBILIARIO

¿Desde cuándo se tiene la condición de comunero en una comunidad de propietarios?

Foro Coordinador: Vicente Magro Servet

Planteamiento

En las nuevas construcciones se está produciendo la circunstancia de que se está llevando a cabo la entrega por bloques de una comunidad, en lugar de esperar a que esté todo terminado y pueda procederse a la constitución formal de la comunidad. Se produce con ello una situación curiosa por la que se escrituran los contratos de compraventa solo por un bloque o varios, pero sin esperar a la total escritura de todos los contratos de compraventa suscritos se van entregando las viviendas de forma parcial

Ello determina que nos planteemos la condición en la que queda un comunero que ha suscrito el contrato de compraventa, pero que no ha sido elevado a escritura pública porque el bloque al que pertenece no ha sido entregado todavía. Surge la duda acerca de si los propietarios del primer o primeros bloques entregados deciden celebrar una junta, en qué condición están los que han firmados compraventas, pero no han escriturado, y, por ello, no han recibido la entrega o tradición de sus inmuebles. ¿Son comuneros a todos los efectos por tener contrato de compraventa, aunque no hayan escriturado, si no han recibido la posesión? ¿Pueden tener derechos como comuneros de esa comunidad en ese estado o deben esperar a escriturar y recibir la posesión? ¿Podrían acudir a una junta de propietarios?

Desarrollo y metodología de las conclusiones a las que llega el grupo de trabajo de los magistrados que han deliberado sobre la cuestión que formulamos

Se trata de obtener una respuesta mayoritaria a la pregunta que se plantea obteniendo un resultado por mayoría con la formulación alternativa de los magistrados que disienten del resultado final y la exposición del voto particular que formulan a la conclusión alcanzada.

 

Este foro ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", en diciembre de 2021.

 

Puntos de vista

Juan Ángel Moreno García

En una primera aproximación a la cuestión sometida ...

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María Félix Tena Aragón

Conforme al CC el contrato de compraventa se perfecciona cuando consta ...

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Luis Antonio Soler Pascual

La propiedad no se adquiere solo en virtud del contrato de compraventa ...

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Resultado

1. Partiendo del régimen jurídico de la propiedad horizontal, y el sistema del derecho positivo español de la trasmisión del dominio, de las viviendas y locales que forma parte del edificio o edificios, sobre los que se constituye en régimen de propiedad horizontal, a la reunión constitutiva de la comunidad de propietarios, tendrán derecho a asistir los compradores a cuyo favor se haya otorgado ya la escritura de compraventa, y con relación a las viviendas sobre las que no se haya otorgado al escritura de compraventa, bien porque no se hubieran vendido, o bien porque solo se hubiera otorgado un contrato privado de compraventa, el legitimado para asistir a la junta será el promotor, que es la persona que en ese momento tiene la condición de propietario de la vivienda, y que como tal aparece en el Registro de la Propiedad, pues en principio esos compradores que solo han firmado un contrato privado de compraventa no son propietarios y no tienen la condición de miembros de la comunidad de propietarios, y por lo tanto al no tener la condición de propietarios no tienen ni la condición de miembros de la comunidad de propietarios, ni tampoco tienen derecho alguno en esa cualidad.

2. Los compradores en documento privado a los que aún no se les han entregado sus viviendas no puedan hacer uso de su cuota de participación en los elementos comunes que conforman la urbanización como tal, ni participar en las posibles reuniones ni adopción de acuerdos de esa junta de propietarios de la urbanización que se rige por el título constitutivo hasta tanto no finalicen los edificios que la conforman porque no se ha consumado su adquisición del bien, y tampoco sus cuotas de participación en los elementos comunes

3. La propiedad no se adquiere solo en virtud del contrato de compraventa sino cuando como consecuencia del cumplimiento de la obligación del vendedor tiene lugar la tradición -art.609 CC-. Dicho de otro modo, el hecho atributivo del derecho de propiedad es la conclusión o formalización del contrato de compraventa, sino la transmisión de un bien de un patrimonio a otro, de manera que si no hay transmisión no hay adquisición del derecho de propiedad. Ni los adquirentes por mero contrato privado de compraventa pueden ser considerados comuneros mientras no reciben la posesión del bien a cuya transmisión se compromete el vendedor, ni por ello pueden tener derecho alguno los compradores en la comunidad, como tampoco obligación ninguna, correspondiendo la posición pasiva y activa en la comunidad, mientras no tiene lugar la transmisión de la propiedad, al vendedor, de ordinario, al promotor.

4. De todos modos podría incluir en casos especiales y excepcionales en los que no se otorgó escritura pero hubo entrega de posesión (aunque no es lo habitual). En estos casos, el comprador, aunque no se haya otorgado escritura, puede haber adquirido la propiedad del piso o local comprado. La forma de tradición o entrega más usual es la traditio ficta del art.1462 CC, pero, también y con mayor razón, se producirá la transmisión con la tradición real del párrafo primero del mismo artículo, por la que se entenderá entregada la cosa cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Por tanto, en los casos de puesta a disposición, incluso con la obra no finalizada (verbigracia para acometer obras de decoración o instalación de un negocio), el comprador pasará a ser comunero, con el consiguiente nacimiento de la comunidad y su derecho a participar en junta de propietario y será imprescindible su aquiescencia para la adopción de los acuerdos de junta que exigen unanimidad (como la creación o modificación del título constitutivo).

5. En cualquier caso, y… como solución para quienes tienen compraventa pero no es que… pueden acudir a la junta, no en condición de copropietarios con derecho a información previa, voz, voto, posibilidad de impugnación de acuerdos, sino como interesado en la marcha o funcionamiento de la comunidad a la que en un futuro deberá de integrarse.

Sobre este particular nada dice la norma. En muchas ocasiones a las juntas, invitados o requeridos por los propietarios o sus órganos de gobierno, acuden personas incluso ajenas a la comunidad de propietarios con el fin de ilustrar, informar, documentar y realizar otras variopintas tareas. No resulta en consecuencia inusual la presencia en la junta de alguna persona que en ese momento no reúne la condición de propietario, y que no actúa en representación de uno, sin que ello suponga un problema. Ello dependerá en su caso de la voluntad de los propietarios como dependerá también la posibilidad de intervención que pueda tener en la junta.