INMOBILIARIO

Ejercicio del derecho de subrogación de préstamos hipotecarios y el derecho a enervar. La oferta vinculante.

Foro 01-07-2012 Coordinador: Luis Antonio Soler Pascual

Planteamiento

Uno de los problemas clásicos del mercado hipotecario ha sido, durante años, el obligado enrocamiento del deudor con su entidad crediticia. Ello justificó que el legislador, por la Ley 2/94, regulara lo relativo a la subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios tomando en consideración el beneficio para el deudor en los casos de descenso de los tipos de interés evitando que por razón de la comisión por amortización anticipada, y la multiplicación de gastos cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo aquél beneficio no alcanzara a los deudores firmantes de préstamos en peores condiciones.

Pues bien, el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, establece en su Disposición adicional segunda el trámite para el ejercicio del derecho de subrogación de préstamos hipotecarios y el derecho a enervar. En concreto establece lo siguiente:

1. La entidad financiera dispuesta a subrogarse en los términos previstos por el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios deberá incluir en la notificación de su disposición a subrogarse que ha de realizar a la entidad acreedora, la oferta vinculante aceptada por el deudor, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios.

2. La entidad acreedora que ejerza su derecho a enervar la subrogación en los supuestos en que el deudor subrogue a otra entidad financiera, de conformidad con el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos o créditos hipotecarios deberá comparecer por medio de apoderado de la misma ante el notario que haya efectuado la notificación a que se refiere el articulo citado, manifestando, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo o crédito que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar, en el plazo de 10 días hábiles, por escrito al deudor una oferta vinculante, en los términos previstos en la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos o créditos hipotecarios, en la que, bien iguale en sus términos las condiciones financieras de la otra entidad, o bien mejore las condiciones de la oferta vinculante de la otra entidad.

La novedad de la citada disposición radica en que hasta dicha norma bastaba que la entidad acreedora declarara su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualaren o mejoraran la oferta vinculante para que, la subrogación hubiera quedado enervada. Sin embargo, la disposición transcrita establece un segundo plazo de diez días hábiles para entregar al deudor por escrito una oferta vinculante de igualación o mejora.

La cuestión que formulamos tiene que ver con dicho plazo. Si en este plazo no se ha entregado al deudor la oferta vinculante, ¿puede continuar la subrogación?. Y en segundo lugar, ¿cómo probar esa falta de notificación?. ¿Le quedaría al deudor solamente la vía judicial?.

Comentario: Pudiera parecer un problema menor cómo interpretar la novedad introducida por el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Sin embargo, de cómo hacerlo, depende que se complete el proceso que implica la regulación de que se trata que, sin duda, incide de manera relevante en la configuración de un mercado tan denostado como necesario hoy en día. De ahí que cuestionáramos qué implica la falta de notificación, cómo interpretarlo y, si se llegara a la conclusión de que la falta de notificación al deudor provoca el decaimiento del derecho a enervar, y la posibilidad de que pueda subrogar el préstamo con otra entidad, dada la relevancia de tal efecto, cómo justificar entonces en esa escritura de subrogación que no se ha producido efectivamente la notificación por escrito al deudor.

A tales cuestiones nos responden nuestros autores. La lógica destinada a dar una natural salida al proceso y resituar al deudor en el proceso, constituyen los parámetros de las respuestas, siempre, como siempre, ricas en matices. Invito por tanto a todo interesado en la cuestión a su atenta lectura.

 

Este foro ha sido publicado en el "Boletín de Contratación Inmobiliaria", el 1 de julio de 2012.

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