I. La subrogación mortis causa en los arrendamientos urbanos: alcance y fundamento
Históricamente, los preceptos de las distintas normativas especiales sobre arrendamientos urbanos han tenido un amplio calado social, porque si es verdad que toda norma tiene sus connotaciones más o menos visibles en la realidad en que se ponen a prueba, en el caso de las que regulan la materia propia de arrendamientos urbanos tienen una repercusión, aún si cabe, mayor. Siempre se dice -resultando reiterativa- que "la realidad social va por delante de la jurídica", pero ante tal afirmación, el Derecho, que debe ser concebido como el instrumento eficaz para la regulación de las realidades sociales (concepto comúnmente aceptado), precisa estar dotado del dinamismo suficiente para ajustarse a aquéllas: "cuando las necesidades de la realidad se transforman, los sistemas legales que las rigen no pueden permanecer impasibles a tales requerimientos, debiendo recogerlas, en atención a la seguridad jurídica, y finalmente, al correcto funcionamiento de las relaciones sociales en cuanto queden enmarcadas en el plazo de la Justicia" (1).
La Ley 29/1994, de 24 noviembre, de arrendamientos urbanos (a partir de ahora, LAU) -EDL 1994/18384- buscó un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta. La LAU busca una situación más compensada para la posición del arrendador que la resultante del Texto Refundido de 1964 -EDL 1964/62-, pues a través de las instituciones de la prórroga forzosa y la amplitud y posibilidades de las subrogaciones reconocidas en la misma, el arrendamiento suponía para el propietario un acto más cercano a la disposición que a la administración.
Por lo que respecta, concretamente, al instituto de la subrogación mortis causa en los nuevos contratos de arrendamiento, cabe destacar que el legislador no ha encontrado inconveniente en mantener este beneficio a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Así es, la voluntad del legislador de 1994 es clara en este ámbito, puesto que el establecimiento de un plazo de duración contractual limitado, permite mitigar el instituto de la subrogación, en la medida que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual.
La subrogación tiene como contenido esencial la subsistencia del mismo acuerdo, con el único cambio de la persona del arrendatario. Que esta subrogación no supone un nuevo contrato es algo reiteradamente consignado por nuestro Tribunal Supremo (2), que afirma que por la subrogación se coloca el continuador en el arriendo en la misma posición jurídica en que se hallaba su causante, y, por tanto, le sustituye en todos sus derechos y obligaciones (entre ellos lógicamente el de la antigüedad en el contrato).
Los preceptos reguladores de la subrogación deben ser interpretados de forma restrictiva dado su carácter excepcional, al reconocer derechos subjetivos que la ley no quiso extender a otras personas y circunstancias que las singularmente designadas en las normas, de tal modo que la doctrina más prestigiosa ha concluido que entre los requisitos para la aplicación del derecho de subrogación es que se dé el parentesco del sucesor en los grados y forma que determina la ley, sin que pueda, en modo alguno, efectuarse una interpretación extensiva de dicho parentesco exigido en la LAU -EDL 1994/18384- para poder subrogarse (3): esta modalidad de sucesión legítima, que produce sus efectos "ope legis", particular y de carácter excepcional, obliga a ser interpretada de forma restrictiva (4).
Tal carácter excepcional se pone de manifiesto en el supuesto de la inexistencia de las personas legalmente legitimadas para subrogarse, o bien de que llegado el caso no se subroguen en la forma establecida, deviniendo, en cualquiera de los casos, la extinción del contrato. En estos términos se expresan el último párrafo del apdo. 1º del art. 16 LAU -EDL 1994/18384-, cuando afirma que: "si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido", y el apdo. 3º del mismo art. 16 para el que: "el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse".
II. El arrendamiento suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio y el advenimiento de la muerte de aquél. Problemas que plantea y las tradicionales propuestas de solución
Como se ha expuesto, el art. 16 LAU -EDL 1994/18384- reconoce la posibilidad de que determinadas personas puedan subrogarse en la posición del arrendatario tras su fallecimiento, siempre y cuando concurran una serie de requisitos, estableciendo entre las personas facultadas para ello un orden de prelación en cuyo primer eslabón se encuentra: "el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él".
La exigencia de vínculo matrimonial excluye a los divorciados, aún en el caso de que los ex cónyuges sigan conviviendo, cosa ésta que puede suceder en la práctica. En los supuestos de separación judicial o de hecho, aunque sigue existiendo vínculo matrimonial, la convivencia cesa, por lo que entendemos que no cabrá subrogación. Si existe reconciliación entre los cónyuges y mediare convivencia no cabe duda de que el cónyuge supérstite puede subrogarse en la relación arrendaticia.
Una cuestión práctica que se ha venido mostrando polémica durante estos años, tanto en el seno de la doctrina como en el de la praxis judicial -y que se arrastra desde la anterior redacción del Texto refundido de la LAU de 1964 (EDL 1964/62)-, es la relativa a la titularidad arrendaticia de la vivienda conyugal o familiar, sobre todo tras la instauración del nuevo régimen jurídico matrimonial de orden personal y patrimonial con la entrada en vigor de las Leyes de 13 mayo 1981 -EDL 1981/2521- y de 7 julio 1981 -EDL 1981/2897-, en cuyo seno se confirió un especial estatuto jurídico a la vivienda familiar; cuestión que tiene una de sus principales manifestaciones cuando el contrato de arrendamiento ha sido suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio y vigente el mismo sobreviene el fallecimiento de dicho cónyuge. Ante esta tesitura, durante todo este tiempo, lejos de existir unicidad de criterio, han sido tres las posiciones básicas propuestas por la praxis judicial para resolver la cuestión, que pasamos a exponer:
A) Un sector se decantó por considerar que el arrendamiento concertado para vivienda familiar cualquiera que sea el régimen económico matrimonial, constituye un arrendamiento común, postura que se basa en la doctrina sustentada por el Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 31 octubre 1986 -EDJ 1986/135-, doctrina que ha sido matizada en resoluciones posteriores del mismo Tribunal, como son las Sentencias de 12 julio 1989 -EDJ 1989/7183- y de 4 octubre 1993 -EDJ 1993/8646-, que difieren a los órganos jurisdiccionales la determinación sobre la presencia o no de una cotitularidad arrendaticia en los supuestos de contratos suscritos por uno de los cónyuges.
B) Otro sector, más prolijo, ha venido considerando que la titularidad del derecho arrendaticio se encuentra vinculada al tipo de régimen jurídico que disciplina las relaciones económicas entre el suscriptor del contrato en calidad de arrendatario y su consorte, y así, si el régimen económico es el propio de la sociedad de gananciales, el arrendamiento será ganancial si el contrato se celebra constante matrimonio, bien por haberse utilizado fondos comunes para su suscripción (art. 1347,3 CC -EDL 1889/1-), bien por la vía atractiva de ganancialidad (art. 1461), ostentando, por el contrario, naturaleza privativa, si se celebró la relación contractual con carácter previo al matrimonio, o si las relaciones patrimoniales se rigen por el régimen de la separación de bienes o participación, sin perjuicio, claro está, de la posibilidad del coarriendo.
Así, se han mostrado la SAP Santa Cruz de Tenerife, sec. 1ª, de 5 febrero 2001 -EDJ 2001/4908-, y la SAP Madrid, sec. 18ª, de 23 febrero 2001 -EDJ 2001/3966-, al afirmar que: "...no podemos olvidar que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende se suscribe... por el esposo de la demandada estando en estado de casado con la referida demandada, lo que implica que la aplicación de lo dispuesto en el art. 1347 CC -EDL 1889/1-, los derechos y obligaciones derivados del citado contrato de arrendamiento tenían la naturaleza de ganancial y pertenecían por tanto en cuotas indivisas a ambos cónyuges, no podemos olvidar tampoco que conforme a lo dispuesto en el art. 1367 del mismo cuerpo legal los bienes gananciales responden en todo caso de las obligaciones contraídas por los dos cónyuges o por uno con el consentimiento expreso del otro, por lo que dicha sociedad de gananciales está también afecta al pago de las rentas devengadas en el contrato de arrendamiento, por ello y en consecuencia no es necesaria la subrogación de la esposa en los derechos de su marido cuando ella era tan titular como él inicial arrendatario y había adquirido los derechos de arrendamiento desde el mismo momento de la suscripción del contrato en virtud del juego de la sociedad de gananciales, ello no implica sin embargo conforme establece el impugnante del recurso de apelación, que quede sin efecto la institución de la subrogación en el contrato a favor del cónyuge, ya que no podemos olvidar en modo alguno que habrá supuestos en que el contrato de arrendamiento no tenga carácter ganancial por haber sido suscrito inicialmente por uno de los cónyuges antes de contraer matrimonio o en aquellos supuestos en que no existan sociedades gananciales entre los cónyuges sino régimen de separación de bienes supuestos en los que tendrá pleno efecto y valor la institución de la subrogación en el contrato pero no como dijimos en supuestos como el presente en que en virtud de la adquisición ganancial de los derechos y obligaciones del arrendamiento ha de considerarse tan titular al esposo como a la esposa de dichos derechos y en consecuencia el contrato se mantendrá para con esta sin necesidad de acudir a la institución de la subrogación...". Por último también cabe destacar en este sentido la SAP Valencia, sec. 7ª, nº 619/2008, de 5 noviembre -EDJ 2008/339899-.
C) Un tercer sector, mayoritario, considera que la titularidad del derecho arrendaticio corresponderá única y exclusivamente al suscriptor del contrato, con independencia de su régimen económico matrimonial, y que sólo en el caso de que ambos cónyuges suscriban el contrato arrendaticio existirá un coarrendamiento.
Como hemos expuesto, la STC nº 126/1989, de 12 julio -EDJ 1989/7183-, vino a reconocer la obligación de que el cónyuge subrogado o cesionario comunique al arrendador el cambio operado en el uso de la vivienda, lo que supone negar que el inquilino firmante del contrato y su cónyuge sean cotitulares del derecho arrendaticio. La misma orientación se desprende de la doctrina sentada por la STS, Sala 1ª, de 3 junio 1987 en la que se afirma que la esposa del inquilino que hubiese celebrado el contrato es una de las personas en cuyo favor cabe realizar la subrogación "inter vivos", conforme a lo dispuesto en el art. 24 LAU -EDL 1994/18384-, sin plantearse la existencia de una cotitularidad de los cónyuges, y sin hacer tampoco cuestión de la constitucionalidad del mencionado precepto.
Esta postura hunde sus raíces en el principio de relatividad contractual del art. 1257 CC -EDL 1889/1-, y en las propias previsiones de la LAU -EDL 1994/18384- acerca de la cesión "inter vivos" o subrogación "mortis causa". Ésta es, entendemos, la postura más acorde con la legislación especial de arrendamientos urbanos: la normativa arrendaticia no otorga a la esposa del arrendatario, por su vínculo, la calidad de coarrendataria. Además, esta solución es por la que se decantado, en los últimos tiempos, el sector mayoritario de las Audiencias Provinciales, pudiendo destacar los siguientes ejemplos:
- La SAP Valencia de 10 febrero 1998: "...una cosa es que exista un determinado régimen económico matrimonial entre los cónyuges, y una responsabilidad, más o menos extensa, de bienes gananciales, y otra muy distinta, que lo realizado por uno solo de ellos haya de tenerse automáticamente como efectuado por ambos, como si se estuviera en presencia de un único sujeto, sujeto colectivo, en realidad inexistente".
- La SAP Albacete, sec. 1ª, de 31 marzo 1999 -EDJ 1999/12267- y la SAP Burgos de 11 enero 2001 -EDJ 2001/1138- según la cual: "…del mismo modo, si uno de los esposos no concierta el arrendamiento, ello no se traduce en que el otro cónyuge sea sin más coarrendatario; tendrá derechos en relación con ese inmueble -y entre ellos el que le establece la ley de subrogarse-, pero no será contratante en el arrendamiento... lógica consecuencia de cuanto se deja dicho es que el Tribunal no comparte el criterio de que el cónyuge del arrendatario sea sin más coarrendatario".
- La SAP Zaragoza, sec. 4ª, de 31 enero 2000 -EDJ 2000/4857-, para la que la tesis de la continuación en el arrendamiento en virtud de la ganancialidad del mismo es incompatible con la normativa especial arrendaticia, que ha de prevalecer sobre cualquiera otra de carácter más general, especialmente con el régimen de subrogaciones diseñado en ella, tanto en el art. 58 LAU de 1964 -EDL 1964/62- como en el art. 16 de la vigente Ley de 1994 -EDL 1994/18384-, que no se entendería si se sostiene la cotitularidad arrendaticia de ambos cónyuges, criterio que es el sostenido por la mayoría de las sentencias dictadas por Juzgados y Tribunales que se han pronunciado acerca de la subrogación del cónyuge del arrendatario, en las que tan solo se han planteado cuestiones relativas al cumplimiento o no de los requisitos legales establecidos para la subrogación mortis causa.
- También cabe citar los casos de la SAP Cantabria, sec. 2ª, de 13 noviembre 1998, la SAP Asturias, sec. 1ª de 22 septiembre 1999 -EDJ 1999/32666-, la SAP Zaragoza, sec. 4ª, de 31 enero 2000 -EDJ 2000/4857- y la SAP Vizcaya, sec. 5ª, de 3 enero 2005 -EDJ 2005/15419-.
Para finalizar este repaso jurisprudencial, y como manifestaciones más recientes defensoras de esta tesis, destacamos la SAP A Coruña, sec. 4ª, de 29 noviembre 2006 -EDJ 2006/359662-, que dispuso que: "…la condición de cónyuge del arrendatario no puede equiparase con parte contratante del arrendamiento, cuando no intervino en el mismo, cualquiera que sea el régimen económico que rija el matrimonio, en virtud del principio de la relatividad de los contratos, que solo vincula a los concretos contratantes (art. 1257 CC -EDL 1889/1-), dado el carácter personal del derecho de arrendamiento, y la misma regulación legal especial del arrendamiento, sujeto a un régimen especifico de sucesión mortis causa de dicho derecho que debe ser respetado (art. 58 LAU de 1964 -EDL 1964/62-; 16 y 23 LAU de 1994 -EDL 1994/18384-), y así el Tribunal Supremo tiene dicho que, no obstante haberse celebrado el arrendamiento durante el matrimonio, el cónyuge del esposo contratante no es coarrendatario", y la SAP A Coruña, sec. 6ª, nº 85/2009, de 25 febrero -EDJ 2009/45837-. En este último caso, en la demanda inicial la actora, propietaria de una vivienda, interesó se declarara extinguido el contrato de arrendamiento cedido verbalmente durante la vigencia de la LAU de 1964. La demandada, esposa del fallecido se opuso a dicha pretensión alegando -en lo que ahora nos interesa-, que no se trata propiamente de un supuesto de subrogación ya que es cotitular del contrato de arrendamiento puesto que la cesión verbal del contrato se produjo a favor del matrimonio y no sólo del marido; y que, en todo caso, aún de no apreciarse que el arrendamiento fue concertado inicialmente por ambos cónyuges por las especificaciones de la normativa legal vigente en aquellos años, que restringía las facultades o derechos civiles de la esposa, sus derechos en el contrato de arrendamiento serían los mismos que los del esposo. La Audiencia Provincial de La Coruña entendió prioritario analizar si el mero hecho de haberse concertado el contrato vigente la sociedad de gananciales convierte a ambos cónyuges en titulares del arrendamiento aunque sólo uno de ellos haya sido el contratante. Textualmente, la citada resolución expone los siguientes argumentos: "…el único titular arrendatario del contrato es el firmante del mismo y ello por cuanto: 1) El derecho arrendaticio es un derecho personal y no un bien propio del matrimonio. 2) Porque de considerar cotitulares a ambos cónyuges , carecerían de sentido las cesiones "intervivos" y "mortis causa" reguladas tanto en la antigua, como en la nueva legislación de arrendamientos (arts. 24, 58 y 59 de la Ley de 24 diciembre 1964 y arts. 12 a 15 y Disposición Transitoria Segunda, apdos. 4 a 9 de la vigente Ley de 24 noviembre 1994) en los que se considera subrogación el pase de la titularidad arrendaticia de un cónyuge a otro sin que se contemple excepción alguna. 3) Porque donde la ley no distingue no debemos distinguir, y el legislador, en cuanto a las subrogaciones arrendaticias "mortis causa" siempre se refiere al cónyuge , y en primer lugar, cuando relaciona las personas que por Ley pueden subrogarse y 4) El derecho de uso del otro cónyuge, caso de fallecimiento del que suscribió el contrato, no deriva del carácter ganancial del arrendamiento, sino del derecho de subrogación derivado de su condición de cónyuge y conviviente con el fallecido, debiendo darse en este caso cumplimiento a lo dispuesto en el art. 16 LAU…".
De todo lo expuesto en este apartado, se puede concluir constatando la inexistencia de una unidad de criterio en el seno de las Audiencias Provinciales, aunque si se constataba la existencia de un sector ampliamente mayoritario que abogaba porque el derecho del cónyuge supérstite a continuar en la vivienda arrendada no deriva ni puede derivar del carácter ganancial o consorcial del arrendamiento, sino de la subrogación en el derecho arrendaticio, para lo que aquél está facultado por la legislación especial de arrendamientos urbanos. Así lo entendió también la mejor doctrina civilista, ofreciendo una serie de sólidos argumentos, entre los que cabe destacar los siguientes:
- El arrendamiento es en sí una relación obligacional o crediticia y por ello afecta en principio, sólo a quien aparece como titular del mismo, de acuerdo con la doctrina del art. 1385,1º -EDL 1889/1-, en relación con el art. 1257, ambos del Código Civil.
- Vincular la situación arrendaticia con la sociedad de gananciales supondría hacer de peor condición a los matrimonios que viven bajo otro régimen conyugal y ello sin razón legal alguna.
- Los derechos que a un cónyuge le puedan corresponder en relación con una vivienda familiar de la que no es titular no proceden, pues, de su régimen económico matrimonial, sino del hecho del matrimonio.
III. La doctrina legal sentada por la STS, Sala 1ª, núm. 220/2009, de 3 abril -EDJ 2009/82783-
La citada sentencia -EDJ 2009/82783-, con ponencia de la Excma. Sra. Roca Trías, pone fin a la polémica existente en el seno de la jurisprudencia menor, declarando como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento; tesis ésta, coincidente en lo sustancial con la solución defendida por la gran mayoría de las Audiencias Provinciales.
Como antecedentes de esta resolución -EDJ 2009/82783-, cabe destacar cómo el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia dictó sentencia con la siguiente parte dispositiva: "Que estimando la demanda interpuesta, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que vincula a las partes de fecha 1 de 1 de 1968 relativo a la vivienda sita en Alcantarilla y, en su consecuencia, condenar a la demandada a que deje libre, vacua, expedita y a disposición de la actora la citada vivienda con apercibimiento que de no hacerlo así se procederá a su lanzamiento y a su costa todo ello con expresa condena al pago de las costas procesales a la parte demandada".
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, dictando la SAP Murcia, sec. 3ª, de 23 febrero 2004 -EDJ 2004/23523- estimó el recurso interpuesto por la demandada frente a la sentencia que estimó la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por cuanto que, entre otros motivos, el hecho de que el esposo fallecido fuera el único firmante del contrato de arrendamiento litigioso -al no poder hacerlo la esposa debido a la regulación existente al momento de su celebración- no impide considerar a dicha esposa como cotitular del arrendamiento y, por tanto, una vez fallecido su esposo, como única titular del mismo, sin necesidad alguna de subrogarse en la posición de arrendataria. Textualmente esta resolución declaró lo siguiente: "La parte demandada mediante el recurso de apelación que ha interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia reproduce en primer lugar y principalmente la oposición que efectuó en aquella consistente en la cotitularidad de ambos cónyuges del contrato de arrendamiento de la vivienda que ha constituido el domicilio conyugal, que hace improcedente la subrogación de la esposa demandada una vez fallecido el esposo que suscribió el contrato en época en que a la misma no le era posible suscribirlo de forma independiente, siendo el régimen económico matrimonial el de gananciales y el destino de la vivienda arrendada el de hogar familiar, y partiendo de las referidas circunstancias concurrentes en el supuesto sometido a la consideración de ésta alzada, en que el contrato de arrendamiento consta suscrito por el fallecido esposo de la hoy demandada el día 1 de enero de 1968, con mención expresa en el documento -condición segunda-, de estar convenido solo para vivienda y de no admisión en la misma casa de otra familia que la que compone el matrimonio con sus hijos solteros, rigiendo el régimen económico matrimonial de gananciales, así como de que el art. 58 LAU de 1964 -EDL 1964/62-, al regular la subrogación en el contrato de arrendamiento parte del presupuesto del fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, ha de aceptarse la referida oposición, pues el contrato de arrendamiento ha de situarse en el contexto normativo existente cuando se concertó, en que el marido era el administrador de la sociedad de gananciales y representante legal de la mujer (arts. 59, 60 y 1412 CC -EDL 1889/1-, en su redacción anterior a la Ley 14/1975–EDL 1975/1123-), y ello de conformidad con la STC de 31 octubre 1986 -EDJ 1986/135- que expresa que en la actualidad los arts. 96 y 1320 CC responden a la moderna tónica legal de protección del interés común familiar, que viene a configurar la familia como sujeto colectivo, como titular comunitario, y desde el referido planteamiento ha de considerarse que no por el hecho de que el marido fuese el único firmante del contrato puede ostentar la exclusiva ni de la titularidad ni de la posesión de la vivienda, lo que lleva a considerar a ambos en la misma situación jurídica contractual…". Añadiendo, a continuación, lo siguiente: "…fallecido el esposo, uno de los titulares del arrendamiento solidario, subsiste el contrato con la otra titular, la esposa-; demandada por derecho propio y no en virtud de subrogación prevista legalmente, conclusión que no se contradice ni con la actuación acreditada de la demandada, que continuó pagando los recibos conforme a la titularidad formal del contrato, ni con su respuesta al requerimiento de la demandante, manifestándole su intención de subrogarse, lo que le comunica en forma condicional "si fuera preciso", y siempre en relación con el citado requerimiento, exteriorizando y en definitiva su voluntad de continuar el contrato con ella como titular, ni con lo dispuesto en el art. 58 del TRLAU 1964, por cuanto el mismo ha de ser interpretado atendiendo a las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto controvertido y a la luz de los principios y derechos que consagra la Constitución (arts. 32,1 y 39,1 -EDL 1978/3879-), ni, finalmente por la regulación contenida en los arts. 12, 15 y 16 de la LAU de 1994 -EDL 1994/18384-, pues en todo caso no cabe excluir la existencia de supuestos en que el titular formal y material del arrendamiento sea uno de los cónyuges, en los que será de aplicación la subrogación prevista legalmente, por lo que ha de estimarse el recurso de apelación interpuesto…". El fallo, por tanto, fue el siguiente: "Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia, debemos revocar y revocamos la misma, y en su lugar dictamos otra por la que desestimamos la demanda formulada, absolviendo a la demandada de las pretensiones que en su contra se formulan sin verificar especial pronunciamiento con respecto a las costas de la primera instancia y de esta alzada".
Contra la misma -EDJ 2004/23523- se anunció recurso de casación, interponiéndose el mismo con el motivo, como más relevante, de la existencia de criterios contradictorios entre las distintas Audiencias Provinciales respecto a la naturaleza ganancial o no del contrato de arrendamiento de vivienda.
El motivo se estimó, declarando la Sala, en su fundamento de derecho tercero, que: "Es cierto que la jurisprudencia y la doctrina se muestran discrepantes acerca de la cuestión planteada por la demandada y ahora recurrida en su contestación a la demanda. La arrendataria recurrente pide que se declare la doctrina de esta Sala en relación al problema planteado, a los efectos de unificación de la doctrina de las distintas Audiencia Provinciales, cuyas discrepancias señala en el segundo motivo de su recurso, se manifiestan al menos aparentemente, en las sentencias de esta Sala, porque mientras la de 11 diciembre 2001 -EDJ 2001/49054- entiende que "(...)una vez ejercitado el derecho de subrogación, por el marido que convivía con su cónyuge en la vivienda objeto del contrato arrendaticio, el contrato se sujetó, entre los cónyuges, a la disciplina del régimen de gananciales", la de 2 mayo 2008 -EDJ 2008/73122-, se ha inclinado por atribuir naturaleza no ganancial al contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio. Para la solución del problema planteado en el presente recurso de casación debe partirse de una base jurídica indiscutible: el contrato de arrendamiento urbano se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos, tal como establece el art. 1257 CC -EDL 1889/1-. Esto no significa que, como consecuencia de los fines protegidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos, no pueda producirse la substitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, pero para ello se requiere que se cumplan los requisitos exigidos en la ley reguladora del arrendamiento y entre ellos, la comunicación al arrendador en la forma establecida en la ley, es decir, se debe aplicar el art. 16 LAU -EDL 1994/18384-, por remisión de lo prescrito en la DT segunda, LAU, B, que se denuncia como infringida en el primer motivo de esta sentencia. Se debe partir, por tanto, de estas premisas en la argumentación que seguirá".
Tras un extenso y detallado análisis de la jurisprudencia existente al respecto (STC 135/1986, de 31 octubre -EDJ 1986/135-, a la que pueden añadirse las 159/1989, de 6 octubre -EDJ 1989/8816- y 126/1989, de 12 julio -EDJ 1989/7183-, y sobre todo de las SSTS, Sala 1ª, de 11 diciembre 2001 -EDJ 2001/49054- y de 2 mayo 2008 -EDJ 2008/73122-), la sentencia objeto del presente comentario -EDJ 2009/82783- resuelve la cuestión en los términos que constan en su fundamento de derecho sexto, que trascribimos:
"La polémica reflejada en el segundo motivo del recurso de casación debe resolverse entendiendo que la subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes. Las razones son las siguientes:
1ª Los contratos producen efectos entre las partes contratantes y sus herederos y por ello, las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales.
2ª El derecho a la subrogación por causa de muerte forma parte del contenido del contrato de arrendamiento, que es independiente del régimen de bienes que ostente el titular de la posición de arrendatario.
3ª La persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los requisitos establecidos en el art. 16 LAU -EDL 1994/18384-, aplicable en este caso en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU. Por tanto, al no haberse subrogado la viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art. 16 LAU, aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU procede declarar la inexistencia de subrogación y casar la sentencia recurrida…".
En definitiva, estima el recurso de casación, casa y anula la SAP Murcia de 23 febrero 2004 -EDJ 2004/23523-, repone la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Murcia declarando resuelto del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y "declara como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos -EDL 1994/18384- en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento".
Notas
1.-Vid. Preámbulo de la Ley de 22 diciembre 1955, de Bases para modificar la reguladora de los Arrendamientos Urbanos -EDL 1955/65-.
2.-Cfr. Sentencia de 15 noviembre 1955.
3.-Vid. SAP de Madrid, sec. 21ª, de 18 marzo 1998.
4.-Cfr. STS, de 20 octubre 1952 y la SAP Asturias de 30 mayo 1992.
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